УТВЕРЖДАЮ Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края Министр / / «___»______________________2026

ОТЧЕТ № 01-2026

об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Камчатского края

Уполномоченный орган субъекта РФ, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки:

Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края

Государственное бюджетное учреждение, выполнившее государственную кадастровую оценку:

Краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка»

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость:

01.01.2026

Дата подписания (утверждения) отчета:

14.08.2026

г. Петропавловск-Камчатский

2026 год

СОДЕРЖАНИЕ

1.	СОСТАВ ОТЧЕТА	4

2.	ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И СОКРАЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ	5

2.1.	Перечень сокращений, использованных в Отчете	5

2.2.	Перечень терминов и их определения	7

3.	ВВОДНАЯ ГЛАВА	11

3.1.	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	11

3.2.	Основание для проведения государственной кадастровой оценки	11

3.3.	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	12

3.4.	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения	24

3.5.	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	29

3.5.1.	Общие допущения	29

3.5.2.	Допущения, касающиеся качественных и количественных характеристик Объектов оценки	33

3.5.3.	Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах	35

3.5.4.	Допущения, касающиеся группировки Объектов оценки	36

3.5.5.	Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости объектов оценки	37

3.5.6.	Допущения, касающиеся результатов оценки	38

4.	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	39

4.1.	Анализ Перечня Объектов оценки, подлежащих ГКО	39

4.2.	Сбор деклараций о характеристиках объектов недвижимости	45

4.3.	Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)	45

4.3.1.	Анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость	45

4.3.2.	Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений)	149

4.4.	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	216

4.5.	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	241

4.6.	Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	258

4.6.1.	Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки	258

4.6.2.	Информация об определении ценообразующих факторах и источниках сведений о них	259

4.6.3.	Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов	259

4.6.4.	Состав ценообразующих факторов и обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	260

4.7.	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями	270

4.8.	Обоснование выбора подходов, методов и моделей, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	278

4.9.	Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	285

4.9.1.	Метод капитализации земельной ренты	285

4.9.2.	Метод дисконтирования годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель	297

4.9.3.	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	303

4.9.4.	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости	509

4.9.5.	Метод индексации прошлых результатов	515

4.10.	Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом индивидуального расчета	517

4.10.1.	Моделирования на основе затрат на формирование ЗУ	517

5.	ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА	520

5.1.	Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	520

5.2.	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	571

СОСТАВ ОТЧЕТА

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Камчатского края (далее – Отчет) составлен в соответствии с требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0225, а также критериями соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0226.

Отчет состоит из одного тома Отчета и пяти Приложений:

Отчет № 01-2026 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Камчатского края от 14.08.2026 года.

Приложения к Отчету в соответствии с требованиями пункта раздела III Приложения к Требованиям к отчету содержат:

Приложение 1. Исходные данные

Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Приложение 4. Систематизированные сведения

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.

Электронный вид отчета включает в себя копию Отчета и 5 приложений.

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И СОКРАЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

Перечень сокращений, использованных в Отчете

В данном Отчете применяются следующие обозначения и сокращения:

Аналитик – специалист Учреждения по направлению «Мониторинг рынка недвижимости», осуществляющий сбор, анализ, обработку, систематизацию данных рынка недвижимости.

ВИ – вид использования.

ВРИ – вид разрешенного использования.

Геоинформатик — специалист краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка», который создает и развивает географические информационные системы и базы пространственных данных, а также выполняет соответствующие расчеты.

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГО – городской округ.

ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации.

ГП – городское поселение.

ДНП – дачное некоммерческое партнерство.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

Закон № 237-ФЗ - Федеральный Закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - Земли промышленности.

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации.

ЗЛФ – земли лесного фонда.

ЗНП – земли населенных пунктов.

ЗООТиО – земли особо охраняемых территорий и объектов.

ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территорий.

СХН – земли сельскохозяйственного назначения.

ЗУ – земельный участок.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

ИОГВ – исполнительный орган государственной власти.

Кадастровый оценщик, Оценщик - работник Учреждения, непосредственно осуществлявший определение кадастровой стоимости.

КС – кадастровая стоимость.

Методические указания, МУ – Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.

Минэкономразвития России – Министерство экономического развития Российской Федерации.

МЗ МЛЭ – жилая многоэтажная застройка (низкой и малой этажности).

МЗ СРД_ВЫС – жилая многоэтажная застройка (средней и высотной этажности).

МнО – муниципальный округ.

МО – муниципальное образование.

МР – муниципальный район.

НСПД – Национальная система пространственных данных.

Объект оценки - объект недвижимости, подлежащий государственной кадастровой оценке.

ОКС – объект капитального строительства.

ОМС – органы местного самоуправления.

ОН – объект недвижимости.

ОНС – объект незавершенного строительства.

Перечень объектов недвижимости – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, предоставленный филиалом ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю, по состоянию на 01.01.2026 (вх. № 0237/26 от 04.02.2026)

Правообладатель - лицо, обладающее правами на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральными законами РФ.

Отчет – Отчет № 01-2026 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Камчатского края от 14.08.2026.

Роскадастр – филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Камчатскому краю (филиал ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю)

РФ – Российская Федерация.

Сборник корректировок – учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости». Сборник корректировок «Земельные участки 2026», разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риэлторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

СП – сельское поселение.

Специалист Учреждения – работник краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка».

Справочник – «Справочник оценщика недвижимости – 2025. Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А.

СтатРиелт – специализированный информационный портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.

Управление Росреестра - территориальный орган Росреестра по субъекту РФ.

Учреждение – Краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка».

ЦФ/ЦОФ – ценообразующий фактор.

Перечень терминов и их определения

В данном разделе приводятся основные термины, используемые в Отчете и их определения, применяемые при проведении государственной кадастровой оценки всех земельных участков на территории Камчатского края.

Безрисковая ставка – это норма прибыли, которая может быть получена по финансовому инструменту, кредитный риск которого равен нулю (Источник: https://finzz.ru/bezriskovaya-stavka-doxodnosti-5-sovremennyx-metodov-rascheta.html).

Вид разрешенного использования земельного участка – вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Группировка объектов оценки – процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов» Методических указаний).

Дата определения кадастровой стоимости – 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке (п. 2 раздела 1 Методических указаний).

Доходный подход – совокупность методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости (п. 44.3 раздела 7 Методических указаний).

Допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке (п. 10 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 № 200).

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ сведений.

Затратный подход – совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объектов недвижимости (п. 44.2 Методических указаний).

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п.3 ст. 6 ЗК РФ).

Землями сельскохозяйственного назначения согласно п.1 ст. 77 ЗК РФ признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Землями населенных пунктов согласно п.1 ст. 83 ЗК РФ признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения согласно п.1 ст. 87 ЗК РФ признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

К землям особо охраняемых территорий согласно п.1 ст. 94 ЗК РФ относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда согласно п.1 ст. 101 ЗК РФ относятся лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством.

К землям водного фонда согласно п.1 ст. 102 ЗК РФ относятся земли, на которых находятся поверхностные водные объекты

К землям запаса п.1 ст. 103 ЗК РФ относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Индивидуальный расчет – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (п. 3 Методических указаний).

Инфляция – устойчивая тенденция повышения цен и заработной платы в денежном выражении (Экономика. Толковый словарь. - М.: «ИНФРА-М», Издательство «Весь Мир». Дж. Блэк. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М. 2000.).

Кадастровая стоимость – наиболее вероятная сумма типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2 Методических указаний).

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки (Экономика и оценка недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Издательство «ТТИ ЮФУ». О.Н. Таранец, 2007).

Массовая оценка - процесс построения единых групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики моделей определения кадастровой стоимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке (п. 3 Методических указаний).

Метод прямой капитализации - метод определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости (п. 47.2 Методических указаний).

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости – метод определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, при котором определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости). В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости (п. 45.2 Методических указаний).

Метод моделирования на основе УПКС – один из методов кадастровой оценки, при котором определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект РФ), в которой расположен объект недвижимости (п. 45.3 Методических указаний).

Объект недвижимости - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Операционные расходы – расходы, связанные с функционированием объекта недвижимости (п. 4 Методических указаний).

Объект-аналог – это объект, сопоставимый с объектом оценки по качественным и (или) количественным характеристикам с единообразным механизмом ценообразования для обоих объектов.

Объекты недвижимости, подлежащие оценке – все учтенные земельные участки, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости на дату проведения оценки (ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

Объект капитального строительства (ОКС) - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1. ГрК РФ).

Оценочное зонирование – разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны в процессе определения кадастровой стоимости. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация (п.33 Методических указаний).

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке – сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки, сформированный филиалом ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю, в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (п.3 Методических указаний).

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (п. 44.1 Методических указаний).

Среднее значение по выборке – отношение суммы значений (взвешенных значений) стоимостных показателей в выборке на ее объем (Источник: https://pandia.ru/text/78/497/29768-3.php).

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени.

Стандартное отклонение – величина отклонения фактических значений от соответствующих расчетных значений, полученных с помощью регрессионной модели.

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (п. 35 Методических указаний).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКС) – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади (1 кв. м) (Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости» от 31.07.2019).

Цена представляет собой денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплачиваемую участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (п. 8 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 № 200).).

Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (п. 36 Методических указаний).

Ценообразующие факторы – различные факторы, которые оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, полученные путем обзора, сбора и анализа информации: о внешней среде объектов недвижимости (экономические, социальные, экологические и прочие факторы); о рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений); об иной информации, необходимой для определения КС объектов недвижимости (п. 26. Методических указаний).

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов (п. 47.2 Методических указаний).

ВВОДНАЯ ГЛАВА

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка производится в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории Камчатского края земельных участков.

Основание для проведения государственной кадастровой оценки

Таблица 1 - Общая информация, идентифицирующая объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке

Наименование	Описание
Реквизиты Отчета (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	Отчет № 01-2026 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Камчатского края, дата подписания (утверждения) 14.08.2026
Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится ГКО	Камчатский край
Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	Все учтенные в ЕГРН на территории Камчатского края земельные участки
Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категории земель	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Камчатского края, составляет: 129 630, из них: Земли водного фонда – 2 Земли запаса – 107 Земли лесного фонда – 2 822 Земли населенных пунктов – 62 705 Земли особо охраняемых территорий и объектов – 502 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – 2323 Земли сельскохозяйственного назначения – 60 315 Категория не установлена – 854 Перечень объектов недвижимости сформирован по состоянию на 01.01.2026 и представлен в электронном виде (Приложение 1. Исходные данные \ Прил 1.3. Сведения об ОН, содержащихся в Перечне).
Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости	01.01.2026 г.
Реквизиты решения о проведении ГКО (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 07.04.2025 № 25-Н «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Камчатского края» (Приложение 1.1. Копия решения о проведения ГКО)
Орган исполнительной власти, принявший решение о проведении ГКО	Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края
Реквизиты, местонахождение органа исполнительной власти, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости	ОГРН 1084101000147, дата присвоения 14.01.2008 г., ИНН 4101121312 КПП 410101001 ОКПО 97864345, ОКТМО 30701000001 683002, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Пограничная, 19, тел. 8 (4152) 42-61-98, e-mail: MinGosim@kamgov.ru
Бюджетное учреждение	Краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка» (КГБУ «КГКО»)
Реквизиты бюджетного учреждения	ОГРН 1174101011457, дата присвоения 21.03.2017 г. ИНН 4101179009 КПП 410101001 л/с 20386Ю57580 Единый казначейский счет: 40102810945370000031 Казначейский счет: 03224643300000003800 в отделение Петропавловск-Камчатский Банка России Управление Федерального казначейства по Камчатскому краю в г. Петропавловск-Камчатский БИК ТОФК 013002402e-mail: gko@kamgov.ru
Юридический / почтовый адрес	683002, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вольского, д. 8/1

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Настоящий Отчет составлен в соответствии со следующими источниками.

Нормативные документы:

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»

Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 (ред. от 17.05.2016) «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).

Приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей».

Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.05.2021 № П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» (с изменениями и дополнениями).

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости» (с изменениями и дополнениями).

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (с изменениями и дополнениями).

Закон Камчатской области от 20.10.2004 № 220 «О наделении Петропавловск-Камчатского городского муниципального образования статусом городского округа и об установлении границ Петропавловск-Камчатского городского округа».

Закон Корякского автономного округа от 02.12.2004 № 365-оз «О наделении статусом и определении административных центров муниципальных образований Корякского автономного округа».

Закон Камчатского края от 30.04.2020 № 455 «О преобразовании Алеутского муниципального района и Никольского сельского поселения и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатской области от 17.12.2004 № 242 «О наделении Вилючинского городского муниципального образования статусом городского округа и об установлении границ Вилючинского городского округа».

Закон Камчатского края от 29.04.2008 № 46 «Об административно-территориальном устройстве Камчатского края».

Закон Камчатского края от 03.06.2025 № 474 «О преобразовании поселений, входящих в состав Елизовского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатского края от 23.04.2024 № 356 «О преобразовании поселений, входящих в состав Быстринского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатского края от 26.04.2023 № 218 «О преобразовании поселений, входящих в состав Мильковского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатского края от 03.06.2025 № 475 «О преобразовании поселений, входящих в состав Соболевского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатского края от 5 декабря 2024 № 422 «О преобразовании поселений, входящих в состав Усть-Большерецкого муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатского края от 23.04. 2024 № 358 «О преобразовании поселений, входящих в состав Усть-Камчатского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Закон Камчатского края от 29.12.2014 № 564 «Об особо охраняемых природных территориях в Камчатском крае» (принят Законодательным Собранием Камчатского края от 19.12.2014).

Закон Камчатского края от 26.04.2017 № 88 «О предельных (максимальном и минимальном) размерах земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в Камчатском крае» (принят Законодательным Собранием Камчатского края 18.04.2017).

Закон Камчатского края от 04.05.2008 № 50 «О региональных стандартах, применяемых при определении прав граждан на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и расчете их размеров».

Постановление Правительства Камчатского края от 08.08.2016 № 301-П (в ред. Постановления Правительства Камчатского края от 10.11.2023 № 552-П) «Об утверждении Порядка предоставления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям субсидий на возмещение затрат на создание и (или) реконструкцию объектов инфраструктуры, а также на подключение (технологическое присоединение) к источникам тепло-, газо-, водо-, электроснабжения и водоотведения в целях реализации особо значимых инвестиционных проектов Камчатского края».

Постановление Администрации Вилючинского городского округа Камчатского края от 30.03.2016 № 303 (ред. от 13.02.2019) «Об утверждении Положения об инвестиционном паспорте Вилючинского городского округа закрытого административно-территориального образования города Вилючинска Камчатского края».

Постановление Администрации Пионерского сельского поселения от 16.10.2025 № 542 «Об утверждении Отчета об исполнении бюджета Пионерского сельского поселения за 3 квартал 2025 года».

Постановление Правительства Камчатского края от 16.09.2024 № 451-П «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Камчатском крае на 2025 год».

Постановление Правительства Камчатского края от 17.01.2011 № 3-П «Об установлении расходных обязательств Камчатского края по предоставлению из краевого бюджета субсидий предприятиям коммунального комплекса в целях возмещения недополученных доходов в связи с оказанием потребителям коммунальных услуг по льготным тарифам».

Постановление Правительства Российской Федерации от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

Постановление Правительства РФ от 28.08.2015 № 899 «О создании территории опережающего социально-экономического развития «Камчатка»» (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.11.2024 № 1595).

Распоряжение Администрации городского округа «поселок Палана» от 28.04.2023 № 106-р «Об утверждении Инвестиционного паспорта городского округа «поселок Палана».

Распоряжение администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 25.06.2015 № 169-р «Об утверждении Инвестиционного паспорта Петропавловск-Камчатского городского округа».

Распоряжение Администрации Усть-Большерецкого муниципального района 11.04.2025 № 45-РА «Об утверждении инвестиционного паспорта Усть-Большерецкого муниципального района».

Распоряжение Администрации Усть-Камчатского муниципального района от 02.02.2023 № 10-р (в ред. Распоряжения Администрации Усть-Камчатского муниципального района от 04.07.2024 № 103-р) «Об утверждении Инвестиционного паспорта Усть-Камчатского муниципального района».

Решение городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 08.11.2019 № 206-нд «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Петропавловск-Камчатского городского округа на период до 2030 года».

Решение Думы Вилючинского городского округа от 21.12.2018 № 245/81-6 «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Вилючинского городского округа до 2030 года».

Решение Собрания депутатов Начикинского сельского поселения от 24.02.2026 № 68 «О внесении изменений в бюджет Начикинского сельского поселения на 2026 год».

Решение Собрания депутатов Новоавачинского сельского поселения от 14.10.2025 № 308 «О принятии «Проекта Решения о бюджете Новоавачинского сельского поселения на 2026 год».

Письмо Администрации Алеутского муниципального округа Камчатского края от 05.05.2025 № ААР-533 «Доклад о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов в Камчатском крае за отчетный год и их планируемых значениях на 3-летний период по итогам 2024 года».

Письмо Администрации городского округа «поселок Палана» от 28.04.2025 № АГОПП-900 «Доклад о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городского округа «поселок Палана» за 2024 год и их планируемых значениях на 3-летний период».

Письмо Администрации Елизовского муниципального района Камчатского края от 24.04.2025 № 86 «Доклад главы Елизовского муниципального района о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления Елизовского муниципального района за 2024 год и их планируемых значениях на 3-летний период».

Письмо Администрации Карагинского муниципального района Камчатского края от 29.04.2025 № 1609 «Информация о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления за отчетный год и их планируемых значениях на 3-летний период по итогам 2024 года».

Письмо Администрации Мильковского муниципального округа Камчатского края от 28.04.2025 № 01-2227 Доклад о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов в Камчатском крае за отчетный период и планируемых значениях на трехлетний период по итогам 2024 года.

Письмо Администрации Олюторского муниципального района Камчатского края от 30.04.2025 № 1528 Доклад главы Олюторского муниципального района «О достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов в Камчатском крае за отчетный год и их планируемых значениях на 3-летний период по итогам 2024 года».

Письмо Администрации Пенжинского муниципального района Камчатского края от 29.04.2025 № ПСР-340 «Доклад за отчетный год и их планируемых показателях на 3-летний период по итогам 2024 года».

Письмо Администрации Соболевского муниципального округа Камчатского края от 28.04.2025 № 1417 «Доклад Главы Соболевского муниципального района о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов за 2024 год и их планируемых значениях на 3-летний период».

Письмо Администрации Тигильского муниципального округа Камчатского края от 30.04.2025 № ТМО-1978 «Доклад Главы Тигильского муниципального района за 2024 год, о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности органов местного самоуправления».

Письмо Администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края от 29.04.2025 № АУ-КР-1193 «Доклад о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов в Камчатском крае за отчетный год и их планируемых значениях на 3-летний период по итогам 2024 года».

Письмо Администрации Олюторского муниципального района Камчатского края от 30.04.2025 № 1528 Доклад главы Олюторского муниципального района «О достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов в Камчатском крае за отчетный год и их планируемых значениях на 3-летний период по итогам 2024 года».

Письмо Администрации Пенжинского муниципального района Камчатского края от 29.04.2025 № ПСР-340 Доклад за отчетный год и их планируемых показателях на 3-летний период по итогам 2024 года.

Свод правил СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 мая 2018 г. № 309/пр) (с изменениями и дополнениями).

Свод правил СП 42.13330.2016. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр).

Документы, полученные от федеральных и региональных органов исполнительной власти, подведомственных им организаций:

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году, по состоянию на 01.01.2026 (сформирован филиалом ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю в электронном виде в формате XML, вх. № 0237/26 от 04.02.2026 (Приложение 1.3. Сведения об ОН, содержащихся в Перечне).

Иные источники информации (книги, справочники, пособия и др.):

Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.П. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2003, №1, с.2-7

Баринов Н.П. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Современный взгляд. Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2019, №1.

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – 2-е изд., испр. И доп. – М: ООО «Про-Аппрайзер» Онлайн, 2017. – 472 с.

Оценка качества и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. Практическое пособие/ А.К. Оглезнев [и д.р.] – М.: ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, 2007. – 74 с.

Оценка недвижимости: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Федотовой. – Москва: КНОРУС, 2024. – 368 с.

Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – 5-е изд., перераб. – Москва: КНОРУС, 2021. – 286 с.

Оценка стоимости имущества: Учебное пособие/ Н. Мирзоян; под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Университетская серия Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2018.

Оценка стоимости недвижимости: учебник/В.А. Варламов, С.И. Комаров; М.: НИЦ ИНФРА-М, 2024. – 320 с.

Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Москва, Маросейка, 2010.

Сборник корректировок – учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости». Сборник корректировок «Земельные участки 2026», разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риэлторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

СтатРиелт – специализированный информационный портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

Справочник оценщика недвижимости – 2025. Земельные участки. Часть 1 (для городов численностью населения менее 500 тыс. человек), под редакцией Лейфера Л.А. – Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород – 321 с.

Справочник оценщика недвижимости – 2025. Земельные участки. Часть 2 (для городов численностью населения менее 500 тыс. человек), под редакцией Лейфера Л.А. – Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород – 314 с.

Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 с.

Шкалы классификации земель сельскохозяйственного назначения по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. Камчатская область. ФГУП «Госземкадастрсъемка». – М., 2007.

Интернет-ресурсы

Официальный сайт администрации Карагинского муниципального района https://карагинский.рф/wp-content/uploads/2024/12/Investitsionnyj-profil-KMR.pdf/. Инвестиционный профиль района.

Инвестиционный портал Камчатского края: https://investkamchatka.ru/municipality/. Инвестиционная карта.

Камчатский край, Петропавловск-Камчатский — краеведческий сайт о Камчатке: http://www.kamchatsky-krai.ru/geography/oopt/. Особо охраняемые природные территории Камчатки.

КГАУ «Информационное агентство «Камчатка» (https://kam-kray.ru/news/38827-na-kamchatke-podveli-itogi-raboty-territorii-operezhayuschego-razvitija-za-2024-god.html). На Камчатке подвели итоги работы территории опережающего развития за 2024 год.

Официальный сайт администрации Алеутского муниципального округа в Камчатском крае: https://aleut-admin.gosuslugi.ru/deyatelnost/napravleniya-deyatelnosti/investitsii/investitsionnyy-pasport-i-profil/. Инвестиционный паспорт и профиль.

Официальный сайт администрации городского округа «поселок Палана»: https://palana.org/investicii/investicionnyy-pasport Инвестиционный паспорт городского округа «поселок Палана».

Официальный сайт Администрации Елизовского муниципального округа https://admelizovo.ru/media/project_mo_189/45/48/24/c6/40/a2/stp_chast1.pdf.

Официальный сайт администрации Карагинского муниципального района: https://карагинский.рф/istoriya/ Историческая справка Карагинского муниципального района.

Официальный сайт администрации муниципального образования Тигильский муниципальный округ https://www2.tigil.ru/rajon География района и его местоположение.

Официальный сайт администрации муниципального образования Тигильский муниципальный округ https://www2.tigil.ru/rajon/ekonomika Экономическое положение.

Официальный сайт администрации Пенжинского муниципального района: https://пенжинский-район.рф/informaciya-o-rayone.html.Информация о районе.

Официальный сайт администрации Усть-Большерецкого района: https://ubmr.ru/index.php/2015-06-17-02-37-53/investitsionnyj-pasport Инвестиционный паспорт.

Официальный сайт администрации Усть-Камчатского муниципального округа Камчатского края: https//ust-kam.gosuslugi.ru/glavnoe/administratsiya/upravlenie-imuschestvennyh-i-zemelnyh-otnosheniy/kompleksnye-kadastrovye-raboty/ Комплексные кадастровые работы в кадастровом квартале 41:09:0010111.

Официальный сайт Аэропорта «Петропавловск-Камчатский» (Елизово): https://ar-pkc.ru/about/news/aeroport-elizovo-podvel-itogi-raboty-za-2025-god/?backUrl=%2Fpartners%2Fabout%2Fnews%2F%3Fprev%3Dy%26element%3D4493 Аэропорт Петропавловск-Камчатский подвел итоги 2021 года.

Официальный сайт Банка России https://cbr.ru/Collection/Collection/File/49041/ar_2023.pdf Годовой отчет Банка России 2023.

Официальный сайт Банка России https://cbr.ru/Collection/Collection/File/55239/ar_2024.pdf Годовой отчет Банка России 2024.

Официальный сайт Банка России https://cbr.ru/Collection/Collection/File/59752/ar_2025.pdf Годовой отчет Банка России 2025.

Официальный сайт Банка России https://cbr.ru/collection/collection/file/59641/mortgage_lending_market_2512-68.pdf Информационный бюллетень. Статистические показатели «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России за декабрь2025 года».

Официальный сайт Банка России https://cbr.ru/statistics/macro_itm/external_sector/pb/bop-eval/ Платежный баланс-оценка.

Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/Collection/Collection/File/59619/razv_bs_25_12.pdf О развитии банковского сектора Российской Федерации в декабре 2025 года.

Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/. Ключевая ставка Банка России.

Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/press/reginfl/?id=54638 Информационно-аналитический комментарий об инфляции в Камчатском крае в январе 2025 года.

Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (региональный разрез).

Официальный сайт Елизовского городского поселения https://admelizovo.ru/about/ Общие сведения.

Официальный сайт Елизовского муниципального округа https://uer.elizovomr.ru/publikatsiia/investitsionnyy-pasport Инвестиционный паспорт.

Официальный сайт Института экономической политики имени Е.Т.Гайдара: https://www.iep.ru/ru/monitoring/platezhnyy-balans-v-iv-kvartale-2025-goda.html. Платежный баланс в IV квартале 2025 года.

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://kamgov.ru/minecon/monitoring/monitoring-socialno-ekonomiceskogo-razvitia-kamcatskogo-kraa/. Об итогах социально-экономического развития Камчатского края за 2025.

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: (https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=38799). Постановление Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края от 11.12.2024 № 266-Н (в ред. Постановления Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края от 26.11.2025) «Об установлении размера платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям и стандартизированных тарифных ставок, определяющих ее величину АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» для объектов на территории Камчатского края на 2025 год».

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: ("https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=38635). Постановление Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края от 18.12.2020 № 369 (в ред. Постановления Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края от 6.08.2025 г. N 106-Н) «Об установлении платы за технологическое присоединение к электрическим сетям для энергоснабжающих организаций Камчатского края на 2025 год».

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://kamgov.ru/sltarif/current_activities/tarify-dla-naselenia1. Тарифы для населения

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://www.kamgov.ru/sltarif/current_activities/tarify-dla-naselenia1. Информация о размерах тарифов предприятий, оказывающих услуги по водоснабжению и водоотведению населению в разрезе муниципальных образований в 2025 год.

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=37997 Постановление Правительства Камчатского края от 16.09.2024 № 451-П "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Камчатском крае на 2025 год».

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://kamgov.ru/sltarif/document/frontend-document/view-npa?id=22938. Постановление Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края от 29.11.2019 № 269 (в ред. От 17.12.2025).

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://kamgov.ru/sltarif/document/frontend-document/view-npa?id=26167. Постановление Региональной службы по тарифам и ценам Камчатского края от 01.12.2020 № 238.

Официальный сайт исполнительных органов государственной власти Камчатского края: https://kamgov.ru/sltarif/current_activities/tarify-dla-naselenia1?page=1. Тарифы для населения.

Официальный сайт исполнительных органов Камчатского края https://kamgov.ru/files/68c1fbc85331b1.76519165.pdf Доклад о состоянии окружающей среды в Камчатском крае в 2024 году.

Официальный сайт исполнительных органов Камчатского края https://kamgov.ru/minecon/monitoring/monitoring-socialno-ekonomiceskogo-razvitia-kamcatskogo-kraa Мониторинг социально-экономического развития Камчатского края.

Официальный сайт исполнительных органов Камчатского края: https://kamgov.ru/mingosim/kompleksnie-kadasrovie-raboti Комплексные кадастровые работы.

Официальный сайт исполнительных органов Камчатского края: https://kamgov.ru/mingosim/news/ao-korporacia-razvitia-kamcatki-predlagaet-projti-opros-v-ramkah-nacionalnogo-rejtinga-sostoania-investicionnogo-klimata-v-kamcatskom-krae-80397 Опрос в рамках Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в Камчатском крае.

Официальный сайт исполнительных органов Камчатского края: https://kamgov.ru/mingosim/news/vnimaniu-polzovatelej-obektov-nedvizimogo-imusestva-raspolozennyh-v-granicah-kadastrovyh-kvartalov-41050101070-41050101071-i-drugih-zainteresovannyh-lic-80821 Вниманию пользователей объектов недвижимого имущества, расположенных в границах кадастровых кварталов 41:05:0101070, 41:05:0101071 и других заинтересованных лиц.

Официальный сайт Камчатского филиала ФГБУН Федерального исследовательского центра "Единая геофизическая служба РАН": https://kam.emsd.ru/.

Официальный сайт Международного аэропорта Петропавловска-Камчатского (Елизово) https://ar-pkc.ru/partners/about/airport-today/ Об аэропорте.

Официальный сайт Мильковского муниципального округа https://milkovoadm.gosuslugi.ru/netcat_files/302/1892/Pasport_2025_gotovyy.pdf Паспорт муниципального образования Мильковский муниципальный округ в Камчатском крае 2025 год.

Официальный сайт Министерства Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктикиhttps://minvr.gov.ru/press-center/news/rezident_tor_kamchatka_zapustil_novuyu_liniyu_proizvodstva_stroitelnykh_materialov/ Резидент ТОР «Камчатка» запустил новую линию производства строительных материалов.

Официальный сайт Министерства Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики https://minvr.gov.ru/press-center/news/v_2025_godu_vydano_rekordnoe_kolichestvo_kreditov_po_programme_dalnevostochnaya_i_arkticheskaya_ipot/ В 2025 году выдано рекордное количество кредитов по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека».

Официальный сайт Министерства экономического развития Российской Федерации: https://www.economy.gov.ru/material/file/download/021bb908e9cb3b7fd5d6481b0cef1cfb/o_tekushchey_situacii_v_rossiyskoy_ekonomike_itogi_2025_goda.pdf Экономический обзор «О текущей ситуации в российской экономике/ Итоги 2025 года.

Официальный сайт Министерства экономического развития Российской Федерации: https://www.economy.gov.ru/material/file/download/1cf50d6e4677964479d7e2fc8d582472/o_tekushchey_cenovoy_situacii_16_yanvarya_2026_goda.pdf Экономический обзор «О текущей ценовой ситуации 16 января 2026 года».

Официальный сайт Олюторского МО https://олюторский-район.рф/pasport-rayona-1.html Паспорт района.

Официальный сайт органов местного самоуправления Быстринского муниципального района: https://essobmr.ru/city/index.php Общая информация.

Официальный сайт органов местного самоуправления Вилючинского городского округа. https://viluchinsk-city.ru/duma/decrees.php?ELEMENT_ID=6805 Решение Думы. Решение Думы Вилючинского городского округа от 21.12.2018 № 245/81-6 «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Вилючинского городского округа до 2030 года».

Официальный сайт органов местного самоуправления Олюторского муниципального района: https://олюторский-район.рф/obschaya-informaciya-1.html Общая информация.

Официальный сайт Правительства Камчатского края https://kamgov.ru/news/stroitelstvo-novogo-pirsa-v-sele-nikolskoe-na-kamcatke-zaversitsa-v-2025-godu-76668 Строительство нового пирса в селе Никольское на Камчатке завершится в 2025 году.

Официальный сайт Правительства Камчатского края https://kamgov.ru/emr Елизовский муниципальный округ.

Официальный сайт Правительства Камчатского края https://kamgov.ru/mingosim/news/kamcatskij-kraj-stal-sobstvennikom-sudna-anatolij-cerneev-62149 Камчатский край стал собственником судна «Анатолий Чернеев».

Официальный сайт Правительства Камчатского края https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=38665 Закон Камчатского края от 05.12.2024 № 422 «О преобразовании поселений, входящих в состав Усть-Большерецкого муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Официальный сайт Правительства Камчатского края https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=36875 Закон Камчатского края от 23.04.2024 № 358 «О преобразовании поселений, входящих в состав Усть-Камчатского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Официальный сайт Правительства камчатского края https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=33753 Закон Камчатского края от 26.04.2023 № 218 «О преобразовании поселений, входящих в состав Мильковского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Официальный сайт Правительства камчатского края https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=36877 Закон Камчатского края от 23.04.2024 № 356 «О преобразовании поселений, входящих в состав Быстринского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Официальный сайт Правительства камчатского края https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=40292 Закон Камчатского края от 03.06.2025 № 475 «О преобразовании поселений, входящих в состав Соболевского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Официальный сайт Правительства Камчатского края https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=36876 Закон Камчатского края от 23.04.2024 № 357 «О преобразовании поселений, входящих в состав Тигильского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования, о внесении изменений в закон Корякского автономного округа "О наделении статусом и определении административных центров муниципальных образований Корякского автономного округа" и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Корякского автономного округа и Камчатского края».

Официальный сайт правительства Камчатского края: https://kamgov.ru/overview.Общие сведения.

Официальный сайт Правительства Камчатского края: https://kamgov.ru/minecon/tor_inf ТОР «Камчатка».

Официальный сайт Правительства Камчатского края: https://www.kamgov.ru/socio-economic-situation/ Социально-экономическое положение Камчатского края.

Официальный сайт Правительства Камчатского края: https://www.kamgov.ru/socio-economic-situation/ Социально-экономическое положение Камчатского края.

Официальный сайт Правительства Камчатского рая https://kamgov.ru/document/frontend-document/view-npa?id=40293 Закон Камчатского края от 03.06.2025 № 474 «О преобразовании поселений, входящих в состав Елизовского муниципального района, и создании вновь образованного муниципального образования».

Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов: https://torgi.gov.ru/.

Официальный сайт Соболевского муниципального района: https://sobolevskij-r30.gosweb.gosuslugi.ru/ofitsialno/dokumenty/dokumenty-all_5397.html Инвестиционный паспорт 2025.

Официальный сайт Счетной палаты Российской Федерации: https://ach.gov.ru/upload/iblock/be5/qwl3yppmyyhizf46mxvymcj3ixbhe14y/Operdoklad-IV-2025-FB-20260323.pdf Оперативный доклад об исполнении федерального бюджета январь-декабрь 2025 года.

Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Камчатскому краю: https://41.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Социально-экономическое%20положение%20Камчатского%20края%20за%20январь%202025.pdf Социально-экономическое положение Камчатского края за январь 2025 года.

Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Камчатскому краю https://41.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Социально-экономическое%20положение%20Камчатского%20края%20за%20январь-февраль%202025.pdf Социально-экономическое положение Камчатского края за январь-февраль 2025 года.

Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Камчатскому краю: https://41.rosstat.gov.ru/official_publications Камчатский статистический ежегодник 2025.

Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Камчатскому краю: https://41.rosstat.gov.ru/official_publications Камчатский статистический ежегодник 2025

Официальный сайт Усть-Камчатского муниципального района: https: //ust-kam.ru/ekonomika/invest/invest_strategiya/ Инвестиционный паспорт.

Официальный сайт Усть-Камчатского муниципального района: https://ust-kam.ru/about/history/ О районе.

Официальный сайт Федеральной налоговой службы России по Камчатскому краю: https://www.nalog.gov.ru/rn41/service/tax/d1397187/ Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам.

Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: https://kadastr.ru/upload/iblock/c08/ККР%20(2025).pdf Перечень кадастровых кварталов, на территории которых предусматривается выполнение комплексных кадастровых работ федерального значения.

Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 Социально-экономическое положение России 2025 год.

Официальный сайт Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Камчатскому краю: https://41.rospotrebnadzor.ru/sites/default/files/gosdoklad_za_2024_goda__1.pdf Материалы государственного доклада «О состоянии санитарноэпидемиологического благополучия населения в Российской Федерации» по Камчатскому краю в 2024 году».

Результаты мониторинга эффективности деятельности ОМС - https://docs.yandex.ru/docs/view?url=https%3A%2F%2Fkamgov.ru%2Fminecon%2Fdocument%2Ffile%2Fdownload%3Fid%3D182567%26t%3D1766444803.

https://cloud.mail.ru/public/PfBQ/yuKz7UquF Материалы государственного доклада «О состоянии санитарноэпидемиологического благополучия населения в Камчатском крае в 2025 году».

Электронный сервис портала услуг Росреестра: Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request/.

Электронный сервис: Яндекс. Карты: https://yandex.ru/maps/.

Электронный сервис: информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка) СтатРиелт – Statrielt: https://statrielt.ru/.

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения

Таблица 2 - Сведения о руководителе

Наименование	Описание
Организационно-правовая форма бюджетного учреждения	Государственное учреждение
Полное наименование бюджетного учреждения	Краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка» (КГБУ «КГКО»)
Руководитель бюджетного учреждения	Ващилко Александр Павлович, действующий на основании Устава КГБУ «КГКО»
Местонахождение бюджетного учреждения	683002, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вольского, д.8/1
Контактный телефон:	+7 (4152) 30-44-88
Адрес электронной почты:	VashchilkoAP@kamgov.ru

Таблица 3 - Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

Наименование	Описание
Фамилия, имя, отчество	Данилова Галина Владимировна
Местонахождение специалиста	г. Петропавловск-Камчатский
Адрес электронной почты:	DanilovaGV@kamgov.ru
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний	Диплом ВСВ 0180353, выдан 24.06.2005 ГОУ ВПО «Камчатский государственный педагогический университет», г. Петропавловск-Камчатский Диплом ВСГ 2401734, выдан 23.06.2008 АНО ВПО Центросоюза РФ «Российский университет кооперации», г. Москва. Диплом магистра с отличием 107734 0159762, выдан 15.02.2023 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Диплом о профессиональной переподготовке ПП-1 № 502408 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан 30.09.2011 НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», г. Москва Диплом о профессиональной переподготовке 773400157346 по программе «Оценка бизнеса и экспертиза отчетов об оценке бизнеса», выдан 01.04.2025 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772400405970 по программе «Оценочная деятельность», выдано 15.11.2014 НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772404667300 по программе «Государственная кадастровая оценка недвижимости», выдано 16.11.2018 НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 27 0325882 по программе «Актуальные вопросы организации и проведения государственной кадастровой оценки», выдано 14.12.2018 ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» ИДПО – «ВЭШ», г. Санкт-Петербург» Удостоверение о повышении квалификации 771802307429 по программе «Проверка отчетов об оценке, подготовленных в целях оспаривания кадастровой стоимости», выдано 21.10.2020 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772415689295 по дополнительной профессиональной программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 07.04.2022 Союзом судебных экспертов «Экспертный совет», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 773400593813 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 26.03.2024 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 412421456925 по программе «Базовые управленческие навыки», выдано 27.09.2024 ФГБОУ ВО «Камчатский государственный университет имени Витуса Беринга», г. Петропавловск-Камчатский
Стаж работы в оценочной деятельности	17 лет
Фамилия, имя, отчество	Шумихина Анна Александровна
Местонахождение специалиста	г. Петропавловск-Камчатский
Адрес электронной почты:	ShumikhinaAA@kamgov.ru
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний	Диплом с отличием ВСА 0481915, выдан 22.06.2007 ГОУ ВПО «Камчатский государственный университет имени Витуса Беринга», г. Петропавловск-Камчатский Диплом КО 81755, выдан 30.07.2012 ФГБОУ ВПО «Всероссийская академия внешней торговли Министерства экономического развития Российской Федерации», г. Москва Диплом о профессиональной переподготовке 240009199 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан 30.11.2013 НОУ ДПО «Институт профессионального образования», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772404667302 по программе «Государственная кадастровая оценка недвижимости», выдано 16.11.2018 НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 27 0325886 по программе «Актуальные вопросы организации и проведения государственной кадастровой оценки», выдано 14.12.2018 ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» ИДПО – «ВЭШ», г. Санкт-Петербург Удостоверение о повышении квалификации 772415689305 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 07.04.2022 Союзом судебных экспертов «Экспертный совет», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772416139184 по программе «Актуальные вопросы государственной кадастровой оценки», выдано 22.05.2023 НОУ ДПО «Институт профессионального образования», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772415689777 по программе «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», выдано 16.11.2023 Союзом судебных экспертов «Экспертный совет», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 773400593820 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 26.03.2024 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	18 лет
Фамилия, имя, отчество	Ашкова Юлия Сергеевна
Местонахождение специалиста	г. Петропавловск-Камчатский
Адрес электронной почты:	AshkovaYS@kamgov.ru
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний	Диплом КГ № 81302, выдан 03.07.2013 ФГБОУ ВПО «Камчатский государственный технический университет», г. Петропавловск-Камчатский Диплом о профессиональной переподготовке 772404666369 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан 07.12.2016 НОЧУ ВО «Московская финансово-промышленная академия», г. Москва Диплом о профессиональной переподготовке 771800335834 по программе «Определение кадастровой стоимости», выдан 28.12.2020 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 771802307428 по программе «Проверка отчетов об оценке, подготовленных в целях оспаривания кадастровой стоимости», выдано 21.10.2020 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772415689290 по дополнительной профессиональной программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 07.04.2022 Союзом судебных экспертов «Экспертный совет», г. Москва
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	14 лет
Фамилия, имя, отчество	Кондратьева Александра Александровна
Местонахождение специалиста	г. Петропавловск-Камчатский
Адрес электронной почты:	KondratevaAA@kamgov.ru
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний	Диплом ВСВ 1107970, выдан 14.06.2007 ГОУ ВПО «Камчатский государственный университет имени Витуса Беринга», г. Петропавловск-Камчатский Диплом КО № 81799, выдан 30.07.2012 ФГБОУ ВПО «Всероссийская академия внешней торговли Министерства экономического развития Российской Федерации», г. Москва Диплом о профессиональной переподготовке 772413062715 по программе «Государственная кадастровая оценка», выдан 30.07.2021 НОУ ДПО «Институт профессионального образования», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 540800257589 по программе «Трудовое право и кадровое делопроизводство», выдано 27.09.2019 АНО ДПО «Центр непрерывного образования «Мысль», г. Новосибирск Удостоверение о повышении квалификации 772415689297 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 07.04.2022 Союзом судебных экспертов «Экспертный совет», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 773400593815 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 26.03.2024 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	6 лет
Фамилия, имя, отчество	Волжина Ирина Ниловна
Местонахождение специалиста	г. Петропавловск-Камчатский
Адрес электронной почты:	volzhinain@kamgov.ru
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний	Диплом бакалавра с отличием 104124 2737491, выдан 10.07.2018 ФГБОУ ВО «Камчатский государственный технический университет», г. Петропавловск-Камчатский Диплом о профессиональной переподготовке ПП 1025070000015 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан 29.12.2018 ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет» (ДВФУ), г. Владивосток Удостоверение о повышении квалификации 772413062999 по программе «Оспаривание кадастровой стоимости», выдано 02.06.2021 НОУ ДПО «Институт профессионального образования», г. Москва
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	7 лет
Фамилия, имя, отчество	Ванькова Оксана Сергеевна
Местонахождение специалиста	г. Петропавловск-Камчатский
Адрес электронной почты:	vankovaos@kamgov.ru
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний	Диплом ВСГ 5006564, выдан 10.03.2011 ФГБОУ ВПО «Камчатский государственный технический университет», г. Петропавловск-Камчатский Диплом о профессиональной переподготовке 771800335836 пол программе «Государственная кадастровая оценка», выдан 28.12.2020 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 772415689308 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 07.04.2022 Союзом судебных экспертов «Экспертный совет», г. Москва Удостоверение о повышении квалификации 773400593809 по программе «Актуальные вопросы оценочной деятельности», выдано 26.03.2024 ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва
Стаж работы в оценочной деятельности	7 лет

Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Общие допущения

Отчет основан на допущении о соблюдении в отношении Объектов оценки действующих и применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, природоохранных и иных нормативных актов, за исключением специально оговоренных в Отчете случаев.

Отчет выполнен в соответствии с нормативными документами, перечисленными в разделе 3.3 Отчета и достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Учреждение не несет ответственности за использование Отчета в иных целях.

Использование Отчета в целом, его фрагментов или цитат (предоставление информации третьим лицам) должно проводиться с соблюдением законодательства РФ и только со ссылкой на Учреждение.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивался, исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости, и может ли он быть фактически отчужден (п. 5 Методических указаний).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (п. 2 Методических указаний).

Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что фактическое использование соответствует виду разрешенного использования, установленного ЕГРН, если иное не предусмотрено и не подтверждено декларацией о характеристиках объектов недвижимости, а также не установлено по результатам согласования предполагаемого вида разрешенного использования земельного участка с органами государственной власти Камчатского края или с органами местного самоуправления.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с Методическими указаниями.

Отчет содержит профессиональное мнение Кадастровых оценщиков относительно кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО. Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат Учреждению и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

Государственная кадастровая оценка отражает кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2026. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости объектов, установленной на фактическую дату оценки, что не является ошибкой работников Учреждения.

Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости (п. 5 Методических указаний).

Кадастровые оценщики, при проведении оценки исходили из того, что информация, полученная от организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик объектов оценки, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки и может использоваться при проведении оценки.

Данные, используемые при подготовке Отчета, получены из официальных, открытых общедоступных источников, отражаются в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считаются достоверными. Учреждение не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, в том числе содержащейся в ЕГРН и отраженной в предоставленном Перечне. Учреждение не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывают источник информации. Кадастровые оценщики исходят из допущения, что предоставленная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, анализируемых при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Учреждение не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации.

Кадастровые оценщики не проводили технических и иных специальных экспертиз (в том числе экологических) и исходили из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой стоимости Объектов оценки, которые не содержались в составе переданной информации. На Учреждении не лежит ответственность по обнаружению таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 11 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов» (п. 12 Методических указаний).

Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Наличие магистральных инженерных коммуникаций, в том числе линий электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно-обеспеченным (п. 12 Методических указаний).

Сведения о наличии, отсутствии или возможности подключения инженерного обеспечения в отношении объектов оценки и объектов-аналогов принимаются на основании данных о факте расположения зданий на конкретном земельном участке, сведения о которых содержатся в ЕГРН (фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна) и на основании данных, полученных при сборе рыночной информации. При этом в отношении всех рассматриваемых объектов наличие инженерного обеспечения рассматривалось с точки зрения необходимого и достаточного для функционирования конкретного ВРИ.

Кроме того, если земельный участок расположен в границах СНТ с плотной или коттеджной застройкой, развитой инфраструктурой, принято допущение о технической возможности подключения к инженерным коммуникациям, поскольку фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна.

В случае уточнения сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций у конкретных объектов, влияние и вклад в стоимость ценообразующих факторов, включенных в модель кадастровой оценки и характеризующих обеспеченность территории центральными коммуникациями, соответствуют влиянию и вкладу в стоимость ценообразующих факторов, характеризующих обеспеченность объектов соответствующими центральными коммуникациями (водоснабжение, электроснабжение). Допущение обусловлено отсутствием сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, а также необходимостью корректировки стоимости в случае поступления соответствующих уточнений.

Земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок (п. 12 Методических указаний).

В связи с отсутствием информации о качестве подъездных путей и наличия свободного проезда обеспеченность подъездными путями принята как типичная.

При отсутствии графических данных и невозможности определения уклона, многоконтурности и формы земельного участка приняты следующие допущения:

- участки имеют уклон менее 20%;

- участки правильной формы, близкой к квадратной или прямоугольной, т.е. имеют коэффициент протяженности не более 1,20;

- единый земельный участок (единые, неразделенные на части (контуры)).

Если рыночных данных по земельным участкам в границах отдельного СНТ нет или их недостаточно для расчета корректирующего коэффициента по местоположению, такие участки считают аналогичными ближайшим товариществам (СНТ), расположенным на минимальном расстоянии от рассматриваемого СНТ.

В целях корректного определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Елизовского городского поселения в дополнение к установленным микрорайонам согласно Постановления Администрации Елизовского городского поселения от 31.08.2015 № 604-п «Об утверждении деления на кварталы территорий в границах микрорайонов Елизовского городского поселения» установлены микрорайоны «Солнечный» и «Кречет».

При проведении ГКО использовалась информация, допуск к которой ограничен (Приложение 5 Отчета).

Требованиями Методических указаний осмотр объектов оценки не предусмотрен.

При расчете значений ценообразующих факторов Объектов, подлежащих ГКО, и объектов-аналогов, использованы тематические слои, разработанные геоинформатиками Учреждения, а также данные из открытых источников, в том числе публичные карты, а также карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps) и космоснимки.

Кадастровые оценщики отдают отчет факту разновеликости цен предложений и, в отдельных случаях, существенного отклонения цен предложений объектов от среднего, медианного уровня цен, что может объясняться завышенными ожиданиями продавца либо нерыночными условиями. Повторные оферты в течение длительного, существенно превышающего срок экспозиции, периода времени, как правило, говорят о завышенной цене предложения и необходимости применения большой скидки «на торг» в случае использования информации о таких объектах-аналогах. В настоящем Отчете дифференциации величины скидки «на торг» в связи с продолжительностью оферт в отношении объектов-аналогов не проводилось. При этом, цены предложений, существенно отличающиеся от средних, медианных значений, в расчет не принимались.

В приведенных в Отчете таблицах и рисунках, указывается источник информации, за исключением случаев, когда источником информации является Учреждение.

Настоящий Отчет подготовлен с использованием программных продуктов Microsoft® Word 2019 и Microsoft® Excel® 2019 программного комплекса MSO (16.0.10417.20132), 64-разрядная версия. С помощью указанных программ сформированы текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx. В соответствии к Отчету текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета, составляются в виде файлов в формате ODT и ODS соответственно (п. 4 приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»), в связи с чем, с помощью указанных программных продуктов компании Microsoft® все имеющиеся текстовые и табличные файлы в Отчете преобразованы в формат Open Document с разрешением для текстовых документов *.odt и табличных документов *.ods. При сохранении исходных файлов в формат Open Document появлялось предупреждение о содержании в исходных файлах возможностей, несовместимых с данным форматом. В Отчете могут быть представлены файлы как в форматах *.odt, *.ods, так и в форматах *.docx, *.xlsx и *.pdf. По причине возможности некорректного отображения некоторой информации в формате Open Document приоритетными необходимо считать файлы в формате *.pdf, *.docx, *.xlsx.

Значения ценообразующих факторов, полученных в период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки до 1 января года определения кадастровой стоимости, считаются достоверными на дату оценки.

Учреждение оставляет за собой право включать в состав приложений не все использованные документы, а лишь те, которые представляются наиболее существенными для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Учреждения будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета.

На территории Камчатского края официальная переписка между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти и органами местного самоуправления осуществляется в системе электронного документооборота «Информационная система Единая система электронного документооборота Камчатского края». Исходящие и входящие документы в системе подписываются ЭП. Проверка подлинности ЭП осуществляется с использованием ПО «КриптоАрм ГОСТ». Реквизиты документа приводятся в нижней части документа и на втором листе (лист согласования к документу). Кроме того, к каждому подписанному документу прикладывается сертификат и файл подписи.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе.

Прочие допущения, использованные для определения кадастровой стоимости, описаны в разделах расчета кадастровой стоимости с учетом особенностей формирования моделей и применения расчетов.

Допущения, касающиеся качественных и количественных характеристик Объектов оценки

Источником информации о количественных и качественных характеристиках объектов недвижимости, подлежащих оценке, является представленный Перечень объектов недвижимости. Исходная информация об объектах недвижимости представлена в Приложении 1.3. Сведения об ОН, содержащихся в Перечне.

Возможные ошибки (в том числе реестровые и (или) технические) и опечатки в качественных и в количественных характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и отраженные в Перечне Объектов оценки, не исправлялись.

При отсутствии уточняющих сведений о характеристиках объектов оценки, а также с целью получения дополнительных сведений, непротиворечащих Перечню ЕГРН о характеристиках объектов оценки, специалисты Учреждения использовали сведения, полученные в рамках межведомственного взаимодействия с муниципальными образованиями, декларации о характеристиках объекта недвижимости (Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Декларации).

Для идентификации (геопривязки) Объектов, подлежащих ГКО, используется информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки (координатная привязка, кадастровый номер, адрес, номер кадастрового квартала, описание местоположения и т.д.), а также геоинформационные (тематические) слои, созданные геоинформатиками Учреждения. В случае выявления противоречий графической и семантической информации Перечня о местоположении объектов недвижимости, геопривязка осуществлялась сопоставлением с картографической основой пространственного представления Объектов, проводилась проверка взаиморасположения уточняемых объектов недвижимости со смежными земельными участками:

- если границы уточняемых земельных участков располагались корректно относительно смежных земельных участков и данных картографической основы, то приоритетным оставались сведения о географическом положении таких объектов;

- если границы уточняемых земельных участков имели пересечения со смежными земельными участками или их положение на картоснове определялось некорректно (границы объекта накладывались на территории лесов, водных объектов, пустошей и т.п.), то географическое положение для таких земельных участков определялось при помощи семантической информации данных Перечня.

При отсутствии в графической части Перечня сведений о местоположении Объектов оценки, геопривязка осуществлялась по следующим правилам:

- для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

- для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера земельного участка;

- для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе геоинформатиками Учреждения.

Если в Перечне присутствовали объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, что приводило к невозможности геопривязки, то местоположение оценивается соответствующим местоположением кадастрового квартала либо кадастрового района.

Для земельных участков расчет значений ценообразующих факторов производился от земельного участка, а в случае его отсутствия на публичной кадастровой карте – от кадастрового квартала.

Измерение расстояний для объектов оценки и объектов-аналогов производилось двумя способами: от объекта недвижимости (в случае, если объект недвижимости нанесен на графику); от центра кадастрового квартала (в случае, если объект недвижимости не нанесен на графику). В целях приведения расчетов к единообразию расчет расстояний производится по прямой.

Методически закрепленной необходимости распределения прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли отсутствует. Статистических данных по распределению данной прибыли в рамках настоящего Отчета также отсутствуют, анализом рынка недвижимости Камчатского края не выявлено. Таким образом, в качестве прибыли предпринимателя принимаются данные о прибыли (рентабельности) по реализации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия в соответствии с годовыми отчетам о ходе реализации и оценке эффективности государственной программы Камчатского края «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Камчатского края» за 2021-2025 года.

При проведении государственной кадастровой оценки специалисты Учреждения исходят из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены.

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости Учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (п. 8 Методических указаний).

Прочие допущения, использованные для определения кадастровой стоимости, описаны в разделах расчета кадастровой стоимости с учетом особенностей формирования моделей и применения расчетов.

Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

Рыночная информация об объектах-аналогах, собранная Аналитиками для проведения кадастровой оценки, отражается в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной. Материалы, подтверждающие достоверность рыночной информации, представлены в Приложении 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости.

При анализе рыночной информации не использовались сведения о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости.

При сборе рыночной информации Аналитики предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов-аналогов.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось наследование характеристик объектов оценки объектам-аналогам. Отбор объектов оценки для наследования характеристик производился исходя из следующих критериев: адрес объекта-аналога, назначение объекта-аналога, площадь объекта-аналога.

Для объектов-аналогов, по которым не удалось установить вид права, Кадастровый оценщик принимает допущение, руководствуясь ЗК РФ. Так, в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ для строительства или реконструкции зданий и сооружений максимальный срок аренды публичных земельных участков установлен в 10 лет (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ); для завершения строительства недостроенного объекта – 3 года, собственникам зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, или помещений в них - 49 лет (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Кроме этого, пунктом 3 ст. 35 ЗК РФ также установлено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Таким образом, долгосрочная аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности, предоставляющей практически равные возможности пользования земельным участком. Так при долгосрочной аренде арендатор получает право выкупить арендованный земельный участок до окончания срока договора, сдавать участок в субаренду (передача прав по договору аренды существенно ограничена, но в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды), возводить здания и сооружения, пользоваться природными богатствами на арендованной территории (полезные ископаемые, лесные угодья). В связи с чем, Кадастровый оценщик принимает допущение, что, в случае отсутствия упоминания в тексте о виде права объекта-аналога, в расчете учитывается право «собственности».

При проведении ГКО использовалась информация, допуск к которой ограничен (Приложение 5 Отчета). В Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости в расчетных подгруппах представлены только скриншоты аналогов предложений, участвующих в построении модели, следовательно, если в построении модели участвовали сделки, информация по которым предоставлена Роскадастром, копия аналога сделки отсутствует. При использовании в расчетах в качестве аналога информации о сделке с данным объектов недвижимости, порядковый номер записи о данном объекте недвижимости в ЕГРН в пределах кадастрового квартала заменен на «ХХ».

Прочие допущения, использованные для определения кадастровой стоимости, описаны в разделах расчета кадастровой стоимости с учетом особенностей формирования моделей и применения расчетов.

Допущения, касающиеся группировки Объектов оценки

При группировке объектов недвижимости Кадастровый оценщик руководствуется комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимает решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации.

Группировка незастроенных земельных участков производилась в соответствии с их ВРИ, содержащимся в ЕГРН, а застроенных – также с учетом назначения объектов капитального строительства, учтенных в их границах (при возможности установления привязки объектов капитального строительства к земельным участкам).

В отношении незастроенных участков, а также участков, в отношении которых не представляется возможным выявить назначение застройки ОКС, в случае совпадения содержательной части записей в Перечне, касающихся ВРИ, расчетный код присваивается исходя из сведений Перечня.

В случае несоответствия наименования ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», и при наличии информации об использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости, принимается, как фактическое использование объекта недвижимости.

В случае противоречивых или неполных данных о ВРИ в Перечне, направлялись запросы в ОМС с целью уточнения вида использования. Расчетный код вида использования присваивается исходя из предоставленных данных.

В случаях, когда выявляются противоречия в сведениях о виде разрешенного использования земельного участка, полученных из ЕГРН на дату проведения оценки, и сведениях о виде использовании земельного участка, полученных от органов местного самоуправления при согласовании видов разрешенного использования, оценка производится исходя из уточненных сведений органов местного самоуправления.

Допущения в отношении присвоения кода расчета вида использования установлены в соответствии с Реестром допущений (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ции для определения КС), за исключением тех случаев, когда коды расчета вида использования согласованы ОМС.

В случае невозможности отнесения объекта недвижимости по виду разрешенного использования к конкретному коду вида использования, сегментация объекта недвижимости проводится в том числе с использованием картографических данных (аэро/космоснимком) при возможности идентификации местоположения объекта.

Если земельный участок имеет обобщенный вид разрешенного использования, т.е. отнесен к общей группе вида использования (к примеру, «для производственной деятельности» или «для жилой застройки») и на нем расположен объект капитального строительства, для уточнения кода расчета используются дополнительные сведения. К ним относятся: наименование объекта, его вид разрешенного использования, а также этажность — в случаях, когда необходимо конкретизировать сегмент жилой застройки.

Если земельный участок имеет множественное ВРИ из одного сегмента, то следует применять общий код расчета вида использования сегмента. Если земельный участок имеет множественное ВРИ из разных сегментов, то следует применять код расчета вида использования 12:040.

В случае поступления в Учреждение перечня земельных участков в рамках части 7 статьи 15, статьи 16 Закона № 237-ФЗ, соответствующих кодам расчета вида использования, не участвующих в группировке, определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с установленной в Прил 2.4. Обоснование использования моделей, расчетной (оценочной) группе и модели расчета.

Иные допущения, касающиеся группировки объектов оценки, представлены по тексту Отчета.

Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости объектов оценки

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, для которых невозможно установить местоположение (отсутствие графики и адресного ориентира до населенного пункта), определялась в рамках сравнительного подхода методом моделирования на основе удельного показателя кадастровой стоимости по соответствующей группе (подгруппе).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежали сведения о местоположении, количественных и качественных характеристиках, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. В случаях, если по результатам проведенного анализа рынка выявлено недостаточное влияние на кадастровую стоимость объектов оценки для некоторых из приведенных выше ценообразующих факторов или при выявлении коллинеарной зависимости для ряда данных факторов, такие факторы не использовались в качестве отдельных ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости, в том числе методом статистического (регрессионного) моделирования.

Иные допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости объектов оценки, представлены по тексту Отчета.

Допущения, касающиеся результатов оценки

Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с Методическими указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен, такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки (п. 7 Методических указаний).

Итоговая величина кадастровой стоимости выражена в денежной единице Российской Федерации - рубль.

Удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость округлялись до двух знаков после запятой. Округление до двух знаков после запятой обосновано тем, что удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость – это денежные единицы, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой). Округление осуществляется на каждом этапе расчета.

В рамках данного отчета расчеты проведены с использованием программного комплекса Microsoft Excel 2019 и могут незначительно отличаться при перерасчете на других вычислительных устройствах в связи с различной разрядностью, что не является ошибкой.

РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

Анализ Перечня Объектов оценки, подлежащих ГКО

Обработка информации, содержащейся в перечне

Филиалом ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю предоставлен Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году, по состоянию на 01.01.2026 (вх. № 0237/26 от 04.02.2026), в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Перечень объектов недвижимости содержит сведения об 137 156 земельных участков, в том числе Expanded – 6 875, которые не подлежат оценке. Таким образом, Перечень объектов недвижимости составил – 129 630 объекта (Приложение 1.3).

Кадастровыми оценщиками произведен форматно-логический контроль текстовой части, по результатам которого определена полнота предоставленных данных Перечня по категориям земель. Проверка проводилась на соответствие выгруженного Перечня требованиям приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости», в соответствии с п. 13 которого в перечень не включаются сведения земельных участках, в отношении которых на дату формирования перечня отсутствует хотя бы одна из следующих характеристик: кадастровый номер и площадь.

Таблица 4 – Сводные данные по объектам недвижимости, предоставленным Роскадастром в разрезе категорий

№	Категория земель	Количество объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Земли водного фонда	2	0,00%
2	Земли запаса	107	0,08%
3	Земли лесного фонда	2 822	2,18%
4	Земли населенных пунктов	62 705	48,37%
5	Земли особо охраняемых территорий и объектов	502	0,39%
6	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	2 323	1,79%
7	Земли сельскохозяйственного назначения	60 315	46,53%
8	Категория не установлена	854	0,66%

Таблица 5 – Сводные данные по объектам недвижимости, предоставленным Роскадастром в разрезе муниципальных образований

№	Наименование муниципального образования	Количество объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Алеутский МнО	524	0,40%
2	Быстринский МнО	1 785	1,38%
3	Вилючинский ГО	2 487	1,92%
4	Елизовский МнО	85 592	66,03%
5	Карагинский МР	1 538	1,19%
6	Мильковский МнО	4 978	3,84%
7	Олюторский МР	3 017	2,33%
8	Палана ГО	1 289	0,99%
9	Пенжинский МР	391	0,30%
10	Петропавловск-Камчатский ГО	17 352	13,39%
11	Соболевский МнО	1 633	1,26%
12	Тигильский МнО	2 009	1,55%
13	Усть-Большерецкий МнО	3 553	2,74%
14	Усть-Камчатский МнО	3 482	2,69%

Таблица 6 – Перечень характеристик, описывающих земельные участки в Перечне

Название характеристики	Количество объектов, имеющих значение показателя	Примечание

единиц	% заполненности
Кадастровый номер	129 630	100%
Номер кадастрового квартала	129 630	100%	Для 29 объектов указан кадастровый квартал 41:00:0000000; для 8 объектов - кадастровый квартал 82:00:000000
Вид земельного участка	129 630	100%
Площадь	129 601	99,98%	Для 29 объектов площадь меньше 1 кв. м (от 0,1 кв. м до 0,64 кв. м). В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.12.2021. № П/0592 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", значение площади земельных участков (частей земельных участков) в межевом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра
Несоответствие площади земельного участка, указанной в Перечне в поле «Area», и площади контура земельного участка в графическом слое, описывающем границы объектов оценки	3 252	2,51%	Проведенный анализ соответствия площади показал, что в отношении 3252 земельных участков наблюдаются расхождения в значениях площади более чем на 10 % (доходит погрешность до 4288%).
Ранее учтенный	91 171	70,33%	Для 38 459 объектов признак не проставлен
Кадастровые номера земельных участков, из которых образован данный участок	18 860	14,55%	Для 1 объекта указан некорректный кадастровый номер
Кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка	10975	8,47%	Для 1 объекта указан некорректный кадастровый номер
Категория земель	128 776	99,34%	В отношении 854 объекта категория земель не установлена
Сведения о части участка	26 035	20,08%
Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	42 552	32,83%
Сведения о природных объектах	1 416	1,09%
Дата присвоения кадастрового номера	129 629	100%	Для 1 Объекта указано некорректно (1899 год)
Кадастровая стоимость	129 417	99,84%	Для 213 объектов кадастровая стоимость не указана
Адрес (местоположение)
Код ОКАТО	129 316	99,76%	Для 306 отсутствует код ОКАТО, для 3 объектов некорректный код ОКАТО, для 5 объектов код ОКАТО не соответствует утвержденному
Код КЛАДР	109 601	84,55%	Для 20009 объектов код КЛАДР отсутствует Для 20 объектов КЛАДР имеет некорректное значение
Код региона	129 622	99,99%	Для 8 объектов отсутствует
Наименование района	114 822	88,58%	Для 14808 объектов наименование района не указано, для 1 объекта указано поселение
Наименование муниципального образования	30 728	23,70%	97 226 объектов недвижимости не указано муниципальное образование, для 1676 объекта - некорректное наименование муниципального образования (например, пар или Межселенные территории Елизовского муниципального района)
Неформализованное описание	129 623	99,99%	Для 7 объекта сведения отсутствуют
Уникальный номер адресообразующего элемента в государственном адресном реестре	37 968	29,29%	Для 1 объекта указан некорректный уникальный номер
Уникальный номер адреса ГАР	2 795	2,16%
Разрешенное использование участка
Вид разрешенного использования по документам	128 312	98,98%	Для 1192 объектов сведения отсутствуют. Для 12 объектов установлен вид использования: "нет", "-", "отсутствует", "не установлено". Для 114 объектов установлен вид использования «земли резервных территорий», "для иных целей", "для прочих нужд", "нераспределенный земли", "фактически неиспользуемые", "фонд перераспределения земель", "Земли не вовлеченные в градостроительную деятельность"
Вид использования ЗУ по справочнику Росреестра dUtilizations	128 455	99,09%	Для 1175 объектов сведения отсутствуют
Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором AllowedUse	1 193	0,92%

Анализ Перечня позволяет обеспечить выбор подходов и методов с допущениями, предусмотренными в разделе 3.5 Отчета, и обеспечивает достаточность информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости.

Анализ Перечня, который может служить основанием для геопривязки объектов, а также анализ графической информации, предоставленный филиалом ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю одновременно с Перечнем (слои в обменном формате MID, MIF), показал, что количество объектов, которые имеют графику в слоях, предоставленных Росреестром одновременно с Перечнем: 81 241 (62,67% от общего количества ЗУ).

По результатам анализа графических данных Перечня получена информация о системах координат, установленных для Объектов, подлежащих ГКО (Таблица 7).

Таблица 7 – Характеристика графических данных Перечня

Содержат графические данные (объекты)	ед.	%
Всего	81 241	62.67%
в системе координат МСК-41	80526	62.11%
неизвестная система координат	715	0.55%

Как видно из представленной таблицы 48 389 (37,33% от общего количества) участков не имеют координатной привязки, дополнительно в отношении 715 объектов не удалось установить систему координат (таблица 8).

Таблица 8 – Системы координат Перечня, обработка графической информации

№ п/п	Система координат	Количество контуров
1	MСК-41 зона 1	78 233
2	MСК-41 зона 2	1 440
3	MСК-41 зона 3	853
Итого	80 526

Для установления связанных с месторасположением участков характеристик (ценообразующих факторов), а также ведения единой карты Объектов, подлежащих ГКО, принято решение о преобразовании систем координат, представленных в Перечне, в единую систему координат WGS-84. Преобразование систем координат осуществлялось при помощи программного обеспечения NextGIS QGIS.

Привязка Объектов, подлежащих ГКО

Для определения географического положения Объектов, подлежащих ГКО, использовалась информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки:

географические координаты,

кадастровый номер,

описательный адрес,

кадастровый квартал,

описание местоположения,
а также геоинформационные слои, созданные специалистами Учреждения.

В качестве дополнительных характеристик использовались сведения Перечня о КЛАДР, населенном пункте, муниципальном образовании, районе расположения, почтовом индексе, также специалистами Учреждения проанализированы сведения из открытых источников: коды ОКАТО, ОКТМО, код ФИАС, ориентиры местоположения. В соответствии с дополнительными характеристиками осуществлена геопривязка объектов-аналогов, уточнено расположение групп объектов (территории СНТ, ДНП и т.п.).

В случае отсутствия в сведениях ЕГРН графических данных о местоположении Объектов, подлежащих ГКО, геопривязка этих объектов выполнена по следующим правилам:

для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение земельного участка с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала земельного участка;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе специалистами Учреждения.

Результат привязки Объектов оценки к карте в трех системах координат МСК-41 зона 1 (6 градусная), МСК-41 зона 2 (6 градусная), МСК-41 зона 3 (6 градусная) представлен на рисунке ниже.

Для унификации и удобства работы по определению характеристик ценообразующих факторов все границы объектов недвижимости преобразованы в центроиды – геометрические центры одноконтурных земельных участков. Для многоконтурных земельных участков рассчитывался центроид каждой части (каждого контура). В отношении объектов, не имеющих графического образа, точка условного центроида соответствует точке привязки этого объекта. Конечный результат представлен в виде цифровой карты объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края (рисунок 1).

Рисунок 1 - Центроиды геопривязанных земельных участков

Данная карта необходима для информационного обеспечения, визуализации, анализа пространственных данных объектов недвижимости и геоинформационных слоев, содержащих сведения, необходимые для целей проведения ГКО, а также для проведения оценочного зонирования.

Сбор деклараций о характеристиках объектов недвижимости

В рамках проведения государственной кадастровой оценки, в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости Учреждение осуществляет прием деклараций о характеристиках объектов недвижимости.

Форма декларации о характеристиках объекта недвижимости и порядок ее рассмотрения утверждены приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» (далее – Порядок рассмотрения деклараций) и размещены на официальном сайте Учреждения в разделе «Декларация» (https://gko.kamgov.ru/Declaracia.php).

За время подготовительного периода в адрес Учреждения поступила одна декларация о характеристиках объектов недвижимости в отношении земельного участка, информация о котором подтверждена и учтена при определении кадастровой стоимости (Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Декларации).

Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)

Анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость

Социально-экономическое состояние Российской Федерации

Российская экономика в 2023-2025 годах продолжает процесс адаптации к новым экономическим реалиям в условиях стабильно высокого санкционного давления, внешнеторговых ограничений и геополитической напряженности на Ближнем Востоке. Макроэкономическая стабильность поддерживается благодаря применяемой денежно-кредитной политике и мерам государственной поддержки ключевых отраслей. По данным Росстата, наблюдается постепенная стабилизация основных экономических показателей после периода турбулентности.

В промышленном секторе происходит структурная перестройка. Обрабатывающая промышленность показывает рост, особенно в сегментах, связанных с импортозамещением и «околооборонных» отраслях (добывающие производства и нефтепереработка). Открываются новые производства, модернизируются существующие мощности. При этом некоторые отрасли испытывают определенные трудности, связанные с необходимостью переориентации логистических цепочек и поиска новых поставщиков комплектующих.

Внешнеэкономическая деятельность претерпела существенные изменения. Несмотря на санкционное давление, Россия переориентировала торговые потоки на новые рынки. Структура экспорта постепенно диверсифицируется в сторону несырьевых товаров.

Основные экономические и социальные показатели Российской Федерации приведены в таблице ниже.

Таблица 9 – Основные экономические и социальные показатели РФ за 2025 год [155]

2025 г.	В % к 2024 г.	Справочно 2024 г. в % к 2023 г.
Валовой внутренний продукт, млрд рублей	213 515,81)	101,01)	104,9
Реальные располагаемые денежные доходы	107,42)	108,2
1) Первая оценка. 2) Оценка.
2025 г.	В % к 2024 г.	Декабрь 2025 г.	В % к	Справочно

декабрю 2024 г.	ноябрю 2025 г.	2024 г. в % к 2023 г.	декабрь 2024 г. в % к

декабрю 2023 г.	ноябрю 2024 г.
Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности	101,4	104,1	121,3	105,5	108,7	116,8
Индекс промышленного производства	101,3	103,7	119,0	105,1	108,7	115,2
Продукция сельского хозяйства, млрд рублей	10 627,5	104,9	379,1	115,5	52,0	96,7	95,6	54,2
Ввод в действие жилых домов, млн кв. м общей площади жилых помещений	108,1	100,4	16,6	119,2	в 2,1р.	97,6	80,9	в 2,2р.
Грузооборот транспорта, млрд т-км	5 537,8	99,3	488,6	98,7	105,3	100,5	104,2	103,4
в том числе железнодорожного транспорта	2 479,8	98,2	209,1	94,0	101,6	95,7	106,3	103,7
Оборот розничной торговли, млрд рублей	61 315,0	102,6	6 133,2	103,9	117,1	107,7	105,0	116,3
Объем платных услуг населению, млрд рублей	19 939,8	102,7	1 820,8	103,1	106,2	104,3	104,3	106,4
Индекс потребительских цен	108,7	105,6	100,3	108,5	109,5	101,3
Индекс цен производителей промышленных товаров	101,9	96,7	98,4	112,1	107,9	100,4
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше), млн человек	1,73)	87,8	1,6	91,9	100,5	79,8	78,1	99,5
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек	0,33)	80,5	0,3	100,2	105,5	71,5	68,2	102,0
3) в среднем за месяц.

Валовой внутренний продукт

Объем ВВП России за 2025г., по первой оценке, составил в текущих ценах 213 515,8 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно 2024 г. составил 101,0%. Индекс-дефлятор ВВП за 2025 г. по отношению к ценам 2024г. составил 104,5%.

Рисунок 2 – Динамика производства ВВП

В соответствии с 1-й оценкой Росстата, рост ВВП по итогам 2025 года составил +1,0% г/г, что полностью совпало с официальным прогнозом от сентября 2025 года. При этом темпы роста ВВП за 2024 год пересмотрены «вверх» на +0,6 п.п., до +4,9% г/г (с +4,3% г/г, по 2-й оценке) [155].

По оценке Минэкономразвития России, в декабре 2025 года рост ВВП составил +1,9% г/г после +0,1% г/г в ноябре, c исключением сезонного фактора – рост на +1,8 м/м SA (в 4 квартале 2025 года ВВП вырос на +1,0% г/г после +0,6% г/г в 3 квартале – отчетные данные Росстата в квартальном разрезе будут в апреле 2026 года).

Таблица 10 – Производство ВВП и валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности

I квартал	II квартал	III квартал	Январь-сентябрь	Год

млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу
2024 г.1)
Валовой внутренний продукт в рыночных ценах	44 133,7	47 281,9	50 857,1	142 272,7	202 320,5
Валовая добавленная стоимость в основных ценах	39 713,5	100	43 258,8	100	46 911,4	100	129 883,8	100	186 133,8	100
в том числе: сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство	755,6	1,9	1 042,1	2,4	2 225,5	4,7	4 023,2	3,1	5 878,9	3,2
добыча полезных ископаемых	5 240,8	13,2	5 330,0	12,3	5 482,5	11,7	16 053,3	12,4	22 455,0	12,1
обрабатывающие производства	5 416,3	13,6	6 057,7	14,0	6 820,1	14,5	18 294,1	14,1	26 836,1	14,4
обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	1 024,7	2,6	784,5	1,8	801,9	1,7	2 611,1	2,0	3 954,4	2,1
водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	194,1	0,5	234,8	0,5	241,8	0,5	670,8	0,5	914,4	0,5
строительство	1 239,7	3,1	1 954,2	4,5	2 246,3	4,8	5 440,2	4,2	9 345,8	5,0
торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов	5 213,6	13,1	6 021,1	13,9	5 878,0	12,5	17 112,7	13,2	22 144,7	11,9
транспортировка и хранение	2 938,3	7,4	3 065,9	7,1	3 219,7	6,9	9 223,9	7,1	12 483,8	6,7
деятельность гостиниц и предприятий общественного питания	350,5	0,9	417,6	1,0	512,6	1,1	1 280,7	1,0	1 865,1	1,0
деятельность в области информации и связи	1 018,3	2,6	1 347,3	3,1	1 590,1	3,4	3 955,7	3,0	6 642,3	3,6
деятельность финансовая и страховая	1 996,4	5,0	1 996,8	4,6	2 086,1	4,4	6 079,3	4,7	9 210,3	4,9
деятельность по операциям с недвижимым имуществом	4 571,4	11,5	4 676,6	10,8	4 917,1	10,5	14 165,1	10,9	20 277,4	10,9
деятельность профессиональная, научная и техническая	1 628,2	4,1	1 948,6	4,5	2 165,9	4,6	5 742,7	4,4	9 027,9	4,9
деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги	907,5	2,3	973,6	2,3	1 077,8	2,3	2 958,9	2,3	4 195,6	2,3
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение	3 861,8	9,7	3 928,6	9,1	3 954,7	8,4	11 745,1	9,0	16 120,3	8,7
образование	1 281,3	3,2	1 275,1	2,9	1 345,4	2,9	3 901,7	3,0	5 215,7	2,8
деятельность в области здравоохранения и социальных услуг	1 271,4	3,2	1 405,8	3,2	1 453,5	3,1	4 130,7	3,2	5 933,9	3,2
деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений	442,1	1,1	482,7	1,1	543,9	1,2	1 468,7	1,1	2 057,5	1,1
предоставление прочих видов услуг	188,6	0,5	178,4	0,4	211,7	0,5	578,7	0,4	899,6	0,5
деятельность домашних хозяйств как работодателей; недифференцированная деятельность частных домашних хозяйств по производству товаров и оказанию услуг для собственного потребления	172,8	0,4	137,2	0,3	137,1	0,3	447,1	0,3	675,0	0,4
Чистые налоги на продукты	4 420,2	4 023,1	3 945,6	12 388,9	16 186,6
2025 г.1)
Валовой внутренний продукт в рыночных ценах	47 746,8	49 516,8	54 501,3	151 765,0	213 515,8
Валовая добавленная стоимость в основных ценах	43 349,9	100	45 938,6	100	49 371,2	100	138 659,7	100	196 392,3	100
в том числе: сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство	843,9	1,9	1 180,3	2,6	2 699,6	5,5	4 723,8	3,4	6 531,6	3,3
добыча полезных ископаемых	4 819,9	11,1	4 310,9	9,4	4 542,2	9,2	13 673,0	9,9	18 638,4	9,5
обрабатывающие производства	6 107,0	14,1	6 497,9	14,1	6 960,4	14,1	19 565,3	14,1	29 216,5	14,9
обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	1 114,0	2,6	900,1	2,0	931,6	1,9	2 945,7	2,1	4 540,9	2,3
водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	206,6	0,5	234,9	0,5	246,3	0,5	687,9	0,5	953,0	0,5
строительство	1 443,0	3,3	2 179,8	4,7	2 455,0	5,0	6 077,8	4,4	10 356,7	5,3
торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов	5 603,1	12,9	6 296,2	13,7	5 966,0	12,1	17 865,4	12,9	23 007,7	11,7
транспортировка и хранение	3 353,2	7,7	3 429,9	7,5	3 353,0	6,8	10 136,2	7,3	13 953,9	7,1
деятельность гостиниц и предприятий общественного питания	412,0	1,0	513,7	1,1	611,9	1,2	1 537,6	1,1	2 245,1	1,1
деятельность в области информации и связи	1 188,3	2,7	1 597,5	3,5	1 845,4	3,7	4 631,1	3,3	7 529,9	3,8
деятельность финансовая и страховая	1 940,0	4,5	1 997,6	4,3	2 202,6	4,5	6 140,2	4,4	9 672,4	4,9
деятельность по операциям с недвижимым имуществом	5 181,5	12,0	5 267,2	11,5	5 340,6	10,8	15 789,3	11,4	20 627,4	10,5
деятельность профессиональная, научная и техническая	1 795,2	4,1	2 220,8	4,8	2 417,4	4,9	6 433,4	4,6	9 767,7	5,0
деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги	1 016,4	2,3	1 069,8	2,3	1 197,8	2,4	3 284,0	2,4	4 481,2	2,3
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение	4 412,8	10,2	4 267,9	9,3	4 462,1	9,0	13 142,8	9,5	18 159,9	9,2
образование	1 479,2	3,4	1 442,0	3,1	1 484,2	3,0	4 405,4	3,2	5 922,4	3,0
деятельность в области здравоохранения и социальных услуг	1 504,5	3,5	1 624,6	3,5	1 637,9	3,3	4 767,1	3,4	6 683,8	3,4
деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений	539,0	1,2	553,1	1,2	614,9	1,2	1 707,0	1,2	2 342,8	1,2
предоставление прочих видов услуг	206,8	0,5	200,0	0,4	249,5	0,5	656,3	0,5	1 008,2	0,5
деятельность домашних хозяйств как работодателей; недифференцированная деятельность частных домашних хозяйств по производству товаров и оказанию услуг для собственного потребления	183,3	0,4	154,3	0,3	152,7	0,3	490,2	0,4	752,9	0,4
Чистые налоги на продукты	4 396,9	3 578,2	5 130,2	13 105,3	17 123,5
1) В соответствии с Регламентом разработки и публикации данных по ВВП актуализированы данные за 2024 год, а также осуществлена первая оценка 2025 года. Квартальные данные не пересматривались и не соответствуют годовым итогам, их актуализация будет осуществлена в апреле 2026 года.

В таблице 11 представлена динамика элементов исполнения ВВП.

Таблица 11- Динамика элементов исполнения ВВП (в постоянных ценах, в % к предыдущему году)

2025 г.

I квартал	II квартал	III квартал	Январь-сентябрь	Год
Валовой внутренний продукт	101,4	101,1	100,6	101,0	101,0
в том числе: расходы на конечное потребление	102,6	102,5	102,9	102,6	102,9
домашних хозяйств	103,0	103,2	103,3	103,2	103,4
государственного управления	101,4	100,6	101,8	101,3	101,6
некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства	101,4	102,3	101,8	101,8	105,0
валовое накопление	101,9	100,1	90,4	96,1	97,0

В таблице 12 приведены данные ВВП, рассчитанные методом формирования по источникам доходов в текущих рыночных ценах [124].

Таблица 12– ВВП, рассчитанный методом формирования по источникам доходов (в текущих рыночных ценах)

I квартал	II квартал	III квартал	Январь-сентябрь	Год

млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу
2024 г.1)
Валовой внутренний продукт	44 133,7	100	47 281,9	100	50 857,1	100	142 272,7	100	202 320,5	100
в том числе: оплата труда наемных работников (включая оплату труда и смешанные доходы, не наблюдаемые прямыми статистическими методами)	20 672,8	46,8	21 508,5	45,5	21 720,1	42,7	63 901,4	44,9	89 505,4	44,2
чистые налоги на производство и импорт	3 807,9	8,7	3 217,0	6,8	3 252,5	6,4	10 277,4	7,2	14 765,6	7,3
валовая прибыль экономики и валовые смешанные доходы	19 653,0	44,5	22 556,4	47,7	25 884,4	50,9	68 093,9	47,9	98 049,5	48,5
2025 г.1)
Валовой внутренний продукт	47 746,8	100	49 516,8	100	54 501,3	100	151 765,0	100	213 515,8	100
в том числе: оплата труда наемных работников (включая оплату труда и смешанные доходы, не наблюдаемые прямыми статистическими методами)	24 001,9	50,2	24 515,6	49,5	25 172,9	46,2	73 690,4	48,5	102633, 1	48,1
чистые налоги на производство и импорт	3 767,4	7,9	2 448,8	4,9	4 848,1	8,9	11 064,4	7,2	17 336,2	8,1
валовая прибыль экономики и валовые смешанные доходы	19 977,5	41,9	22 552,4	45,6	24 480,3	44,9	67 010,2	44,3	93 546,5	43,8
1) В соответствии с Регламентом разработки и публикации данных по ВВП актуализированы данные за 2024 г., а также осуществлена первая оценка 2025 года. Квартальные данные не пересматривались и не соответствуют годовым итогам, их актуализация будет осуществлена в апреле 2026 года.

Производственная активность

Индекс промышленного производства по итогам 2025 года вырос на +1,3% г/г после +5,1% г/г годом ранее – это практически полностью совпало с оценками, обозначенными в официальном прогнозе. В годовом выражении в декабре наблюдалось ускорение темпов роста ИПП до +3,7% г/г после +0,4% г/г в ноябре. С исключением сезонного фактора выпуск увеличился на +2,3% м/м SA.

Обрабатывающая промышленность в 2025 году была основным драйвером промышленного роста, выпуск которой увеличился на +3,6% г/г после +9,1% г/г в 2024 году, что выше прогнозных оценок (в прогнозе +3,1% г/г). В декабре выпуск увеличился на +7,8% г/г после +1,0% г/г в ноябре. С учетом сезонного фактора – рост на +4,1% м/м SA.

Основной положительный вклад в динамику обрабатывающих производств по итогам 2025 года внес машиностроительный комплекс, выпуск которого достиг +7,7% г/г (+19,8% г/г в 2024 году). В декабре темпы роста комплекса ускорились до +6,5% г/г после -1,0% г/г в ноябре. Внутри комплекса наибольший рост по итогам года показала отрасль транспортного машиностроения: +32,0% г/г и это выше результата прошлого года (+27,8% г/г), а также самый высокий рост по отрасли за последние 10 лет. Двузначный рост сохранился и в отрасли компьютерной и электронной техники: +11,7% г/г даже с учетом высокой базы 2024 года, когда выпуск вырос на +26,4% г/г. В декабре в большинстве подотраслей наблюдался рост выпуска: в производстве машин и оборудования, не включенных в другие группировки +0,9% г/г после -14,6% г/г в ноябре, в производстве электрического оборудования – +3,0% г/г после -12,2% г/г в ноябре, 1 Индекс промышленного производства за 2024 год был уточнен на -0,5 п.п., предыдущая оценка +5,6% г/г. 2 Индекс производства обрабатывающей промышленности за 2024 год был уточнен на -0,7 п.п., предыдущая оценка +9,8% г/г. 2 в отрасли компьютерной и электронной техники: +1,0% г/г после +11,1% г/г в ноябре.

Рост химической промышленности по итогам 2025 года составил +0,5% г/г после +6,5% г/г в 2024 году. В декабре выпуск комплекса вырос на +1,2% г/г после -1,4% г/г в ноябре. При этом опережающими темпами росло производство лекарственных средств – здесь зафиксированы двузначные темпы по итогам 2025 года: +15,4% г/г после +19,3% г/г в 2024 году. В декабре высокие темпы сохраняются – рост выпуска на +12,9% г/г после +13,5% г/г в ноябре.

Темпы роста металлургического комплекса по итогам 2025 года сохранил рост на +2,8% г/г после +6,3% г/г в 2024 году. В декабре ускорение темпов роста комплекса по сравнению с ноябрем до +18,0% г/г после -1,4% г/г.

Динамика нефтеперерабатывающего комплекса по итогам 2025 года составила -0,4% г/г против -1,4% г/г по итогам 2024 года. В декабре темпы были на уровне -0,8% г/г после роста на +0,4% г/г в ноябре.

Выпуск пищевой промышленности по итогам 2025 года изменился на -0,5% г/г после роста на +5,0% г/г в 2024 году. В декабре рост выпуска комплекса составил +1,2% г/г после -0,5% г/г в ноябре.

Добывающий сектор по итогам 2025 года показал динамику на уровне в -1,6% г/г после -0,5% г/г1 годом ранее. В декабре в целом по сектору выпуск изменился на -2,8% г/г после роста на +0,4% г/г в ноябре. С устранением сезонного фактора -0,4% м/м SA.

Таблица 13 – Индексы промышленного производства

В % к

соответствующему периоду предыдущего года	предыдущему периоду	среднемесячному значению 2022 г.

фактически	с исключением сезонного и календарного факторов3)	фактически	с исключением сезонного и календарного факторов3)
2024 г.
Январь	105,3	81,2	102,0	99,9	106,5
Февраль	108,9	101,3	100,9	101,2	107,5
Март	104,5	108,7	100,8	110,0	108,3
I квартал	106,2	90,0
Апрель	105,3	95,3	99,9	104,9	108,2
Май	106,3	101,0	101,4	105,9	109,7
Июнь	102,8	97,7	99,0	103,5	108,6
II квартал	104,8	101,1
I полугодие	105,5
Июль	104,0	102,8	99,9	106,4	108,5
Август	103,2	101,4	100,5	107,9	109,0
Сентябрь	103,0	100,6	100,1	108,5	109,2
III квартал	103,4	102,7
Январь-сентябрь	104,7
Октябрь	105,5	107,5	100,5	116,6	109,7
Ноябрь	103,8	99,5	100,7	116,1	110,4
Декабрь	108,7	115,2	101,5	133,7	112,1
IV квартал	106,1	113,5
Год	105,1
2025 г.
Январь	101,0	75,4	96,4	100,8	108,0
Февраль	99,1	99,4	100,5	100,2	108,6

Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности: "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений" в соответствии с Официальной статистической методологией исчисления индекса промышленного производства (приказ Росстата от 16.01.2020 г. № 7). Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 98,4%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 97,2%. Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 103,6%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 107,8%. Индекс производства по виду деятельности "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 98,4%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 99,3% [124].

Рисунок 3– Индекс промышленного производства в % к среднемесячному значению 2022 года.

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 98,4%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 97,2%.

Рисунок 4– Динамика добычи полезных ископаемых в % к среднемесячному значению 2022 года.

Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в 2025 году по сравнению с 2024 г. составил 103,6%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 107,8%.

Рисунок 5– Динамика обрабатывающих производств в % к среднемесячному значению 2022 года.

Индекс производства по виду деятельности "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 98,4%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 99,3% [155].

Рисунок 6– Динамика производства по виду деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в % к среднемесячному значению 2022 года.

Показатели промышленного производства приведены в таблице 14.

Таблица 14 – Показатели промышленного производства, в % к АППГ [155]*

в % к соотв. периоду предыдущего года	2025	IV кв. 25	дек.25	ноя.25	окт.25	III кв. 25	II кв. 25	I кв. 25	2024	IV кв. 24	III кв. 24	II кв. 24	I кв. 24	2023
Промышленное производство	1,3	2,3	3,7	0,4	2,5	1,2	1,5	0,1	5,1	6,1	3,4	4,8	6,2	4,3
Добыча полезных ископаемых	-1,6	-0,4	-2,8	0,4	1,4	-0,6	-1,4	-4,2	-0,5	-0,5	-1,3	-1,4	0,9	-1,0
добыча угля	-1,7	-1,4	-4,8	0,4	0,3	-4,0	-2,6	1,2	3,0	3,3	0,0	1,0	7,5	0,3
добыча металлических руд	1,7	0,4	-2,2	2,3	1,2	0,8	2,9	2,9	2,9	4,9	2,3	1,8	2,5	-1,7
добыча прочих полезных ископаемых	-11,6	-15,9	-19,4	-16,4	-12,7	-9,9	-11,7	-8,3	0,7	5,6	-1,5	-4,2	3,2	-3,4
предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых	-1,8	-3,7	-8,5	-2,5	2,7	-0,6	1,5	-4,2	4,3	9,4	2,1	-1,9	7,2	3,4
Обрабатывающие производства	3,6	4,3	7,8	1,0	3,5	2,5	3,6	3,9	9,1	10,9	6,3	9,1	10,2	8,7
пищевая промышленность	-0,5	0,2	1,2	-0,5	0,0	-0,1	-0,7	-1,5	5,0	4,2	3,1	5,8	7,6	5,2
в т.ч.
пищевые продукты	-0,4	-0,6	-0,4	-1,2	-0,3	0,9	-1,1	-0,7	4,2	2,8	1,8	6,0	6,7	6,6
напитки	-3,3	0,1	3,5	-2,6	-0,5	-6,7	0,6	-7,8	12,1	12,7	13,0	6,9	16,6	1,1
табачные изделия	6,7	18,0	25,9	21,1	9,2	1,5	4,3	4,7	-2,4	4,0	-3,7	-2,5	-6,3	-10,0
легкая промышленность	-3,5	-2,8	-2,3	-2,9	-3,1	-2,5	-5,2	-3,1	10,2	10,9	4,9	10,3	15,5	11,4
в т.ч.
текстильные изделия	-0,6	-0,5	-1,5	-2,9	3,2	4,2	-6,2	0,1	12,0	9,1	8,5	18,2	12,8	3,7
одежда	-2,2	-2,9	-2,3	0,3	-6,6	-4,9	-2,0	1,1	12,0	20,1	5,6	7,3	15,3	15,2
кожа и изделия из нее	-12,6	-6,9	-3,9	-11,8	-5,2	-8,7	-12,2	-21,2	1,5	-11,7	-4,1	3,6	21,2	15,6
деревообрабатывающий комплекс	-5,1	-8,7	-9,1	-9,1	-7,7	-4,4	-5,2	-1,8	4,3	2,2	1,1	5,0	10,3	1,3
в т.ч.
обработка древесины и производство изделий из нее	-3,5	-5,5	-6,9	-6,1	-3,5	-3,1	-3,8	-1,6	5,0	4,9	0,8	3,4	12,0	-1,6
бумага и бумажные изделия	-3,9	-6,9	-8,3	-7,3	-5,0	-3,6	-3,5	-1,2	4,5	2,0	3,1	4,4	9,2	2,2
деятельность полиграфическая и копирование носителей информации	-13,7	-23,3	-17,5	-23,2	-28,5	-10,7	-14,7	-4,4	1,8	-4,7	-5,2	11,2	9,5	6,3
производство кокса и нефтепродуктов	-0,4	-0,2	-0,8	0,4	-0,1	-3,5	2,6	-0,5	-1,4	-0,5	0,1	-1,8	-3,3	2,5
химический комплекс	0,5	-0,2	1,2	-1,4	-0,1	-0,3	0,6	1,9	6,5	6,9	5,4	5,2	8,7	4,9
в т.ч.
химические вещества и химические продукты	-0,8	-1,9	-0,6	-2,6	-2,5	-1,9	0,5	0,0	4,6	4,7	3,6	2,5	7,8	5,2
лекарственные средства и медицинские материалы	15,4	15,6	12,9	13,5	21,0	17,5	11,9	16,8	19,3	25,2	18,9	19,7	12,5	-0,4
резиновые и пластмассовые изделия	-6,7	-6,2	-1,4	-8,7	-8,0	-8,8	-8,3	-3,1	3,7	0,8	1,5	4,1	9,3	8,0
производство прочей неметаллической минеральной продукции	-8,3	-7,4	-5,7	-6,4	-9,5	-9,5	-8,3	-7,8	6,8	5,1	4,8	6,2	13,1	0,9
металлургический комплекс	2,8	6,3	18,0	-1,4	1,6	-0,9	2,0	4,5	6,3	5,1	3,3	9,5	8,7	8,7
в т.ч.
металлургия	-2,1	2,9	16,9	-4,1	-4,2	-7,0	-2,5	-1,6	-1,5	-3,0	-1,6	-0,4	-1,0	3,0
готовые металлические изделия	18,0	16,7	21,5	7,1	19,6	17,9	16,0	23,4	30,4	30,1	18,3	40,0	38,6	26,4
машиностроительный комплекс	7,7	3,2	6,5	-1,0	3,4	9,3	7,8	13,7	19,8	20,5	15,0	18,9	26,4	25,0
в т.ч.
компьютеры, электроника, оптика	11,7	6,5	1,0	11,1	9,3	13,3	17,8	12,4	26,4	27,8	18,6	25,9	36,4	39,4
электрооборудование	-3,8	-5,3	3,0	-12,2	-9,7	-3,6	-5,3	0,1	9,7	14,7	4,8	6,0	13,1	20,6
машины и оборудование, не вкл. в другие группировки	-6,9	-6,1	0,9	-14,6	-6,8	-13,2	-6,4	-1,0	2,2	4,3	-3,5	1,7	7,5	8,1
автотранспортные, прицепы и полуприцепы	-23,1	-31,5	-20,2	-35,3	-38,4	-25,5	-23,2	-9,9	18,5	12,5	10,2	19,7	37,5	16,0
прочие транспортные средства и оборудование	32,0	26,3	28,6	18,5	30,4	40,1	28,1	38,9	27,8	29,3	27,4	26,2	27,1	29,0
прочие производства	-1,9	-4,3	-7,2	-5,0	2,4	-1,2	-2,3	2,3	13,2	17,0	7,2	14,0	13,7	7,0
в т.ч.
мебель	-6,9	-3,6	-1,6	-3,9	-5,6	-9,4	-10,2	-4,8	16,3	8,8	12,7	18,0	29,9	11,5
прочие готовые изделия	0,3	5,7	15,8	2,3	-1,5	-4,8	-2,0	1,7	12,0	7,4	9,5	18,6	14,4	13,4
ремонт и монтаж машин и оборудования	-1,2	-6,1	-12,1	-6,4	4,8	1,2	-0,6	3,9	12,7	20,3	5,6	12,4	10,0	5,0
Обеспечение электроэнергией, газом и паром	-1,6	-1,0	-0,7	-3,4	1,1	0,1	0,1	-4,5	2,4	-0,1	2,0	2,2	5,3	0,0
Водоснабжение, водоотведение, утилизация отходов	-4,3	-4,5	-6,2	-3,2	-3,9	-4,6	-5,0	-3,2	4,1	3,2	3,2	5,0	5,2	0,3

*В соответствии с регламентом разработки и публикации данных по производству и отгрузке продукции и динамике промышленного производства (приказ Росстата от 18.08.2020 г. № 470) уточнены данные за 2024 г. и 2025 г.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2025 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 10 627,5 млрд рублей, в декабре 2025 г. - 379,1 млрд рублей.

Рисунок 7 – Индекс производства продукции сельского хозяйства в % к среднемесячному значению 2022года.

Растениеводство

Валовой сбор зерна в Российской Федерации в 2025 г., по предварительным данным, составил 138,8 млн тонн (в весе после доработки), что на 10,2% больше уровня предыдущего года.

Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) увеличилось в 2025 г. на 0,6% за счет увеличения убранных площадей (на 7,0%). Валовой сбор сахарной свеклы уменьшился на 3,3%, что обусловлено снижением убранных площадей (на 5,8%). Льноволокна получено на 13,1% больше, чем в предыдущем году, за счет роста урожайности (на 19,3%). Валовой сбор картофеля увеличился на 9,4% вследствие увеличения урожайности (на 10,7%). Сбор овощей уменьшился на 0,9% за счет уменьшения убранных площадей (на 2,5%).

Рисунок 8 – Валовые сборы основных сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий.

В составе зерновых и зернобобовых культур в 2025 г. по сравнению с предыдущим годом отмечался рост валового сбора пшеницы, тритикале, ячменя, овса, проса и зернобобовых культур, снижение - ржи, кукурузы, риса и гречихи.

Основными производителями зерна и технических культур остаются сельскохозяйственные организации. Доля их в производстве зерна в 2025 г. составила 69,3% (в 2024 г. - 68,6%), подсолнечника - 58,8% (60,8%), сахарной свеклы - 89,2% (88,5%).

Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями в 2025 г. получено 29,4% от общего сбора зерна в хозяйствах всех категорий (в 2024 г. - 30,2%), сахарной свеклы - 10,8% (11,4%), подсолнечника - 40,8% (38,9%).

Производство картофеля и овощей сосредоточено в хозяйствах населения, которыми в 2025 г. выращено 56,6% общего сбора картофеля и 47,0% овощей (в 2024 г. - соответственно 59,1% и 45,5%).

Рисунок 9 – Структура производства основных продуктов растениеводства по категориям хозяйств в % к общему объему производства в хозяйствах всех категорий

Животноводство

На конец декабря 2025 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 15,8 млн голов (на 2,9% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего года), из него коров - 7,0 млн (на 3,0% меньше), свиней - 28,4 млн (на 2,0% больше), овец и коз - 17,9 млн (на 6,5% меньше), птицы - 544,2 млн голов (на 1,8% меньше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 36,5% поголовья крупного рогатого скота, 4,6% свиней, 43,3% овец и коз (на конец декабря 2024 г. - соответственно 37,2%, 5,2%, 44,0%).

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2025 г. по сравнению с соответствующей датой 2024 г. поголовье крупного рогатого скота сократилось на 0,6%, коров - на 0,4%, овец и коз - на 7,8%, птицы - на 1,3%, поголовье свиней выросло на 2,7%. В 2025 г. в хозяйствах всех категорий, по предварительным данным, увеличилось производство молока и яиц.

В 2024 г. в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе), молока и яиц по категориям хозяйств возросла доля сельскохозяйственных организаций.

Рисунок 10 – Структура производства основных продуктов животноводства по категориям хозяйств в % к общему объему производства в хозяйствах всех категорий

Реализация продукции. В 2025 г. возросла продажа скота и птицы (в живом весе), молока и яиц всеми сельхозпроизводителями. В хозяйствах всех категорий, по расчетам, реализовано по всем каналам 100,6 млн тонн зерна (95,1% к уровню 2024 г.), 6,2 млн тонн картофеля (94,2%), 7,1 млн тонн овощей (97,2%), 15,8 млн тонн скота и птицы (в живом весе) (100,2%), 27,3 млн тонн молока (104,9%), 38,6 млрд штук яиц (106,7%).

В сельхозорганизациях в 2025 г. отмечался рост реализации основных видов продукции сельского хозяйства (кроме зерна, семян подсолнечника, сахарной свеклы и картофеля) [155].

Строительство

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2025 г. составил 18 815,1 млрд рублей, или 102,5% (в сопоставимых ценах) к уровню 2024 г., в декабре 2025 г. - 2 881,2 млрд рублей, или 104,8% к соответствующему периоду предыдущего года.

Рисунок 11 - Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" в % к среднемесячному значению 2022 года

Из числа введенных в действие в 2025 г. зданий 95,4% составляют здания жилого назначения. Данные по вводу в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам приведены в таблице 15.

Таблица 15 - Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам в 2025 году

Количество зданий, единиц	Общая площадь зданий, тыс. кв. м
Введено в действие зданий	503 123	175 948,8
в том числе:
жилого назначения	479 980	134 478,5
нежилого назначения	23 143	41 470,3
из них зданий:
промышленных	3 363	6 797,9
сельскохозяйственных	2 459	4 628,8
коммерческих	9 368	12 559,2
административных	969	1 935,7
учебных	549	4 794,0
здравоохранения	551	1 379,9
других	5 884	9 375,0

В декабре 2025 г. возведено 3,0 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 31,6 тыс. жилых домов. Всего построено 277,6 тыс. новых квартир.

В 2025 г. возведено 13,9 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 466,0 тыс. жилых домов. Всего построено 1 341,9 тыс. новых квартир.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 63,5 млн кв. метров, или 58,8% от общего объема жилья, введенного в 2025 году.

Объемы строительных работ по итогам 2025 года увеличились на +2,5% г/г (в 2024 году рост на +3,8% г/г2). В декабре объемы строительства выросли на +4,8% г/г после околонулевой динамики +0,1% г/г в предыдущем месяце.

Также в 2025 г. введены в действие следующие объекты туризма и спорта: туристские базы на 2 081 место, мотели на 190 мест, 37 плавательных бассейнов с длиной дорожек 25 метров и 50 метров, 18 спортивных сооружений с искусственным льдом, 123 физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивные залы площадью 141,6 тыс. кв. метров [155].

Потребительская активность

Потребительская активность в России демонстрирует устойчивую положительную динамику: в 2025 году процесс восстановления спроса продолжил рост. Согласно данным Росстата, постепенный рост реальных располагаемых доходов населения и снижение уровня безработицы способствуют увеличению потребительской активности. Восстановление потребительского спроса также поддерживается улучшением потребительских настроений и адаптацией населения к новым экономическим условиям. Особенно он заметен в сегменте непродовольственных товаров и услуг.

Оборот розничной торговли в 2025 г. составил 61 315,0 млрд рублей, или 102,6% (в сопоставимых ценах) к 2024 г., в декабре 2025 г. - 6 133,2 млрд рублей, или 103,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Рисунок 12 – Динамика оборота розничной торговли в % к среднемесячному значению 2022 года

В 2025 г. оборот розничной торговли на 96,7% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 3,3% (в 2024 г. - 96,2% и 3,8% соответственно), в декабре 2025 г. - 96,9% и 3,1% (в декабре 2024 г. - 96,3% и 3,7% соответственно). В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 48,3%, непродовольственных товаров - 51,7% (в 2024 г. - 47,3% и 52,7% соответственно), в декабре 2025 г. - 48,6% и 51,4% (в декабре 2024 г. - 48,8% и 51,2% соответственно).

Рисунок 13 – Динамика оборота розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями, непродовольственными товарами в % к среднемесячному значению 2022 года

Потребительские цены

В декабре 2025 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,3%, в том числе на продовольственные товары - 100,4%, непродовольственные товары - 100,3%, услуги - 100,2%.

Таблица 16 – Индексы потребительских цент и тарифов на товары и услуги на конец периода в %

Всего	В том числе на

к предыдущему периоду	к декабрю предыдущего года	продовольственные товары	непродовольственные товары	услуги

к предыдущему периоду	к декабрю предыдущего года	к предыдущему периоду	к декабрю предыдущего года	к предыдущему периоду	к декабрю предыдущего года
2024 г.
Январь	100,9	100,9	101,3	101,3	100,5	100,5	100,8	100,8
Февраль	100,7	101,6	100,8	102,0	100,3	100,7	101,1	101,9
Март	100,4	102,0	100,2	102,2	100,3	101,0	100,8	102,7
I квартал	102,0	102,0	102,2	102,2	101,0	101,0	102,7	102,7
Апрель	100,5	102,5	100,5	102,7	100,4	101,4	100,6	103,3
Май	100,7	103,2	100,4	103,1	100,5	101,9	101,5	104,9
Июнь	100,6	103,9	100,6	103,8	100,3	102,2	101,1	106,0
II квартал	101,9	103,9	101,5	103,8	101,2	102,2	103,2	106,0
Июль	101,1	105,1	100,4	104,2	100,6	102,8	102,9	109,1
Август	100,2	105,3	100,0	104,1	100,6	103,4	100,0	109,1
Сентябрь	100,5	105,8	100,3	104,5	100,6	104,0	100,5	109,6
III квартал	101,8	105,8	100,7	104,5	101,8	104,0	103,4	109,6
Октябрь	100,8	106,6	101,2	105,8	100,7	104,7	100,2	109,9
Ноябрь	101,4	108,1	102,3	108,2	100,5	105,3	101,3	111,3
Декабрь	101,3	109,5	102,6	111,1	100,8	106,1	100,2	111,5
IV квартал	103,5	109,5	106,3	111,1	102,0	106,1	101,7	111,5
2025 г.
Январь	101,2	101,2	101,3	101,3	100,4	100,4	102,1	102,1
Февраль	100,8	102,1	101,3	102,6	100,3	100,7	100,8	102,9
Март	100,7	102,7	100,8	103,5	100,1	100,8	101,0	103,9
I квартал	102,7	102,7	103,5	103,5	100,8	100,8	103,9	103,9
Апрель	100,4	103,1	100,7	104,2	99,9	100,8	100,5	104,5
Май	100,4	103,6	100,3	104,5	99,9	100,6	101,3	105,9
Июнь	100,2	103,8	100,1	104,6	100,0	100,6	100,6	106,5
II квартал	101,0	103,8	101,1	104,6	99,8	100,6	102,5	106,5
Июль	100,6	104,4	99,4	103,9	100,2	100,8	102,7	109,4
Август	99,6	103,9	99,1	103,0	100,4	101,2	99,4	108,7
Сентябрь	100,3	104,3	100,0	103,0	100,6	101,8	100,5	109,2
III квартал	100,5	104,3	98,5	103,0	101,2	101,8	102,5	109,2
Октябрь	100,5	104,8	101,1	104,1	100,7	102,5	99,6	108,8
Ноябрь	100,4	105,3	100,7	104,8	100,2	102,6	100,4	109,1
Декабрь	100,3	105,6	100,4	105,2	100,3	103,0	100,2	109,3
IV квартал	101,3	105,6	102,2	105,2	101,2	103,0	100,1	109,3

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен, вызванные сезонными и административными факторами, в декабре 2025 г. составил 100,4%, с начала года - 105,4% (в декабре 2024 г. - 101,0%, с начала года - 108,9%). В декабре 2025 г. цены на продовольственные товары выросли на 0,4% (в декабре 2024 г. - на 2,6%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2025 г. увеличились на 0,3% (в декабре 2024 г. - на 0,8%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2025 г. увеличились на 0,3% (в декабре 2024 г. - на 0,8%). Цены и тарифы на услуги в декабре 2025 г. выросли на 0,2% (в декабре 2024 г. - 0,2%).

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в расчете на месяц в среднем по России в конце декабря 2025 г. составила 25 783,7 рубля. За месяц его стоимость выросла на 0,6% (с начала года - на 8,1%). В дальневосточном Федеральном округе – 28 871 рубль [155].

Рынок труда

На рынке труда по итогам 2025 года уровень безработицы составил в среднем 2,2% рабочей силы – 1,6 млн человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда). В декабре уровень безработицы незначительно вырос до 2,2% рабочей силы (2,1% в ноябре). В целом за 11 месяцев 2025 года (по последним оперативным данным) номинальная заработная плата увеличилась на +14,2% г/г и составила 96 772 рубля, реальная – +4,8% г/г (за 11 месяцев 2024 года +17,8% г/г и +8,7% г/г соответственно). В ноябре 2025 года темпы роста заработных плат в номинальном выражении составили +12,8% г/г после +14,3% г/г в октябре, а ее размер – 98 193 рублей, реальная – выросла на +5,8% г/г против +6,1% г/г [124].

Рисунок 14 – Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше по методологии МОТ в % от численности рабочей силы.

Средняя продолжительность поиска работы безработными в декабре 2025 г. у женщин составила 5,7 месяца, у мужчин – 5,1 месяца. Снизилась доля безработных, искавших работу от 1 до 3 месяцев, на 1,8 п.п. по сравнению с ноябрем 2025 г. и составила 28,1% (в городской местности - 29,7%, в сельской - 24,9%). Находились в состоянии застойной безработицы (искали работу более 12 месяцев) - 13,4% безработных (в городской местности - 11,1%, в сельской – 17,9%).

По данным проведенного обследования, в декабре 2025 г. 23,5% безработных использовали в качестве способа поиска работы обращение в органы службы занятости населения, 70,5% безработных - обращение к друзьям, родственникам и знакомым.

В декабре 2025 г. среди безработных в возрасте 15 лет и старше доля женщин составила 52,1%, уровень безработицы женщин (2,3%) выше уровня безработицы мужчин (2,0%). Из 1,6 млн безработных 1,1 млн составляют городские жители, 0,6 млн - сельские. Уровень безработицы среди сельских жителей (3,2%) превышает уровень безработицы среди городских жителей (1,8%). Средний возраст безработных в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составил 38,5 лет. Молодежь до 25 лет составляет среди безработных 21,9%, лица в возрасте 50 лет и старше - 25,2%, лица, не имеющие опыта трудовой деятельности - 29,4%. Также к концу декабря 2025 г. в органах службы занятости населения, по данным Роструда, состояли на учете 0,3 млн не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 0,3 млн человек имели статус безработного, в том числе 0,2 млн человек получали пособие по безработице.

Несмотря на существующие проблемы на рынке труда, которые отражаются в показателях безработицы, российский рынок демонстрирует позитивные тенденции в сфере оплаты труда. Это создает определенный баланс между спросом на рабочую силу и условиями трудоустройства, что особенно важно в контексте текущей экономической ситуации. Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в ноябре 2025 г. составила 98 193 рубля и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 12,8% (рисунок 15) [155].

Рисунок 15– Динамика реальных показателей заработной платы и пенсий в % к среднемесячному значению 2022 года

Инфляция

По итогам 2025 года инфляция на потребительском рынке составила 5,59% к декабрю 2024 года. В помесячном выражении в декабре темпы роста потребительских цен снизились до 0,32% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,43% м/м, в том числе на плодоовощную продукцию – до 1,6% м/м, на остальные продукты питания темпы роста цен практически сохранились на уровне прошлого месяца (0,28% м/м). В сегменте непродовольственных товаров в декабре цены изменились на 0,34% м/м при сохранении удешевления бензина. В секторе услуг темпы роста цен снизились до 0,15% м/м.

В декабре 2025 года, по данным Росстата, на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,32% м/м (ноябрь 2025 года: 0,42% м/м), с поправкой на сезонность цены изменились на 0,10% м/м SA.

В сегменте продовольственных товаров в декабре 2025 года темпы роста цен снизились до 0,43% м/м, с поправкой на сезонность сохранилось снижение цен (-0,45% м/м SA). На плодоовощную продукцию рост цен замедлился до 1,56% м/м. Снизились темпы роста цен на овощи «борщевого» набора и огурцы. Подешевели помидоры (-6,4% м/м) и бананы (-0,4% м/м). На продукты питания за исключением овощей и фруктов темпы роста цен практически сохранились на уровне прошлого месяца (0,28% м/м). Замедлился рост цен на масло подсолнечное (до 0,3% м/м), на молоко и молочную продукцию (до 0,2% м/м), яйца (до 0,7% м/м), продолжилось удешевление масла сливочного (-0,7% м/м), ускорилось снижение цен на сыр (до -0,2% м/м), свинину (до -1,0% м/м), сахар (до -2,2% м/м). Подешевели макаронные и крупяные изделия (-0,2%).

В сегменте непродовольственных товаров в декабре цены изменились на 0,34% м/м, с поправкой на сезонность – на 0,31% м/м SA. Продолжилось снижение цен на бензин (-0,4% м/м), на дизельное топливо темпы роста цен снизились до 0,8% м/м. На непродовольственные товары за исключением подакцизной продукции темпы роста цен составили 0,47% м/м. Замедлился рост цен на одежду и обувь (до 0,1% м/м), а также на строительные материалы (до 0,1% м/м). На легковые автомобили цены изменились на 0,6% м/м.

В секторе услуг в декабре 2025 года темпы роста цен снизились до 0,15% м/м, с поправкой на сезонность цены изменились на 0,59% м/м SA. Продолжилось снижение цен на экскурсионные услуги (-0,7% м/м), ускорилось снижение цен на услуги зарубежного туризма (до -6,8% м/м) и услуги банков (до -0,2% м/м). Снизились цены на услуги пассажирского транспорта (-1,5% м/м) [125].

Таблица 17– О потребительской инфляции в декабре 2025 года (Росстат, оценки Минэкономразвития России)

дек.25	ноя.25	окт.25	сен.25	авг.25	2024	2023	2022
Инфляция
в % к соотв. периоду предыдущего года	5,59	6,64	7,71	7,98	8,14	9,52	7,42	11,94
в % к предыдущему месяцу	0,32	0,42	0,50	0,34	-0,40	-	-	-
в % к предыдущему месяцу, SA	0,10	0,05	0,45	0,50	0,16	-	-	-
Продовольственные товары
в % к соотв. периоду предыдущего года	5,24	7,51	9,25	9,46	9,79	11,05	8,16	10,29
в % к предыдущему месяцу	0,43	0,69	1,05	0,03	-0,91	-	-	-
в % к предыдущему месяцу, SA	-0,45	-0,18	0,76	0,24	0,26	-	-	-
Непродовольственные товары
в % к соотв. периоду предыдущего года	2,99	3,47	3,83	3,85	3,87	6,12	5,96	12,70
в % к предыдущему месяцу	0,34	0,16	0,67	0,59	0,42	-	-	-
в % к предыдущему месяцу, SA	0,31	0,14	0,54	0,40	0,25	-	-	-
Услуги
в % к соотв. периоду предыдущего года	9,30	9,36	10,39	11,09	11,14	11,52	8,33	13,19
в % к предыдущему месяцу	0,15	0,36	-0,42	0,47	-0,62	-	-	-
в % к предыдущему месяцу, SA	0,59	0,26	-0,07	0,96	-0,06	-	-	-

Доходы населения

Реальные денежные доходы, по оценке, в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличилась на 7,7%, в IV квартале 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 6,0%.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличились на 7,4%, в IV квартале 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 5,8% (рисунок 16).

Рисунок 16 – Реальные располагаемые денежные доходы населения в % к среднеквартальному значению 2022 года

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в ноябре 2025 г. составила 98 193 рубля и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 12,8%. В декабре 2025 г. средний размер назначенных пенсий составил 23 538 рублей и, по сравнению с декабрем 2024 г., увеличился на 11,6%.

Просроченная задолженность по заработной плате, по сведениям, представленным организациями (не относящимися к субъектам малого предпринимательства). Суммарная задолженность по заработной плате на конец декабря 2025 г. составила 2 027 млн рублей и по сравнению с предыдущим периодом увеличилась на 256,8 млн рублей (на 14,5%). Объем просроченной задолженности по заработной плате, сложившийся на конец декабря 2025 г., составлял менее 1% месячного фонда заработной платы работников организаций. Из общей суммы просроченной задолженности на долги, образовавшиеся в 2025 г., приходится 1 597,5 млн рублей (78,8%), в 2024 г. - 320,1 млн рублей (15,8%), в 2023 г. и ранее - 109,6 млн рублей (5,4%) [155].

Платежный баланс

Согласно опубликованной Банком России предварительной оценке платежного баланса, сальдо счета текущих операций в IV квартале 2025 г. составило 9,2 млрд долл., что на 33% меньше аналогичного показателя за IV квартал 2024 г. (13,8 млрд долл.). Такая динамика явно характеризует сохранение тренда: в I–III кварталах 2025 г. сальдо счета текущих операций было ниже аналогичного показателя 2024 г. примерно на 34% (32,3 млрд долл. в I–III кварталах 2025 г. по сравнению с 48,8 млрд долл. в I–III кварталах 2024 г.), а в целом за 2025 г. сальдо счета текущих операций сократилось на 34% с 62,6 млрд долл. в 2024 г. до 41,4 млрд долл. в 2025 г. Из-за меньшей по сравнению с предыдущими (до марта 2022 г.) периодами детализации платежного баланса, публикуемой Банком России, структуру счета текущих операций можно описать в разрезе двух основных балансов: торговля товарами и услугами и баланс первичных и вторичных доходов. Баланс торговли товарами в IV квартале 2025 г. составил 28,1 млрд долл., что на 11% ниже (по абсолютному значению на 3,5 млрд долл.) уровня IV квартала 2024 г. (31,6 млрд долл.). Определяющую роль в этом сокращении сыграли некоторое снижение стоимостных объемов экспорта товаров со 116,3 млрд долл. в IV квартале 2024 г. до 113,9 млрд долл. в IV квартале 2025 г. (на 2,1%) наряду с ростом импорта товаров с 84,7 млрд долл. в IV квартале 2024 г. до 85,7 млрд долл. в IV квартале 2025 г. (на 1,2%). Такая динамика экспорта обусловлена небольшим уменьшением цен на базовые товары российского экспорта (прежде всего, нефть, газ и нефтепродукты), которое наблюдалось одновременно с сокращением физического объема вывоза вследствие проблем с дополнительными санкциями на танкерный флот.

Мониторинг экономической ситуации в России

Следует отметить, что в целом за 2025 г. отмечалась стабилизация стоимостных объемов импорта: небольшой рост импорта товаров (на 0,1%, с 301,5 млрд долл. в 2024 г. до 302,7 млрд долл. в 2025 г.) сопровождался существенным укреплением национальной валюты: согласно данным Банка России, рост индекса реального курса рубля к доллару в 2025 г. относительно 2024 г. составил +33% – укрепление, означающее относительное удешевление импортных поставок1. Таким образом, факторы, негативно влияющие на импорт, а именно сокращение спроса на импортные товары, вызванное снижением темпов роста российского ВВП, и рост административных издержек из-за вторичных санкций, были частично компенсированы относительным удешевлением импортных товаров из-за укрепления национальной валюты в реальном выражении. Баланс первичных и вторичных доходов в IV квартале 2025 г. значительно уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. В IV квартале 2025 г. он составил -5,4 млрд долл., что на 32% в абсолютном значении меньше, чем аналогичный показатель в 2024 г. (-7,9 млрд долл.). При этом в IV квартале 2025 г. несколько выросли доходы к получению (рост поступлений дохода от капитала из-за рубежа с 9,4 млрд долл. в IV квартале 2024 г. до 9,7 млрд долл. в IV квартале 2025 г.) и существенно сократились доходы к выплате (сокращение вывода доходов и репатриации прибыли за рубеж, в том числе за счет ограничений на трансграничное перемещение капитала с 17,3 млрд долл. в IV квартале 2024 г. до 15,1 млрд долл. в IV квартале 2025 г.). В целом, тенденция сокращения баланса первичных и вторичных доходов после 2021 г. сохраняется, а значение этого показателя за 2025 г. составило -26,7 млрд долл., что меньше на 9% в абсолютном значении, чем показатель 2025 г., достигший -31,1 млрд долл. В ближайшие кварталы можно ожидать, что вследствие стабилизации условий по ограничениям на движение капитала, трудностей с репатриацией прибыли из России иностранными инвесторами, рестрикций со стороны ЕС и для контрагентов их этих юрисдикций первичные и вторичные доходы к выплате будут продолжать снижаться, и за 2026 г. их баланс составит от -20 млрд долл. до -25 млрд долл. Что касается сальдо счета текущих операций, в 2026 г. следует ожидать его стабилизации на уровне 30–35 млрд долл. Финансовый счет платежного баланса РФ представлен агрегированными данными по чистым внешним активам и обязательствам всех секторов экономики. В IV квартале 2025 г. дефицит финансового счета платежного баланса, исключая резервные активы, достиг 12,1 млрд долл., тогда как в IV квартале 2024 г. он составлял 8,0 млрд долл. Нетто-отток капитала формировался под воздействием роста иностранных активов при умеренном увеличении иностранных обязательств. Иностранные активы (исключая резервные активы РФ) в IV квартале 2025 г. увеличились на 22,6 млрд долл., что на 39% выше, чем в IV квартале 2024 г., когда их прирост составил 16,3 млрд долл. Обязательства всех секторов российской экономики перед нерезидентами за IV квартал 2025 г. увеличились на 10,5 млрд долл., тогда как в IV квартале 2024 г. они выросли на 8,4 млрд долл.

Платежный баланс в IV квартале 2025 года.

Нетто-отток капитала был сформирован преимущественно за счет размещения средств в виде прочих инвестиций за рубежом (рост дебиторской задолженности, связанный с реорганизацией зарубежных активов российских компаний). Рост внешних обязательств обусловлен увеличением входящих прямых иностранных инвестиций из дружественных стран1. Резервные активы РФ сократились за IV квартал 2025 г. на 3,6 млрд долл. (+7,6 млрд долл. за IV квартал 2024 г.) в результате продаж иностранной валюты в рамках операций со средствами Фонда национального благосостояния. При этом международные резервы РФ в целом выросли за IV квартал 2025 г. на 6% до 754,9 млрд долл. преимущественно за счет положительной переоценки монетарного золота. За IV квартал 2025 г. объем операций Минфина России по нетто-продаже иностранной валюты на внутреннем валютном рынке составил 690,6 млрд руб. (632,6 млрд руб. в III квартале 2025 г.). Из них объем продаж иностранной валюты в рамках регулярных операций по бюджетному правилу (в размере дополнительных нефтегазовых доходов) в IV квартале 2025 г. составил 140,1 млрд руб.2 в условиях снижения средней цены на нефть (объем продаж за III квартал 2025 г. – 56,4 млрд руб.), тогда как объем корректировки3 анонсированного Минфином России объема операций в рамках бюджетного правила в виде продаж валюты из Фонда национального благосостояния был на уровне 550,5 млрд руб. (576,2 млрд руб. за III квартал 2025 г.). Укрепление курса рубля к доллару за IV квартал 2025 г. составило 5,6% до 78,2 руб./долл., что связано преимущественно с жесткими денежнокредитными условиями, стимулирующими хранить сбережения в рублях. По нашим оценкам, при сохранении цен на нефть марки Brent на уровне 60–70 долл./барр., а также с учетом проводимой денежно-кредитной и бюджетно-налоговой политики в 2026 г. курс рубля в среднем составит 75–85 руб./долл [104].

Таблица 18 – Предварительная оценка платежного баланса Российской Федерации за январь 2026 года [97]

Ключевые агрегаты	IV квартал 2025 г. (оценка)	октябрь 2025г. (оценка)	ноябрь 2025 г. (оценка)	декабрь 2025 г. (оценка)	январь 2026 г. (оценка)	Справочно: январь 2025 г.
Сальдо счета текущих операций	9,4	4,6	2,0	2,8	0,4	2,8
Торговый баланс	27,0	10,9	6,3	9,8	6,6	7,4
Экспорт товаров	114,8	37,4	33,6	43,9	27,5	29,9
Импорт товаров	87,8	26,5	27,3	34,0	20,9	22,5
Баланс услуг	-13,4	-4,4	-3,2	-5,9	-3,4	-3,0
Баланс первичных и вторичных доходов	-4,3	-1,9	-1,1	-1,2	-2,8	-1,6
Чистое приобретение финансовых активов, исключая резервные активы	23,5	5,6	11,1	6,7	3,8	8,4
Чистое принятие обязательств	9,7	0,9	8,0	0,8	3,8	2,7
Изменение резервных активов	-3,6	-1,8	-1,6	-0,2	-3,0	-3,0

Банковский сектор

Банковская система представляет собой важнейший механизм, обеспечивающий циркуляцию финансовых активов и поддержку производственной деятельности в экономике. Будучи системообразующим элементом, она определяет темпы экономического развития государства и выступает катализатором всех рыночных процессов, обеспечивая взаимодействие между различными секторами экономики и способствуя их устойчивому росту.

Кредитование компаний (с учетом облигаций) в декабре выросло на 0,5% после +1,9% в ноябре. Замедление характерно для конца года: исполнители госконтрактов получают оплату и меньше нуждаются в финансировании. В целом за 2025 год рост составил 11,8% (18,1% за 2024 год).

Рисунок 17 – Требования к компаниям (кредитование компаний) в %

По предварительным данным, задолженность населения по ипотеке увеличилась на значительные 2,4% в декабре после +1,4% в ноябре. Ускорение связано с анонсированным изменением условий господдержки (см. ниже), что ранее также приводило к ажиотажному спросу.

Выдачи в декабре увеличились на 62% и составили 811 млрд руб. (501 млрд руб. в ноябре). Основным драйвером остается господдержка, на нее пришлось ~80% всей выданной за декабрь ипотеки. По наиболее востребованной программе «Семейная ипотека» предоставлены рекордные 605 млрд руб. (+69% по сравнению с 358 млрд руб. в ноябре). Такой сильный спрос на нее обусловлен введением с февраля 2026 года правила «один льготный кредит на семью» (Минфин России анонсировал его в конце октября 2025 года) и новостями о возможном дополнительном ужесточении условий программы.

Выдачи рыночной ипотеки в декабре также выросли, до 151 млрд с 110 млрд руб. в ноябре, но остаются умеренными из-за высоких ставок. Так, средняя ставка по выданным за декабрь рыночным кредитам составила 19,3% (19,5% в ноябре).

За 2025 год задолженность населения по ипотеке увеличилась на 9,0% (+10,9% в 2024 году). При этом выдачи составили 4,5 трлн руб. (-10% к результату 2024 года в 4,9 трлн руб.).

Рисунок 18 – Выдача ипотечных кредитов в млрд. руб.

Рисунок 19 – ИЖК в %

Портфель потребительских кредитов продолжил сокращаться (-0,7% в декабре) в условиях высоких ставок и жесткой макропруденциальной политики. За год он уменьшился на 4,6% после роста на 11,3% за 2024 год. Основными причинами стали высокие ставки и ужесточение банками стандартов выдач, в том числе благодаря мерам Банка России. Сокращение наблюдалось в сегменте кредитов наличными. При этом задолженность по кредитным картам увеличилась (на 01.01.26 на нее приходилось 41,4% портфеля НПС, +7,8 п.п. к 01.01.25). Значительная часть прироста пришлась на долг в льготном беспроцентном периоде, который некоторые заемщики используют для оплаты текущих расходов, а свободные средства инвестируют или хранят на вкладах.

Портфель автокредитов в декабре увеличился на более умеренные 1,1% после 1,8% в ноябре. В целом в 2025 году рынок автокредитования значительно охладился (прирост составил 17,5% после 51,7% в перегретом 2024 году), в том числе из-за высоких цен на автомобили.

Средства населения в банках в декабре увеличились на значительные 5,6%, что вызвано традиционным авансированием январских социальных платежей (в том числе пенсий и пособий на детей) и выплатой годовых бонусов. По итогам года прирост составил 16,2% после 27,7% в 2024 году.

Прирост средств юридических лиц в декабре замедлился и составил незначительные 0,7% (после +2,6% в ноябре), а годовой – умеренные 7,7% в сравнении с 12,9% за 2024 год: замедление может быть в том числе связано со снижением экспортных доходов.

Рисунок 20 – Средства юридических лиц в %

В декабре чистая прибыль банков сократилась на 55%, до 176 млрд рублей, из-за роста отчислений в резервы и характерного для конца года увеличения операционных расходов (в основном на рекламу и персонал). В целом за 2025 год сектор заработал 3,5 трлн рублей. Большая часть прибыли (1,8 трлн рублей) используется для пополнения капитала, что позволит банкам продолжать кредитовать экономику. Еще часть прибыли банки распределяют в виде дивидендов, в том числе в бюджет [98].

Ключевая ставка

Ключевая ставка – главный инструмент денежно-кредитной политики России, введенный Банком России 13 сентября 2013 года. С 2016 года она полностью соответствует ставке рефинансирования (Указание № 3894-У от 11 сентября 2015 года). Этот показатель выполняет две важные функции: устанавливает нижний порог процентных ставок по кредитам, предоставляемым Центробанком коммерческим банкам, и ограничивает максимальную доходность банковских депозитов в ЦБ.

При определении уровня ключевой ставки регулятор анализирует целый комплекс факторов: темпы инфляции и связанные с ней риски, общую экономическую динамику, состояние денежно-кредитного рынка и банковского сектора страны. Чтобы быть готовым к различным ситуациям, Банк России просчитывает несколько вероятных сценариев развития экономики. В каждом из них предусматривается набор решений по ключевой ставке, которые должны восстановить ценовую стабильность. Цель по инфляции будет достигнута даже в случае реализации непредвиденных рисков, но для этого может потребоваться больше времени. Банк России использует обширный модельный прогнозный аппарат и постоянно совершенствует его.

После ужесточения в 2023 году денежно-кредитной политики ключевая ставка сохранялась на уровне 16,00% годовых в первой половине 2024 года. Ценовое давление в I квартале снижалось, особенно на рынках потребительских товаров. Однако с апреля дезинфляция замедлилась, а затем темпы роста цен ускорились. Проинфляционное влияние высокого потребительского спроса усиливалось за счет конъюнктуры отдельных мировых товарных рынков. Кроме того, вклад в увеличение инфляции внесли повышенная индексация тарифов на жилищно-коммунальные услуги и рост утилизационного сбора. Влияние на цены оказывало также ослабление рубля. Усиление инфляционного давления потребовало дополнительного ужесточения денежно-кредитной политики. Во втором полугодии 2024 года ключевая ставка была повышена в общей сложности на 5 процентных пунктов, до 21,00% годовых. При этом Банк России отмечал, что для возвращения инфляции к цели потребуется длительный период жестких денежно-кредитных условий. Вслед за ключевой ставкой повысились ставки в экономике. Благодаря этому сбережения стали более привлекательными. Население активнее размещало деньги на вкладах в банках, откладывая несрочные покупки. Во второй половине года повышение ключевой ставки стало транслироваться в замедление кредитования – сначала только в потребительском сегменте, а затем и в корпоративном. Дополнительным фактором замедления корпоративного кредитования была отмена регуляторных послаблений для банков в этот период. Переход к более сбалансированным темпам кредитования необходим для уменьшения импульса к избыточному расширению спроса и, следовательно, возобновления дезинфляции в первой половине 2025 года.

Еще с сентября 2022 года ключевая ставка оставалась на уровне 7,50%, и это привело к заметному ускорению кредитования. Доступный кредит и возросшие расходы бюджета создали тот импульс, который помог экономике восстановиться уже к середине 2023 года. Но как только был достигнут докризисный уровень, плавный рост цен сменился скачком инфляционного давления. С одной стороны, спрос государства, граждан и компаний продолжал быстро расти. С другой – недостаток свободных рабочих рук все больше сдерживал развитие внутреннего производства и спрос смещался на импортные товары и услуги. И скачок инфляции, и начавшееся ослабление рубля говорили об одном и том же – о перегреве спроса. Приходилось действовать решительно, чтобы защитить доходы граждан от инфляции, а экономику – от ситуации, когда на спрос в большей мере реагируют цены и валютный курс и в гораздо меньшей – производство и реальное потребление. Повышение ключевой ставки во второй половине года с 7,50 до 16,00% остановило разгон инфляции и внесло значимый вклад в стабилизацию рубля.

На валютном рынке по итогам 2023 года произошло ослабление рубля к доллару США, однако в IV квартале произошла стабилизация валютного курса. На его динамике отражались эффекты от принятых решений Банка России, вследствие которых ключевая ставка постепенно была повышена до 16,00% годовых.

В совокупности с июля по декабрь 2023 года ключевая ставка увеличилась на 8,50 процентного пункта, до 16,00% годовых. Отмечалось, что для противодействия устойчивому инфляционному давлению необходимо долгое время поддерживать жесткие денежно-кредитные условия. Банк России прогнозировал, что ключевая ставка вернется в нейтральный диапазон 6,00–7,00% годовых не ранее 2026 года. Регулятор оценивал, что проводимая денежно-кредитная политика позволит снизить инфляцию до 4,0–4,5% в 2024 году и стабилизировать ее вблизи цели в дальнейшем. Вследствие ужесточения денежно-кредитной политики инфляционное давление стало постепенно ослабевать. К концу 2023 года текущий рост цен перестал ускоряться, хотя и оставался высоким. Скорректировались импорт и курс рубля, возросли ставки на кредитном и депозитном рынках, устойчиво росли сбережения, сокращались темпы расширения потребительского кредитования [93].

Банк России за год трижды за 2024 год повысил ключевую ставку – в целом с 16,00 до 21,00% годовых. Процентные ставки по инструментам денежно-кредитной политики изменялись вместе с ключевой ставкой [94].

К концу 2025 года удалось существенно снизить инфляцию – почти вдвое по сравнению с мартовским пиком в 10,3%, однако показатель в 5,6% на декабрь все еще превышал целевой уровень в 4%. На фоне замедления роста цен Центробанк запустил процесс смягчения денежно-кредитной политики: начиная с июня он последовательно уменьшил ключевую ставку на 500 базисных пунктов – с 21% до 16% годовых. Это решение было принято на заседании 19 декабря 2025 года [95].

В период 2024–2025 годов Банк России поддерживал высокий уровень ключевой ставки для сдерживания чрезмерного спроса в экономике. Такая мера была необходима для нормализации баланса между спросом и предложением, что позволило бы экономике «охладить» и обеспечить не просто временное, а устойчивое снижение инфляции. Наглядно динамику изменения ключевой ставки в промежутке с 2023 по 2025 год можно посмотреть на рисунке 21 [99].

Рисунок 21 - Ключевая ставка Банка России в 2023 – 2025 годах, в %

Исполнение федерального бюджета

Исполнение федерального бюджета в 2025 году осуществлялось с учетом особенностей, установленных, следующими федеральными законами:

Федеральный закон от 30.11.2024 № 419-ФЗ «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов».

Федеральный закон от 24.06.2025 № 152-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов».

Федеральный закон от 04.11.2025 № 414-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов».

Федеральный закон от 28.11.2018 № 457-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 24.06.2025 № 158-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 28.11.2025 № 432-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 13.06.2024 № 177-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановление Правительства РФ от 09.12.2017 № 1496 «О мерах по обеспечению исполнения федерального бюджета».

Постановление Правительства Российской Федерации от 28.12.2024 № 1957 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30.11.2023 № 2050».

Постановление Правительства Российской Федерации от 28.12.2024 № 1957 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30.11.2023 № 2050».

В соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 2024 г. № 419‑ФЗ «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов» с изменениями, утвержденными Федеральным законом от 24 июня 2025 г. № 152‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов» общий объем доходов федерального бюджета на 2025 год уменьшен на 1 789,9 млрд рублей, или на 4,4 %. Общий объем расходов увеличен на 829,2 млрд рублей, или на 2 %. Дефицит федерального бюджета увеличен на 2 619,0 млрд рублей, или в 3,2 раза.

В соответствии с Федеральным законом № 419‑ФЗ с изменениями, утвержденными Федеральным законом от 4 ноября 2025 г. № 414‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов» общий объем доходов федерального бюджета на 2025 год уменьшен на 1 944,0 млрд рублей, или на 5 %. Общий объем расходов не изменяется. Дефицит федерального бюджета увеличен на 1 944,0 млрд рублей, или в 1,5 раза.

Таблица 19 – Основные характеристики федерального бюджета на 2025 год (с изменениями) и их исполнение за январь – декабрь 2025 года

Показатели	Утверждено Федеральным законом	Исполнено	Исполнено

от 30.11.2024 № 419‑ФЗ	от 24.06.2025 № 152‑ФЗ	от 04.11.2025 № 414‑ФЗ	январь – декабрь 2025 года	% (гр. 5 / гр. 4 ×100)	% (гр. 5 / гр. 2 × 100)	январь – декабрь 2024 года	%
Доходы, млрд рублей	40 296,1	38 506,2	36 562,2	37 265,5	101,9	92,5	36 708,6	104,7
в % к ВВП	18,8	17,4	16,8	17,5	х	х	18,2	х
в т. ч. прогнозируемый объем дополнительных нефтегазовых доходов федерального бюджета, млрд рублей	1 813,0	‑	‑	84,1	х	4,6	1 299,8	123,4
в % к ВВП	0,8	‑	‑	0,04	х	х	0,6	х
Расходы, млрд рублей	41 469,5	42 298,7	42 298,7	42 928,1	101,5	103,5	40 180,5	108,1
в % к ВВП	19,3	19,1	19,5	20,1	х	х	20,0	х
Дефицит (‑) профицит (+), млрд рублей	‑1 173,4	‑3 792,4	‑5 736,4	‑5 662,6	х	х	‑3 471,9	х
в % к ВВП	‑0,5	‑1,7	‑2,6	‑2,6	х	х	‑1,7	х
Верхний предел внутреннего долга на 1 января 2026 года, млрд рублей	29 385,6	30 620,3	32 189,9	30 654,8	95,2	104,3	23 742,3	89,0
Верхний предел внешнего долга на 1 января 2026 года, млрд долларов США	61,1	59,9	68,8	57,3	83,3	93,8	52,1	82,7
Верхний предел внешнего долга на 1 января 2026 года, млрд евро	55,5	55,5	61,4	48,6	79,2	87,6	49,9	88,0
Справочно:
ненефтегазовые доходы	29 359,7	30 188,8	27 908,3	28 788,7	103,2	98,1	25 577,5	106,2
ненефтегазовый дефицит	‑12 109,8	‑12 109,9	‑14 390,4	‑14 139,4	х	х	‑14 603,0	х
в % к ВВП	‑5,6	‑5,5	‑6,6	‑6,6	х	х	‑7,3	х

Основные характеристики федерального бюджета на 2025 год (утверждены ст. 1 ФЗ № 419‑ФЗ с изм. от 04.11.2025) базировались на прогнозе ВВП в 217 290 млрд руб. и инфляции до 6,8%, но фактические показатели отклонились: номинальный ВВП составил 213 515,8 млрд руб. (+1,0% в реальном выражении против +4,9% в 2024‑м), цена нефти «Юралс» – 55,6 долл./барр. (ниже прогноза в 58 долл. и базовой цены в 60 долл.), курс рубля – 83,4 руб./долл. (укрепился на 9,8% к 2024 г. и на 3,1% к прогнозу). В результате рублевая цена «Юралс» снизилась до 4 682,9 руб./барр. (–6,6% к прогнозу), что оказало давление на нефтегазовые доходы.

Инфляция, являвшаяся одним из основных вызовов в 2024 году, в 2025 году начала постепенно замедляться, чему способствовало охлаждение экономики в целом и высокая база предыдущего года. В результате после локального максимума в марте 2025 года (10,34 % в годовом выражении) по итогам декабря инфляция замедлилась до 5,59 %, что на 1,2 процентного пункта ниже, чем ожидалось в соответствии с прогнозом.

Таблица 20– Структура и объем основных нефтегазовых и ненефтегазовых доходов федерального бюджета в январе – декабре 2024 и 2025 годов

Показатели	Прогноз доходов бюджета на 2025 г. в соотв. с 419‑ФЗ (с изм. от 4.11.2025 г.)	Доля в общем объеме прогнозируемых доходов	Исполнение за январь – декабрь 2025 года	Уровень исполнения
Доходы в том числе:	36 562,2	100,0	37 265,5	101,9
Нефтегазовые доходы в том числе:	8 653,9	23,7	8 476,8	98,0
Акциз на нефтяное сырье, направленное на переработку	‑2 437,2	‑2 334,1	95,8
НДПИ в виде углеводородного сырья	9 025,1	24,7	8 738,6	96,8
Налог на дополнительный доход от добычи углеводородного сырья	1 629,2	4,5	1 614,1	99,1
Вывозные таможенные пошлины на углеводородное сырье	436,8	1,2	458,3	104,9
Ненефтегазовые доходы из них:	27 908,3	76,3	28 788,7	103,2
НДС (реализуемый)	10 243,1	28,0	10 420,7	101,7
НДС (ввозимый)	4 276,0	11,7	4 150,0	97,1
Налог на прибыль организаций	3 983,6	10,9	3 936,6	98,8
Утилизационный сбор	1 123,2	3,1	1 172,8	104,4
Ввозные таможенные пошлины	1 115,2	3,1	1 047,0	93,9
Доходы от операций по управлению остатками средств на ЕКС	1 110,2	3,0	1 171,4	105,5
Налог на доходы физических лиц	774,7	2,1	763,1	98,5
Доходы от управления средствами ФНБ	556,5	1,5	677,0	121,7

Уровень исполнения ненефтегазовых доходов от прогноза 2025 года составил 103,2 %, что обусловлено ростом поступления доходов от управления средствами ФНБ (121,7 %) за счет поступления доходов по финансовым активам, размещение средств ФНБ в которые ранее не прогнозировалось, а также поступлением ранее не прогнозируемых безвозмездных поступлений от негосударственных организаций в федеральный бюджет.

Уровень исполнения нефтегазовых доходов от прогноза 2025 года составил 98 %, что обусловлено снижением поступления налога на добычу полезных ископаемых в виде углеводородного сырья в результате снижения цены на нефть, используемой для расчета и курса доллара США по отношению к рублю.

При этом сформированы дополнительные нефтегазовые доходы в объеме 84,1 млрд рублей (сальдо), в том числе дополнительные нефтегазовые доходы (в январе – апреле и сентябре – октябре) составили 315,0 млрд рублей и недополученные нефтегазовые доходы (в мае – августе и ноябре – декабре) – 230,9 млрд рублей.

Ниже 100 % исполнены следующие ненефтегазовые доходы:

налог на прибыль организаций (98,8 %) в связи со снижением поступления налога на прибыль организаций, зачисляемого в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации по соответствующим ставкам, а также снижения прибыли контролируемых иностранных компаний относительно ранее прогнозируемого уровня и снижения поступления налога на прибыль с доходов, полученных в виде дивидендов, которые напрямую связаны с выплатой дивидендов акционерам;

налог на доходы физических лиц (98,5 %), что обусловлено снижением поступления налога на доходы физических лиц в отношении доходов от долевого участия в организации, полученных физическим лицом – налоговым резидентом Российской Федерации в виде дивидендов в результате снижения объема выплат дивидендов; •	НДС на товары, ввозимые на территорию Российской Федерации (97,1 %), ввозные таможенные пошлины (93,9 %) в связи со снижением объемов импорта в долларовом эквиваленте и курса доллара США по отношению к рублю;

доходы, полученные от продажи на аукционе права на заключение договора о закреплении доли квоты добычи (вылова) водных биологических ресурсов (69,4 %), в связи с меньшим количеством заключенных договоров о закреплении долей квот добычи (вылова) водных биологических ресурсов, по сравнению с количеством, учтенным при прогнозировании;

налог на добычу полезных ископаемых в виде угля (за исключением угля коксующегося) (61,2 %) в связи с продлением до 1 марта 2026 года ряду налогоплательщиков отсрочки по уплате налога.

Отмечается снижение уровня исполнения расходов федерального бюджета по группе видов расходов «Закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд»: с 99,9 % показателя сводной росписи с изменениями в 2024 году до 97,7 % в 2025 году, или на 2,2 процентного пункта, при увеличении объема на 1 721,3 млрд рублей. 7. В настоящей аналитической записке представлен анализ хода исполнения федерального бюджета по расходам в основном по главным распорядителям с наибольшим объемом бюджетных ассигнований сводной росписи на 2025 год (более 250 млрд рублей). 12 Оперативный доклад о ходе исполнения федерального бюджета за январь – декабрь 2025 года Информация об исполнении расходов в разрезе разделов и подразделов классификации расходов в январе – декабре 2025 года представлена в разделе 2 «Расходы федерального бюджета» (секретно) оперативного доклада о ходе исполнения федерального бюджета за январь – декабрь 2025 года, а также в закрытой части аналитической записки.

Таблица 21– Анализ исполнения расходов федерального бюджета в январе – декабре 2025 и 2026 годов по группам видов расходов бюджетной классификации расходов

Наименование	На 01.01.2026	На 01.01.2025	Изменение (+/‑) (п.п.)

млрд рублей	% сводной росписи с изменениями	млрд рублей	% сводной росписи с изменениями

Расходы, всего	42 928,1	99,0	40 180,5	99,0	0,0
Расходы на выплаты персоналу	7 774,5	100,1	6 863,5	100,1	0,0
Закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд	9 675,9	97,7	7 954,6	99,9	‑2,2
Социальное обеспечение и иные выплаты населению	4 322,8	99,9	3 401,7	99,9	0,0
Капитальные вложения в объекты государственной (муниципальной) собственности	1 233,3	99,0	1 293,4	98,2	0,8
Межбюджетные трансферты	7 577,0	99,7	9 619,4	99,6	0,1
Предоставление субсидий бюджетным, автономным учреждениям и иным некоммерческим организациям	2 793,0	99,9	2 479,2	99,9	0,0
Обслуживание государственного (муниципального) долга	3 211,6	99,9	2 328,7	99,8	0,1
Иные бюджетные ассигнования	6 295,3	96,6	6 240,0	95,0	1,6

Счетная палата Российской Федерации отмечает значительное увеличение в структуре расходов федерального бюджета на 2025 год по сравнению с 2024 годом расходов на субсидирование процентных ставок по кредитам, на компенсацию недополученных доходов (затрат) при выдаче льготных кредитов, на погашение организациями полученных кредитов (с 6,5 % в 2024 году до 8,8 % в 2025 году), на обслуживание государственного (муниципального) долга (с 7,7 % до 10,2 %), на жилищно‑коммунальное хозяйство (с 5,4 % до 8 %). Следует отметить, что объем исполненных в 2025 году расходов на жилищно‑коммунальное хозяйство в 1,5 раза больше аналогичного показателя 2024 года.

Доля расходов на фундаментальные и прикладные научные исследования в соответствии с Федеральным законом № 419‑ФЗ планировалась на уровне 3 %, что на 0,5 и на 0,4 процентных пункта выше фактически сложившихся уровней в 2024 году (2,5 %) и 2025 году (2,6 %).

Таблица 22 – Структура расходов федерального бюджета на отдельные направления расходов (открытая часть) в 2024 и 2025 года (в млрд. руб)

Наименование	2024 год	2025 год

исполнено	доля, %	Федеральный закон № 419‑ФЗ	доля, %	СБР с изм. %	доля, %	исполнено	доля, %
Всего	30 161,5	100,0	29 348,2	100,0	31 752,5	100,0	31 545,6	100,0
Субсидирование процентных ставок по кредитам, компенсация недополученных доходов (затрат) при выдаче льготных кредитов, погашение организациями полученных кредитов	1 949,6	6,5	1 767,2	6,0	2 786,9	8,8	2 786,9	8,8
Обслуживание государственного (муниципального) долга	2 328,7	7,7	3 181,7	10,8	3 215,0	10,1	3 211,6	10,2
Фундаментальные и прикладные научные исследования	750,1	2,5	878,1	3,0	828,7	2,6	820,5	2,6
Жилищно‑коммунальное хозяйство	1 644,6	5,4	1 811,9	6,2	2 540,4	8,0	2 538,9	8,0

Общий объем неисполненных назначений составил 439,0 млрд рублей, или 1 % показателя сводной росписи с изменениями (без учета дополнительного финансового обеспечения выполнения функций отдельными федеральными казенными учреждениями – 516,5 млрд рублей), и увеличился на 40,8 млрд рублей, или на 10,3 %, по сравнению с 2024 годом (398,2 млрд рублей). Значительно увеличился объем остатков на оплату заключенных госконтрактов на 212,4 млрд рублей, или в 4,1 раза, и составил 263,6 млрд рублей, или около 50 % общего объема остатков. Остатки межбюджетных трансфертов уменьшились на 15,4 млрд рублей, или в 1,6 раза.

В 2025 году наибольший уровень исполнения сложился в IV квартале и составил 28,8 % показателя сводной росписи с изменениями (12 504,0 млрд рублей), что ниже уровня исполнения аналогичного периода 2024 года (35,7 %, или 14 474,2 млрд рублей) и 2023 года (33,9 %, или 11 169,2 млрд рублей).

В декабре 2025 года уровень исполнения федерального бюджета составил 13,8 % показателя сводной росписи с изменениями, или 5 972,4 млрд рублей (в 2024 году – 18,8 %, или 7 540,9 млрд рублей, в 2023 году – 17,4 %, или 5 642,1 млрд рублей), из них за период с 23 по 31 декабря 2025 года расходы исполнены в объеме 2 539,1 млрд рублей, или 5,8 % (за период с 23 по 31 декабря 2024 года – 3 576,2 млрд рублей, или 8,8 %).

За декабрь 2025 года расходы на оплату труда, денежное довольствие военнослужащих и иные выплаты, связанные с оплатой труда, составили 1 396,3 млрд рублей (23,4 % общего объема исполненных расходов за декабрь 2025 года), закупки товаров, работ и услуг – 1 110,2 млрд рублей (18,6 %), предоставление межбюджетных трансфертов бюджетам субъектов Российской Федерации – 535,1 млрд рублей (9 %), бюджету СФР – 340,7 млрд рублей (5,7 %), осуществление капитальных вложений в объекты капитального строительства – 242,4 млрд рублей (4,1 %), взносы в уставные капиталы и имущественные 14 Оперативный доклад о ходе исполнения федерального бюджета за январь – декабрь 2025 года взносы – 210,9 млрд рублей (3,5 %), субсидий юридическим лицам, государственным учреждениям, ФГУП – 182,7 млрд рублей (3,1 %).

За период с 23 по 31 декабря 2025 года расходы на оплату труда, денежное довольствие военнослужащих и иные выплаты, связанные с оплатой труда, составили 755,5 млрд рублей (29,7 % общего объема исполненных расходов за период с 23 по 31 декабря 2025 года), закупки товаров, работ и услуг – 508,0 млрд рублей (20 %), на предоставление субсидий юридическим лицам, государственным учреждениям, ФГУП – 445,7 млрд рублей (17,5 %), межбюджетных трансфертов бюджетам субъектов Российской Федерации – 190,5 млрд рублей (7,5 %), на осуществление капитальных вложений в объекты капитального строительства – 147,0 млрд рублей (5,8 %), взносов в уставные капиталы и имущественных взносов – 120,7 млрд рублей (4,7 %).

Анализ поквартального исполнения расходов федерального бюджета в 2025 году свидетельствует о снижении уровня их исполнения в IV квартале и декабре и в результате – более равномерном исполнении в течение года [146].

Таблица 23 – Поквартальное исполнение расходов федерального бюджета в 2023−2025 годах

Период	СБР с изм.	Исполнено, всего	% СБР с изм.	Исполнено, в том числе:

I квартал	II квартал	III квартал	IV квартал

млрд рублей	%	млрд рублей	%	млрд рублей	%	млрд рублей	%
1	2	3	4	5	6=5/2×100	7	8=7/2×100	9	10=9/2×100	11	12=11/2×100
2025 год	43 367,1	42 928,1	99,0	11 015,0	25,4	9 965,8	23,0	9 443,3	21,8	12 504,0	28,8
2024 год	40 578,7	40 180,5	99,0	9 017,0	22,2	8 682,9	21,4	8 006,4	19,7	14 474,2	35,7
2023 год	32 967,5	32 353,8	98,1	7 764,7	23,6	6 967,0	21,1	6 452,9	19,6	11 169,2	33,9

В 2023 – 2025 годах российская экономика проходила путь адаптации к санкциям и внешнеторговым ограничениям, сохраняя макроэкономическую стабильность благодаря эффективной денежно-кредитной политике и господдержке. Промышленность перестраивается: растет обрабатывающий сектор, особенно в сфере импортозамещения и оборонной промышленности, хотя отдельные отрасли испытывают сложности с логистикой.

Внешнеторговая деятельность переориентировалась на новые рынки – значительно вырос товарооборот со странами Азии, Ближнего Востока и Латинской Америки, экспорт становится более диверсифицированным.

К концу 2025 года экономика перешла в фазу стабилизации: годовой рост ВВП за январь – ноябрь составил 1%, в ноябре показатель увеличился лишь на 0,1%. Выпуск продукции и услуг по базовым видам деятельности впервые с 2023 года снизился (-0,5%). Частное потребление, ранее стимулировавшее рост, начало замедляться – в конце декабря потребительские расходы снизились на 3,1% по сравнению с 2024 годом.

Структура ВВП демонстрирует сужение источников роста: основной вклад вносит частное потребление при сокращении инвестиций. Несмотря на снижение безработицы до 2,2%, экономическая динамика указывает на приближение к стагнации и нарастающих структурных проблемах.

Промышленность демонстрировала рост преимущественно в оборонных и добывающих отраслях, тогда как индекс деловой активности в обрабатывающей промышленности оставался в отрицательной зоне.

Ключевыми проблемами стали падение инвестиций в основной капитал (до -1,7% в третьем квартале), снижение нефтегазовых доходов на четверть и сокращение ликвидной части Фонда национального благосостояния до 4 трлн рублей. При этом реальные доходы населения, по данным Росстата, выросли на 7,7%, значительно опережая рост ВВП.

Макрофинансовая политика с высокой ключевой ставкой и отрицательным бюджетным стимулом создавала дестимулирующий эффект для экономики. По оценкам аналитиков, в 2026 году сохраняются риски из-за повышения налогов, дефицита бюджета и высокой ключевой ставки.

Экономика входит в новый год без явного кризиса, но с ослабленным запасом прочности. Основной риск – повышенная чувствительность к внешним и внутренним шокам при сужающейся структуре роста и ограниченных финансовых ресурсах.

Социально-экономическое состояние Камчатского края

Камчатский край – субъект Российской Федерации, образованный 1 июля 2007 года в результате референдума по объединению Камчатской области и Корякского автономного округа; регион относится к Дальневосточному федеральному округу (ДФО) и входит в состав Дальневосточного экономического района. Площадь территории составляет 464,3 тыс. кв. км (2,7 % от площади Российской Федерации), из которой 292,6 тыс. кв. км занимает Корякский округ, и простирается с юга на север почти на 1 600 км.

Камчатский край расположен на обширной территории, включающей полуостров Камчатка, острова Карагинский и Командорские, а также часть северо-восточного побережья Азиатского материка. Морские границы края очерчены с запада Охотским морем, а с востока – водами Берингова моря и Тихого океана. Протяженность полуострова составляет 1 200 километров в направлении от северо-востока к юго-западу, а максимальная ширина (440 километров) наблюдается на уровне мыса Кроноцкий. На северо-западе он граничит с Магаданской областью, на севере - с Чукотским автономным округом, на юге через первый Курильский пролив граничит c Сахалинской областью.

Климат главным образом умеренный муссонный, в центре – умеренный континентальный, на севере – субарктический, с холодной продолжительной зимой и коротким прохладным летом (средняя температура января на полуострове Камчатка -15,5°С, на прилегающей части материка -25°С, средняя температура июля +13,2°С; количество осадков – до 1 000 мм в год). На севере края – многолетняя мерзлота, свыше 400 ледников.

Административный центр Камчатского края – город Петропавловск-Камчатский, площадь которого составляет 362,1 кв. км. Административным центром Корякского округа является поселок городского типа Палана [139].

Административно-территориальное деление Камчатского края

В состав Камчатского края входит 86 населенных пунктов, в том числе: 3 города краевого подчинения – г. Петропавловск-Камчатский, г. Вилючинск, г. Елизово); 1 поселок городского типа (п.г.т. Палана) и 81 сельский населенный пункт.

Административно-территориальное устройство Камчатского края включает в себя 31 муниципальное образование, из которых:

3 городских округа: Петропавловск-Камчатский городской округ; Вилючинский городской округ и Городской округ «поселок Палана»;

3 муниципальных района: Карагинский, Олюторский, Пенжинский. В состав муниципальных районов входят 17 сельских поселений («поселок Оссора», «село Ивашка»; «село Ильпырское», «село Карага», «село Тымлат», «село Апука», «село Ачайваям», «село Вывенка», «село Пахачи», «село Средние Пахачи», «село Тиличики», «село Хаилино», «село Аянка», «село Каменское», «село Манилы», «село Слаутное», «село Таловка»);

8 муниципальных округов: Алеутский (расположен на Командорских островах), Быстринский, Мильковский, Тигильский, Усть-Большерецкий, Усть-Камчатский, Елизовский, Соболевский. В их состав входит 15 сельских поселений (Корякское, Начикинское, Николаевское, Новоавачинское, Новолесновское, Паратунское, Пионерское, Раздольненское, Крутогоровское, Соболевское, Устьевое, Апачинское, Запорожское, Кавалерское, Усть-Большерецкое), а также села и поселки – село Крутоберегово, село Майское, поселок Ключи, поселок Козыревск, поселок Усть-Камчатск, село Воямполка, село Ковран, село Лесная, село Седанка, село Тигиль, село Усть-Хайрюзово, село Хайрюзово, село Долиновка, село Мильково, село Пущино, село Шаромы, поселок Атласово, поселок Лазо, поселок Таежный, село Анавгай, село Эссо, село Никольское;

4 городских поселения: Вулканное; Елизовское; Озерновское и Октябрьское;

Карагинский, Олюторский, Пенжинский муниципальные районы, Тигильский муниципальный округ и городской округ «поселок Палана» входят в состав территории с особым статусом - Корякский округ (рисунок ниже).

Рисунок 22 - Административно-территориальное деление Камчатского края

Петропавловск-Камчатский городской округ

Петропавловск-Камчатский городской округ расположен в юго-восточной части полуострова Камчатка, на берегах Авачинской бухты Тихого океана по склонам Мишенной, Петровской и Никольской сопок. Площадь территории города составляет 360,63 кв. км. А численность населения по состоянию на 01.04.2025 год – 162,3 тыс. человек. Климат в городе, морской влажный с умеренно холодной снежной зимой, умеренно-теплым влажным летом и солнечной осенью.

Благодаря своему стратегическому расположению, город играет значимую роль в транспортной системе Северного морского пути, а его морской порт активно модернизируется в рамках развития арктической транспортной инфраструктуры, поддерживающей единство национальной транспортной магистрали. Интерес к использованию этого маршрута проявляют энергетические компании Китая, Японии и Южной Кореи, а также ведущие европейские судоходные компании.

Городской округ, выступая административным, промышленным, культурным и научным центром Камчатского края, обладает выгодным экономико-географическим положением. Территория округа разделена на различные по природным условиям и функциональному назначению микрорайоны.

Прилегающая к городу территория богата полезными ископаемыми (природный песок, галька, гравий, щебень), а значительный ресурсный потенциал края в сочетании с удачным расположением округа привлекает штаб-квартиры добывающих компаний, которым необходимы сопутствующие услуги и поставки оборудования.

Промышленность остается ключевым сектором экономики округа с устоявшейся отраслевой структурой, включающей обрабатывающие производства, добычу полезных ископаемых, производство и распределение энергоресурсов. Основу обрабатывающей промышленности составляют предприятия пищевой отрасли (главным образом рыбопереработка) и судоремонта.

Наибольшую привлекательность для малого и среднего бизнеса представляет непроизводственная сфера, где преобладают предприятия оптовой и розничной торговли, автосервиса, ремонта бытовых изделий, операций с недвижимостью, строительства, обрабатывающей промышленности, а также сферы транспорта и связи [42].

Вилючинский городской округ

Вилючинский городской округ представляет собой закрытое административно-территориальное образование (ЗАТО) Камчатского края, расположенное в юго-восточной части полуострова Камчатка. Территория округа, включающая город Вилючинск, протянулась вдоль побережья бухты Крашенинникова – акваториальной части Авачинской губы. Особый статус ЗАТО присвоен данной территории с целью обеспечения надежной охраны и безопасного функционирования размещенных здесь военных объектов. Границы муниципального образования охватывают территорию площадью 341,25 кв. км. Численность населения по состоянию на 01.01.2025 год составляет 22 569 человек. Климат города влажный, близкий к морскому умеренному. Наблюдаются частые и резкие перепады давления, температуры воздуха и влажности. Зимой бывают обильные снегопады, метели с сильными штормовыми ветрами. Весна холодная и короткая. Летом морской бриз приносит облачность и прохладу.

На сегодняшний день Вилючинск выступает важнейшим стратегическим центром оборонной системы государства на Дальнем Востоке направлении, где подавляющая часть хозяйственной и социальной инфраструктуры ориентирована на обеспечение потребностей Вооруженных Сил Российской Федерации.

Транспортная инфраструктура Вилючинского городского округа включает 85,7 км автодорог общего пользования (из них 41 км – улично-дорожная сеть), связывающую город с краевым центром дорогой протяженностью 62 км. Воздушное сообщение обеспечивается через аэропорт Елизово (46 км от района Приморский, 69 км от Рыбачьего), морские перевозки осуществляются через порты Петропавловска-Камчатского. Пассажироперевозки выполняются автобусами, автовокзал отсутствует.

В жилом районе Приморский имеется морской грузопассажирский причал, требующий ремонта и используемый нерегулярно. До 1990-х годов действовало водное сообщение с Петропавловском-Камчатским через Авачинскую бухту, но проект его возобновления не реализован. Развитие транспортной инфраструктуры играет ключевую роль в интеграции округа в социально-экономическое пространство края и повышении качества жизни населения.

Территория не богата минеральными ресурсами, но есть месторождения пресных подземных вод (участок Приморский-1, участок 2-й Сельдевый), термальных вод (участок Ягодный, участок Ближний). Месторождения общераспространенных полезных ископаемых представлены песчано-гравийной смесью, вулканическим шлаком, строительным камнем, строительным песком и кирпичными глинами.

Социально-экономическая ситуация в Вилючинском городском округе определяется общероссийскими экономическими условиями, но при этом характеризуется как относительно стабильная.

Промышленность Вилючинского городского округа имеет моноструктурный характер и представлена преимущественно обрабатывающими производствами, электроэнергетикой, водоснабжением и водоотведением. Ведущими направлениями являются производство пищевых продуктов (индекс производства в 2017 году – 235,2%) и ремонт оборудования (индекс – 76,0%). Развитие сектора сдерживают высокие тарифы на энерго- и транспортные услуги, а также кадровый дефицит. В перспективе планируется сохранение сложившейся структуры промышленного производства [46].

Елизовское городское поселение

Город Елизово располагается вдоль берегов нижнего течения реки Авачи и впадающей в нее реки Половинки. Большая часть города расположена на равнинной речной террасе, защищенной от морских ветров горами. Площадь муниципального образования составляет 145,93 кв. км, а численность на селения по состоянию на 01.01.2025 год – 36 779 человек. Климат ввиду удаленности от океанского побережья характеризуется большей континентальностью, чем климат Петропавловска-Камчатского – более теплый летом и холодный зимой.

Вместе с Петропавловском, Вилючинском и прилегающими селами, город Елизово образует крупнейшую на Камчатке городскую агломерацию, в которой проживает более 70% населения края. Здесь сосредоточены промышленные и транспортные предприятия, учреждения социальной сферы, обеспечивающие нужды жителей не только г. Елизово, но и Елизовского округа, и края в целом.

На подъезде к Елизово, со стороны Петропавловска-Камчатского, располагается международный аэропорт Петропавловск-Камчатский (Елизово) – главные воздушные ворота Камчатского края. Аэропорт Елизово входит в холдинг «Аэропорты Регионов» и является основным способом пассажирского сообщения жителей Камчатки с остальными регионами России и мира.

Основу экономики Елизовского городского поселения составляют крупные и средние предприятия, а также субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие следующие виды деятельности: добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды, рыболовство, строительство.

Большинство индивидуальных предпринимателей занимаются торговлей, бытовым обслуживанием, транспортными, юридическими и другими видами услуг предпринимательской деятельности [102].

Елизовский муниципальный округ

Елизовский округ – занимает юго-восточную часть полуострова и является самым крупны округом края, его площадь - 40 996,4 кв. км. Расстояние от города Елизово до краевого центра – города Петропавловска-Камчатского 22 км [131].

Елизовский муниципальный округ преобразован из Елизовского муниципального района в 2025 году и в период с 15.06.2025 года по 15.06.2026 года на его территории действует переходный период. В течение этого времени проводится работа по созданию органов местного самоуправления в новом муниципальном образовании [25].

В Елизовский муниципальный округ входят 10 муниципальных образований, в том числе 2 городских поселения и 8 сельских поселений: Вулканное, Елизовское городские поселения, Корякское, Начикинское, Николаевское, Новоавачинское, Новолесновское, Паратунское, Пионерское и Раздольненское сельские поселения.

Население округа постепенно растет: с 59,7 тыс. человек в 2023 году до 60,5 тыс. человек в 2025 году. Преобладает городское население (более 63%), его численность стабильно увеличивается. Положительная динамика обеспечивается за счет миграционного притока, который компенсирует естественную убыль населения [51].

Климат Елизовского округа довольно разнообразен, чему способствует неоднородный рельеф местности и удаленность от океана. На побережье он морской, а в глубине суши умеренно континентальный [103].

Расстояние от г. Елизово – административного центра Елизовского муниципального округа до краевого центра – г. Петропавловска- Камчатского составляет 22 км. В Елизовском округе расположен основной грузопассажирский аэропорт Камчатского края. Управляющей компанией «Аэропорты Регионов» модернизирована действующая инфраструктура аэропорта. С 31 марта 2025 г. обслуживание всех регулярных пассажирских рейсов аэропорта осуществляется в новом терминале. Площадь зон для обслуживания пассажиров в нем составляет 36,9 тыс. кв. метров. Запуск комплекса позволил значительно увеличить пропускную способность воздушной гавани и является необходимым условием для развития туризма региона [120].

На Елизовский округ приходится около четверти дорог Камчатского края. Автодорожная сеть округа практически полностью состоит из краевой магистрали Елизово – Мильково с ответвлением на п. Усть-Большерецк и прилегающие дороги.

Особенностью минерально-сырьевой базы Елизовского округа является разнообразие полезных ископаемых. Металлические полезные ископаемые представлены месторождениями и проявлениями рудного и рассыпного золота. В настоящее время разведаны и учтены запасы по трем месторождениям рудного золота – Мутновскому, Родниковому и Асачинскому. Наиболее богаты россыпи перспективного Быстринско-Асачинского золотоносного узла.

Наличие местных изведанных топливно-энергетических ресурсов способно производить необходимое количество тепла и электроэнергии, не используя привозное топливо. Среди ресурсов округа, которые могут эффективно использоваться взамен привозного топлива, это: неосвоенные месторождения угля, гидроэнергия рек, гидротермальные ресурсы [85].

Доля сельскохозяйственного производства Елизовского муниципального округа в совокупном сельскохозяйственном производстве Камчатского края составляет более 80 процентов. Структура сельского хозяйства округа представлена молочным скотоводством, свиноводством, птицеводческой, картофелеводческой и овощеводческой отраслями.

По состоянию на 1 января 2025 года в сельском хозяйстве Елизовского муниципального округа были заняты 10 сельскохозяйственных организаций различных форм собственности, около 100 крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей [51].

Елизовский округ обладает обширным количеством туристско-рекреационных ресурсов и представляет следующие особо значимые туристские зоны: Начикинская и Малкинская, Мутновско-Вилючинская, Кроноцко-Жупановская. Особое значение имеет Паратунская курортная зона - бальнеологические ресурсы, лечебные грязи, минеральные воды, горно-вулканический ландшафт. Кроме этого, привлекательность округа как объекта туризма определяется наличием многочисленных баз отдыха, профилакториев, водолечебниц и санаториев – здесь расположено 30% коллективных средств размещения от общего числа в Камчатском крае [103].

Округ привлекает туристов уникальными природными объектами, такими как знаменитые термальные источники Паратунка и Зеленовские Озерки, живописные реки с ценными породами рыбы и действующие вулканы: Мутновский, Горелый, Вилючинский. Здесь также находятся известные природные достопримечательности, среди которых Голубое озеро, озеро Дальнее, Начикинское озеро и водоемы долины реки Паратунки. Именно через этот регион проходит весь туристический поток Камчатки, формируя первичные впечатления гостей полуострова. Туризм является важнейшей отраслью местной экономики, способствуя развитию инфраструктуры и привлечению инвестиций.

Алеутский муниципальный округ

Алеутский муниципальный округ – административно-территориальная единица и муниципальное образование в составе Камчатского края. До 15.06.2020 года имел статус муниципального района, при этом являлся самым малочисленным муниципальным районом России, на территории которого находился лишь один населенный пункт – с. Никольское, которое является его же административным центром.

Командорские острова, на которых расположен Алеутский муниципальный округ, частью которого является Никольское сельское поселение, представляют собой западное завершение Алеутской островной гряды, окружающей с юга Берингово море – самое северное море Тихого океана. Наивысшая точка – гора Стеллера (755 м). Общая площадь составляет 1 507 кв. км.

Как и весь Камчатский край, Алеутский муниципальный округ отнесен к районам Крайнего Севера, к его абсолютно дискомфортной зоне.

Местное воздушное сообщение муниципального округа с краевым центром осуществляется самолетом Л-410 через Усть-Камчатск 1-3 раза в неделю в зависимости от погодных условий и времени года [83].

Регулярного морского сообщения с материком муниципальный округ ранее не имел, однако, решение транспортной проблемы муниципального округа стало возможным благодаря строительству грузопассажирского судна «Анатолий Чернеев». В 2023 году оно было принято в собственность региона и в настоящий момент обеспечивает связь Петропавловска-Камчатского с Северо-Курильском и населенными пунктами побережья Камчатки, в том числе с отдаленными Командорскими островами [132].

Строительство многофункционального пирса в селе Никольское, способного принимать пассажирские и грузовые суда, должно существенно повлиять на экономическое развитие округа. Согласно последней официальной информации, окончание его строительства планировалось на 2025 год [130], однако, на сегодняшний день (конец февраля 2026 года) объект все еще находится в стадии строительства, при этом официальные сроки завершения работ остаются неопределенными.

Демографическая ситуация в Алеутском муниципальном округе характеризуется крайне низкой плотностью населения. На территории округа постоянно проживает преимущественно русское и алеутское население, при этом общая численность жителей стабильно сокращается как из-за естественной убыли, так и вследствие миграционного оттока. По состоянию на 01.01.2025 года в округе насчитывалось 611 человек [49].

Основу экономики Алеутского муниципального округа составляет рыболовство и рыбопереработка. Его основное богатство – дикий тихоокеанский лосось. Лососевые представлены неркой, кижучем, горбушей. Также ловятся гольцы, мойва, камбала песчаная, треска, морской окунь, белокорый палтус, терпуг. Поэтому основная трудовая деятельность населения Алеутского муниципального округа в большей степени связана с рыбодобывающей и рыбоперерабатывающей отраслью и в меньшей с социальной сферой, сферой ЖКХ, торговли, оказания бытовых услуг, туризмом, транспортированием и хранением груза, научно-исследовательской работой в государственном биосферном заповеднике «Командорский»

Запасы природных ископаемых на территории Алеутского муниципального округа незначительны и не пригодны для промышленного освоения.

Природные богатства Алеутского муниципального округа создают отличные возможности для развития туризма и рекреации. Ключевым объектом природоохранной зоны является биосферный заповедник «Командорский имени С.В. Маракова», который привлекает внимание исследователей и туристов. Особую ценность представляют историко-культурные памятники, среди которых выделяется мемориальный комплекс могилы мореплавателя В.Й. Беринга и участников Второй Камчатской экспедиции. Дополнительным туристическим потенциалом обладают природные достопримечательности – живописные лежбища морских млекопитающих, являющиеся уникальной особенностью этих мест.

Быстринский муниципальный округ

Быстринский муниципальный округ расположен в центральной части Камчатского полуострова. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю площадь территории Быстринского округа составляет 23 377,42 кв. км. Расстояние от с.Эссо до г. Петропавловск-Камчатский – 530 км. Быстринский округ граничит с Тигильским округом на северо-западе и западе, с Усть-Камчатским – на северо-востоке, с Мильковским – на востоке и юго-востоке, с Соболевским на юге. Округ не имеет выхода к морскому побережью. Климат сухой континентальный и характеризуется умеренно-суровой продолжительной зимой, холодной весной и коротким жарким летом [127].

В состав муниципального округа входят два населенных пункта: село Эссо – административный центр и село Анавгай. Численность населения на 01.01.2026 год составила 2 597 человек. Территория имела статус муниципального района до 7.05.2024 года. В этот период начался переход к формированию органов местного самоуправления Быстринского муниципального округа. Процесс завершился 7.05.2025 года [26].

Территория округа богата медью, никелем, серебром, золотом, ртутью и другими полезными ископаемыми. Также его преимуществом является наличие большого количества термальных источников. В центральной части размещается Анавгайский рудный узел с ведущим полезным компонентом – ртутью. В южной части – Кирганский рудный узел с полезными компонентами – золото, медь, молибден, свинец, серебро. Для теплофикации населения в Быстринском округе используются природные термальные воды Эссовского и Анавгайского месторождений.

Определяющую роль в экономике Быстринского округа занимает сельское хозяйство, с ведущими отраслями: оленеводством, молочным животноводством и тепличным (приусадебным) хозяйством, фермерством. Агропромышленный комплекс представлен тремя предприятиями, два из которых занимаются оленеводством: ООО «Оленевод», национальная сельскохозяйственная производственная артель «Камчатка ДЮ» и ЗАО «Быстринское». Северное оленеводство на протяжении множества лет является одной из основных отраслей экономики округа.

Туризм играет важную роль в экономике Быстринского округа – одного из самых посещаемых мест Камчатского края. Богатые рекреационные ресурсы территории позволяют развивать различные виды туризма и оздоровительных услуг. Особую ценность представляют природные гидротермы с разным химическим составом и температурой, которые широко используются местными жителями для лечебных процедур и купания.

В 1995 году на территории округа создан природный парк «Быстринский» (площадью около 1 333 478 га). В 1996 году ЮНЕСКО присвоило парку звание всемирной ценности и занесло в Список Всемирного культурного и природного наследия в номинации «Вулканы Камчатки». В границах природного парка расположены государственный биологический заказник «Ичинский» площадью 183,4 тыс. га и два памятника природы краевого значения - «Апапельская Каменная баба» (площадь с охранной зоной 8,5 га) и «Лиственничник багульниковый» (площадь с охранной зоной 98 га).

Гонка «Берингия» – ежегодное состязание каюров-гонщиков на собачьих упряжках, которое проводится на Камчатке с 1990 года по инициативе журнала «Северные просторы». Главной целью соревнований выступает популяризация гонок, являющихся национальным видом спорта северных народов. Ее старт традиционно происходит в с. Эссо, но определенного маршрута и протяженности трасса не имеет и меняется каждый год. Уже в 1991 году длина трассы составила 1 980 км, и эту гонку занесли в Книгу рекордов Гиннеса, как самую протяженную гонку на собачьих упряжках в мире. А с 2010 года «Берингия» получила статус официального праздника в Камчатском крае [127].

Мильковский муниципальный округ

Мильковский округ расположен в центре Камчатского полуострова – от верховьев реки Камчатки и до впадения в нее реки Козыревки. С запада граница округа проходит по Срединному хребту, с востока - по Ганальскому, Валагинскому и Тумрокскому хребтам и занимает территорию площадью 22 589,91 кв. км [121]. До 06.05.2023 года носил статус муниципального района. Переходный период преобразования завершен в 2024 году [27].

Округ не имеет выхода к морскому побережью. В соответствии с климатическим районированием Камчатки территория Мильковского муниципального округа расположена на стыке трех климатических районов. Такое расположение предполагает, что климат региона является в определенной мере переходным. Для участков, расположенных в нижней части долин рек Андриановка, Кирганик и в долине реки Камчатка, климат характеризуется как умеренно континентальный, влажный, с холодной продолжительной зимой и теплым летом. В целом округ считается надежно защищенным со всех сторон от влияния окружающих морей и отличается наиболее благоприятными метеорологическими условиями на Камчатке.

В состав муниципального округа входят 7 населенных пунктов: село Мильково – административный центр; села Долиновка, Шаромы, Пущино, поселки Лазо, Таежный, Атласово.

Расстояние от села Мильково до города Петропавловск-Камчатский составляет 308 км. по автомобильной дороге регионального значения. Через территорию Мильковского окуга осуществляется доступ к Усть-Камчатскому, Быстринскому и Тигильскому округам.

Численность населения округа имеет некоторую тенденцию к снижению. На 01.01.2026 года она составила 8 319 человек [53].

Мильковский муниципальный округ имеет большой потенциал рекреационных и бальнеологических ресурсов. На его территории расположены Пущинские горячие минеральные источники (температура воды при выходе на поверхность около 62 °С, в воде содержится кремниевая и борная кислоты, в избыточном количестве углекислый газ), а также Верхне-Щапинские ключи (Тумрокские источники) и Нижне-Щапинские ключи (Кипелые).

Определяющими отраслями экономики округа в настоящий момент являются пищевая промышленность и сельское хозяйство, лесоперерабатывающая промышленность, а также туризм. В округе осуществляют производственную деятельность сельскохозяйственные предприятия и более 20 крестьянско-фермерских хозяйств. Хозяйства содержат скот, занимаются переработкой и производством молочной продукции, производством овощных культур, а также переработкой ягод, дикоросов и изготовлением компотов, сиропов, джемов, варенья и прочего.

Животноводство Мильковского округа представлено молочным скотоводством и свиноводством. Общая площадь сельскохозяйственных угодий, используемых землепользователями, занимающимися сельхозпроизводством в 2024 году, составила 8 424 га. Из них посевные площади – 2 094 га.

Продолжается реализация проекта «Русский соколиный центр «Камчатка». Питомник, созданный в 2022 году при сотрудничестве специалистов России и их коллег из арабских стран, ведет работу по реабилитации, сохранению и репродукции редких видов ловчих птиц. Общая площадь Центра составляет около 300 га. В Центре впервые в России организовано воспроизводство кречета – наиболее ценного и редкого вида отряда соколообразных. Цель создания центра: борьба с браконьерством, реабилитация кречетов, изъятых у браконьеров, выпуск на волю ограниченного количества птиц (этот процесс контролируется и утверждается научной группой). Экскурсии в соколиный центр стали частью комплексного плана развития экологического туризма Камчатки, реализуемого при поддержке Фонда Росконгресс и Ассоциации туриндустрии Камчатки (АТИК). В 2025 году экскурсионные программы центра были интегрированы в региональные экомаршруты с особым акцентом на доступность туристических услуг для различных групп населения [121].

Соболевский муниципальный округ

Соболевский муниципальный округ расположен на западном побережье полуострова в Западно-Камчатской низменности и занимает территорию площадью 20 878,17 кв. км. С западной стороны омывается водами Охотского моря и граничит на севере с Тигильским округом, на востоке с Мильковским, на юге – с Елизовским, а на юго-востоке с Усть-Большерецким. Климат округа можно охарактеризовать как морской холодный. Лето влажное и прохладное. Зимы продолжительные от 4,5 до 6,5 месяцев. Часты туманы, большая облачность, высокая влажность [145].

В соответствии с законом Камчатского края № 475 от 03.06.2025 года произошло преобразование Соболевского муниципального района в муниципальный округ. Переходный период установлен с 15.06.2025 по 15.06.2026 года, в течение которого формируются новые органы местного самоуправления. До их создания полномочия по управлению территорией сохраняются за действующими органами муниципального района и сельских поселений [27].

В состав муниципального округа входят 3 муниципальных образования: Соболевское сельское поселение – административный центр, Крутогоровское и Устьевое сельские поселения. А также 1 населенный пункт, расположенный на межселенной территории – поселок Ичикинский.

Транспортное сообщение между поселениями и краевым центром осуществляется круглогодично по технологическому проезду магистрального газопровода, который обслуживает ООО «Газпром Трансгаз Томск» и не является объектом общего пользования – разрешение на проезд необходимо получить в индивидуальном порядке. Имеется небольшой аэродром. Регулярное сообщение округа с краевым центром осуществляется воздушным транспортом через аэропорт «Соболево», который собственных бортов не имеет, самолеты прибывают из города Елизово.

Численность населения округа имеет некоторую тенденцию к снижению. На 01.01.2026 год она составляла 2 049 человек [56].

Соболевский округ обладает огромным потенциалом освоения полезных ископаемых. Особый интерес для промышленного освоения представляют горючие полезные ископаемые. В западной части выявлены месторождения и проявления нефти, горючего газа и конденсата, каменного и бурого угля, торфа. В отношении углеводородного сырья стоит отметить высокие перспективы на нефть и газ прилегающего к округу шельфа Охотского моря, простирающегося вдоль побережья на расстояние 260 км. Вся западная часть муниципального округа входит в состав Западно-Камчатской угленосной провинции. Там расположено самое крупное месторождение каменного угля на Камчатке – Крутогоровское. Пласты каменных углей отмечены также в скважинах Кшукского месторождения газа и конденсата. В скважинах и на поверхности установлены 18 проявлений бурого угля. Все они равномерно распределены по площади муниципалитета. Также в Соболевском округе представлены оптическое полезные ископаемые в виде пьезооптического кварца Чимстина, расположенного в верховьях реки Пымта, и поделочные камни (агат) в районе реки Удова. Строительные материалы представлены месторождениями глин и песчано-гравийной смеси.

Земельный фонд Соболевского округа характеризуется преобладанием территорий, относящихся к лесному фонду, что определяет особый природный потенциал региона и его природоохранную значимость. Одно из основных естественных богатств округа - нерестилища рыбы лососевых пород, таких как чавыча, кижуч, речная нерка, кета, горбуша, а также микижа, голец, кунжа. Кроме того, в Соболевском округе, одни из немногих на Камчатке, нерестилища семги, занесенной в Красную книгу. Для животного мира характерны соболь, лиса, выдра, норка, бурый медведь, в горных районах -снежный баран, а также белоплечий и белокрылый орланы и камчатский беркут, занесенные в красную книгу.

Благодаря расширению и модернизации рыбоперерабатывающего производства на период путины создаются дополнительные рабочие места. В течение нескольких последних лет рыбопромышленники и предприниматели активно участвуют в социально-экономическом развитии округа.

Сельское хозяйство в Соболевском муниципальном округе не является приоритетным сектором экономики и ограничивается личными подсобными и крестьянскими фермерскими хозяйствами, где животные содержатся исключительно для собственных нужд. Развитие животноводства и растениеводства затруднено из-за особенностей географического расположения и сурового климата региона. Для поддержки фермеров и владельцев личных подсобных хозяйств в округе действуют программы субсидирования [145].

Усть-Большерецкий муниципальный округ

Усть-Большерецкий округ занимает юго-западную часть Камчатского полуострова с севера на юг - на 280 км, а с запада на восток - на 120 км. Общая площадь земель округа 20 649,25 кв. км, что составляет 4,41 % от территории всего Камчатского края. Около трети территории имеет горный ландшафт. С западной стороны омывается водами Охотского моря, а также имеет границы с Елизовским и Соболевским округами. Климат-морской, продолжительная зима, прохладное, влажное, короткое лето, высокая влажность воздуха, большая облачность [90].

Усть-Большерецкий муниципальный район был преобразован в муниципальный округ 10.12.2024 года. Переходный период завершен 01.01.2026 года [29].

В состав муниципального округа входят 6 муниципальных образований: Усть-Большерецкое сельское поселение – административный центр; Октябрьское, Озерновское, Апачинское, Запорожское и Кавалерское сельские поселения; а также поселки Шумный и Паужетка.

Территория округа обслуживается автомобильным, воздушным и морским транспортом. Эксплуатационная длина автомобильных дорог общего пользования в округе составляет 216,652 км, в том числе регионального и межмуниципального значения - 172,76 км, дорог поселений местного значения – 42,375 км.

Исходя из демографических показателей, прослеживается снижение среднегодовой численности населения в основном за счет миграционного оттока – молодежь после поступления в высшие и средние профессиональные учебные заведения остается в городах, имеется острая нехватка кадров, специалистов всех направлений. Наблюдается старение трудоспособного населения. Численность по состоянию на 01.01.2026 год – 5 996 человек [58].

На территории округа найдены полезные ископаемые: золото, титаномагниевые пески, медь, никель, ванадий, серебро, олово, вольфрам, молибден, сера. Кроме них обнаружены природные ископаемые, подлежащие промышленной разработке – торф, гравийно - песчаные смеси, пемза и шамотная глина.

На территории Усть-Большерецкого муниципального округа расположено уникальное озеро - Курильское, из которого вытекает река Озерная. Оно имеет вулканическое происхождение и глубину более 300 метров, а на нерест заходит самая крупная популяция нерки. Также реки являются родиной ценных пород промысловых рыб: чавыча, нерка, горбуша, кета, кижуч и донных рыб: палтус, камбала, минтай, корюшка, треска. В море можно встретить кита и сивуча, в горах - северного оленя и горного снежного барана, в лесах – соболя, лисицу - огневку, медведя, горностая и зайца, в реках - выдру, ондатру.

Главная отрасль – рыбная промышленность представлена 39 рыбопромышленными и рыбодобывающими предприятиями. Наиболее крупные из них: АО «Озерновский РКЗ № 55», Рыболовецкая артель «колхоз Красный труженик», ООО «Витязь-Авто», ООО «Рыбхолкам», ООО «Дельта», ООО «Октябрьский рыбокомбинат», РА «Народы Севера», ООО «Лойд-Фиш». Ежегодно рыбопромышленные предприятия округа наращивают объемы выпуска продукции, уделяя все большее внимание ее конкурентоспособности как на внутреннем, так и на внешнем рынке, увеличивая ассортимент. По современным технологиям строятся новые цеха глубокой переработки, устаревшее оборудование заменяется новым.

Молочное животноводство представлено Сельскохозяйственной артелью «Апачинская» и ООО СХП «Озерновское», и более 500 личными подсобными хозяйствами. Животноводство представляет собой основной блок сельскохозяйственного производства. В целях развития сельскохозяйственного производства, пищевой и перерабатывающей промышленности в рамках реализации мероприятий муниципальной программы «Поддержка развития сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности в Усть-Большерецком муниципальном округе» выделяются средства из местного бюджета.

Усть-Большерецкая туристско-рекреационная инфраструктура представлена следующими объектами: Апачинские горячие источники, Нижне -Опальские горячие источники, Карымчинские горячие источники, Саванские горячие источники, Нижне-Кошелевские источники, Паужетская впадина, Кошелевский вулкан, Курильское озеро, сопка Ильинская (действующий стратовулкан, высотой более 1 578 метров), реки Плотникова, Опала, Банная, Первая Карымчина, Озерновские горячие источники по курортологическим канонам вода которых относится к лечебным сероводородным.

Перспективными видами туризма являются: экологический туризм, лечебно - оздоровительный туризм, восхождение на вулканы, треккинг, научный туризм, сплавы по рекам, рыболовные туры, экстремальные виды туризма, охотничьи туры [90].

Усть-Камчатский муниципальный округ

Усть-Камчатский округ расположен в Восточной части Камчатского полуострова, в долине судоходной реки Камчатка и занимает территорию площадью 40 837,30 кв. км. Территория округа включает в себя восточное побережье, занятое горными системами, и центральную часть полуострова, долину с самой большой рекой полуострова и характеризуется большим разнообразием природно-климатических условий. На климат округа влияет море и река Камчатка. Средняя температура января составляет −20˚С. Снежный покров может достигать высоты 160‒300 см. Средняя температура июля +13˚С – +15˚С. На восточном побережье климат морской, влажный, с постоянными ветрами. Лето прохладное и туманное. Средняя температура самого теплого месяца (августа) не превышает +12˚С – +15˚С [152].

В состав муниципального округа входят 5 населенных пунктов: Усть-Камчатское сельское поселение (в состав входит село Крутоберегово) – административный центр; Ключевское и Козыревское (в состав входит село Майское) сельские поселения. Усть-Камчатский муниципальный район был преобразован в муниципальный округ 23.04.2024 года. Переходный период завершен 07.05.2025 года [30].

Транспортная инфраструктура округа представлена, в основном, автомобильным, воздушным и частично, речным транспортом. Регулярное сообщение населенных пунктов округа, а также округа с краевым центром осуществляется по автомобильной дороге Петропавловск-Камчатский-Мильково-Ключи-Усть-Камчатск. Расстояние от районного центра до города Петропавловска-Камчатского составляет 737 км. По автомобильным дорогам и 425 км. воздушным путем.

Развитие демографической ситуации в округе указывает на снижение численности населения, характеризующееся убылью как естественного, так и миграционного характера. По состоянию на 01.01.2025г. она составила 8 192 человека.

Запасы природных ископаемых на территории Усть-Камчатского округа требуют серьезного изучения. Часть месторождений разведана. В юго-восточной части округа, в урочище Кумроч имеется месторождение рудного золота (с сопутствующими серебром и платиной), в бассейнах р.р. Белая, 1-я и 2-я Ольховая разведаны месторождения рассыпного золота. В верховьях р. Белая выявлено месторождение оливинитов. В верховьях р.Быстрая имеются большие запасы глины. В верховьях р.р. Мутная, Быстрая, Ольховая обнаружены месторождения облицовочного и поделочного камня. В районе п. Козыревск выявлены месторождения серы. В междуречье р. Сторож и Первая имеются запасы нефти и газа, велась разведка углеводородного сырья (нефти и газа) в северной части Восточно-Камчатского прогиба.

На территории округа осуществляет свою деятельность одно сельскохозяйственное предприятие – ООО «Крутоберегово», основной деятельностью которого является производство мясной и молочной продукции. Согласно отчету о финансовых результатах предприятия за 2024 год, доходы превысили расходы, и значение показателя - доля прибыльных сельскохозяйственных организаций, в общем их числе составила – 100%.

Для администрации Усть-Камчатского муниципального округа развитие сельского хозяйства является одним из приоритетных направлений работы. Приоритетной задачей является повышение уровня обеспеченности населения округа продуктами питания местного производства, доступными по цене и безопасными по качеству.

Основное богатство округа – дикий тихоокеанский лосось, на добыче и переработке которого базируется самая крупная отрасль экономики – рыбная. Ведущие предприятия – ООО «Дельта Фиш ЛТД», специализирующееся на добыче и переработке донных пород рыбы (камбала, треска, минтай), и ООО «Устькамчатрыба». Особое значение имеет лососевая путина, первые уловы которой направляются в социальные учреждения округа. Рыбопромышленные предприятия активно участвуют в социальной жизни округа, обеспечивая рыбой как социальные объекты, так и отдельные категории граждан на протяжении всего года.

Территория Усть-Камчатского округа обладает богатейшим природным и рекреационно-туристским потенциалом. Здесь расположены 14 особо охраняемых природных территорий, где допускается осуществление туристской деятельности. К наиболее значимым относятся природный парк регионального значения «Ключевской», заказник регионального значения «Озеро Харчинское», биологические памятники природы регионального значения «Озеро Ажабачье». На территории муниципального округа расположены вулканы Ключевской группы и вулкан Шивелуч.

Наличие охотничье-промысловых угодий создает большие перспективы для спортивной, любительской и трофейной охоты на медведя, лося, барана и водоплавающую дичь. Огромные возможности предлагаются любителям спортивного и любительского рыболовства, в период летнего туристского сезона – ловли лососевых, морская рыбалка. В зимний период актуальны экстремальные виды туризма, а также подледный лов корюшки, сельди [151].

Городской округ «поселок Палана»

Муниципальное образование городской округ «поселок Палана» расположен в западной части Камчатского края, в непосредственной близости от побережья Охотского моря. Расстояние до административного центра Камчатского края города Петропавловска-Камчатского – 715 км, до административного центра Тигильского округа села Тигиль – 160 км. Население сосредоточено в двух основных районах, непосредственно сам поселок Палана и район совхоза «Паланский». Площадь территории городского округа – 4 657 кв. км.

Территория городского округа расположена в северной части Тигильского округа, Корякского округа. Основу транспортной системы муниципального образования составляют воздушный и морской виды транспорта, так как благоустроенная автодорожная сеть практически отсутствует. Ближайший аэропорт, имеющий связь с другими населенными пунктами Камчатского края, расположен на расстоянии 2 км [84].

Исходя из демографических показателей, прослеживается снижение среднегодовой численности населения. По состоянию на 01.01.2026 год проживало 2 937 человек [50].

На территории городского округа имеются полезные ископаемые, такие как бурый уголь, песчано-гравийная смесь, марганец, поделочные камни, золото, свинец, цинк, медь. Участки между реками Кахтана и Пятибратская являются частью перспективного нефтегазоносного района. Основные запасы угля сосредоточены в Западно-Камчатском бассейне, в котором выделяют четыре угленосных района, в одном из которых – Пусторецко-Паланском районе, расположено Паланское месторождение бурого угля и Анадыркинское – в 12 км от пгт. Палана. Ресурсы месторождений – 24 млн. тонн, разведанных запасов хватит не менее чем на 10 лет.

Кроме того, на территории муниципального образования расположены охотничье-промысловые ресурсы: рыба, пушнина, дикоросы.

Освоение природных ресурсов может послужить формированию и развитию хозяйственного комплекса. Промышленное использование природно-ресурсного потенциала сдерживается отсутствием инвестиций в экономику. Основная причина - отсутствие масштабных инвестиционных проектов и недостаточная информированность потенциальных инвесторов об инвестиционных возможностях. Так, например, на территории городского округа выявлены термоминеральные источники, которые, являются мощным оздоровительным фактором, основой для санаторно-курортного дела, привлекательнейшим объектом для туризма [84].

Тигильский муниципальный округ

Округ расположен на северо-западном побережье Камчатки, и занимает территорию площадью - 63 484 кв. км. С западной части по всей протяженности омывается Охотским морем [87].

Тигильский муниципальный район был преобразован в муниципальный округ 23.04.2024 года. Переходный период завершен 07.05.2025 года 138]. В состав территории округа входят населенные пункты: села Тигиль (административный центр), Воямполка, Ковран, Лесная, Седанка, Усть-Хайрюзово, Хайрюзово.

Населенные пункты не связаны между собой постоянным транспортным сообщением, иногда связь поддерживается авиационным транспортом (вертолеты), в зимнее время функционируют зимники. Транспортный комплекс округа состоит из автомобильных дорог общего пользования с грунтовым покрытием и неустойчивой дорожной одеждой (дорога регионального значения протяженностью 15 км и поселковые дороги, общая протяженность которых составляет 52,133 км).

Сообщение с краевым центром, а также населенными пунктами округа осуществляется, по-прежнему, воздушным транспортом. Авиарейсы из краевого центра в село Тигиль осуществляются три раза в неделю в летнее время и два раза в неделю в период осень-весна, в Усть-Хайрюзово - два раза в неделю. Один раз в месяц осуществляются авиаперевозки по маршруту Тигиль-Усть-Хайрюзово-Тигиль.

Демографическая ситуация в округе продолжается оставаться сложной, каждый год наблюдается тенденция сокращения численности населения. По состоянию на 01.01.2025 года с численность населения составляла 3 626 человек [57].

Округ обладает богатыми природными ресурсами. В нем имеются массивы лесов, в которых обитают множество птиц и зверей, в том числе имеющих промысловое значение. Обширные пастбищные угодья позволяют выпасать оленей, многочисленные реки богаты рыбой: чавычей, кижучем, горбушей, кетой. На шельфе Охотского моря, имеются скопления краба. В недрах залегает каменный уголь, имеется торф, инертные строительные материалы, обнаружены признаки нефти и газа, золота, серы и других полезных ископаемых [88].

Производителями сельхозпродукции являются ООО «Фонд возрождения и развития оленеводства», крестьянские (фермерские) хозяйства и личные подсобные хозяйства. При этом личные подсобные хозяйства (далее - ЛПХ) преобладают в поголовье птицы и крупного рогатого скота над другими производителями.

Увеличение количества сельскохозяйственных предприятий затруднено в связи с большими затратами по доставке необходимых кормов, а также отсутствием постоянного транспортного сообщения с краевым центром и другими районами края. В связи с этим также затруднена доставка соответствующей сельскохозяйственной техники, необходимой для заготовки кормов, так как выпас скота происходит лишь 3-4 месяца в году, весь остальной период года приходится кормить скот за счет заготовленных кормов. По этой же причине затруднен и сбыт производимой продукции, а также его конкурентоспособность.

В последнее время, к сожалению, отслеживается тенденция к снижению численности поголовья в ЛПХ муниципального округа.

С целью создания благоприятных условий для развития сельского хозяйства, в рамках муниципальной программы «Развитие экономики, сельского хозяйства Тигильского муниципального округа, повышение их конкурентоспособности», соответствующими постановлениями Администрации утверждены порядки поддержки сельхозпроизводителей.

По состоянию на 2024 год на территории Тигильского муниципального округа фактически реализовывались 3 основных инвестиционных проекта:

- Строительство и эксплуатация перегрузочного комплекса в с. Яры Тигильского округа Камчатского края ЗАО «Вертикаль». В 2024 году перегрузочный комплекс работает и принимает генеральные грузы.

- Строительство рыбоперерабатывающего комплекса (р. Тигиль) ООО «Садко». Изначальные годы реализации проекта были запланированы на 2018-2020 годы. По информации ООО «Садко», на сегодняшний день реализация инвестиционного проекта приостановлена из-за отказа Россельхознадзора и Минприроды Российской Федерации осуществить перевод земель лесного фонда в земли промышленности. Основной причиной отказа является нахождение участка в кадастровом квартале, входящем в ТОР «Камчатка». В настоящее время ведется работа по исключению участка из кадастрового квартала, входящего в ТОР «Камчатка».

- Строительство современного рыбоперерабатывающего завода в устье реки Сопочная, ООО Охотское. Изначальные годы реализации проекта были запланированы на 2018-2021 годы. Но из-за перевода 2-х участков, на которых было запланировано строительство, из лесного фонда в земли промышленности реализация проекта затормозилась. Лишь в августе 2022 года земли переведены в соответствующую категорию. В 2023 году была выявлена необходимость объединения обоих участков в один единый. Работы по объединению участков закончены 21.06.2024 года. В настоящее время ведется работа по заключению нового договора аренды на этот участок. После реализации инвестпроекта планируется создание 224 новых рабочих места.

Карагинский муниципальный район

Карагинский район расположен в северной части полуострова Камчатка, омывается на северо-западе водами Охотского моря, на востоке – Беринговым морем. Состоит из трех территориальных зон: северной, южной, острова Карагинский и занимает территорию площадью 40 640,58 кв. км. В его состав входят 6 населенных пунктов: городское поселение «поселок Оссора» – административный районный центр; и сельские поселения – «село Ивашка»; «село Ильпырский», «село Карага», «село Кострома» «село Тымлат».

По характеру рельефа территория района неоднородна. Большая часть занята северной оконечностью Срединного хребта. На северо-западе – Парапольский дол, на северо-востоке – отроги Корякского нагорья. Береговая линия также неоднородна. Западный берег очерчен плавной кривой. Восточный – резко изрезан обширными и глубоко впадающими в сушу губами, разделенными скалистыми полуостровами. Низменности Парапольского дола во многих местах заболочены.

В климатическом отношении территория Карагинского муниципального района неоднородна. Зима продолжается около 200 дней и весьма сурова. Весна непродолжительная, выраженная не очень четко. Переход среднесуточной температуры через 0оС осуществляется в середине мая. Ветры с запада и востока в этот период приносят похолодание, прогревание воздуха проходит медленно. Лето прохладное, особенно в прибрежных районах, преобладающие западные и юго-восточные ветра выносят с морей низкую облачность и понижают температуру воздуха. Возможны продолжительные ливневые дожди. Осень характеризуется интенсивной циклонической деятельностью на северо-востоке Охотского моря [86].

Устойчивая транспортная связь района с краевым центром отсутствует. Расстояние от административного центра муниципального района до краевого центра - города Петропавловска-Камчатского составляет 814 км по воздуху. Связь населенных пунктов друг с другом и с другими территориями осуществляется в основном по водному пути [79].

В связи с продолжающейся миграцией населения происходит уменьшение численности населения. По состоянию на 01.01.2026 год в муниципальном образовании проживало 3 403 человека [52].

На территории района имеются золоторудные запасы, медноникелевые залежи, запасы серы, платины, а также залежи бурого угля и неоцененные запасы природного газа и нефти. В районе АО «Сибирский горно-металлургический альянс» реализует проект, включенный в перечень ключевых инвестиционных проектов в минерально-сырьевом комплексе Камчатского края - строительство Горно-металлургического комбината по добыче и переработке руды Озерновского золоторудного месторождения Камчатского края (срок реализации 2013-2029 гг.).

В Карагинском районе расположены два зоологических заказника: о. Карагинский – международного значения (Вейсмарская конвенция), Лагуна казарок – регионального значения, 29 памятников природы местного значения: Озеро Оссорское, озеро Царское, Русаковские, Дранковские, Тымлатские ключи и тд. Всего на территории отмечен 31 минеральный источник, включая термальные, минеральный состав большинства из них не изучен. Бальнеологическое значение имеют: Русаковские и Дранкинские ключи, относящиеся к родоновым водам. Объектами туристического показа могут быть природные ландшафты, пути нерестовых миграций и места нереста тихоокеанских лососей, птичьи базары, лежбища морских млекопитающих, спортивно-любительское рыболовство и охота. Местами туристического показа могут быть лесные и тундровые угодья с местами произрастания ягод и грибов, термальные источники. Инфраструктура туризма развита слабо по причине отдаленности расположения.

В Карагинском муниципальном районе сельскохозяйственное производство представлено мелкотоварными производителями – личными подсобными хозяйствами граждан, в которых производство продукции ведется для личного потребления, и только незначительная часть продукции собственного производства реализуется на рынках из которой меньшая часть поставляется в учреждения социальной сферы на договорных условиях.

Отдельным видом сельского хозяйства является северное оленеводство – основная традиционная отрасль хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера, проживающих на территории муниципалитета. Оленеводство отличается особой специфичностью – ведется на огромной территории в экстремальных природно-климатических условиях. Одна из самых прибыльных отраслей животноводства переживает глубокий кризис, что, в частности, выражается в резком сокращении поголовья северных оленей. В настоящее время оленеводство не оказывает существенного влияния на формирование продовольственной базы для населения района. Отрасль представлена предприятиями ООО «Тымлатский рабокомбинат», занимающийся разведением северного оленя. В настоящий момент он наращивает поголовье оленей. Осенью 2022 года закончено строительство завода по переработке мяса северного оленя.

Рыбная промышленность составляет основу экономики и обеспечивает работой большой процент населения всего района. Рыбодобывающий и перерабатывающий комплекс на сегодня представлен предприятиями: Рыболовецкая артель «Колхоз «Ударник», ОАО Колхоз им. Бекерева, ООО РК «Осорский», ООО «Тымлатский Рыбокомбинат», ООО «Корякморепродукт», ООО «Восточный берег», ООО РА «Белореченск», ООО «Начикинское», которые получили в пользование рыбопромысловые участки в долгосрочное пользование. Указанные предприятия имеют береговые перерабатывающие заводы, которые позволяют обработать добытый сырец самостоятельно, а также с привлечением для переработки рыбы сырца плавучие мощности флота. Основой выпускаемой продукции является мороженая рыба с минимальной глубиной переработки и все рыбозаводы предприятий района сориентированы только на ее выпуск.

Олюторский муниципальный район

Олюторский район расположен на северо-восточном побережье полуострова Камчатка, с юга и востока омывается водами Берингова моря, занимает территорию площадью 72 352 кв. км. В границе муниципального района расположены сельские поселения: село Апука, село Ачайваям, село Вывенка, село Средние Пахачи, село Тиличики, село Пахачи, село Хаилино. Административным центром Олюторского муниципального района является селоТиличики.

Большую часть занимают горные цепи Корякского нагорья: Апукский, Пахачинский, Олюторский, Пылгинский, Ветверский, Пикась, Укэлаят и Снеговой хребты. Равнинные участки в основном расположены в долинах в нижнем течении рек Апука, Вывенка, Пахача, Кетаваям, Сухая, Агваям и преимущественно заболочены.

Весь район расположен в зоне субарктического морского климата. Зима относительно мягкая, для соответствующих широт. Лето прохладное. Часты сильные ветры. Повсеместно распространение многолетнемерзлотных грунтов.

Расстояние от административного центра до города Петропавловска-Камчатского воздушным путем составляет - 1 067 км, до окружного центра поселка Палана – 370 км. Железных и автомобильных дорог между населенными пунктами района нет. Транспортное сообщение в районе осуществляется воздушным и морским транспортом круглогодично, исключением являются зимние периоды с низким температурным режимом. В порт с. Пахачи в период с ноября по май морские суда не заходят. В зимний период с ноября по май открывается дорога - «зимник», которая связывает все населенные пункты. Грузы материально – технического назначения в основном доставляются морским транспортом. По состоянию на 01.01.2025 года на территории Олюторского района пассажирские перевозки осуществляются только на территории сельского поселения «село Тиличики» и по маршруту «село Тиличики – «село Корф» (аэропорт). Транспортное сообщение между населенными пунктами района осуществляется воздушным и морским транспортом [129].

Исходя из демографических показателей, прослеживается снижение среднегодовой численности населения. На территории района по состоянию на 01.01.2025 года проживало 3 432 человека [54].

Характерной особенностью минерально-сырьевой базы является разнообразие полезных ископаемых, что связано с большим количеством генетических разнородных геологических формаций. На территории района открыты многочисленные проявления рудного и рассыпного золота, платины, никеля, меди, олова, свинца, цинка, газа, угля, разнообразных строительных материалов. Положительную геолого-экономическую оценку получили большое количество россыпей золота, платины. Промышленное освоение остальных видов минеральных ресурсов в настоящее время не считается экономически целесообразным. Также на территории района располагается Вывенский нефтегазоносный прогиб. Помимо газовых скоплений здесь реально открытие и нефтяных залежей. Добывающая промышленность представлена разработкой месторождения «Аметистовое» начало разработки «Корякгеологдобыча» с 2008 года. Для местных нужд разрабатываются многочисленные месторождения песка и песчанно-гравийной смеси. Ведется добыча угля на Корфском угольном разрезе [126].

Рыбная промышленность является основным источником дохода населения района. Рыбодобывающий и перерабатывающий комплекс в районе представлен 9 рыбодобывающими предприятиями, все они имеют собственные базы переработки, позволяющие полностью обработать добытое сырье самостоятельно, и имеют резерв перерабатывающих мощностей. Крупные рыбодобывающие компании: ООО «Дельфин» - фактически является градообразующим предприятием района находится в с. Пахачи, работает на территории района более 23 лет; ООО «Вывенское» производится вылов лососевых пород рыб используя традиционные места подхода, скупка рыбы сырца у коренного населения на рынке более 23 лет; ООО «Апукинское» работает на территории района в с. Апука более 20 лет, используя традиционные места подхода лосося для его вылова, головной офис находится в г. П-Камчатском и СПК «РА «Пенжинская».

Животноводство характеризует сельское хозяйство в условиях Олюторского района как слаборазвитую отрасль, частично удовлетворяющую потребность населения Олюторского района в продукции животноводства (мясо, молоко, яйца). В связи с особенностями географического положения района традиционное земледелие рискованно в силу климатических особенностей. Выращиванием картофеля и овощей занимается население района самостоятельно.

Оленеводство является одной из ключевых отраслей. На конец 2024 г. насчитывалось оленей всего – 12 431 голов, а по переписи на 1.01.1958 г. насчитывалось 25 024 оленя. Как видно, с начала перестройки поголовье оленей сократилось почти в 4 раза.: ГУП ПО «Камчатоленпром» (участок Хаилино – 2 788 голов, участок Ачайваям – 3 911 голов и частные – 84 голов); ООО «Оленевод» - разведение оленей в «село Средние Пахачи» - 5 648 голов. Забой оленей в небольшом количестве производится только для нужд бюджетных учреждений района и населения (детские сады, школы, больницы).

Рекреационно-туристические ресурсы значительны (обширная охранная зона, составляющая 676 062 га) на сегодняшний день используются очень слабо: организация летних экспедиций для школьников и краткие экскурсии для пассажиров круизных морских судов в бухте Лаврова. Бальнеологические ресурсы представлены минеральными термальными источниками (лагуна Тинтикун с горячими сероводородными источниками).

Инфраструктура туризма не развита. Специальными объектами туристского показа могут служить памятники природы. На территории расположены 4 водных памятника природы. На участке «Парапольский дол» - «Река Белая», в охранной зоне участка «Бухта Лаврова» - озера Илиргытхын и Потатгытхын и бухта Южная Глубокая. Туристические маршруты к этим памятникам не разработаны ввиду труднодоступности этих территорий и дороговизны проезда. Туристические суда периодически заходят в бухту Лаврова, и с разрешения экскурсанты осматривают ландшафты. Допускается кратковременное пребывание экскурсантов на побережье бухты.

Пенжинский муниципальный район

Пенжинский район расположен в северной части Камчатского края и граничит на юго-востоке с Олюторским районом, на юге – с Карагинским районом, на западе с Северо-эвенским районом Магаданской области и на Севере с Анадырьским районом Чукотского АО. Площадь его территории составляет 116 086,41 кв. км.

В границе муниципального района расположены сельские поселения: «село Каменское» - административный районный центр, «село Аянка»; «село Манилы», «село Слаутное», «село Таловка». На межселенной территории расположены села Оклан и Парень.

Охотское море оказывает малое влияние на территорию района. Даже на побережье климат практически столь же континентален, как в глубинах района. Приморское положение выражено более прохладным летом и меньшим безморозным периодом. В прибрежной части преобладают ветра северо-восточного и восточного направлений. При определенных климатических условиях на побережье могут возникать штормы. Умеренно-континентальный климат характерен для территории Пенжинской низменности и Парапольского дола. Территория характеризуется холодной зимой и прохладным летом. Зимой осадков выпадает мало, оттепелей практически не бывает [89].

На социально-экономическое положение района влияют специфические, географические и природно-климатические условия, что не позволяет в должной мере развивать транспортную сеть. Основной завоз грузов осуществляется в период летней навигации морским путем в порт-пункт Манилы из портов города Магадан, Петропавловск – Камчатский, Владивосток и далее по рекам в села Пенжинского района, что отражается на ценообразовании товаров народного потребления. Транспортно-дорожная сеть практически отсутствует, что является важнейшей проблемой Пенжинского муниципального района, а также камнем преткновения для развития других сфер деятельности; из-за дефицитности районного бюджета руководство района своими силами не в состоянии решить эту проблему.

Транспортное сообщение между сельскими поселениями и населенными пунктами круглый год осуществляется авиационным транспортом, а в летнее время - водным по рекам Пенжина, Таловка, Оклан, в зимнее время – по сложившимся направлениям. Водный транспорт и направления используются для перевозки грузов, в первую очередь доставки в отдаленные села топливно-энергетических ресурсов и продуктов питания. В летнее время сообщение осуществляется наземным транспортом между селами Манилы и Каменское по существующей автодороге круглогодичного действия. Завоз генеральных грузов в район осуществляется морским транспортом в порт-пункт Манилы, откуда в период летней навигации грузовыми теплоходами, а в зимнее время, по направлениям грузы развозятся по реке Пенжина и реке Таловка в села района.

По состоянию на 01.01.2026 года в Пенжинском районе проживает 1 906 человек. Исходя из демографических показателей, прослеживается снижение среднегодовой численности населения. Миграция является важным фактором, оказывающим влияние на численность населения района, в том числе район теряет трудоспособное населения, квалифицированные кадры [55].

Пенжинский район имеет значительный минерально-ресурсный потенциал. Территория располагается в крупнейшей металлогенетической провинции России и Тихоокеанского региона и весьма перспективна на поиски и добычу благородных металлов (золото, серебро, платина). В районе пока нет выявленных месторождений нефти и газа, но имеется ряд перспективно-нефтегазоносных площадей. В пределах района находятся две угленосные площади: Северо-Пенжинский каменно-угольный район и Таловское буро-угольное поле с проявлениями поделочных камней. Имеются два каменноугольных бассейна – Гореловское и Эсгичнинваямское. На Гореловском разрезе производится добыча открытым способом (ЗАО «Корякуголь»).

Металлические полезные ископаемые установлены в различных частях Пенжинского района и представлены как коренными, так и россыпными месторождениями, и проявлениями черных, цветных, благородных, редких металлов, рассеянных, редкоземельных и радиоактивных элементов. Среди черных металлов встречаются рудопроявления хрома. Всего насчитывается 5 проявлений, из которых наиболее крупное г. Плоская, расположено на Маметчинском полуострове. Коренные и россыпные месторождения и многочисленные проявления цветных металлов представлены разнообразным их спектром: медь, свинец, молибден, вольфрам, олово, ртуть, сурьма и др. В течение более 25 лет Пенжинский район является главным по добыче россыпного золота на Камчатке. Наибольшим потенциалом обладает Аковское золотороссыпное поле, где расположены 18 месторождений. Остальные россыпные объекты расположены разобщено по территории района. Крайнее на севере месторождение Перевальное находится в истоках р. Аянка, в пределах Аянкинского золоторудно-россыпного поля Верхне-Пенжинского рудного района. Проявления платины и платиноидов редки и расположены на Маметчинском полуострове – г. Плоская, с сопутствующими палладием, рутением, золотом и серебром.

Сельскохозяйственный сектор представлен ГУП «ПО Камчатоленпром» и личными подсобными хозяйствами, однако его развитие существенно ограничено рядом факторов. Арктический климат района приводит к высоким затратам на содержание животных и птиц, а повышенные цены на комбикорма (до 130 рублей за килограмм) делают производство нерентабельным. Транспортная недоступность и высокие логистические издержки не позволяют вывозить продукцию за пределы района, а приобретение молодняка, техники и удобрений затруднено из-за удаленности территории. В результате поголовье сельхозживотных постоянно сокращается, а местные производители не могут конкурировать с привозной продукцией.

Основной отраслью сельского хозяйства Пенжинского района является оленеводство. В традиционной отрасли хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера работает 3 оленеводческих производственных участка ГУП «ПО Камчатоленпром». В настоящее время оленеводство переживает глубокий кризис. Забои производятся в основном для обеспечения нужд учреждений образования, сельского населения и личного потребления работников, так как вывоз продукции за пределы района не возможен из-за высокой стоимости транспортировки.

Несмотря на сложности, власти района поддерживают аграрный сектор через программу «Развитие сельского хозяйства», предоставляя субсидии на содержание животных и производство молока. В 2024 году на эти цели было выделено 298 тысяч рублей, а на 2025 год запланировано 300 тысяч рублей. Дальнейшее развитие отрасли планируется через реализацию целевых программ районного и краевого уровня.

В прибрежных населенных пунктах основой хозяйственной деятельности является рыболовство. Из видов рыб в реке обитают: щука, омуль, хариус, сиг-востряк, чир-пыжьян, корюшка. Стадо лососевых представлено в небольшом количестве, преимущественно это кета. Ход на нерест ее короткий, составляет примерно 2-3 недели. Речные виды рыб используются в питании населения круглогодично.

Население

По предварительной оценке, на 1.01.2025 года численность постоянного населения Камчатского края составила 288,2 тыс. человек. За 2024 год численность населения уменьшилась на 706 человек (за 2023 год – увеличилась на 231 человека). Миграционный прирост на 26,6% компенсировал естественную убыль населения.

Таблица 24 - Показатели естественного движения населения 2023-2024гг.

Человек	На 1 000 человек населения

2023 г.	2024 г.	прирост, снижение (–)	2023 г.	2024 г.
Родившиеся	2 945	2 736	-209	10,2	9,5
Умершие	3 415	3 698	283	11,8	12,8
из них дети в возрасте до 1 года	15	12	-3	5,1*	4,4*
Естественный прирост, убыль (–)	-470	-962	x	-1,6	-3,3
Браки, единиц	2 544	2 339	-205	8,8	8,1
Разводы, единиц	1 792	1 901	109	6,2	6,6
* На 1 000 родившихся живыми.

В 2024 году по сравнению с 2023 годом в Камчатском крае отмечено уменьшение числа родившихся на 7,1% и увеличение умерших на 8,3%.

В целом по Камчатскому краю в 2024 году число умерших превысило число родившихся на 35,2% (в 2023 году – на 16,0%) [147].

Таблица 25 – Показатели естественного движения населения январь 2024-январь 2025гг.

Человек	На 1 000 человек населения

январь 2024г.	январь 2025г.	прирост, снижение (–)	январь 2024г.	январь 2025г
Родившиеся	266	219	-47	10,9	8,9
Умершие	362	349	-13	14,8	14,3
из них дети в возрасте до 1 года	1	2	1	4,0*	8,8*
Естественный прирост, убыль (–)	-96	-130	x	-3,9	-5,4
Браки, единиц	147	132	-15	6,0	5,4
Разводы, единиц	192	131	-61	7,9	5,4
* На 1 000 родившихся живыми.

В январе 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года в Камчатском крае отмечено уменьшение числа родившихся на 17,7%, умерших – на 3,6%. В целом по Камчатскому краю в январе 2025 года число умерших превысило число родившихся в 1,6 раза (в аналогичном периоде 2024 года – на 36,1%) [148].

2023 г. 2024 г. 2023 г. 2024 г.

Рисунок 23 – Число родившихся и умерших, человек

Заповедники и памятники природы

В Камчатском крае 121 особо охраняемая природная территория, что составляет более 14,5% всей территории края:

6 особо охраняемых природных территорий федерального значения (три государственных заповедника (Командорский заповедник, Корякский заповедник, Кроноцкий заповедник.), один природный заказник федерального значения, две санаторно-курортные местности – «Курорт Паратунка«, «Малкинские минеральные воды«);

113 особо охраняемых природных территорий регионального значения (4 кластера природного парка «Вулканы Камчатки» (Природный парк «Вулканы Камчатки»: природный парк «Быстринский», природный парк «Ключевской», природный парк «Налычево», природный парк «Южно-Камчатский»); 15 заказников; 94 памятника природы (12 памятников природы находятся на особо охраняемой природной территории федерального значения и 14 – на территории природных парков регионального значения);

2 особо охраняемые природные территории местного значения: 1 ландшафтный природный парк; 1 заказник (научный стационар) [81].

Биоресурсный комплекс

В экономике региона рыбохозяйственный комплекс играет ведущую роль, на его долю приходится более 60% объемов промышленного производства и экспортного потенциала края, при численности занятых в отрасли более 18 тыс. человек. Состояние рыбной отрасли в значительной степени определяет социально-экономическое положение Камчатского края и, прежде всего, прибрежных населенных пунктов.

Рыбохозяйственный комплекс кроме рыбодобычи, рыбопереработки, изучения, охраны и воспроизводства рыбных ресурсов включает в себя целый ряд вспомогательных и обслуживающих отраслей, а также институты производственной и социальной инфраструктуры. Наиболее важными из них являются судоремонт, транспорт, тарное и сетеснастное производство.

Морская акватория, прилегающая к территории Камчатского края, является крупнейшим промысловым районом в Дальневосточном регионе. Морские границы Камчатского края охватывают пять рыбопромысловых районов: зона Западно-Беринговоморская; подзоны Карагинская и Петропавловско-Командорская Восточно-Камчатской зоны, подзоны Западно-Камчатская и Камчатско-Курильская Охотского моря.

В промысловых районах, прилегающих к Камчатскому краю, добываются 6 видов тихоокеанских лососей и более 40 видов морских объектов. Практически все реки на территории Камчатского края имеют рыбохозяйственное значение, обеспечивая нерестовый фонд тихоокеанских лососей и других видов рыб.

Рыбохозяйственная отрасль является поселкообразующей отраслью Камчатки, одним из основных источников занятости населения, источником пополнения краевого бюджета, а также играет важную роль в обеспечении населения края и других регионов страны высококачественной рыбной продукцией.

По итогам 2024 года предприятиями рыбохозяйственного комплекса Камчатского края добыто 1,5 млн тонн водных биоресурсов. Первое место в структуре вылова занимает минтай (добыто 0,67 млн тонн), на втором месте – сардины иваси (0,25 млн тонн), на третьем месте – сельдь (0,19 млн тонн), на четвертом месте – тихоокеанские лососи (0,12 млн тонн).

В настоящее время в Камчатском крае зарегистрировано более 700 предприятий, ведущих рыбохозяйственную деятельность с круглогодичным либо сезонным производственным циклом. По итогам 2024 года промысел осуществляли 300 хозяйствующих субъектов, в том числе 185 рыбохозяйственных организаций, 11 индивидуальных предпринимателей, 106 родовых общин коренных малочисленных народов Севера.

Основой рыбной отрасли края является добывающий флот: это около 650 крупно-, средне- и малотоннажных рыбодобывающих судов, обеспечивающих эффективность промысла разных видов гидробионтов.

Крупнейшими и экономически значимыми компаниями, ведущими хозяйственную деятельность на территории края и обладающими самыми большими добывающими и перерабатывающими мощностями, а также осуществляющими инвестирование и обновление основных производственных фондов, являются 25 рыбохозяйственных организаций: АО «Океанрыбфлот», РК им. В.И. Ленина, группа компаний АО «Норебо Холдинг» (АО «Акрос», ООО «Ролиз», АО «Сахалин Лизинг Флот», АО «Блаф», АО «ЯМСЫ», ООО «Магадантралфлот», АО «Акрос 3»), ООО «Росрыбфлот», ООО «Витязь-Авто», ООО «Октябрьский-1», ООО «Камчаттралфлот», ОАО «Колхоз Октябрь», АО «Озерновский РКЗ № 55», ООО «Тымлатский рыбокомбинат», ООО РПЗ «Максимовский», ООО «Восточный берег», ООО «Укинский лиман», ООО «Заря», АО «Колхоз им. Бекерева», ООО РК «Лунтос», АО «РКЗ «Командор», ООО «ПК РКЗ», ООО «Корякморепродукт». По итогам 2024 года указанные рыбохозяйственные организации обеспечили добычу более 70% уловов водных биоресурсов.

В 2024 году объем производства рыбы переработанной и консервированной в регионе составил 1 095 тыс. тонн. Часть произведенной продукции поставляется на экспорт. Около 30 стран мира являются импортерами продукции из водных биологических ресурсов камчатских предприятий. Основными торговыми партнерами Камчатского края традиционно являются страны Азиатско-Тихоокеанского региона, прежде всего Китайская Народная Республика и Республика Корея. С учетом сложившейся политической ситуации в стране, в настоящее время приоритетные направления для камчатских производителей – страны из числа дружественных, с которыми сотрудничество уже осуществляется (Азербайджан, Армения, Белоруссия, Вьетнам, Индонезия, Казахстан, Киргизия, Китайская Народная Республика, Кот-д'Ивуар, Таиланд, Того).

Камчатский край поставляет пищевую рыбную продукцию и на внутренний рынок страны, преимущественно в Приморский край (более 70% объема поставок). Также вывоз продукции осуществляется в г. Санкт-Петербург, г. Москву, Московскую область, Мурманскую область, Краснодарский край, Пермский край, Нижегородскую область, Свердловскую область, Новосибирскую область, Хабаровский край, Сахалинскую область и другие субъекты Российской Федерации.

В настоящее время заключены и успешно реализуются межрегиональные соглашения о сотрудничестве в торгово-экономической, научно-технической, социальной, культурной и иных сферах между Правительством Камчатского края и Правительством Москвы, Правительством Ленинградской области, Правительством Республики Беларусь по созданию условий для установления прямых связей организаций-товаропроизводителей Камчатского края с организациями, осуществляющими торговую деятельность на территории указанных субъектов.

В Камчатском крае получило свое развитие искусственное воспроизводство тихоокеанских лососей на пяти лососевых рыбоводных заводах Северо-Восточного филиала ФГБУ «Главрыбвод». Тихоокеанские лососи являются ценнейшим восполняемым природным ресурсом и национальным достоянием России. Для Камчатки это биологический ресурс, имеющий ключевое значение для сбалансированного функционирования природных экосистем и устойчивого развития рыбохозяйственного комплекса, как основы стабильного социально-экономического положения региона.

Рыбохозяйственный комплекс Камчатского края располагает хорошим научно-техническим потенциалом. В его составе функционируют научно-исследовательские и проектно-конструкторские организации (Камчатский филиал ФГБНУ «ВНИРО» («КамчатНИРО»), ООО ТЦ «Интехкам» и Экспериментальный инженерно-технический центр); образовательные учреждения, осуществляющие подготовку специалистов и рабочих кадров (ФГБОУ ВО «КамчатГТУ», КГАОУ СПО «Камчатский политехнический техникум», КГПОАУ «Камчатский морской энергетический техникум», АО «Учебно-курсовой комбинат Камчатского края»).

Камчатский край на протяжении последних лет является лидером по объему инвестиций в рыбохозяйственный комплекс Российской Федерации. Объем инвестиций в основной капитал в 2024 году составил 21,0 млрд руб.

В целом за период с 2020 года по 2024 год предприятиями рыбохозяйственного комплекса в развитие своих береговых перерабатывающих мощностей и модернизацию рыбопромыслового флота вложено порядка 100 млрд руб. На побережьях полуострова построено и модернизировано 12 современных заводов (с новейшим рыбоперерабатывающим оборудованием), нацеленных на выпуск высококачественной и рентабельной рыбной продукции, производственные мощности увеличены более чем на 2 000 тонн в сутки, объем холодильных мощностей для хранения рыбопродукции – более чем на 14 тыс. тонн, дополнительно создано более 2 000 рабочих мест. В указанный период камчатскими компаниями построено 12 судов.

Животный мир Камчатского края разнообразен и насчитывает 45 видов наземных млекопитающих и порядка 240 видов птиц. Среди них 20 видов зверей и 60 видов птиц относятся к охотничьим видам, в отношении которых в установленном законом порядке может осуществляться охота, в том числе в целях обеспечения ведения традиционного образа жизни и осуществления традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Наиболее ценными и значимыми в хозяйственном отношении видами являются бурый медведь, лось, снежный баран, соболь. Численность их в настоящее время достаточно стабильна и насчитывает более 24,8 тыс. медведей, порядка 17,5 тыс. лосей, 12,3 тыс. снежных баранов и около 47,8 тыс. соболей. 25 видов наземных и морских млекопитающих и 59 видов птиц относятся к редким и (или) находящимся под угрозой исчезновения, и в отношении которых предпринимаются дополнительные меры охраны.

Основными лесообразующими породами Камчатского края являются: береза каменная, береза белая, кедровый стланик, ольховый стланик, лиственница курильская (камчатская), ель аянская.

Лесной фонд занимает 95,2% общей земельной площади Камчатского края, в том числе покрытые лесом 18,9 млн гектаров, непокрытые лесом – 1,5 млн га, нелесные – 23,7 млн га.

В 2024 году общий объем заготовки древесины на территории Камчатского края составил 141,8 тыс. м3 (26,1 тыс. м3 заготовлено арендаторами). Расчетная лесосека (допустимый ежегодный объем изъятия древесины по всем видам древесных пород) использована на 6,7% [141].

Природно-ресурсный комплекс

Минерально-сырьевая база Камчатского края характеризуется наличием широкого спектра полезных ископаемых, в том числе: золото, серебро, платина, черные и цветные металлы, газ горючий, конденсат, бурые и каменные угли, подземные воды различного типа и назначения (питьевые, минеральные и теплоэнергетические), ювелирно-поделочные камни, грязь лечебная, общераспространенные полезные ископаемые, в том числе торф.

Добыча драгоценных металлов является одним из наиболее перспективных направлений развития горнодобывающей отрасли и экономики Камчатского края. В крае действуют горно-обогатительные комбинаты (ГОКи): Агинский (АО «Камголд»), Асачинский (АО «ТСГ «Асача»), Аметистовый (АО «Аметистовое»), горнодобывающие предприятия на месторождении Бараньевское (АО «Камчатское Золото»). На Озерновском золоторудном месторождении увеличена производительность до 140 тыс. тонн в год (АО «СиГМА»), к 2026 году планируется создание горно-металлургического комбината производительностью 610,0 тыс. т руды в год [141].

По данным Территориального баланса запасов полезных ископаемых Камчатского края объем добычи золота в 2024 году составил 10 999,5 кг (рудное – 10 935,2 кг, россыпное – 64,3 кг), серебра – 18,9 тонн, что составляет соответственно 113,4% и 92,1% по отношению к объемам добычи за 2023 год. Всего за 2025 года объем добычи драгоценных металлов составил: золото рудное – 9,7 т, серебро – 22,4 т, что составляет соответственно 88,0% и 118,2% по отношению к объемам добычи за 2024 год. Снижен уровень добычи золота на месторождениях Аметистовое, Озерновское, Асачинское, что связано с вовлечением в эксплуатацию подсчетных блоков руды с более низким содержанием драгоценного металла [105].

Цветные металлы в Камчатском крае представлены никелем, медью, кобальтом, ртутью. Наиболее значимым для экономики края является никель, разведанные запасы которого учтены в комплексном медно-никелевом месторождении Шануч и составляют 40,6 тыс. тонн. Добыча и первичное обогащение цветных металлов (никель, медь, кобальт) в Камчатском крае производится на медно-никелевом месторождении Шануч (АО НПК «Геотехнология»), переработка обогащенной руды осуществляется за пределами региона. В 2024 году добыча кобальт-медно-никелевого рудоконцентрата не осуществлялась в связи с проведением на месторождении Шануч горно-подготовительных работ.

Территориальным балансом запасов полезных ископаемых Камчатского края по состоянию на 01.01.2025 учтены 4 газоконденсатных месторождения (Кшукское, Нижне-Квакчикское, Средне-Кунжикское, Северо-Колпаковское) с общими запасами газа в объеме 3 737 млн м3 и извлекаемыми запасами конденсата – 106 тыс. тонн. Прогнозируемые ресурсы свободного газа по состоянию на 01.01.2025 составляют 682 859 млн м3.

Все газоконденсатные месторождения, кроме северного фланга Северо-Колпаковского месторождения, числятся в распределенном фонде недр (недропользователь – ООО «Газпром добыча Ноябрьск»). Кшукское и Нижне-Квакчикское месторождения находятся в разработке, Средне-Кунжикское и Северо-Колпаковское относятся к числу разведываемых.

Всего за 2024 год добыто 204 млн м3 газа и 7,0 тыс. тонн газового конденсата, что составляет 103,8% и 99,4% соответственно от уровня добычи за 2023 год.

Территориальным балансом полезных ископаемых Камчатского края учитываются 7 месторождений угля (4 – каменного угля, 3 – бурого угля), общие балансовые запасы которых составляют 274,9 млн тонн. В настоящее время на Камчатке добывается только бурый уголь (недропользователь – ООО «Палана-уголь»). За 2024 год добыто 19,5 тыс. тонн угля, что составляет 112,2% от уровня добычи за 2023 год.

Ценнейшим полезным ископаемым, широко распространенным на территории края, являются подземные воды. Территориальным балансом полезных ископаемых Камчатского края по состоянию на 01.01.2025 учитываются 79 месторождения питьевых и технических подземных вод (118 объектов учета) с утвержденными балансовыми запасами в количестве 351,216 тыс.м3/сут. В 2024 году добычу для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения населения и технического водоснабжения предприятий осуществляли 44 недропользователя на 61 объекте учета. Суммарный объем водоотбора за 2024 год составил 42,08 тыс. м3/сут (36,6% от уровня 2023 года). Степень освоения запасов питьевых и технических подземных вод составляет 12%.

Территориальным балансом запасов полезных ископаемых Камчатского края по состоянию на 01.01.2025 учитываются 3 месторождения минеральных вод (Кеткинское, Малкинское, Налычевское), с утвержденными балансовыми запасами в количестве 18,9 тыс.м3/сут.

Холодные углекислые минеральные воды Малкинского месторождения используются для розлива в качестве питьевых и лечебно-столовых вод с попутным извлечением углекислого газа для промышленных целей (недропользователь – ООО «Аквариус»). Термоминеральные воды Кеткинского месторождения используются в рекреационных целях на базе отдыха «Зеленовские озерки» (недропользователь – ООО «Кеткинское»).

В 2024 году добыто 160,6 тыс. м3 (438,8 м3/сут) минеральных вод, в том числе на Кеткинском месторождении – 133,44 тыс. м3 (364,6 м3/сут), на Малкинском месторождении 27,2 тыс. м3 (74,2 м3/сут), а также 157,3 тонн попутно извлеченного углекислого газа, что составляет соответственно 290,2% и 95,9% от уровня добычи за 2023 год. Объем добычи термоминеральных вод регулируется потребительским спросом.

В Камчатском крае учитывается 15 месторождений теплоэнергетических подземных вод, в том числе 12 месторождений термальной воды и 3 месторождения пароводяной смеси (Больше-Банное, Мутновское и Паужетское). Месторождения теплоэнергетических вод эксплуатируются недропользователями, основными из которых являются АО «Тепло Земли» и ПАО «Камчатскэнерго». На запасах пароводяной смеси Мутновского и Паужетского месторождений работают геотермальные электростанции мощностью 62 МВт и 12 МВт соответственно. На геотермальное теплоснабжение переведены отдельные населенные пункты, ряд лечебных, оздоровительных и рекреационных учреждений, частных тепличных хозяйств. Термальная вода Паратунского и Малкинского месторождений используется в производственном цикле по воспроизводству лосося на одноименных лососевых рыбоводных заводах ФГБУ «Главрыбвод».

В 2024 году объем добычи термальной воды составил 14,4 млн м3 (39,5 тыс. м3/сут.).

В Камчатском крае учтены 269 месторождений общераспространенных полезных ископаемых (далее – ОПИ), в том числе: камня для строительства – 19, песчано-гравийной смеси – 100, песка строительного – 17, шлака вулканического – 5, туфа вулканического – 1, пемзы – 3, пемзового песка – 3, глины – 8, суглинков – 3, сланца глинистого – 1, известняка – 1, перлитового сырья – 2, торфа – 106. В распределенном фонде недр числятся 97 месторождений ОПИ, запасы которых используются при строительстве.

Добычу ОПИ в 2024 году осуществляли 17 предприятий. Всего за 2024 год добыто 2 628,6 тыс. м3 ОПИ (120% от уровня добычи за 2023 год).

Индексы производства по основным видам экономической деятельности (добывающих производств) представлены в таблице ниже [149].

Таблица 26 – Индексы производства по отдельным видам экономической деятельности

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Добыча полезных ископаемых	92,9	89,0	104,5	101,5	96,2	134,5	104,9
из них:
добыча угля	102,4	85,1	112,1	93,7	100,0	90,1	112,1
добыча металлических руд	91,9	88,4	103,6	101,6	96,9	137,7	105,1
добыча прочих полезных ископаемых	118,1	116,8	149,6	109,5	106,9	99,9	107,5

Индекс промышленного производства в 2025 году составил 100,1%. Рост наблюдается в обрабатывающих производствах (+1,7), при этом наблюдается снижение в добыче полезных ископаемых (–3,9%), в деятельности организаций по обеспечению электрической энергией, газом и паром; кондиционированию воздуха (–2,4%), в водоснабжении, водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, ликвидации загрязнений (–2,5%).

Предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, отгружено продукции на 89 761,6 млн рублей или 133,6% в действующих ценах. Индекс производства составил 96,1%, что обусловлено снижением добычи металлических руд на 4,0%, прочих полезных ископаемых на 4,7%. В то же время увеличена добыча угля на 29,4% [115].

Туристско – рекреационные возможности

Камчатка – уникальный полуостров, который является одной из богатейших территорий на планете по рекреационным и природным ресурсам.

Ледники и вулканы, минеральные и термальные источники, легендарная Долина гейзеров и нетронутая цивилизацией в большинстве мест фауна и флора создали предпосылки к развитию туризма: экологического и экстремального, пешеходного и конного, горнолыжного туризма, альпинизма, организации морских круизов, наблюдений за дикими животными в естественной среде обитания.

Туристский продукт, предлагаемый представителями отрасли на Камчатке, очень разнообразен: от стационарного отдыха с насыщенной экскурсионной программой до эксклюзивных туров. Туризм является одной из динамично развивающихся отраслей экономики Камчатского края, что подтверждается ежегодным ростом турпотока: 2021 г. – 245 380 чел. (+90%), 2022 г. – 339 295 чел. (+38%), 2023 г. – 367 582 чел. (+8,3%), 2024 г. – 406 565 чел. (+10,6%).

В зимнем сезоне для туристов доступны экскурсионные и этнографические маршруты, вертолетные и наземные путешествия к вулканам, купание в термальных источниках, поездки на снегоходах, лыжные походы, катание на горных лыжах и сноубордах, хели-ски, зимняя рыбалка, катание на собачьих упряжках.

Туристическая отрасль Камчатского края на конец 2024 года включала: 149 туристических операторов, 201 единицу коллективных средств размещения, 263 пункта общественного питания.

В последние годы в Камчатском крае активно развивается инфраструктура туризма. Возводятся современные отели в самых живописных местах полуострова – на реках, горячих источниках, в охотничьих угодьях.

Реализуется ряд крупных проектов в сфере туризма: создание курорта, соответствующего международным стандартам, и общедоступной курортной инфраструктуры вокруг вулканов Мутновский, Вилючинский и Горелый – «Парк «Три вулкана», строительство гостиниц, горнолыжных курортов, предприятий питания, создание и развитие туристско-рекреационных кластеров, помимо этого обустраиваются туристские базы-кемпинги, приюты, стоянки и стационарные лагеря.

В 2024 году в рамках работы по развитию системы туристских маршрутов (троп) на Дальнем Востоке Министерством Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики выбраны проекты по обустройству туристских маршрутов (троп) на территории Камчатского края: «На Авачинский перевал и экструзию Верблюд» (туристский маршрут в природном парке «Налычево»), «Водопад Вилючинский» (туристский маршрут в природном парке «Вилючинский»), «Тайны голубых озер» (маршрут к памятнику природы регионального значения «Голубые озера»), «Благоустройство пешеходного маршрута «На встречу с Тихим океаном» (маршрут к Халактырскому пляжу) [141].

Топливно-энергетический комплекс

Энергетическая система Камчатского края представляет собой комплекс объектов электрической и тепловой генерации, а также линий электропередач и теплопроводов для транспортировки выработанной энергии.

Энергосистема Камчатского края работает изолированно от Единой энергетической системы России и состоит из Центрального энергоузла Камчатского края (где проживают около 85% жителей региона) и 13 изолированных энергоузлов.

Камчатский край располагает значительным потенциалом возобновляемых (гидроэнергетика рек, морских приливов, тепло земли) и невозобновляемых источников энергии (бурый уголь, торф, газ).

В Камчатский край завозятся 100,0% потребляемых нефтепродуктов (бензин, керосин, дизельное топливо, мазут топочный, мазут флотский) и большая часть (90,0%) каменного угля.

Объекты генерации представлены Камчатскими ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2, тремя геотермальными электростанциями, четырьмя малыми гидроэлектростанциями, а также дизельными, ветровыми электростанциями, котельными [141].

На предприятиях по обеспечению электрической энергией, газом и паром отгружено продукции собственного производства на сумму 35 428,6 млн рублей, что составило 118,9%, индекс производства составил 97,6%. Производство электроэнергии уменьшилось на 1,2% и составило 2 150,0 млн кВт-ч. Производство тепловой энергии, пара и горячей воды уменьшилось на 4,3% (произведено 3 183,0 тыс. Гкл) [115].

В Центральном энергоузле доля выработки электроэнергии на возобновляемых источниках энергии (ВИЭ) составляет около 30%.

Энергосистема Камчатского края полностью покрывает потребность региона в электроэнергии.

Учитывая текущее состояние генерирующего оборудования Камчатских ТЭЦ, к 2030–2035 году, при достижении предельного паркового ресурса ожидается вывод из эксплуатации ряда турбоагрегатов мощностью 193,8 МВт, что приведет к возникновению дефицита мощности в Центральном энергоузле Камчатского края в размере 66,6 МВт.

С целью компенсации прогнозируемого дефицита мощности планируется реализация ряда проектов развития ВИЭ в Центральном энергоузле Камчатского края (далее – ЦЭУ):

1. Строительство бинарного энергоблока на Мутновской ГеоЭС-1, установленной мощностью 16,5 МВт (предполагаемый срок ввода – 2027–2030 годы).

2. Строительство Мутновской ГеоЭС-2, установленной мощностью 66,5 МВт (предполагаемый срок ввода – 2030 год).

3. Строительство малой ГЭС-4 на р. Толмачева, установленной мощностью 6 МВт (предполагаемый срок ввода – 2027–2028 годы).

4. Строительство ВЛ 220 кВ от Мутновской ГеоЭС-1 до ГЭС-3 на р. Толмачева (предполагаемый срок ввода – 2027–2030 годы).

Проекты направлены на компенсацию ожидаемого дефицита мощности, а также увеличение доли выработки электроэнергии в ЦЭУ за счет ВИЭ, уменьшение потребления углеводородного топлива на Камчатских ТЭЦ и повышение надежности энергоснабжения потребителей ЦЭУ.

Одним из важнейших направлений для Камчатского края является газификация региона.

На газ были переведены: Камчатская ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2, Котельная № 1 (Петропавловск-Камчатский городской округ), ООО «Камчатский пивоваренный завод», Асфальтобетонный завод МУП «Спецдорремстрой», АО «Петропавловский хлебокомбинат», Котельные № 2 и № 4 в г. Елизово, котельные Пионерского сельского поселения, котельная в с. Сосновка Николаевского сельского поселения.

В связи с падающей добычей природного газа на газоконденсатных месторождениях Камчатского края в 2023 году в рамках исполнения прямых поручений Президента Российской Федерации при поддержке Минэнерго России Камчатский край приступил к практической реализации проекта «Регазификационный комплекс сжиженного природного газа (СПГ) в Камчатском крае» с размещением в бухте Раковая Авачинской губы.

Регазификационный комплекс СПГ включает в себя:

1. Объекты береговой инфраструктуры, в том числе причальные сооружения, технологические площадки, площадка налива СПГ, газопровод «Терминал регазификации СПГ – ТЭЦ-1, ТЭЦ-2».

2. Объекты морской части – плавучая регазификационная установка (ПРГУ), суда газовозы-челноки 2 ед. Строительство морской части комплекса СПГ будет производить ПАО «НОВАТЭК» за счет собственных средств.

Реализация проекта обеспечит поставки сжиженного природного газа для энергетической потребности Камчатского края в объеме до 446 тыс. тонн (620 млн кубометров природного газа) ежегодно, что позволит заместить 438,8 тыс. тонн мазута и 10,3 тыс. тонн угля за счет снятия ограничений в поставках газа для Камчатских ТЭЦ и перевода на сжигание газа источников тепловой энергии в Петропавловск-Камчатском городском округе, Вилючинском городском округе и Елизовском муниципальном округе [141].

Сельское хозяйство

В 2025 году сложилась следующая динамика производства продукции сельского хозяйства:

– производство мяса увеличилось на 0,5% и достигло 9,0тыс. тонн;

– производство молока уменьшилось на 7,4% и достигло 21,1 тыс. тонн, средний надой молока на одну корову уменьшился на 2,8%;

– производство яйца уменьшилось на 41,9%. Яйценоскость кур несушек составила 60,1%. В ноябре 2025 года птицефабрика «Пионерское» вышла на объемы производства прошлого года (200 тысяч яиц ежедневно). Кроме того, планируется увеличение поголовья птицы на 40 тыс. голов, что позволит значительно нарастить объемы производства. К концу января 2026 года планируется выйти на уровень производства 240 тысяч яиц в день;

– валовой сбор овощей (открытый и закрытый грунт) увеличился на 30,0%, урожайность овощей открытого грунта выросла на 0,6%;

– валовой сбор картофеля уменьшился на 1,6%, урожайность выросла на 2,3%.

Выпуск продукции сельского хозяйства всеми сельхозпроизводителями (сельхозорганизациями, хозяйствами населения, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами) за 2024 год составил 11 527,0 млн рублей, что в сопоставимой оценке составляет 92,1% к уровню 2023 года.

По состоянию на 01.01.2025 в хозяйствах всех категорий содержалось 9,4 тыс. голов крупного рогатого скота, в том числе 4,1 тыс. голов коров, 22,7 тыс. голов свиней, 1,9 тыс. голов овец и коз, 94,7 тыс. голов сельскохозяйственной птицы, 34,7 тыс. голов оленей.

За 2024 год хозяйствами всех категорий произведено 22,7 тыс. тонн молока, 8,9 тыс. тонн мяса в живом весе, 57,1 млн штук пищевого яйца.

Размер посевных площадей в 2024 году составил 22,2 тыс. га, из них: на 18,9 тыс. га высеяны кормовые культуры, на 1,8 тыс. га – картофель, на 0,5 тыс. га – овощи открытого грунта и на 1,0 тыс. га – зерновые культуры.

Объем производства картофеля составил 35,5 тыс. тонн, что ниже значения 2023 года на 7,7%. Объем производства овощей открытого и защищенного грунта составил 10,8 тыс. тонн, что на 13,0% ниже, чем в 2023 году.

Благодаря оказанной государственной поддержки в 2024 году завершен капитальный ремонт помещения для содержания 100 голов крупного рогатого скота на территории бывшего совхоза «Комсомольский» в с. Шаромы Мильковского муниципального округа. Дополнительные скотоместа и новое молочное оборудование позволяет крестьянскому хозяйству увеличить производство молока-сырца и существенно улучшить его качество.

На территории Елизовского муниципального округа завершено строительство быстровозводимого бескаркасного арочного сооружения – картофелехранилища на 800 тонн. Ввод в эксплуатацию нового картофелехранилища позволит расширить линейку производимых новых сортов картофеля с улучшенными сортовыми и агротехническими характеристиками, обеспечить камчатских картофелеводов качественным семенным материалом местного производства.

В 2024 году продолжилась реализация мероприятий по вводу в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения (в том числе залежи, старопахотные земли). В 2024 году предоставлено сельхозтоваропроизводителям из земель сельскохозяйственного назначения 1 259,4 гектара земельных участков, из них в: Елизовском муниципальном округе – 163,29 га, Мильковском муниципальном округе – 1 066,41 га, Быстринском муниципальном округе – 28,7 га, Усть-Большерецком муниципальном округе – 1 га.

Доля самообеспеченности региона составила:

– по мясу и мясопродуктам – 30,1%;

– по молоку и молокопродуктам – 48,7%;

– по яйцу – 87,4%.

Объем производства картофеля в Камчатском крае закрывает фактическую потребность региона в продовольственном и семенном картофеле на 90–100%, по овощам на 35,1%.

В секторе производства пищевых продуктов по итогам 2024 года отмечается рост производства мяса и субпродуктов пищевых домашней птицы на 13,4% к уровню 2023 года, производства творога на 1,6%, производства воды минеральной природной, не содержащей сахара, на 0,5%, производства пива на 0,8%. На уровне 2023 года сохраняется производство молока питьевого, колбасных изделий и комбикормов. В 2025 году отмечено увеличение объемов производства мяса крупного рогатого скота (+11,4%), масла сливочного и паст масляных (+4,3%), сыра и творога (+5,5%), мясных полуфабрикатов (+1,6%). Снизились объемы производства мяса и субпродуктов пищевых домашней птицы (–20,6%), мяса и субпродуктов (+6,4%), колбасных изделий (–0,7%), хлебобулочных и кондитерских изделий (–10,4%), молока (–4,2%) [115].

Предприятие ООО «Сырман» – камчатский производитель сыров и молочной продукции под маркой «Аристель» – представлено на международном конкурсе сыров «Cheese Open 2024». Все сыры, представленные производителем, отмечены бронзовыми наградами. Старейшее в крае хлебопекарное предприятие АО «Петропавловский хлебокомбинат» вошло в число лучших в России. Свою продукцию хлебокомбинат представил на XV Всероссийском конкурсе «Лучший хлеб России – 2024» [141].

Транспортная инфраструктура

В Камчатском крае транспортная инфраструктура представлена водным, воздушным и автомобильным видами транспорта. Расстояние до ближайших крупных морских портов и аэропортов составляет соответственно 2 500 км (Владивосток) и 1 700 км (Хабаровск).

Морским транспортом осуществляется перевозка всех видов продовольствия, материально-технического снабжения, топлива.

Авиационный транспорт обеспечивает пассажирские и грузовые межмуниципальные и межрегиональные перевозки.

Автомобильный транспорт выполняет перевозки грузов и пассажиров в Петропавловске-Камчатском, Вилючинском городских округах, обеспечивает межмуниципальные перевозки в Мильковском, Быстринском, Тигильском, Усть-Камчатском, Усть-Большерецком, Елизовском муниципальных округах, в городском округе «п. Палана».

Железнодорожное сообщение на территории края отсутствует.

Морской транспорт

Предприятия морского транспорта являются важнейшим звеном транспортного комплекса Камчатского края. Завоз основной массы грузов на территорию края осуществляется из морских портов Приморского края через морской порт, расположенный в г. Петропавловске-Камчатском. Морской порт Петропавловск-Камчатский обеспечивает переработку каботажных грузов и экспортно-импортных грузов. В границы морского порта Петропавловск-Камчатский входят 18 участков, расположенных в портовых пунктах на побережье полуострова Камчатка. Предприятия морского транспорта, расположенные в границах порта Петропавловск-Камчатский, перерабатывают более 4 млн тонн грузов в год, в том числе около 300 тысяч тонн рыбопродукции, более 350 тысяч тонн экспортно-импортных грузов.

Ведущее положение среди хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по транспортной обработке грузов в регионе, занимают ООО «Петропавловск-Камчатский морской торговый порт», ООО «Терминал Сероглазка». Наиболее крупной судоходной компанией в Камчатском крае является ГУП Камчатского края «Камчаттрансфлот».

На судостроительных верфях Ливадийского ремонтно-судостроительного завода продолжено строительство нового авто-пассажирского парома «Станислав Агапов», достигнута общая строительная готовность более 97%. Паром заменит дизель-электроход «Капитан Драбкин», эксплуатируемый с 1971 года. На новое судно установлены главные двигатели, завершается монтаж кабельных линий. «Станислав Агапов» ожидается к поставке в 2026 году.

Также на Ливадийской судоверфи ведется строительство по заказу Камчатского края грузовой баржи на 40 тонн, предназначенной для осуществления рейдовой разгрузки судов в портопунктах края. Готовность баржи составляет 87%. Проведение ходовых испытаний планируется в январе 2026 года.

Приоритетными проектами в сфере морского транспорта являются реконструкция причалов в морском порту Петропавловск-Камчатский, обновление флота региона, развитие морских грузопассажирских линий по побережью полуострова Камчатка, а также морских пассажирских перевозок между морскими портами Дальневосточного федерального округа. Основными задачами проектов является стимулирование внутреннего и внешнего спроса на пассажирские и грузовые перевозки, создание современного грузопассажирского флота, совершенствование и развитие транспортной инфраструктуры региона [141].

Авиационный транспорт

Авиационный транспорт выполняет важную социально-экономическую роль, обеспечивая необходимую транспортную доступность и географическую связанность районов Камчатского края.

Авиатранспортная система Камчатского края состоит из международного аэропорта федерального значения «Петропавловск-Камчатский» (Елизово) и сети аэропортов местных воздушных линий, расположенных в населенных пунктах Камчатского края.

На территории Камчатского края в государственном реестре зарегистрированы 11 аэродромов, из которых 1 федерального значения и 10 местных воздушных линий (МВЛ), а также 5 посадочных площадок.

Аэропорт «Петропавловск-Камчатский» (Елизово) – единственный на Камчатке, способный принимать все типы воздушных судов и обеспечивающий функционирование регулярных авиапассажирских и грузовых перевозок всех видов: международных, межрегиональных и местных. Инвестором АО УК «Аэропорты Регионов» построен новый аэровокзальный комплекс, который введен в эксплуатацию 31.03.2025 года.

По итогам 2025 года аэропорт обслужил более 927 тысяч пассажиров. Рейсы выполнялись по 20 регулярным направлениям. Основную долю пассажиропотока составили рейсы в столицу – почти 500 тысяч пассажиров, что на 5,8 тысяч выше показателя 2024 года. На втором месте по пассажиропотоку – Владивосток – более 134 тысяч человек. Третье место у Хабаровска – 93,4 тысячи пассажиров. Дальневосточные направление в прошлом году обслуживали несколько авиаперевозчиков – «Аврора», Камчатское авиапредприятие, S7, ИрАэро и «Тайга».

Возобновлены полеты по востребованному маршруту в Благовещенск. Рейсы в главный авиаузел Амурской области продолжает выполнять авиакомпания ИрАэро еженедельно по пятницам. На маршруте за прошлый год было обслужено почти 5 тысяч пассажиров.

Более 83 тысяч пассажиров было обслужено на рейсах S7 в Новосибирск. Красноярским направлением «Аэрофлота» воспользовались 11 тысяч пассажиров. Перелетами в Иркутск (АК ИрАэро и S7), воспользовались около 15 тысяч человек. Камчатское авиапредприятие, которое осуществляет авиаперелеты по 11 направлениям как местным, так и межрегиональным, обслужило более 1 тысячи рейсов за 2025 год.

Значимым событием минувшего года стал запуск нового аэровокзального комплекса общей площадью более 48 тысяч квадратных метров. В новом комплексе 30 стоек регистрации – 15 для обслуживания местных авиалиний, 15 – международных. Впервые на Камчатке реализована схема движения через телескопические трапы, что особенно важно для переменчивых погодных условий полуострова.

В 2025 году аэропорт Елизово стал лауреатом XII Национальной премии за достижения в области транспорта и транспортной инфраструктуры «Формула движения».

В настоящее время основными перевозчиками пассажиров и грузов воздушным транспортом на территории Камчатского края являются АО «Камчатское авиационное предприятие» (далее – АО «КАП») и ООО «Авиакомпания «Стрежевское Авиапредприятие».

Обновление самолетного и вертолетного парков АО «КАП» проводится планово в рамках инвестиционной программы организации. В 2023 году в парк Камчатского авиапредприятия поступил новый вертолет типа Ми-8МТВ-1. Еще одним вертолетом типа Ми-8МТВ-1 и самолетом Як-40 воздушный флот пополнился в 2024 году. Программа по обновлению парка воздушных судов регионального авиаперевозчика рассчитана на период до 2026 года. В феврале 2025 года поступили еще два вертолета типа Ми-8МТВ-1. Программа по обновлению парка воздушных судов регионального авиаперевозчика рассчитана на период до 2026 года [92].

Автомобильный транспорт

Система наземного пассажирского транспорта в Камчатском крае представлена единственным автобусным сообщением. Автомобильный пассажирский транспорт выполняет перевозки пассажиров в административном центре, а также обеспечивает межмуниципальные перевозки в Елизовском, Мильковском, Быстринском, Усть-Большерецком и Усть-Камчатском муниципальных округах.

На территории Камчатского края деятельность, связанную с перевозками населения автомобильным транспортом на внутригородских, пригородных и междугородных маршрутах, всего осуществляют 19 предприятий. На маршрутах городского, пригородного и междугороднего сообщения в регулярных перевозках задействовано 384 транспортных средства категорий М2 (малого) и М3 (большого) классов.

В 2024 году в Камчатском крае перевозка пассажиров автомобильным транспортом осуществлялась на 66 маршрутах, в том числе на 39 городских, 22 пригородных и 5 междугородних маршрутах.

В целях обеспечения доступности транспортных услуг для населения и предоставления государственной поддержки автотранспортным предприятиям, оказывающим услуги по перевозке пассажиров маршрутах городского сообщения по регулируемым тарифам из краевого бюджета Петропавловск-Камчатскому городскому округу, предоставляется дотация.

На сегодняшний день парк автобусов Камчатского края насчитывает более 350 единиц, средний возраст автобусов превышает 12 лет, степень изношенности парка общественного транспорта составляет около 30%.

В 2024 году Камчатскому краю приобретено 14 единиц пассажирского транспорта российского производства (12 автобусов большого класса для Петропавловск-Камчатского городского округа и Елизовского муниципального округа, 2 среднего класса для нужд Камчатского края).

В рамках участия Петропавловск-Камчатской городской агломерации в инвестиционном проекте «Приобретение подвижного состава наземного общественного пассажирского транспорта для последующей передачи в лизинг» в 2024 году приобретены и поставлены 15 автобусов. Все транспортные средства доступны для маломобильных групп населения и работают на газомоторном топливе. В период до 2030 года планируется обновить до 80% парка автобусов Камчатского края.

Создана и развивается система средств фотовидеофиксации нарушений правил дорожного движения, работающих в автоматическом режиме. На территории Камчатского края функционируют 109 комплексов фотовидеофиксации административных правонарушений. Из них – 104 стационарных и 5 передвижных комплексов [141].

Территория опережающего социально-экономического развития «Камчатка»

Территория опережающего развития (ТОР) – это часть территории субъекта Российской Федерации, включая закрытое административно-территориальное образование, и (или) акватории водных объектов, на которых в соответствии с решением Правительства Российской Федерации установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения.

С сентября 2015 года в Камчатском крае создана территория опережающего развития «Камчатка» сроком на 70 лет.

В границы ТОР «Камчатка» включены кадастровые кварталы и земельные участки, находящиеся на территории Петропавловск-Камчатского городского округа, Быстринского, Елизовского, Мильковского, Соболевского, Тигильского, Усть-Большерецкого и Усть-Камчатского муниципальных округов и Карагинского, Олюторского, Пенжинского муниципальных районов, а также часть акватории Авачинского залива, для реализации инвестиционных проектов в сфере туризма, логистики, сельского хозяйства, рыбной и мясоперерабатывающей промышленности, добычи полезных ископаемых, производства строительных материалов и переработки твердых бытовых отходов.

На территории опережающего социально-экономического развития «Камчатка» может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны, установленная правом Евразийского экономического союза.

В целях обеспечения функционирования ТОР «Камчатка» за счет средств федерального и консолидированного бюджета Камчатского края осуществляется создание (реконструкция, капитальный ремонт) объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.

Объем средств федерального бюджета, бюджета Камчатского края и муниципальных образований Камчатского края, предусмотренных для финансирования мероприятий по строительству инженерной и транспортной инфраструктуры ТОР «Камчатка», составляет 20,2 млрд руб., из которых средства федерального бюджета – 17,3 млрд руб., средства консолидированного бюджета Камчатского края – 2,9 млрд руб.

Крупнейшими инвестиционными проектами резидентов, имеющими высокий социально-экономический потенциал, являются:

Строительство нового аэровокзального комплекса. Инициатор проекта АО УК «Аэропорты Регионов», резидент АО «Международный аэропорт Петропавловск-Камчатский (Елизово)». Реализация проекта предполагает увеличение потенциала в области авиаперевозок, а также обеспечение качества и уровня обслуживания пассажиров, авиакомпаний, качества обработки багажа, грузов и почты в соответствии с мировыми стандартами.

Туристский комплекс «Парк «Три вулкана». Инициатор проекта ООО «Роза Хутор», резидент ООО «Парк «Три вулкана». Инвестиционный проект является якорным проектом в сфере туризма, в рамках которого предполагается построить туристическую деревню на 1000 номеров, термальную лагуну площадью 7-8 тысяч квадратных метров, другие инфраструктурные объекты современного курорта международного уровня.

Строительство тепличного комплекса «Камчатский». Резидент ООО «ТК «Камчатский». В рамках проекта создан высокотехнологичный тепличный комплекс площадью 4,5 га для выращивания овощной продукции защищенного грунта.

Продолжается реализация проекта «Международный центр реабилитации, репродукции и сохранения редких видов птиц на Камчатке», появившегося в 2022 году благодаря сотрудничеству российских и арабских специалистов. Располагаясь на территории в 300 гектаров, центр стал первой в России площадкой по разведению редкого и ценного кречета. Помимо воспроизводства птиц, учреждение ведет активную борьбу с браконьерством и занимается реабилитацией изъятых у нарушителей пернатых хищников. Все выпуски птиц в естественную среду проходят под строгим научным контролем. Центр успешно интегрирован в систему экологического туризма Камчатки. При поддержке Фонда Росконгресс и Ассоциации туриндустрии Камчатки его экскурсионные программы стали частью региональных экомаршрутов. В 2025 году особое внимание уделили обеспечению доступности туристических услуг для всех категорий посетителей [140].

Также компания «КАМГАЗБЛОК» в статусе резидента территории опережающего развития (ТОР) «Камчатка» автоматизировала линию по производству газобетонных блоков мощностью 15 тыс. кубометров готовой продукции в год, которая обеспечивает материалами сферу малоэтажного и многоэтажного строительства. Также резидент запустил производство тротуарной плитки и бордюров мощностью 7,2 тыс. кубометров. Проект реализован в рамках соглашения с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ). Производственный комплекс разместился на площадке индустриального парка «Нагорный» [122].

По итогам 2024 года в регионе успешно реализуются 150 инвестиционных проектов. Общий объем привлеченных инвестиций составил 181,9 миллиарда рублей, из которых свыше 82 миллиардов уже были профинансированы. Благодаря режиму ТОР в Камчатском крае были построены новый терминал аэропорта, тепличный комплекс и туристические объекты, а также создано более тысячи рабочих мест.

Также в 2024 году было завершено строительство нового терминала аэропорта. Этот проект привлек 16 миллиардов рублей инвестиций и создал 77 рабочих мест. В настоящее терминал введен в эксплуатацию. С 31.03.2025 г. обслуживание всех регулярных пассажирских рейсов аэропорта осуществляется в новом терминале. Площадь зон для обслуживания пассажиров в нем составляет 36,9 тыс. кв. метров. Запуск комплекса позволил значительно увеличить пропускную способность воздушной гавани и является необходимым условием для развития туризма региона.

Кроме того, заканчивается строительство тепличного комплекса площадью 3,6 гектара. Уже высажено более 100 тысяч семян огурцов и томатов, и первый урожай планируется собрать весной.

Резиденты ТОР получили налоговые и страховые льготы на сумму 18,4 миллиарда рублей. В бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды они внесли 35 миллиардов рублей. Эти результаты подтверждают эффективность преференциального режима для развития экономики Камчатского края [82].

Экономика

В 2025 году динамику роста показали: объем строительных работ, ввод в действие жилых домов, промышленное производство, грузооборот автомобильного транспорта, оборот оптовой и розничной торговли, объем платных услуг населению. Вместе с тем наблюдается спад пассажирооборота автомобильного транспорта, оборота общественного питания.

Оборот организаций по всем видам экономической деятельности вырос на 18,6% и составил 718 575,9 млн рублей.

Индекс промышленного производства составил 100,1%. Рост наблюдается в обрабатывающих производствах (+1,7), при этом наблюдается снижение в добыче полезных ископаемых (–3,9%), в деятельности организаций по обеспечению электрической энергией, газом и паром; кондиционированию воздуха (–2,4%), в водоснабжении, водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, ликвидации загрязнений (–2,5%).

Предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, отгружено продукции на 89 761,6 млн рублей или 133,6% в действующих ценах. Индекс производства составил 96,1%, что обусловлено снижением добычи металлических руд на 4,0%, прочих полезных ископаемых на 4,7%. В то же время увеличена добыча угля на 29,4%.

Всего за 2025 года объем добычи драгоценных металлов составил: золото рудное – 9,7 т, серебро – 22,4 т, что составляет соответственно 88,0% и 118,2% по отношению к объемам добычи за 2024 год. Снижен уровень добычи золота на месторождениях Аметистовое, Озерновское, Асачинское, что связано с вовлечением в эксплуатацию подсчетных блоков руды с более низким содержанием драгоценного металла.

В обрабатывающих производствах отгружено товаров собственного производства на сумму 219 216,7 млн рублей или 131,8%, индекс производства составил 101,7%.

Индекс производства пищевых продуктов составил 101,4%, объем отгруженной продукции составил 201 330,5 млн рублей или 130,6%.

Рыбы переработанной и консервированной, ракообразных и моллюсков произведено 1 079,4 тыс. тонн или 97,70%, консервов рыбных 2,1 тыс. тонн или 107,6%.

Объем вылова водных биологических ресурсов снизился на 2,2% и составил 1 478,5 тыс. тонн. Снижение объемов вылова отмечалось по сардине иваси на 91,8%, кальмару на 29,3%, палтусу на 19,7%, терпугу на 9,4%, наваге на 7,7%. Вместе с тем увеличение наблюдалось по вылову тихоокеанского лосося на 98,0%, макрурусам на 48,7%, сельди тихоокеанской на 41,8%, треске на 3,6%, крабу на 6,7%, камбале на 12,1%, минтаю на 3,9%.

В секторе производства пищевых продуктов (кроме рыбопереработки) отмечено увеличение объемов производства мяса крупного рогатого скота (+11,4%), масла сливочного и паст масляных (+4,3%), сыра и творога (+5,5%), мясных полуфабрикатов (+1,6%).

Снизились объемы производства мяса и субпродуктов пищевых домашней птицы (–20,6%), мяса и субпродуктов (+6,4%), колбасных изделий (–0,7%), хлебобулочных и кондитерских изделий (–10,4%), молока (–4,2%).

На предприятиях по обеспечению электрической энергией, газом и паром отгружено продукции собственного производства на сумму 35 428,6 млн рублей, что составило 118,9%, индекс производства составил 97,6%. Производство электроэнергии уменьшилось на 1,2% и составило 2 150,0 млн кВт-ч. Производство тепловой энергии, пара и горячей воды уменьшилось на 4,3% (произведено 3 183,0 тыс. Гкл).

Объем отгруженных товаров предприятиями водоснабжения; водоотведения, сбора и утилизации отходов составил 6 010,2 млн рублей или 119,9%, индекс производства составил 97,5%, в том числе индекс производства по забору, очистке и распределению воды – 94,1%, по сбору и обработке сточных вод – 75,9%, по сбору, обработке и утилизации отходов; обработке вторичного сырья – 109,3%.

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», составил 59 074,6 млн рублей или 126,7%. Рост обеспечен строительством пассажирского терминала международного аэропорта Петропавловск-Камчатский (Елизово), автомобильных дорог (к Халактырскому пляжу, к парку «Три вулкана»), социальных объектов (новый корпус средней школы № 40 г. Петропавловска-Камчатского, Елизовская школа № 1, Карагинская районная больница), жилых домов (на ул. Защитников Донбасса в г. Елизово, в микрорайоне Северный, на ул. Молчанова, ул. Пограничной в г. Петропавловске-Камчатском, в г. Вилючинске). В 2025 году на территории Камчатского края введено в эксплуатацию 92,8 тыс. кв. м жилья, что составило 113,5% к 2024 году.

В рамках государственной программы Камчатского края «Развитие здравоохранения Камчатского края»:

− завершено строительство 1 этапа Камчатской краевой больницы;

− продолжается строительство Карагинской, Быстринской районных больниц, отделения общей врачебной практики в Олюторском муниципальном районе.

Основную часть платных услуг, потребляемых населением, по-прежнему составляли коммунальные, транспортные, телекоммуникационные и жилищные услуги. На их долю пришлось 68,6% общего объема. Бытовых услуг населению края оказано на 2 704,6 млн рублей или 108,4%. Удельный вес бытовых услуг в общем объеме платных услуг населению составил 6,5%.

Пассажирооборот автомобильного транспорта снизился на 5,1% и составил 281,1 млн пасс.-км. Число перевезенных пассажиров автомобильным транспортом составило 31,8 млн человек (–3,4%).

Грузооборот автомобильного транспорта увеличился на 22,6% и составил 40,9 млн т-км.

Индекс потребительских цен составил 110,1%, в том числе: 112,2% – на продовольственные товары, 107,7% – на непродовольственные товары, 110,3% – на услуги.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника за январь-ноябрь 2025 года составила 146 034,7 руб. (113,7% к январю-ноябрю 2024 года). Реальная заработная плата составила 104,6% к январю-ноябрю 2024 года.

На 01.01.2026 просроченная задолженность по заработной плате составила 9 556,0 тыс. рублей. Задолженность на 100% образована из-за отсутствия у организаций собственных средств. Ситуация с погашением задолженности по заработной плате находится на постоянном контроле Правительства Камчатского края.

Численность официально зарегистрированных безработных по состоянию на 01.01.2026 составила 714 человек (74,1% к 01.01.2025). Уровень регистрируемой безработицы – 0,4%. Напряженность на рынке труда составила 0,2 человека на одну заявленную работодателями вакансию [105].

Макроэкономические показатели Камчатского края по итогам 2024-2025 годов приведены в таблице ниже.

Таблица 27 – Макроэкономические показатели Камчатского края 2024-2025 гг.

Показатели	2024 год	2025 год	2025 г. в % к 2024 г. (в сопоставимых условиях)
Индекс промышленного производства, %	84,5	100,1
Объем отгруженных товаров собственного производства выполненных работ и услуг по чистым видам деятельности, млн руб.
Добыча полезных ископаемых	71 117,6	89 761,6	96,1
- угля	…*	…*	129,4
- металлических руд	65 437,3	79 891,9	96,0
- прочих полезных ископаемых	1 160,3	1 170,7	95,3
Обрабатывающие производства	181 603,6	219 216,7	101,7
- производство пищевых продуктов	166 849,8	201 330,5	101,4
- производство напитков	1 315,8	1 427,1	96,5
- обработка древесины	160,0	…*	99,8
- деятельность полиграфическая	196,0	198,6	94,0
- производство химических веществ	…*	…*	96,5
- производство резиновых и пластмассовых изделий	204,8	…*	99,2
- производство прочей неметаллической минеральной продукции	2 697,5	5 124,0	115,0
- ремонт и монтаж машин и оборудования	6 906,2	8 075,0	105,8
Обеспечение электрической энергией, газом и паром, кондиционирование воздуха	29 746,5	35 428,6	97,6
Водоснабжение; водоотведение; организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации	5 112,0	6 010,2	97,5
Объем инвестиций в основной капитал, млн руб.	104 324,2	75 027,11	101,22
Объем строительных работ, млн руб.	42 580,0	59 074,6	126,7
Ввод жилья, тыс. м2	81,7	92,8	113,5
Валовая продукция сельского хозяйства, млн руб.	11 527,0	9 910,81	96,92
Объем производства сельскохозяйственной продукции:
мясо, тыс. тонн (живой вес)	8,9	9,0	100,5
молоко, тыс. тонн	22,7	21,1	92,6
яйца, млн штук	…*	…*	58,1
картофель, тыс. тонн	35,5	34,9	98,4
овощи (открытый и закрытый грунт), тыс. тонн	10,8	14,0	130,0
Объем реализации платных услуг населению во всех каналах реализации, млн руб.	36 240,1	41 338,8	102,6
из него: бытовые услуги	2 355,9	2 704,6	108,4
Оборот розничной торговли, млн руб.	121 376,0	140 176,2	105,0
Оборот общественного питания, млн руб.	8 428,6	9 313,9	95,7
Среднемесячная номинальная заработная плата (с учетом малых предприятий), руб.	132 709,9	146 034,73	104,64
Задолженность по заработной плате (по учтенному кругу предприятий) на конец периода, млн руб., в том числе по видам деятельности:	2,9	9,6	330,9
Транспорт	2,5	–	–
Обрабатывающие производства	0,4	3,5	788,6
Деятельность профессиональная, научная и техническая	–	6,1	–
Задолженность по заработной плате из-за недофинансирования бюджетов всех уровней, млн руб.	–	–	–
Задолженность по заработной плате из-за отсутствия собственных средств, млн руб.	2,9	9,6	330,9
Грузооборот (данные по автомобильному транспорту), млн т/км	33,4	40,9	122,6
Пассажирооборот (данные по автомобильному транспорту), млн пасс. /км	296,2	281,1	94,9
Сальдированный финансовый результат (прибыль, убыток) – всего, млн руб.	42 702,2	112 571,53	343,74
в том числе:
Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство	7 303,1	46 632,03	1 646,44
Добыча полезных ископаемых	25 979,0	-	213,34
Обрабатывающие производства	3 427,8	11 158,73	286,54
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	678,1	8 662,93	424,04
Водоснабжение, водоотведение, сбор и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	990,7	2 302,73	395,24
Строительство	1 697,3	120,23	6,94
Торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов	1 939,3	3 710,33	208,84
Транспортировка и хранение	1 161,9	624,73	27,84
Деятельность гостиниц и предприятий общественного питания	-565,1	-394,13	–
Деятельность по операциям с недвижимым имуществом	172,4	0,83	0,34
Задолженность предприятий и организаций на конец периода, млн рублей
дебиторская – всего	116 984,6	159 237,43	120,54
в том числе: просроченная	5 002,8	9 535,33	105,54
кредиторская – всего	119 580,3	130 136,83	115,24
в том числе: просроченная	2 456,5	3 615,33	136,14
Численность населения, тыс. чел.	288,2	287,55	99,76
Естественный прирост (убыль), чел.	-1 003	-4747	135,48
Миграционный прирост (убыль), чел.	256	-2057	в 8,2 раза8
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел.	1,0	0,7	74,1
Уровень зарегистрированной безработицы (среднее за период), %	0,6	0,4	–

Примечание: * - информация не публикуется в целях обеспечения конфиденциальности первичных статистических данных, полученных от организаций, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2007 № 282-ФЗ «Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в Российской Федерации».

1 – январь-сентябрь 2025 года;

2 – январь-сентябрь 2025 года к январю-сентябрю 2024 года;

3 – январь-ноябрь 2025 года;

4 – январь-ноябрь 2025 года к январю-ноябрю 2024 года;

5 – январь-май 2025 года;

6 – январь-май 2025 года к январю-маю 2024 года;

7 – на 01.06.2025;

8 – 01.06.2025 к 01.06.2024.

Инфляция

Годовая инфляция в Камчатском крае в январе 2025 года ускорилась и составила 10,94% после 10,26% в декабре 2024 года. Это выше, чем в Дальневосточном федеральном округе (9,32%) и в целом по России (9,92%). Основной причиной ускорения годовой инфляции в регионе стал перенос производителями и поставщиками товаров возросших издержек в розничные цены. Также в динамике цен на отдельные непродовольственные товары наблюдался эффект низкой базы прошлого года.

Таблица 28 – Основные показатели инфляции в Камчатском крае в % к соответствующему месяцу предыдущего года

Сентябрь 2024	Октябрь 2024	Ноябрь 2024	Декабрь 2024	Январь 2025
Инфляция	9,993	9,18	9,74	10,26	10,94
Базовая инфляция	10,27	9,63	10,42	10,53	10,67
Прирост цен на
Продовольственные товары	11,46	10,65	11,11	11,35	12,09
из них:
- плодоовощная продукция	12,53	9,88	9,87	12,48	14,17
Непродовольственные товары	6,14	6,32	6,50	6,78	8,00
Услуги	13,28	11,26	12,59	13,87	13,48
из них:
- ЖКУ	11,60	12,04	13,72	14,42	12,39
- пассажирский транспорт	38,79	23,11	14,76	25,93	30,08

По данным на январь 2025 года уровень инфляции в Камчатском крае достиг 10,94%, что превышает показатели как по России в целом (9,92%), так и по Дальневосточному федеральному округу (5,12%).

Продовольственные товары

Годовой темп прироста цен на продовольственные товары увеличился до 12,09% в январе после 11,35% в декабре 2024 года.

Предприятия общественного питания переносили в цены возросшие издержки, в том числе на продукты и оплату труда работников. В результате годовой рост цен на продукцию кафе, ресторанов, столовых и закусочных ускорился.

У рыболовецких компаний и переработчиков рыбной продукции выросли затраты на вылов и доставку рыбы, оплату труда и обслуживание оборудования. В результате годовой рост цен на рыбную продукцию в крае ускорился.

Непродовольственные товары

Годовой темп прироста цен на непродовольственные товары в январе составил 8,00% после 6,78% в декабре 2024 года.

Рост цен на бензин в крае ускорился в годовом выражении сильнее, чем в среднем по Дальнему Востоку. В динамике цен наблюдался эффект низкой базы прошлого года. В январе 2024 года крупный региональный поставщик уменьшил цены после их снижения на бирже месяцем ранее. По сравнению с декабрем в январе 2025 года цены на бензин в крае росли темпами ниже, чем в среднем по округу.

Цены на новые российские автомобили повысились в месячном и годовом выражениях вслед за среднерыночными, которые выросли из-за повышения утилизационного сбора.

Услуги

В январе цены в сфере услуг выросли на 13,48%, что меньше, чем в декабре 2024 года на 13,87%.

В январе 2025 года в регион прилетело меньше туристов, чем годом ранее: из-за малоснежной зимы в крае не сформировался необходимый для горнолыжного спорта уровень снежного покрова. Спрос на аренду квартир снизился, в результате рост цен на эту услугу в годовом выражении замедлился.

Рисунок 24 – Инфляция и базовая инфляция в Камчатском крае.

Инфляция в России

В России в январе цены выросли меньше с исключением сезонности, чем в декабре. Снизились и устойчивые темпы роста цен. Но снижение произошло с очень высокой точки, и месячный прирост цен остается еще значительным. Годовая инфляция увеличилась до 9,92% (в декабре – 9,52%). Заметно ускорился рост цен на услуги. Годовые приросты цен на продовольственные и непродовольственные товары почти не изменились.

Цены растут повышенными темпами из-за того, что рост спроса продолжает опережать возможности наращивания выпуска товаров и услуг. В этих условиях Банк России поддерживает высокие ставки в экономике, что будет способствовать замедлению инфляции и ее возвращению к цели вблизи 4% в 2026 году [100].

Строительство

В Камчатском крае на начало 2025 года зарегистрировано 905 строительных организаций различных форм собственности. По итогам 2024 года индекс физического объема строительства составил 105,2%, объем выполненных работ – 42,6 млрд рублей [141].

Таблица 29 - Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство»

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Млн рублей (в фактически действующих ценах)	23 437,4	23 868,2	24 033,1	32 727,4	42 101,7	36 870,9	42 580,0
В процентах к предыдущему году (в сопоставимых ценах)	82,0	100,4	101,1	125,5	114,7	83,6	105,2

Производственные мощности проектных, строительных и изыскательских организаций сконцентрированы в Петропавловск-Камчатском городском округе и Елизовском городском поселении.

За 2024 год в Камчатском крае введено в эксплуатацию 81,7 тыс. кв. метров жилья, в том числе населением построено 530 индивидуальных жилых домов общей площадью 59,8 тыс. кв. метров, 8 многоквартирных домов (371 квартира) общей площадью жилых помещений 21,0 тыс. кв. метров, 2 жилых помещения для семей работников фельдшерско-акушерских пунктов и 3 коттеджа, построенные юридическими лицами в целях реализации населению.

Таблица 30 – Ввод в действие зданий

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Число зданий – всего, единиц	268	259	438	475	474	566	651
в том числе:
жилого назначения	205	182	351	396	390	475	541
нежилого назначения	63	77	87	79	84	91	110
в том числе:
промышленные	18	20	17	13	17	27	14
сельскохозяйственные	-	1	17	-	-	-	-
коммерческие	16	20	16	9	21	25	39
административные	8	8	4	10	11	13	12
учебные	1	2	1	5	2	2	-
системы здравоохранения	-	-	1	1	-	4	2
другие	20	26	31	41	33	20	43
Общая площадь зданий – всего, м2	105 047	129 387	158 923	145 087	149 398	163 131	148 879
в том числе:
жилого назначения	51 096	60 320	87 625	68 444	80 592	104 654	92 062
нежилого назначения	53 951	69 067	71 298	76 643	68 806	58 477	56 817
в том числе:
промышленные	16 210	13 366	11 455	17 287	11 398	19 543	10 380
сельскохозяйственные	-	1 500	15 913	-	-	-	-
коммерческие	12 792	19 514	27 603	8 255	12 384	11 098	18 513
административные	9 332	3 689	2 277	9 181	6 122	6 885	12 488
учебные	5 631	19 320	3 086	20 090	17 261	9 474	-
системы здравоохранения	-	-	128	126	-	463	396
другие	9 986	11 678	10 836	21 704	21 641	11 014	15 040

Из объектов производственного назначения в 2024 году введены в эксплуатацию: рыбообрабатывающие мощности на 0,7 тыс. тонн, объекты торговли на 2,7 тыс. кв. метров торговой площади, холодильники для рыбообрабатывающих производств на 3,0 тыс. тонн единовременного хранения, общетоварные склады площадью 16,0 тыс. кв. метров, предприятия общественного питания на 111 посадочных мест. Введены в эксплуатацию 5 капитальных гаражей и 1 автомойка.

Таблица 31 – Ввод в действие отдельных производственных мощностей

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Мощности по производству:
витаминов, тонн	-	-	-	100,0	-	-	-
продукции быстрозамороженной плодоовощной, тыс. тонн	-	0,3	-	-	-	-	-
хлебобулочных изделий, тонн в сутки	-	-	2,0	-	-	-	-
Построено:
дизельных электростанций, тыс. кВт	3,0	4,0	1,6	-	-	8,1	0,2
холодильников, тыс. тонн единовременного хранения	6,2	9,9	6,0	14,3	4,5	14,0	3,0
предприятий рыбообрабатывающих, тыс. тонн	62,9	29,5	18,5	49,5	34,9	47,7	0,7
предприятий по переработке морских биоресурсов/морепродуктов, тыс. тонн	-	-	-	-	-	0,3	-
цехов убоя скота, тонн/смен	4,5	-	-	-	-	-	-
станций технического обслуживания легковых автомобилей, единиц	1	1	-	-	3	-	-
станций технического обслуживания грузовых автомобилей, единиц	-	1	-	-	-	-	-
автозаправочных станций, единиц	1	-	-	-	1	-	-
автомобильных газозаправочных станций сжиженного нефтяного газа, единиц	-	1	-	-	-	-	-
автомоек, единиц	-	2	2	1	3	2	1
автоцентров, кв. м	898,0	-	-	-	1 496,0	-	1 491,0
автомобильных дорог с твердым покрытием, км	0,3	-	-	64,2	4,9	5,5	13,6
мостов, единиц	-	-	-	1	-	-	-
антенно-мачтовых сооружений для сотовой связи, штук	-	-	1	-	-	-	-
антенно-мачтовых сооружений для цифрового наземного телерадиовещания, штук	3	-	-	-	-	-	1
волоконистооптических линий связи (передачи), км	-	-	165,2	-	-	-	-
торговых предприятий, тыс. кв. м	3,9	7,9	7,5	3,7	3,2	0,6	2,7
предприятий общественного питания, посадочных мест	40	90	11	-	126	445	111
рынков, павильонов, торговых мест	82	-	-	-	-	-	-
общетоварных складов, тыс. кв. м общей площади	7,8	7,3	3,2	10,3	10,1	6,7	16,0
хранилищ для картофеля, овощей и фруктов для организаций торговли, тыс. тонн	-	0,3	-	-	-	-	-
помещений для содержания свиней, тыс. мест	-	-	36,0	-	-	-	-
капитальных гаражей, единиц	-	1	-	5	3	4	5
нефтеемкостей, тыс. куб. м	-	-	-	-	-	0,1	-
линий электропередач, км	-	-	75,0	2,2	-	-	2,9
трансформаторных понизительных подстанций напряжением до 35 киловольт, тыс. киловольт-ампер	-	-	-	-	-	6,0	-
причалов морских портов, погонный метр	-	-	-	32,0	-	-	285,0
Проведены работы:
осушение земель, тыс. га	-	0,5	-	-	-	-	0,3

В 2024 году из объектов социальной сферы введены в эксплуатацию гостиницы на 248 мест, фельдшерско-акушерские пункты в селах Аянка и Слаутное Пенжинского муниципального района.

В 2024 году, используя льготы, улучшили жилищные условия 65 молодых семей. Социальной выплатой первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту воспользовались 33 семьи, также 1 семья реализовала свое право на социальную выплату для строительства индивидуального жилого дома.

В рамках регионального проекта по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Камчатского края в 2024 году было расселено 16,9 тыс.м2 (674 гражданина).

В 2024 году, благодаря мероприятиям комфортной городской среды на 79 территориях улучшено санитарное, функциональное и экологическое состояние. В рамках реализации регионального проекта «Формирование комфортной городской среды» в регионе благоустроено 10 дворовых и 47 общественных территорий. Основными видами работ стали: устройство подпор наружного освещения, монтаж детского/спортивного оборудования, выполнение мероприятий по устройству и ремонту покрытий, установка малых архитектурных форм и арт-объектов, озеленение территорий.

В рамках проекта «1000 дворов» на Дальнем Востоке в 2024 году приняли участие 17 многоквартирных домов (5 в г. Петропавловск-Камчатский и 12 в г. Елизово), на дворовых территориях которых выполнены работы по ремонту и устройству новых проездов, тротуаров. На детских и спортивных площадках демонтированы старые игровые/спортивные элементы и осуществлено устройство нового оборудования.

Вместе с тем в рамках реализации мероприятий Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды, в том числе среди субъектов Дальневосточного федерального округа, в 2024 году завершилась реализация 5 масштабных проектов: «Благоустройство набережной Озерновской косы» и «Устройство сквера по ул. Войцешека, 3А» в г. Петропавловске-Камчатском, «Комплексное развитие набережной реки Авача г. Елизово», «Авачинский парк у пирса» в г. Вилючинск, а также «Благоустройство парка отдыха по проспекту Космонавтов в с. Мильково, Мильковского муниципального округа Камчатского края».

Также в 2024 году Камчатский край одержал победу в трех крупных проектах на III Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды среди субъектов Дальневосточного федерального округа:

– «Исторический квартал» I очередь» в г. Петропавловск-Камчатский;

– «Благоустройство площади им. В.И. Ленина в с. Мильково Мильковского округа Камчатского края»;

– «Аллея доблести и славы» в г. Елизово.

В 2023 году разработан и утвержден долгосрочный план комплексного социально-экономического развития Петропавловск-Камчатского городского округа, в рамках которого до 2030 года планируется реализация мероприятий по благоустройству уникальных природных территорий и создание комфортных городских общественных пространств. В 2024 году велась практическая реализация плана: начаты работы по благоустройству центральной части Петропавловска-Камчатского, благоустроен парк на Мишенной сопке и др.

С 2023 года при поддержке Минвостокразвития России на территории Камчатского края успешно реализуется программа «Дальневосточный квартал», в рамках которой на территории в районе улиц Ломоносова – Северо-Восточного шоссе в городе Петропавловск-Камчатский площадью 15,9 га ведется застройка микрорайона «Северный». Застройщиком является резидент ТОР «Камчатка». Инвестиционный проект предусматривает строительство 11 многоквартирных жилых домов общей площадью 120 тыс.кв. м (всего более 2 000 квартир), детского сада и школы.

Достижение указанных планов будет способствовать созданию комфортной городской среды и формированию условий для обеспечения жителей Петропавловск-Камчатского городского округа качественным жильем [149].

Земельный фонд Камчатского края

Земли, находящиеся в пределах административно-территориальной границы Камчатского края, составляют земельный фонд Камчатского края.

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Камчатского края на 01.01.2025 года составляет 46 427,5 тыс. га. Согласно законодательству и сложившимся традициям, государственный учет наличия и использования земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям без включения в состав земельного фонда земель, покрытых внутренними морскими водами и территориальным морем.

Сведения о распределении земельного фонда Камчатского края в разрезе административных районов (городов), по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (Управление Росреестра по Камчатскому краю), представлены в таблице ниже.

Таблица 32 – Распределение земельного фонда Камчатского края по административным района (городам)

типичный	Наименование административного района (города)	Площадь (тыс. га)
1.	г. Петропавловск – Камчатский – адм. центр Камчатского края	36,2
2.	ЗАТО г. Вилючинск	34,1
3.	Алеутский округ, адм. центр – с. Никольское	150,7
4.	Быстринский округ, адм. центр – с. Эссо	2 337,7
5.	Елизовский округ, адм. центр – г. Елизово	4 099,6
6.	Мильковский округ, адм. центр – с. Мильково	2 259,0
7.	Соболевский округ, адм. центр – с. Соболево	2 107,6
8.	Усть-Большерецкий округ, адм. центр – с. Усть-Большерецк	2 062,6
9.	Усть-Камчатский округ, адм. центр – п. Усть-Камчатск	4 083,7
Корякский округ, адм. центр – пгт. Палана, в т. ч.:	29 256,3
10.	Тигильский округ, адм. центр – с. Тигиль	6 348,4
11.	Карагинский район, адм. центр – рп. Оссора	4 064,1
12.	Олюторский район, адм. центр – с. Тиличики	7 235,2
13.	Пенжинский район, адм. центр – с. Каменское	11 608,6
Камчатский край	46 427,5

Структура земельного фонда Камчатского края по категориям на 01.01.2025 года представлена на рисунке ниже.

Рисунок 25 – Структура земельного фонда Камчатского края по категориям на 01.01.2025

Сведения о распределении земельного фонда Камчатского края по категориям земель, а также об изменениях в его структуре за 2024 год представлены в таблице ниже.

Таблица 33 - Сведения о распределении земельного фонда Камчатского края по категориям земель и изменениях в его структуре за 2024 год

№ п/п	Категория земель	Общая площадь (тыс. га)	Изменения в %

на 1 января 2024 г.	на 1 января 2025 г	2023 г. к 2024 г. (+, -)
1	2	3	4	5	6
11	Земли сельскохозяйственного назначения - всего, в том числе:	187,7	187,8	+1,1	+0,05

фонд перераспределения земель	27,3	41,8	+14,5	+53,11
22	Земли населенных пунктов – всего	102,5	103,2	+0,7	+0,68

в т.ч. городских населенных пунктов	54,3	54,3	-	-

сельских населенных пунктов	48,2	48,9	+0,7	+1,45
33	Земли промышленности и иного специального назначения – всего в т.ч.	142,2	143,1	-0,1	-0,07

– земли промышленности	15,4	15,5	+0,1	+0,65

- земли энергетики	0,6	0,6	-	-

- земли транспорта, из них	5,1	5,1	+0,1	-

- автомобильного	3,5	3,5	-	-

- морского, внутреннего водного	0,2	0,2	-	-

- воздушного	1,2	1,2	-	-

- трубопроводного	0,2	0,2	-	-

- земли связи, радиовещания и др.	0,1	0,1	-	-

- земли для обеспеч. космич. деятельности	-	-	-	-

- земли обороны и безопасности	120,6	120,4	-0,2	-0,17

- земли иного специального назначения	1,4	1,4	-	-
44	Земли особо охраняемых территорий - всего, в том числе:	1114,8	1115,4	+0,6	+0,05

- земли особо охраняемых природных территорий	1109,4	1109,4	-	-

- земли рекреационного назначения	5,4	6,0	+0,6	+11,11

- земли историко-культурного назначения	-	-	-	-
55	Земли лесного фонда	44223,7	44223,7	-	-
66	Земли водного фонда	-	-	-	-
77	Земли запаса	659,8	659,5	-0,3	-0,05
Земельный фонд Камчатского края	46427,5	46427,5	-	-

В течение 2024 года изменение земельного фонда Камчатского края по категориям земель было незначительным.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения в целом увеличилась на 0,1 тыс. га, при этом увеличение на 0,2 тыс. га произошло за счет перевода из земель запаса, уменьшение на 0,1 тыс. га – за счет перевода земельных участков в земли особо охраняемых территорий и объектов для рекреационных целей, на основании распоряжения Правительства Камчатского края от 27.05.2024 № 194-РП, на основании Федерального закона от 01.05.2016 № 119 ФЗ и в силу значимости сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Незначительные по площади земельные участки переводились в земли населенных пунктов и земли промышленности и иного специального назначения.

Площадь земель населенных пунктов увеличилась на 0,7 тыс. га в связи с включением земельных участков во вновь установленные границы населенных пунктов: 0,2 тыс. га – из категории земель промышленности и иного специального назначения, 0,5 тыс. га – из земель лесного фонда и незначительные площади из земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса.

Площадь земель промышленности и иного специального назначения в целом уменьшилась на 0,1 тыс. га, при этом увеличение на 0,1 тыс. га произошло за счет перевода из земель запаса, а также незначительных по площади земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда, на основании распоряжения Правительства Камчатского края от 21.05.2021 № 241-РП, в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» и в силу значимости сведений ЕГРН, уменьшение на 0,2 тыс. га произошло за счет включения земельных участков в земли населенных пунктов.

Площадь земель особо охраняемых территорий и объектов увеличилась на 0,6 тыс. га, в связи с переводом 0,1 тыс. га из категории земель сельскохозяйственного назначения и 0,5 тыс. га из земель лесного фонда на основании распоряжения Правительства Камчатского края от 27.05.2024 № 194-РП, Федерального закона от 01.05.2016 № 119 ФЗ и в силу значимости сведений ЕГРН.

На долю несельскохозяйственных угодий приходится 45952,0 тыс. га, или 99 % земельного фонда.

Значительные площади несельскохозяйственных угодий представляют собой оленьи пастбища, которые располагаются на землях, занятых лесами и древесно-кустарниковой растительностью, болотами, а также на прочих землях, включая тундру, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северного оленя. Общая площадь земель, пригодных для использования под оленьи пастбища, по состоянию на 01.01.2025 года составляет 19 649,6 тыс. га, в том числе на землях лесного фонда – 19 537,1 тыс. га и на землях запаса – 100,4 тыс. га, 12,1 тыс. га оленьих пастбищ присутствует в иных категориях земель. Более 80 % площади земель (15 745,5 тыс. га), пригодных для использования в качестве оленьих пастбищ, сосредоточено в Корякском округе; около 20 % (3 904,1 тыс. га) расположено на территории Быстринского, Усть-Большерецкого, Соболевского, Усть Камчатского, Мильковского округов Камчатского края.

За отчетный период изменений в площадях оленьих пастбищ, как и за предыдущие годы, не произошло, т.к. специальных обследований и уточнений площадей, пригодных и используемых под оленьи пастбища, в течение около трех десятков лет в крае не проводилось. Из всех земель, пригодных для использования в качестве оленьих пастбищ, 11 684,9 тыс. га предоставлено оленеводческим хозяйствам, в том числе общинно-родовым хозяйствам, а также гражданам, занимающимся северным оленеводством и промыслом.

Задача сохранения оленьих пастбищ, возрождения оленеводства как основной отрасли коренных малочисленных народов Севера может быть решена только при условии целого комплекса взаимосвязанных между собой неотложных мероприятий и мер государственной поддержки по его осуществлению [144].

Политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка недвижимости

В настоящее время на территории Камчатского края действует ряд нормативный правовых актов, принятых органами государственной власти Камчатского края.

К их числу относятся:

постановление Правительства Камчатского края от 12.12.2022 № 669-П «Об утверждении схемы территориального планирования Камчатского края»;

закон Камчатского края от 14.11.2012 №160 «О регулировании отдельных вопросов градостроительной деятельности в Камчатском крае»;

постановление Правительства Камчатского края от 31.01.2024 № 29-П «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Камчатского края»;

постановление Правительства Камчатского края от 21.02.2024 № 55-П «Об утверждении Государственной программы Камчатского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края»;

закон Камчатского края от 24.12.2010 №547 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Камчатского края»;

закон Камчатского края от 26.04.2017 № 88 «О предельных (максимальном и минимальном) размерах земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в Камчатском крае»;

Во всех муниципальных образованиях Камчатского края действуют постановления об утверждение административных регламентов предоставления муниципальных услуг по выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

В рамках государственной программы Камчатского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края» проводится планомерная работа по обеспечению территорий региона документами территориального планирования и документацией по планировке территорий в целях обеспечения надлежащего планирования развития городов и поселений края, комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.

В 2020 году разработаны проекты планировки и проекты межевания территории городских округов и поселений, актуализированы документы территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований в Камчатском крае.

Политика органов власти Камчатского края направлена на рациональное землепользование и развитие рынка недвижимости.

Особенности кредитования рынка недвижимости

В завершающем месяце 2025 года наблюдался заметный рост активности на рынке ипотечного кредитования, что во многом было обусловлено предстоящими изменениями в условиях программы «Семейная ипотека». Ипотечные заемщики активизировались в стремлении оформить кредиты до планируемого ужесточения условий программы, намеченного на начало 2026 года. Это привело к существенному увеличению объема выданных кредитов – декабрьские показатели превысили ноябрьские более чем в полтора раза, что соответствует традиционной сезонной динамике конца года.

По итогам всего 2025 года рынок ипотечного жилищного кредитования продемонстрировал следующие результаты: было выдано 968,2 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 4,5 триллиона рублей. При этом количество выданных кредитов сократилось на 25,7% по сравнению с предыдущим годом, однако общий объем выданных средств остался на сопоставимом уровне, снизившись лишь на 8,9% относительно показателей 2024 года [96].

Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ) подвела итоги реализации программы льготного жилищного кредитования «Дальневосточная и арктическая ипотека» в 2025 году. По данным КРДВ, динамика выдачи ипотечных кредитов демонстрирует устойчивый рост: в 2020 году выдано 15,1 тыс. кредитов, в 2021 году – 17,5 тыс., в 2022 году – 25,8 тыс., в 2023 году – 38,8 тыс., в 2024 году – 44 тыс. В 2025 году на территориях Дальневосточного федерального округа (ДФО) и Арктической зоны Российской Федерации (АЗРФ) выдано 46,6 тыс. льготных ипотечных кредитов, что на 6% превышает показатель 2024 года и является рекордным результатом за все время действия программы.

Рост объемов выдачи обеспечен последовательным развитием программы по поручениям Президента Российской Федерации, мероприятиями институтов развития по адаптации программы к реальным условиям жилищного рынка в регионах ДФО и АЗРФ. В 2025 году действие программы льготного жилищного кредитования было расширено на новые категории граждан при сохранении ключевых финансовых параметров, включая льготную ставку не выше 2% годовых.

Право на получение льготной ипотеки получили многодетные семьи, в которых третий и последующие дети родились после 01.01.2024 года, а также все работники государственных и муниципальных образовательных организаций, расположенных в субъектах ДФО и на сухопутных территориях АЗРФ, вне зависимости от должности, стажа, возраста и семейного положения.

Дополнительно программа была расширена на вторичный рынок жилья в населенных пунктах Дальнего Востока и Арктики, где отсутствует строительство многоквартирных домов либо возводится не более двух таких объектов. Обновленные условия предусматривают возможность приобретения жилья возрастом до 20 лет, не признанного аварийным. Это решение позволило существенно расширить доступ к программе для жителей малых городов и поселков.

Программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» развивается с учетом демографических вызовов и становится одним из ключевых инструментов решения социальных задач. По поручению Президента Российской Федерации программа была расширена на многодетные семьи: при рождении третьего и последующих детей родители могут взять ипотеку без ограничения по возрасту. Это принципиально важное решение, напрямую работающее на улучшение демографической ситуации и повышение привлекательности жизни на Дальнем Востоке и в Арктике. Кроме того, программа стала доступна для всех работников образовательной сферы. При этом сохранены все базовые параметры, включая льготную ставку не выше 2% годовых. Такой подход обеспечивает предсказуемость условий, усиливает долгосрочный социальный эффект и поддерживает высокую востребованность программы [123].

Объем выдачи (количество) жилищных кредитов в целом по Российской Федерации, Дальневосточному федеральному округу и Камчатскому краю с 2023 по 2025 годы представлена на рисунке ниже.

Рисунок 26- Количество жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам c 2023 по 2025 гг [101]*

Примечание: * График составлен по данным Банка России

Мероприятие по обеспечению жильем молодых семей, осуществляется в соответствии с приложениями 4 и 6 к Государственной программе Камчатского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края» утвержденной постановлением Правительства Камчатского края от 21.02.2025 № 55-П.

В Сводный список молодых семей - участников мероприятия по обеспечению жильем молодых семей государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», изъявивших желание получить социальную выплату в 2025 году по Камчатскому краю, вошла 371 молодая семья из Петропавловск-Камчатского городского округа, Елизовского городского поселения, Пионерского сельского поселения, городского округа «поселок Палана».

В Список молодых семей - претендентов на получение социальных выплат на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства в планируемом году в рамках реализации мероприятия по обеспечению жильем молодых семей федерального проекта «Содействие субъектам Российской Федерации в реализации полномочий по оказанию государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2025 год вошли 74 молодые семьи из Петропавловск-Камчатского городского округа, Елизовского городского поселения, Пионерского сельского поселения, городского округа «поселок Палана».

Бюджетные ассигнования в 2025 году составили 261 578 845,82 рублей, из них федеральный бюджет – 50 009 500,00 рублей, бюджет Камчатского края – 153 516 327,00 рублей, бюджеты муниципальных образований – 58 053 018,82 рублей.

По результатам реализации мероприятия в 2025 году правом социальной выплаты воспользовались 77 молодых семей.

Затраты на подключение объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения

Тарифы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения устанавливаются Региональной службой по тарифам и ценам Камчатского края.

Тариф применяется в отношении заявителей, величина подключаемой (технологически присоединяемой) нагрузки объектов которых не превышает 250 куб. метров в сутки и (или) осуществляется с использованием создаваемых сетей водоснабжения и (или) водоотведения с наружным диаметром, не превышающим 250 мм (предельный уровень нагрузки) на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения приведен в таблице 34, а к централизованной системе водоотведения в таблице 35.

Таблица 34 - Тарифы на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения КГУП «Камчатский водоканал» на 2025 год

№ п/п	Наименование	Единица измерения	Ставки тарифа
1.	Ставка тарифа за подключаемую (технологически присоединяемую) нагрузку водопроводной сети	тыс. руб./куб.м в сутки	13,876
2.	Ставка тарифа за расстояние от точки подключения (технологического присоединения) объекта заявителя до точки подключения сетей к объектам централизованных систем холодного водоснабжения (за протяженность водопроводной сети), в расчете на 1 км, выполненный из полиэтиленовых труб диаметром (d)
2.1.	40 мм и менее	тыс. руб./км	12 647,393
2.2.	от 40 мм до 70 мм (включительно) методом горизонтально направленного бурения	тыс. руб./км	47 673,463
2.3	от 100 мм до 150 мм (включительно)	тыс. руб./км	20 562,312
2.4	от 150 мм до 200 мм (включительно)	тыс. руб./км	23 018,155

Таблица 35- Тарифы на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения КГУП «Камчатский водоканал» на 2025 год

№ п/п	Наименование	Единица измерения	Ставки тарифа
1.	Ставка тарифа за подключаемую (технологически присоединяемую) нагрузку канализационной сети	тыс. руб./куб. м в сутки	11,737
2.	Ставка тарифа за расстояние от точки подключения (технологического присоединения) объекта заявителя до точки подключения сетей к объектам централизованных систем водоотведения (за протяженность канализационной сети), в расчете на 1 км, выполненный из полиэтиленовых труб диаметром (d)
2.1.	от 150 мм до 200 мм (включительно)	тыс. руб./км	19 878,953

Размер платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» на территории Камчатского края с максимальным расходом газа, не превышающим 15 куб. метров в час, с учетом расхода газа ранее подключенного в данной точке подключения газоиспользующего оборудования заявителя (для заявителей, намеревающихся использовать газ для целей предпринимательской (коммерческой) деятельности), при условии, что расстояние от газоиспользующего оборудования до сети газораспределения газораспределительной организации, в которую подана заявка, с проектным рабочим давлением не более 0,3 МПа, измеряемое по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет не более 200 метров и сами мероприятия предполагают строительство только газопроводов-вводов (без устройства пунктов редуцирования газа и необходимости выполнения мероприятий по прокладке газопровода бестраншейным способом) приведен в таблице 36 [106]. Экономически обоснованная плата за указанное технологическое присоединение определена в размере 567 103,81 рублей.

Таблица 36 - Размер платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» на территории Камчатского края на 2025 год

№ п/п	Плата за технологическое присоединение	Размер платы, руб.
1.	Плата за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования с максимальным расходом газа, не превышающим 15 куб. метров в час, с учетом расхода газа ранее подключенного в данной точке подключения газоиспользующего оборудования заявителя (для заявителей, намеревающихся использовать газ для целей предпринимательской (коммерческой) деятельности), при условии, что расстояние от газоиспользующего оборудования до сети газораспределения газораспределительной организации, в которую подана заявка, с проектным рабочим давлением не более 0,3 МПа, измеряемое по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет не более 200 метров и сами мероприятия предполагают строительство только газопроводов-вводов (без устройства пунктов редуцирования газа и необходимости выполнения мероприятий по прокладке газопровода бестраншейным способом) в соответствии с утвержденной в установленном порядке схемой газоснабжения территории поселения (если имеется)	85 600,63
2.	Плата за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования с максимальным расходом газа, не превышающим 5 куб. метров в час включительно, с учетом расхода газа газоиспользующим оборудованием, ранее подключенного в данной точке подключения (для прочих заявителей, не намеревающихся использовать газ для целей предпринимательской (коммерческой) деятельности), при условии, что расстояние от газоиспользующего оборудования до сети газораспределения газораспределительной организации, в которую подана заявка, с проектным рабочим давлением не более 0,3 МПа, измеряемое по прямой линии, составляет не более 200 метров и сами мероприятия предполагают строительство только газопроводов-вводов (без устройства пунктов редуцирования газа и необходимости выполнения мероприятий по прокладке газопровода бестраншейным способом) в соответствии с утвержденной в установленном порядке схемой газоснабжения территории поселения (если имеется)	85 600,63

Примечание: Размер платы установлен с налогом на добавленную стоимость, если заявителем выступает физическое лицо, а в иных случаях применяется без налога на добавленную стоимость.

Тарифные ставки, используемые для определения величины платы за технологическое присоединение к газораспределительным сетям, для случаев технологического присоединения газоиспользующего оборудования с максимальным расходом газа 500 куб. метров газа в час и менее и (или) проектным рабочим давлением в присоединяемом газопроводе 0,6 МПа и менее за границами земельного участка приведены в таблице 37.

Таблица 37 - Размер стандартизированных тарифных ставок для определения величины платы за технологическое присоединение к газораспределительным сетям АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» на территории Камчатского края на 2025 год, за границами земельного участка (без учета НДС) [106]

Обозначение	Наименование стандартизированных тарифных ставок	Единица измерения	Размер стандартизированных тарифных ставок (без НДС, с налогом на прибыль)
1	2	3	4
C0	размер стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов ГРО, связанных с приемом заявки о подключении, подготовкой договора о подключении и дополнительных соглашений к нему	руб./шт.	4 651,57
С1	размер стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов ГРО, связанных с проектированием ГРО газопровода i-того диапазона диаметров n-ной протяженности и k-того типа прокладки, в расчете на одно подключение (технологическое присоединение)

Надземная прокладка

до 100 м

менее 100 мм	руб.	203 134,40

100 мм и выше

207 959,14

Подземная прокладка

до 100 м

менее 100 мм	руб.	287 577,70

101 - 500 м

менее 100 мм	руб.	552 254,91

501 - 1000 м

100 мм и выше	руб.	881 198,59

1001 - 2000 м

менее 100 мм	руб.	3 747 769,31

2001 - 3000 м

менее 100 мм	руб.	1 496 880,00
C2	размер стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов ГРО, связанных со строительством стальных газопроводов i-того диапазона диаметров и k-того типа прокладки, в расчете на 1 км

Наземная (надземная) прокладка

50 мм и менее	руб./км	6 050 366,63

51 - 100 мм

7 786 528,88
C3	размер стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов ГРО, связанных со строительством полиэтиленового газопровода j-того диапазона диаметров, в расчете на 1 км

109 мм и менее	руб./км	5 508 267,72

110 - 159 мм

9 628 385,26

160 - 224 мм

18 641 124,11
C4	размер стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов ГРО, связанных со строительством стального газопровода i-того диапазона диаметров (полиэтиленового газопровода j-того диапазона диаметров) n-ной протяженности бестраншейным способом, в расчете на 1 км

Полиэтиленовые газопроводы (в грунтах I и II группы)

109 мм и менее	руб./км	74 945 422,68

160 - 224 мм	руб./км	48 749 367,70
C5	размер стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов ГРО, связанных с проектированием и строительством пунктов редуцирования газа m-ного диапазона максимального часового расхода газа, в расчете на 1 м 3

до 40 м 3/час	руб./м 3	14 682,05
С7	Стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов ГРО, связанных с мониторингом выполнения Заявителем технических условий и осуществлением фактического присоединения к газораспределительной сети ГРО, бесхозяйной газораспределительной сети или сети газораспределения и (или) газопотребления основного абонента, посредством осуществления комплекса технических мероприятий, обеспечивающих физическое соединение (контакт) g-тым способом врезки сети газопотребления Заявителя и существующего или вновь построенного стального i-того диапазона диаметров (полиэтиленового j-того диапазона диаметров) газопровода ГРО, а также бесхозяйного газопровода или газопровода основного абонента, выполненного k-тым типом прокладки, и проведением пуска газа в газоиспользующее оборудование Заявителя с разбивкой по следующим
С7.1.	размер стандартизированной тарифной ставки, связанной с мониторингом выполнения Заявителем технических условий	руб.	7 483,77
С7.2.	стандартизированная тарифная ставки, связанной с осуществлением фактического присоединения к газораспределительной сети ГРО, бесхозяйной газораспределительной сети или сети газораспределения и (или) газопотребления основного абонента, посредством осуществления комплекса технических мероприятий, обеспечивающих физическое соединение (контакт) g-тым способом врезки сети газопотребления Заявителя и существующего или вновь построенного стального i-того диапазона диаметров (полиэтиленового j-того диапазона диаметров) газопровода ГРО, бесхозяйного газопровода или газопровода основного абонента, выполненного k-тым типом прокладки, и проведением пуска газа, в расчете на одно подключение (технологическое присоединение)

Стальной газопровод (Надземная прокладка)

с давлением до 0,005 МПа (включительно) в газопроводе, который осуществляется врезка, диаметром:

до 100 мм	руб.	11 152,56

с давлением от 0,005 Мпа до 2 Мпа в газопроводе, который осуществляется

до 100 мм	руб.	11 152,56

159 - 218 мм

42 401,02

273 - 324 мм

75 573,31

Полиэтиленовые газопроводы

с давлением до 0,6 Мпа в газопроводе, который осуществляется врезка, диаметром:

109 мм и менее	руб.	20 669,57

110 - 159 мм

24 301,33

160 - 224 мм

30 102,24

с давлением от 0,6 Мпа до 1,2 Мпа в газопроводе, который осуществляется врезка, диаметром:

109 мм и менее	руб.	20 669,57

110 - 159 мм

24 301,33

160 - 224 мм

30 102,24

Плата за технологическое присоединение к электрическим сетям энергоснабжающих организаций Камчатского края в 2025 году составила:

льготная ставка в случае технологического присоединения объектов микрогенерации заявителей - физических лиц, в том числе за одновременное технологическое присоединение энергопринимающих устройств заявителей - физических лиц, максимальная мощность которых не превышает 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), и объектов микрогенерации, а также энергопринимающих устройств заявителей - физических лиц, максимальная мощность которых не превышает 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), и отнесенных к третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения), присоединяемых к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже, при условии, что расстояние от границ участка заявителя до ближайшего объекта электрической сети необходимого заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности, с 01.01.2025 года в размере 5 993,85 рублей за каждый кВт запрашиваемой максимальной мощности с учетом НДС;

льготная ставка в случае подачи заявки юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в целях технологического присоединения объектов микрогенерации, а также одновременного технологического присоединения объектов микрогенерации и энергопринимающих устройств максимальной мощностью не более 150 кВт (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), присоединяемых по третьей категории надежности к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже, при условии, что расстояние от этих энергопринимающих устройств и (или) объектов микрогенерации до существующих объектов электросетевого хозяйства сетевых организаций составляет не более 200 метров в городах и поселках городского типа и не более 300 метров в сельской местности, с учетом особенностей, определенных абзацами восьмым - десятым пункта 17 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, с 1.01.2025 года в размере 5 993,85 рублей за каждый кВт запрашиваемой максимальной мощности с учетом НДС;

льготная ставка за 1 для объектов микрогенерации заявителей - физических лиц, в том числе за одновременное технологическое присоединение энергопринимающих устройств заявителей - физических лиц, максимальная мощность которых не превышает 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), и объектов микрогенерации, а также энергопринимающих устройств заявителей - физических лиц, максимальная мощность которых не превышает 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), при присоединении энергопринимающих устройств заявителя, владеющих объектами, отнесенными к третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения), при условии, что расстояние от границ участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже необходимого Заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности, объектов микрогенерации, в том числе за одновременное технологическое присоединение энергопринимающих устройств и объектов микрогенерации, при заключении договора членом малообеспеченной семьи (одиноко проживающим гражданином), среднедушевой доход которого ниже величины прожиточного минимума, установленного в Камчатском крае, определенным в соответствии с Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации», а также лицами, указанными в статьях 14 - 16, 18 и 21 Федерального закона «О ветеранах», статье 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», статье 14 Закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», статье 2 Федерального закона «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне», части 8 статьи 154 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статье 1 Федерального закона «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча», пункте 1 и абзаце четвертом пункта 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 2123-1 «О распространении действия Закона РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» на граждан из подразделений особого риска, Указе Президента Российской Федерации от 05.05.1992 N 431 «О мерах по социальной поддержке многодетных семей», в случае предоставления заявителем документов, подтверждающих соответствие заявителя соответствующей категории, в размере 1 198,77 рублей за каждый кВт запрашиваемой максимальной мощности с учетом НДС;

в отношении энергопринимающих устройств заявителей - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, максимальная мощность которых составляет до 150 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), присоединяемых по третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения) к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже, при условии, что расстояние от этих энергопринимающих устройств до ближайшего объекта электрической сети необходимого заявителю класса напряжения составляет не более 200 метров в городах и поселках городского типа и не более 300 метров в сельской местности, в состав платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств не включаются расходы, связанные со строительством объектов электросетевого хозяйства - от существующих объектов электросетевого хозяйства до присоединяемых энергопринимающих устройств и (или) объектов электроэнергетики [107].

Стандартизированная тарифная ставка (Q) за одно присоединение на покрытие расходов на технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, по мероприятиям, указанным в пункте 16 Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям, утвержденных приказом ФАС России от 30.06.2022 № 490/22 (кроме подпункта «б») приведена в таблице ниже.

Таблица 38 – Стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, по мероприятиям, указанным в пункте 16 Методических указаний (кроме подпункта «б») (в ценах периода регулирования) на 2025 год

Условное обозначение	Наименование ставки	Единица измерения	Величина ставки для постоянной схемы электроснабжения (без НДС)	Величина ставки для временной схемы электроснабжения (без НДС)
С1	стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, на подготовку и выдачу сетевой организацией технических условий заявителю и проверку сетевой организацией выполнения технических условий заявителем	руб. за одно присоединение	17 939*	17 939*

51 414**	51 414**
С1.1	стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов сетевой организации на подготовку и выдачу сетевой организацией технических условий заявителю	руб. за одно присоединение	6 544	6 544
С1.2.1	стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на выдачу уведомления об обеспечении сетевой организацией возможности присоединения к электрическим сетям Заявителям, указанным в абзаце шестом пункта 24 Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям	руб. за одно присоединение	11 395*	11 395*
С1.2.2	стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на проверку выполнения технических условий Заявителями, указанными в абзаце седьмом пункта 24 Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям	руб. за одно присоединение	44 870**	44 870**

*для заявителей, указанных в пунктах 12(1), 13(2) - 13(5) и 14 Правил технологического присоединения, кроме случаев, если технологическое присоединение энергопринимающих устройств таких заявителей осуществляется на уровне напряжения выше 0,4 кВ.

** для всех остальных заявителей, за исключением вышеуказанных.

В целях реализации особо значимых инвестиционных проектов Камчатского края в регионе реализован механизм предоставления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям субсидий на возмещение затрат на создание и (или) реконструкцию объектов инфраструктуры, а также на подключение (технологическое присоединение) к источникам тепло-, газо-, водо-, электроснабжения и водоотведения [34, 38].

Операционные расходы

Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

Операционные расходы могут быть двух видов:

- постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы и др.);

- переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии, содержание и косметический ремонт, заработная плата персонала и др.).

Один из постоянных операционных расходов – налоги на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской федерации налоговые ставки устанавливаются нормативно правовыми актами представительных органов муниципальных образований, в случае если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в пункте 1 настоящей статьи.

Данные о диапазонах налоговых ставок по отдельным видам имущественных налогов в муниципальных районах и городских округах Камчатского края приведены в таблице 39 [153].

Таблица 39 – Диапазоны налоговых ставок по отдельным видам имущественных налогов в муниципальных образованиях Камчатского края в 2025 году

Муниципальный район / городской округ	Земельный налог	Налог на имущество физических лиц

Минимум	Максимум	Льготная ставка	Минимум	Максимум
1	2	3	4	5	6
Алеутский МО	0,3	1,5	0	0,1	2
Быстринский МО	0,3	1,5	0	0,1	2,5
Елизовский МО	0,3	1,5	0	0,1	2,5
Елизовское ГП	0,2	1,5	0	0,1	2,5
Вулканное ГП	0,3	1,5	0	0,1	2
Корякское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Начикинское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Николаевское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Новоавачинское СП	0,1	1,5	0	0,1	2,5
Новолесновское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Паратунское СП	0,3	1,5	0	0,1	2,5
Пионерское СП	0,3	1,5	0	0,1	2,5
Раздольненское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Мильковский МО	0,2	1,5	0	0,1	2
Соболевский МО	0,3	1,5	0	0,1	2
Соболевское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Устьевое СП	0,3	1,5	-	0,1	2
Крутогоровское СП	0,3	1,5	-	0,1	2
Усть-Большерецкий МО	0,3	1,5	0	0,1	2
Озерновский ГО	0,3	1,5	0	0,1	2
Октябрьское ГП	0,3	1,5	-	0,1	2,5
Апачинское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Запорожское СП	0,3	1,5	0	0,1	2,5
Кавалерское СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Усть-Большерецкое СП	0,3	1,5	0	0,1	2
Усть-Камчатский МО	0,3	1,5	-	0,1	2,5
Петропавловск-Камчатский ГО	0,01	1,5	0	0,1	2,5
Вилючинский ГО	0,3	1,5	0	0,1	2,5
Карагинский МР	0,3	1,5	0	0,1	2,5
ГП «поселок Оссора»	0,3	1,5	0	0,1	2
СП «село Ивашка»	0,3	1,5	0	0,1	2,5
СП «село Ильпырское»	0,3	1,5	0	0,1	2
СП «село Карага»	0,1	1	-	0,1	2
СП «село Тымлат»	0,3	1,5	0	0,1	2
Олюторский МР	0,3	1,5	0	0,1	2
СП «село Апука»	0,3	1,5	-	0,1	2
СП «село Ачайваям»	0,3	1,5	0	0,1	2
СП «село Вывенка»	0,3	1,5	-	0,1	2
СП «село Тиличики»	0,3	1,5	-	0,1	2
СП «село Средние Пахачи»	0,3	1,5	0	0,1	2,5
СП «село Пахачи.»	0,3	1,5	-	0,1	2
СП «село Хаилино»	0,3	1,5	-	0,1	2
Пенжинский МР	0,3	1,5	0	0,1	2,5
СП «село Аянка»	0,3	1,5	-	0,1	2
СП «село Каменское»	0,3	1,5	0	0,1	2
СП «село Манилы»	0,3	1,5	-	0,1	2
СП «село Слаутное»	0,3	1,5	0	0,1	2
СП «село Таловка»	0,3	1,5	-	0,1	2
Тигильский МО	0,3	1,5	-	0,1	2,5
ГО «поселок Палана»	0,3	1,5	-	0,1	2,5

В переменных расходах особое место занимают коммунальные платежи, уровень которых достаточно высокий в Камчатском крае по сравнению с другими регионами Российской Федерации.

Несмотря на разработку собственных месторождений топливных ресурсов (природного газа), и развитие энергетики с использованием нетрадиционных геотермальных источников энергии, в структуре затрат на топливо на технологические цели, учтенных в тарифах на тепловую энергию, преобладают затраты на привозное топливо (уголь, мазут, дизельное топливо). При этом, в структуре затрат на привозное топливо больше половины составляют затраты на его доставку до источника теплоснабжения (теплоэлектростанции или котельной с учетом транспортировки внутри региона). Поскольку затраты на топливо на технологические цели, учтенные в структуре тарифов на тепловую энергию, занимают значительную долю, влияние изменений условий формирования цен на топливном и транспортном рынке в регионе ощущается наиболее остро, в том числе, и в тарифных показателях.

Тарифная политика, проводимая в Камчатском крае, направлена на обеспечение доступности коммунальных услуг для населения региона. В целях социальной защиты населения и повышения качества жизни населения региона Правительство Камчатского края решает вопросы сдерживания роста тарифов для населения путем утверждения более низких (льготных) тарифов, а разница между экономически обоснованными тарифами и сниженными для населения возмещается за счет средств краевого бюджета [38].

Сведения о размерах льготных тарифов по холодному водоснабжению для населения, в разрезе муниципальных образований Камчатского края в 2025 году приведены в таблице 40 [108].

Разница в стоимости холодного водоснабжения для жителей региона обусловлена зависимостью расходов ресурсоснабжающей организации от таких факторов, как количество обслуживаемых объектов коммунальной инфраструктуры, протяженность сетей, потери воды, объемы потребления и даже рельеф местности.

Таблица 40 – Информация о размерах льготных тарифов по холодному водоснабжению для населения, в разрезе муниципальных образований Камчатского края в 2025 году

Наименование муниципального образования	Тариф, руб. за 1 куб. метр (01.01.2025 - 30.06.2025)	Тариф, руб. за 1 куб. метр (01.07.2025 - 31.12.2025)
Елизовский МО	от 19,1 до 69,16	от 22,50 до 73,60
Мильковский МО	34,78	38,92
Вилючинский ГО	46,64	52,19
Петропавловск-Камчатский городской округ	от 58,76 до 63,20	от 65,75 до 69,99
Усть-Камчатский МО	от 51,81 до 68,73	от 57,98 до 76,91
Пенжинский МР	от 54,5 до 75,004	от 61,03 до 83,93
Тигильский МР	от 56,47 до 65,22	от 63,19 до72,98
Усть-Большерецкий МО	от 64,77 до 68,18	от 72,48 до 76,29
Карагинский МР	90,00	90,00
Олюторский МР	от 78,86 до 90,00	от 88,24 до 90,00
Быстринский МО	86,24	90,00
Соболевский МО	от 88,00 до 90,00	90,00
Алеутский МО	90,00	90,00
Городской округ «поселок Палана»	90,00	90,00

Сведения о размерах льготных тарифов по водоотведению для населения, в разрезе муниципальных образований Камчатского края в 2025 году приведены в таблице 41 [108].

Таблица 41 – Информация о размерах льготных тарифов по водоотведению для населения, в разрезе муниципальных образований Камчатского края в 2021 году

Наименование муниципального образования	Тариф, руб. за 1 куб. метр (01.01.2025 - 30.06.2025)	Тариф, руб. за 1 куб. метр (01.07.2025 - 31.12.2025)
Алеутский МнО	-	11,34
Елизовский МнО	от 17,90 до 72,72	от 20,03 до 81,37
Усть-Большерецкий МнО	от 25,14 до 71,82	от 28,13 до 85,19
Петропавловск-Камчатский ГО	от 46,63 до 53,44	от 52,18 до 59,80
Усть-Камчатский МнО	от 45,67 до 80,94	от 51,10 до 90,57
Вилючинский ГО	46,98	52,57
Быстринский МнО	88,23	98,73
Мильковский МнО	100,00	100,00
Карагинский МР	100,00	100,00
Тигильский МнО	100,00	100,00
ГО «поселок Палана»	100,00	100,00

Ежегодно Правительство Камчатского края устанавливает минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на очередной год (таблица 42) [37].

Таблица 42 – Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Камчатском крае на 2025 год

Наименование муниципального образования	Минимальный размер взноса на 1 кв. м общей площади жилого (нежилого) помещения (рублей в месяц)
Мильковский МнО	13,90
Елизовский МнО	13,90
Усть-Большерецкий МнО	13,90
Пенжинский МР	13,90
Усть-Камчатский МнО	13,90
Тигильский МнО	13,90
Олюторский МР	13,90
Быстринский МнО	13,90
Вилючинский ГО	13,90
Петропавловск-Камчатский ГО	13,90
Алеутский МнО	13,90
Соболевский МнО	13,90
Карагинский МР	13,90
Городской округ «поселок Палана»	13,90

На территории Камчатского края в результате конкурсного отбора статус регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами сроком на 10 лет присвоен Государственному унитарному предприятию Камчатского края «Спецтранс». Тарифы на захоронение твердых коммунальных отходов по Петропавловск-Камчатскому городскому округу без НДС с 01.01.2025 по 30.06.2025 и с 01.07.2025 по 31.12.2025 составляли 67,21 руб./куб.м. и 765,82 руб./тонна [111].

Льготный единый тариф на услугу регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами ГУП «Спецтранс» для населения и исполнителей коммунальных услуг для населения Петропавловск-Камчатского городского округа в 2025 году составил 384,84 руб./куб. м (НДС не облагается) [112].

В квитанциях населения Камчатского края на услуги отопления и горячего водоснабжения приходится до 80 процентов от суммы выставленного счета. Информация о размерах тарифов на теплоснабжение и ГВС для населения в разрезе муниципальных образований Камчатского края в 2025 году приведены в таблице 43 [113].

Таблица 43 – Информация о размерах тарифов теплоснабжения и ГВС для населения в разрезе муниципальных образований Камчатского края в 2025 году

Наименование муниципального образования	Льготный тариф для населения на нужды отопления на 1 полугодие 2025 года (с учетом НДС)	Льготный тариф для населения на нужды отопления на 2 полугодие 2025 года (с учетом НДС)	Льготный тариф для населения на нужды ГВС на 1 полугодие 2025 года (с учетом НДС)	Льготный тариф для населения на нужды ГВС на 2 полугодие 2025 года (с учетом НДС)

руб./Гкал	руб./Гкал	руб./Гкал	руб./Гкал
Алеутский МО	2 735,00	3 060,00	2 735,00	3 060,00
Быстринский МР	770,00	861,00	132,00	148,00
Вилючинский ГО	3 800,00	4 100,00	3 800,00	4 100,00
Елизовский МР	от 1430,00 до 3800,00	от 1600,00 до 4100,00	от 1430,00 до 3800,00	от 1600,00 до 4100,00
Карагинский МР	от 1350,00 до 2200,00	от 1510,00 до 2461,00	2 200,00	2 461,00
Мильковский МО	3 480,00	3 894,00	3 480,00	3 894,00
Олюторский МР	от 1620,00 до 1870,00	от 1795,00 до 2092,00	от 1605,00 до 1750,00	от 1795,00 до 1958,00
Пенжинский МР	3 200,00	3 580,00
Петропавловск-Камчатский ГО	от 2178,68 до 3800,00	от 2437,00 до 4100,00	от 1550,00 до 3800,00	от 1734,00 до 4100,00
Соболевский МР	от 2800,00 до 3800,00	от 3133,00 до 4100,00	3 600,00	4 028,00
Тигильский МР	от 2350,00 до 3650,00	от 2629,00 до 4084,00	от 2350,00 до 3150,00	от 2629,00 до 3524,00
Усть-Большерецкий МР	от 1838,00 до 3800,00	от 2056,00 до 4100,00	от 1838,00 до 2649,60	от 2056,00 до 2965,00
Усть-Камчатский МР	от 1620,00 до 3800,00	от 1812,00 до 4100,00	от 1620,00 до 3800,00	от 1813,00 до 4100,00

Таблица 44 – Тарифы на электрическую энергию для населения и потребителей, приравненных к категории население*, Центрального энергоузла Камчатского края на 2025 год (поставщики ПАО «Камчатскэнерго», АО «Камчатские электрические сети им. И.А. Пискунова»), утвержденные постановлением РСТ Камчатского края от 18.12.2024 № 363-Н, в следующих значениях:

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	01.01.2025 г. – 31.12.2025 г.	01.07.2025 г. – 31.12.2025 г.
1	2	3	4	5
1	Одноставочный тариф	руб./кВт·ч	5,00	5,59
2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток<1>

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВт·ч	5,85	6,59

Ночная зона	руб./кВт·ч	3,33	3,73
3	Одноставочный тариф, дифференцированный по трем зонам суток<1>

Пиковая зона	руб./кВт·ч	9,59	10,97

Полупиковая зона	руб./кВт·ч	5,00	5,59

Ночная зона	руб./кВт·ч	3,33	3,73
* Перечень категорий потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия (мощность) поставляется по регулируемым ценам (тарифам) (в отношении объемов потребления электрической энергии, используемых на коммунально-бытовые нужды и не используемых для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности) ** Интервалы тарифных зон суток (по месяцам календарного года) устанавливаются Федеральной антимонопольной службой.

Следует отметить, что в регионе реализуются мероприятия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также выплата субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг [39].

Доходность инвестиций в объекты недвижимости

При решении вопроса какой из объектов недвижимости будет наилучшим объектом инвестиций (с точки зрения местоположения, назначения, размеров и т.д.) учитываются потенциальная прибыль от объекта и расходы на его приобретение.

При анализе эффективности инвестиций в недвижимость сначала прогнозируются параметры доходов и расходов, а затем определяются показатели, характеризующие соотношение между ними.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

невысокая ликвидность отдельных видов недвижимости - продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации;

потребность в профессиональном управлении недвижимостью и затратах по ее обслуживанию;

относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

многообразие источников инвестирования.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

В Камчатском крае самым доступным и популярным способом получения дохода от недвижимости для физических и юридических лиц является долгосрочная и краткосрочная аренда жилых помещений.

Объекты коммерческого назначения более сложны в управлении и зачастую для получения стабильной прибыли требуют привлечения профессиональных посредников. Управление недвижимостью в таких случаях происходит в рамках договора аренды или договора доверительного управления. Профессиональные агентства успешно функционируют на рынке недвижимость более 10 лет. Накопленный за это время опыт в оформлении сделок любой сложности и обширная клиентская база служат гарантией их надежности. Специалисты таких компаний способны в максимально сжатые сроки на высоком уровне предоставить полный пакет необходимых услуг - от поиска и оценки коммерческой недвижимости до полного юридического сопровождения сделки.

Описание лесного фонда Камчатского края

Лес, как сложная система, имеет большое влияние на природные процессы и жизнедеятельность человека. Отношение человека к лесу менялось в зависимости от его потребностей. Исторически для человека лес являлся местом для добычи пропитания, строительных материалов и лекарственного сырья.

На территории Камчатского края на долю лесного фонда приходится 44 290,7 тыс. га., из них лесных земель 20 507,9 тыс. га, покрытая лесной растительностью - 18 980,4 тыс. га. Площади лесов Камчатского края в разрезе лесничеств по данным формы 1-ГЛР представлена в таблице ниже.

Таблица 45 – Площади лесов Камчатского края в разрезе лесничеств

Наименование лесничества	Всего лесов, га
Быстринское лесничество	2 332 460
Елизовское лесничество	2 894 900
Атласовское лесничество	911 002
Ключевское лесничество	3 987 592
Мильковское лесничество	1 104 279
Корякское лесничество	29 116 897
Усть-Большерецкое лесничество	3 863 766
ИТОГО:	44 210 896

Лесной фонд Камчатского края по целевому назначению подразделяется на защитные леса – 12 963,7 тыс. га, эксплуатационные леса – 9 040,7 тыс. га и резервные леса – 27 809,4 тыс. га.

Таблица 46 – Характеристика лесов по целевому назначению по состоянию на 01.01.2026

Виды лесов по целевому назначению	Общая площадь лесов, тыс. га
Всего лесов, в отношении которых проводилось лесоустройство	44 210,9
1. Защитные леса, всего	12 963,7
в том числе по категориям: а) леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях	0,3
б) леса, расположенные в водоохранных зонах	0,0
в) леса, выполняющие функции защиты природных и иных объектов, всего	91,4
в том числе: леса, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения	0,0
леса, расположенные в защитных полосах лесов	22,8
леса, расположенные в зеленых зонах	24,5
леса, расположенные в лесопарковых зонах	0,5
горно-санитарные леса	43,6
городские леса	0,0
г) ценные леса, всего	12 872,0
в том числе: государственные защитные лесные полосы	0,0
противоэрозионные леса	0,0
леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях, горах	3 831,3
в том числе: леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях, горах (без разделения на категории в соответствии со ст. 115 ЛК РФ)	3 831,299
нерестоохранные полосы лесов	9 040,7
2. Эксплуатационные леса	3 437,8
3. Резервные леса	27 809,4
Всего лесов, в отношении которых лесоустройство не проводилось	79,8
Итого лесов	44 290,7

Оценка организации использования лесов, выполнения мероприятий по охране, защите, воспроизводству лесов и изменения характеристик лесов Камчатского края

По действующему лесозащитному районированию леса Камчатского края относятся к Камчатскому лесозащитному району, включающему в себя все 7 лесничеств и относящемуся к зоне слабой лесопатологической угрозы (Атласовское, Быстринское, Елизовское, Ключевское, Корякское, Мильковское, Усть-Большерецкое). Критериями определения зоны являются степень повреждения лесов вредными организмами, целевое назначение лесов, их экономическая и хозяйственная ценность. Почвенно-климатические и погодные условия края не способствуют размножению и развитию очагов вредных организмов, что определяет отнесение к зоне слабой лесопатологической угрозы.

В соответствии со статьей 25 ЛК РФ (далее – ЛК РФ) предусмотрено 16 видов использования лесов, фактически в Камчатском крае осуществляется 14 видов.

Основным способом лесовосстановления на Камчатке является естественное, которое проводится методом содействия естественному возобновлению леса путем сохранения подроста при рубках и минерализации поверхности почвы.

В целях улучшения породного состава в молодняках, а также регулирования густоты лесных насаждений и улучшения условий роста главной древесной породы проводятся рубки ухода в молодняках (осветления и прочистки).

Распределение площади лесов и запаса древесины по основным лесообразующим породам

Основными лесообразующими породами на территории Камчатского края являются из хвойных – ель и лиственница, из твердолиственных – береза каменная, а из мягколиственных – береза белая, тополь, ива древовидная и ольха серая.

Распределение площади лесов и запаса древесины по основным лесообразующим породам по состоянию на 01.01.2026 приведено в таблице ниже.

Таблица 47 – Распределение площади лесов и запаса древесины по основным лесообразующим породам по состоянию на 01.01.2026 год

Преобладающие древесные и кустарниковые породы	Возраст рубки	Площадь земель, покрытых лесной растительностью	Общий запас насаждений	Общий средний прирост, тыс куб.м, млн.куб.м	Средний возраст, лет

всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений	всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

1 класса	2 класса	всего	в т.ч. включенные в расчет главного пользования

1 класса	2 класса

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19
Всего лесов, в отношении которых проводилось лесоустройство
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	8405,1	81,9	160,5	830,5	477,0	1034,2	6298,0	2215,8	728,39	1,34	6,29	52,16	77,13	591,47	233,19	7,37	115
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	630,8	1,4	2,9	616,8	389,7	6,9	2,8	0,5	17,03	0,04	0,04	16,53	0,31	0,11	0,01	0,55	30
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	18980,4	90,0	399,3	5116,8	3136,7	2410,3	10964,0	2225,2	1179,37	1,50	12,07	196,11	131,44	838,25	233,82	13,43	0
1. Защитные леса, всего
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	2184,4	16,3	43,7	444,6	249,1	461,8	1218,0	215,8	183,12	0,38	1,69	28,60	37,22	115,23	27,68	2,34	102
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	135,3	0,3	0,9	129,0	70,7	4,6	0,5	0,3	3,91	0,01	0,01	3,63	0,24	0,02	0,01	0,12	31
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	4437,6	17,7	80,7	1083,1	652,4	728,4	2527,7	218,1	278,53	0,41	2,64	50,59	47,21	177,68	27,83	3,47	0
а) леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях
1. Основные лесообразующие породы
Всего по древесным породам и кустарникам	0,2	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,2	0,2	0,02	0,00	0,00	0,00	0,00	0,02	0,02	0,00	196
в) леса, выполняющие функции защиты природных и иных объектов, всего
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	57,9	1,5	3,4	13,3	4,7	4,5	35,2	14,7	4,51	0,01	0,09	0,83	0,34	3,24	1,41	0,06	112
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	12,3	0,0	0,3	11,4	6,6	0,6	0,0	0,0	0,48	0,00	0,00	0,44	0,04	0,00	0,00	0,01	31
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	75,7	1,5	4,7	28,5	14,1	5,8	35,2	14,7	5,36	0,01	0,14	1,53	0,44	3,24	1,41	0,07	0
леса, расположенные в защитных полосах лесов
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	18,1	0,7	1,1	4,5	1,8	1,3	10,5	3,4	1,80	0,00	0,04	0,35	0,12	1,29	0,45	0,02	99
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	0,1	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,0	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	29
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	19,1	0,7	1,1	5,5	2,6	1,3	10,5	3,4	1,88	0,00	0,04	0,43	0,12	1,29	0,45	0,02	97
леса, расположенные в зеленых зонах
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	18,2	0,8	1,9	6,1	1,5	1,2	8,2	3,9	1,07	0,01	0,04	0,34	0,09	0,59	0,30	0,02	101
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	2,8	0,0	0,0	2,2	1,9	0,6	0,0	0,0	0,13	0,00	0,00	0,09	0,04	0,00	0,00	0,00	33
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	21,9	0,8	1,9	8,6	3,5	2,4	8,2	3,9	1,27	0,01	0,04	0,45	0,18	0,59	0,30	0,02	92
леса, расположенные в лесопарковых зонах
1. Основные лесообразующие породы
Всего по древесным породам и кустарникам	0,4	0,0	0,0	0,4	0,0	0,0	0,0	0,0	0,02	0,00	0,00	0,02	0,00	0,00	0,00	0,00	69
горно-санитарные леса
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	21,2	0,0	0,4	2,3	1,4	2,0	16,5	7,4	1,62	0,00	0,01	0,12	0,13	1,36	0,66	0,02	133
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	9,4	0,0	0,3	9,1	4,7	0,0	0,0	0,0	0,35	0,00	0,00	0,35	0,00	0,00	0,00	0,01	30
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	34,3	0,0	1,7	14,0	8,0	2,1	16,5	7,4	2,19	0,00	0,06	0,63	0,14	1,36	0,66	0,03	96
г) ценные леса, всего
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	2126,3	14,8	40,3	431,3	244,4	457,3	1182,6	200,9	178,59	0,37	1,60	27,77	36,88	111,97	26,25	2,28	102
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	123,0	0,3	0,6	117,6	64,1	4,0	0,5	0,3	3,43	0,01	0,01	3,19	0,20	0,02	0,01	0,11	31
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	4361,7	16,2	76,0	1054,6	638,3	722,6	2492,3	203,2	273,15	0,40	2,50	49,06	46,77	174,42	26,40	3,40	0
леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях, горах
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	12,2	0,0	0,0	0,0	0,0	8,9	3,3	0,0	0,33	0,00	0,00	0,00	0,10	0,23	0,00	0,00	59
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	570,7	0,0	0,0	1,2	0,3	63,2	506,3	0,0	25,52	0,00	0,00	0,04	2,08	23,40	0,00	0,21	119
нерестоохранные полосы лесов
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	2114,1	14,8	40,3	431,3	244,4	448,4	1179,3	200,9	178,26	0,37	1,60	27,77	36,78	111,74	26,25	2,28	102
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	123,0	0,3	0,6	117,6	64,1	4,0	0,5	0,3	3,43	0,01	0,01	3,19	0,20	0,02	0,01	0,11	31
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	3791,0	16,2	76,0	1053,4	638,0	659,4	1986,0	203,2	247,63	0,40	2,50	49,02	44,69	151,02	26,40	3,19	95
2. Эксплуатационные леса
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	1817,9	61,3	97,1	163,4	64,3	93,7	1402,4	861,0	188,42	0,88	4,14	12,35	8,44	162,61	107,26	1,85	116
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	123,7	0,0	0,3	121,0	49,0	1,1	1,3	0,0	4,03	0,00	0,00	3,91	0,06	0,06	0,00	0,13	30
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	2291,0	62,1	133,7	472,2	214,1	148,4	1474,6	866,4	209,43	0,90	5,07	25,03	11,39	167,04	107,71	2,26	104
3. Резервные леса
1. Основные лесообразующие породы
Итого по основным лесообразующим породам	4402,8	4,3	19,7	222,5	163,6	478,7	3677,6	1139,0	356,85	0,08	0,46	11,21	31,47	313,63	98,25	3,18	121
2. Прочие древесные породы
Итого по прочим древесным породам	371,8	1,1	1,7	366,8	270,0	1,2	1,0	0,2	9,09	0,03	0,03	8,99	0,01	0,03	0,00	0,30	30
3. Кустарники
Всего по древесным породам и кустарникам	12251,8	10,2	184,9	3561,5	2270,2	1533,5	6961,7	1140,7	691,41	0,19	4,36	120,49	72,84	493,53	98,28	7,70	94

Возрасты рубок

Таблица ниже содержит информацию о возрасте рубок лесных насаждений по лесным районам, установленным в соответствии с приказом Рослесхоза от 09.04.2015 № 105 «Об установлении возрастов рубок» «О внесении изменений в приказ Федерального агентства лесного хозяйства».

Таблица 48 – Возрасты рубок лесных насаждений

Преобладающая порода	Бонитет	Возрасты рубок (лет)

Защитные леса	Эксплуатационные и резервные леса
1	2	3	4
Сосна, лиственница	III и выше	121-140	101-120
Сосна, лиственница	IV и ниже	141-160	121-140
Кедровый стланик	Все бонитеты	121-140	101-120
Ель

121-140	101-120
Береза каменная

121-140	101-120
Береза белая

71-80	61-70
Осина, ольха серая, тополь, чозения

61-70	51-60
Ольховый стланик

61-70	51-60
Ива древовидная

61-70	51-60

В зависимости от установленных возрастов рубок и продолжительности классов возраста (для хвойных пород 20 лет, для мягколиственных 10 лет) насаждения разделены на пять групп возраста: молодняки, средневозрастные, приспевающие, спелые и перестойные. К группе спелых отнесены насаждения класса возраста, соответствующего возрасту рубки и следующего за ним класса. В группу перестойных включены насаждения более высоких классов. К группе приспевающих, отнесены насаждения одного класса возраста, предшествующего возрасту рубки. Из насаждений оставшихся классов возраста первые два отнесены к группе молодняков, а остальные – к группе средневозрастных.

Динамика распределения площади лесов по группам древесных пород и группам возраста

Лесной фонд Камчатского края распределен по группам древесных пород на хвойные, твердолиственные и мягколиственные – 16,9% площади.

Распределение лесов по территории края неравномерно. Хвойные древесные породы представлены лиственницей и елью. Согласно данным государственного лесного реестра они наиболее распространены в Корякском, Атласовском и Ключевском лесничествах, соответственно. Твердолиственные, а именно береза каменная, рассредоточены по всей территории края. Наибольшие площади в Корякском, Усть-Большерецком, Елизовском и Ключевском лесничествах.

У хвойных и твердолиственных пород наблюдается явное преобладание спелых и перестойных древостоев. Мягколиственные древесные породы занимают площадь 1,4 млн. га и рассредоточены по всей территории края.

Запасы древесины

Запасы древесины в разрезе муниципальных образований Камчатского края и лесничеств согласно сведениям формы «Состав земель лесного фонда и земель иных категорий, на которых расположены леса» по состоянию на 01.01.2026 представлен ниже.

Таблица 49 – Распределение запасов древесины по муниципальным районам и лесничествам

Наименование лесничества/муниципального образования	Запас древесины

общий	в том числе лесных насаждений с преобладанием древесных пород

хвойных	твердолиственных
Атласовское
Мильковский муниципальный округ
Земли лесного фонда	72 304,1	44 666,3	14 206,6
Земли особо охраняемых природных территорий	5 110,2	5 110,2	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	77 414,3	49 776,5	14 206,6
Всего	77 414,3	49 776,5	14 206,6
Быстринское
Быстринский муниципальный округ
Земли лесного фонда	82 503,2	12 159,1	43 427,3
Земли населенных пунктов, на которых расположены леса	0,0	0,0	0,0
Земли иных категорий	0,2	0,0	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	82 503,4	12 159,1	43 427,3
Всего	82 503,4	12 159,1	43 427,3
Елизовское
Елизовский муниципальный район
Земли лесного фонда	102 731,7	4,8	65 879,7
Земли обороны и безопасности	0,0	0,0	0,0
Земли особо охраняемых природных территорий	24 748,2	0,0	14 305,6
Земли иных категорий	904,6	0,0	583,2
Итого по муниципальному (административному) образованию	128 384,5	4,8	80 768,5
Городской округ Петропавловск-Камчатский
Земли обороны и безопасности	10,1	0,0	8,4
Земли населенных пунктов, на которых расположены леса	0,0	0,0	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	10,1	0,0	8,4
Городской округ Вилючинский ЗАТО
Земли лесного фонда	190,0	0,0	167,5
Земли обороны и безопасности	108,8	0,0	93,2
Итого по муниципальному (административному) образованию	298,8	0,0	260,7
Всего	128 693,4	4,8	81 037,6
Ключевское
Итого по муниципальному (административному) образованию	0,0	0,0	0,0
Мильковский муниципальный округ
Земли лесного фонда	4 780,9	1 824,0	1 667,8
Итого по муниципальному (административному) образованию	4 780,9	1 824,0	1 667,8
Усть-Камчатский муниципальный округ
Земли лесного фонда	161 709,6	29 781,1	76 276,2
Земли обороны и безопасности	5,5	0,0	5,5
Земли населенных пунктов, на которых расположены леса	0,0	0,0	0,0
Земли особо охраняемых природных территорий	0,7	0,7	0,0
Земли иных категорий	408,5	0,0	408,5
Итого по муниципальному (административному) образованию	162 124,3	29 781,8	76 690,2
Всего	166 905,2	31 605,8	78 358,0
Корякское
Карагинский муниципальный район
Земли лесного фонда	54 378,0	0,0	17 152,5
Итого по муниципальному (административному) образованию	54 378,0	0,0	17 152,5
Олюторский муниципальный район
Земли лесного фонда	104 838,0	0,0	595,7
Итого по муниципальному (административному) образованию	104 838,0	0,0	595,7
Пенжинский муниципальный район
Земли лесного фонда	193 722,6	26 117,9	501,2
Итого по муниципальному (административному) образованию	193 722,6	26 117,9	501,2
Тигильский муниципальный округ
Земли лесного фонда	203 293,2	0,0	150 582,8
Земли иных категорий	165,0	0,0	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	203 458,2	0,0	150 582,8
Всего	556 396,8	26 117,9	168 832,2
Мильковское
Мильковский муниципальный округ
Земли лесного фонда	76 007,8	8 590,3	40 276,5
Земли обороны и безопасности	0,0	0,0	0,0
Земли иных категорий	0,0	0,0	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	76 007,8	8 590,3	40 276,5
Всего	76 007,8	8 590,3	40 276,5
Усть-Большерецкое
Соболевский муниципальный район
Земли лесного фонда	74 631,5	0,0	56 175,7
Земли иных категорий	0,0	0,0	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	74 631,5	0,0	56 175,7
Усть-Большерецкий муниципальный округ
Земли лесного фонда	48 276,8	0,3	30 713,6
Земли обороны и безопасности	26,6	0,0	0,0
Земли иных категорий	1 016,7	0,0	0,0
Итого по муниципальному (административному) образованию	49 320,1	0,3	30 713,6
Всего	123 951,6	0,3	86 889,3

Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений)

Обзор состояния рынка недвижимости (в целом)

Рынок недвижимости – это совокупность отношений, во время любых операций с недвижимостью. Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный.

Первичным является рынок, на котором осуществляются сделки по передаче в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) объекта недвижимости на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: органы государственной власти и местного самоуправления; фирмы-застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, уполномоченные осуществлять реализацию в установленном законодательством порядке.

Объектами вторичного рынка является недвижимость, находящаяся в чьей-либо собственности: частной или публично-правовой, являющейся объектом перепродажи.

Характеристика участников рынка недвижимости

Учитывая особенности функций, которые возложены на рынок недвижимости, можно определить круг его участников следующим образом.

Продавцы: юридические и физические лица; Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Покупатели: юридические и физические лица; Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.

К институциональным участникам рынка недвижимости Камчатского края относятся в том числе:

исполнительные органы государственной власти (ИОГВ) и органы местного самоуправления, регулирующие градостроительную деятельность и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений;

службы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;

ИОГВ, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

бюджетные организации, осуществляющие деятельность в сфере проектирования, строительства и технической эксплуатации;

органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

нотариусы.

К неинституциональным профессиональным участникам рынка недвижимости
Камчатского края относятся:

специалисты по оценке недвижимости;

юристы;

проектировщики, архитекторы, строители;

специалисты в сфере финансов и анализа рынка недвижимости (финансисты, аналитики, ипотечные кредиторы, страховые компании, девелоперы) (отсутствие общедоступного аналитического материала о рынке недвижимости Камчатского края свидетельствует о нехватке аналитиков в регионе);

управляющие компании;

риелторы – лица, занимающиеся любыми законными операциями с недвижимостью;

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;

члены профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

Тип рынка: активный или неактивный

С целью корректного учета ценообразующих факторов, которые могут существенно различаться для активных и неактивных рынков необходимо определить уровень активности, которому наиболее соответствует рынок оцениваемых объектов. Размеры корректировок в зависимости от категории активности рынка могут значительно отличаться.

Анализируя приведенные в литературе определения активных и неактивных рынков можно вывести следующие определения. Активный рынок – рынок, характеризующийся большим объемом совершаемых операции, высокой конкуренцией, а разница между ценами предложений и сделок невелика. Неактивный рынок представляет собой рынок, характерными особенностями которого являются незначительное количество предложений, нерегулярные сделки, по некоторым сегментам сделки вообще отсутствуют, большой разброс цен на подобные объекты недвижимости, полная или частичная закрытость информации об объектах недвижимости, включая цены.

Особенности рынка недвижимости Камчатского края:

Камчатский край имеет географически изолированное положение, часть территории края имеет частично изолированную экономику даже от краевой столицы (транспортная доступность сезонная, нерегулярная, отсутствует автомобильная транспортная сеть).

Экономика в основном носит моноэкономический характер;

Различная степень развитости рынка по видам объектов недвижимости, по операциям с недвижимостью (ограниченный оборот, небольшое количество сделок, а в некоторый районах их полное отсутствие), в целом по территории;

Размытость спроса;

Наличие «серого» рынка – реальные цены сделок отличаются от зафиксированных в договорах, часть сделок происходит без юридической регистрации;

Информационная закрытость, аналитические фирмы отсутствуют, отсутствуют системы обмена информацией, нет единого стандарта представления информации

Таким образом, рынок недвижимости Камчатского края относится к малоактивным, а в некоторых муниципальных образованиях – к неактивным рынкам.

Исходные данные о рынке недвижимости

Оценка рыночной активности за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 проведена путем исследования данных о полном объеме совершенных сделок и доступных рыночных предложений (проведен максимально возможный сбор информации из открытых публичных источников).

Сбор рыночных предложений осуществлялся путем мониторинга профильных интернет-ресурсов. Основной массив данных получен с наиболее востребованных в Камчатском крае площадок: avito.ru, domclick.ru, olan.ru, move.ru и cian.ru. Указанные сайты также содержат информацию о проведении торгов с официального сайта www.torgi.gov.ru.

Данные о совершенных сделках получены из информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и Портала пространственных данных Национальная система пространственных данных (далее – НСПД).

Распределение полученных данных в разрезе источников информации приведены в таблице ниже.

Таблица 50 – Количество зафиксированных предложений и сделок в разрезе источников информации

Источник информации	Купля-продажа	Аренда
Avito	6 140	163
Domclick	2 521	-
Olan	2 041	51
Move	1 198	48
CIAN	762	-
НСПД	642	-
Перечень сделок в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона № 237-ФЗ	4 929	-
ИТОГО:	18 233	262

До проведения расчета основных показателей, проведена предварительная обработка базы данных Учреждения (далее – БД):

выделение «уникальных объектов», очищенных от «дублей» (несколько записей одного и того же объекта в течение одного заданного для анализа периода) и выбросов (объектов с «выскальзывающим» значением цены);

классификация объектов по качеству (категории, сегменты), размерам (диапазон площади), местоположению (зона, район города) и другим признакам.

Бо́льшую часть выбросов составляют предложения и сделки по купле-продаже единых недвижимых комплексов, так как отсутствует достоверная и полноценная информация о составе данных комплексов, применение корректировок для приведения общей стоимости комплекса к стоимости чистого земельного участка не представляется возможным. Также из анализа исключены:

- сделки по нерыночной стоимости, в т.ч. по которым установлена процентная зависимость от кадастровой стоимости в соответствии с Порядком определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Камчатского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов в Камчатском крае, утвержденных Постановлением Правительства Камчатского края от 15.02.2016 № 35-П;

- объекты с условиями сделки отличными от стандартной купли-продажи, ввиду невозможности определить параметры таких сделок и провести коррекцию стоимости;

- предложения о продаже в которых выявлены опечатки, а подтвердить корректную информацию невозможно.

Анализ спроса рынка купли-продажи земельных участков

Рынок свободных незастроенных земельных участков неразвит, поэтому граждане или юридические лица либо подают заявление о желании приобрести земельный участок в органы местного самоуправления, либо приобретают земельный участок в составе единого недвижимого комплекса. Мотивы приобретателей данного вида недвижимости можно получить только от покупателей или профессиональных участников рынка (риэлторов). Официальных публикуемых источников подобной информации в Камчатском крае нет. Провести анализ не представляется возможным.

Анализ рынка аренды земельных участков

На основе данных, полученных из открытых источников информации, проведен анализ предложений по аренде земельных участков за период 2024–2025 гг. В итоговую выборку для расчета средних удельных показателей включено 62 объекта. На рынке аренды отмечается устойчивая тенденция к сокращению числа предложений – аналогичная ситуация наблюдается и на рынке продаж. Вероятно, такая динамика обусловлена улучшением условий аренды муниципальных земель: внедрением электронных аукционов, возможностью арендовать участки без проведения торгов (для ЛПХ и строительства), развитием сервисов «одного окна», возможностью заключения договора аренды сельхозземель на срок до 49 лет.

Наибольшее количество объектов представлено в сегментах «Производственная деятельность», «Садоводство и огородничество» и «Транспорт». Сегменты «Отдых (рекреация)», «Общественное использование» и «Использование лесов» в обозреваемом периоде не представлены.

Структура БД земельных участков по сегментам представлена на рисунке 27.

Рисунок 27 - Структура БД аренды земельных участков

Рынок аренды земельных участков характеризуется высокой степенью концентрации: основная доля предложений приходится на Петропавловск-Камчатский (54,8%), а оставшаяся часть распределена между Елизовским муниципальным округом и городом Елизово. При этом удаленные муниципальные образования в обозреваемом периоде в сегменте аренды не представлены. Вероятной причиной такой локализации является концентрация экономической активности и инфраструктуры в региональном центре: здесь сосредоточены основные потребители земельных ресурсов (бизнес, застройщики, население), лучше развита транспортная и социальная инфраструктура, выше спрос на коммерческую и жилую недвижимость, в то время как в отдаленных районах отсутствие активного рынка может быть связано с низкой плотностью населения и экономической нецелесообразностью аренды земель под текущие нужды.

Показатели стоимости аренды земельных участков по Камчатскому краю в расчете на один квадратный метр приведены в таблице 51.

Таблица 51 - Показатели удельной стоимости аренды земельных участков по Камчатскому краю

Сегменты	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./м2	Среднее значение, руб./м2	Максимальное значение, руб./м2
Производственная деятельность	20	14,96	105,02	201,00
Садоводство и огородничество	12	2,00	8,12	16,67
Транспорт	9	35,71	79,39	120
Предпринимательство	8	20,00	304,14	1000,00
Сельскохозяйственное использование	7	0,07	2,51	4,00
Малоэтажная жилая застройка	6	10,00	29,46	86,67

В сегменте «Производственная деятельность» в Камчатском крае преобладают участки, используемые под контейнерные площадки и объекты промышленного назначения. Основная часть объектов сосредоточена в Петропавловске-Камчатском, что объясняется концентрацией деловой активности и развитой транспортной инфраструктуры в столице региона. Подобная специализация площадок обусловлена потребностями логистических узлов и производственных предприятий в удобных локациях для хранения грузов. Площадь земельных участков, варьируется в диапазоне от 100 до 24 600 м².

Наибольшее количество земельных участков сегмента «Транспорт» расположены в Петропавловске-Камчатском. Среди анализируемых предложений в основном земельные участки предлагаются для размещения автостоянок и хранения спецтехники. Площадь земельных участков варьируется от 100 до 2 000 м².

В сегменте «Садоводство и огородничество» в Камчатском крае представлены участки с видами разрешенного использования «садоводство» или «садоводство и огородничество». Площадь таких земель варьируется от 400 до 1100 м², что позволяет использовать их как для компактных огородов, так и для полноценных садовых участков с зонами отдыха. Основная масса предложений сосредоточена в Елизовском муниципальном округе, а стоимость объектов чаще всего определяется привлекательностью конкретных СНТ.

Анализ аренды земельных участков показал малое число объектов в сегментах «Сельскохозяйственное использование», «Малоэтажная жилая застройка» и «Предпринимательство», из‑за чего детальный анализ по каждому из них невозможен. Вместе с тем в Камчатском крае каждый из сегментов имеет выраженную региональную специфику.

Сегмент «Предпринимательство» на рынке аренды сосредоточен преимущественно на размещении нестационарных торговых объектов, при этом стоимость аренды определяется совокупностью факторов: целевым назначением участка, его местоположением и привлекательностью для бизнеса.

Сегмент «Сельскохозяйственное использование» ориентирован в большей степени на ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом наблюдается четкая зависимость между размером участка и его стоимостью: цена за квадратный метр снижается по мере увеличения общей площади арендуемого участка.

Наибольшая концентрация объектов сегмента «Малоэтажная жилая застройка» наблюдается в Елизовском муниципальном округе. Это объясняется наличием значительного потенциала свободных земель, более благоприятным равнинным рельефом и мягким климатом, а также транспортной доступностью.

Рынок аренды земельных участков по структуре цен практически идентичен рынку продаж, иерархия сегментов сохраняется в обоих случаях и определяется коммерческой привлекательностью.

Основные выводы

Рынок аренды характеризуется слабой развитостью из-за ограниченности прав арендаторов. Это создает устойчивый тренд: бизнес и население предпочитают выкупать землю в собственность для юридической стабильности.

Рынок аренды крайне централизован. Более половины всех предложений (54,8%) сосредоточено в Петропавловске-Камчатском. В удаленных районах рынок аренды фактически отсутствует из-за низкой экономической активности.

Самыми дорогими сегментами являются «Предпринимательство» и «Производственная деятельность» из-за обусловленной коммерческой доходностью локаций. Самым дешевым сегментом является «Сельскохозяйственное использование» из‑за более низкой экономической отдачи аграрных земель.

Сегменты «Производственная деятельность» и «Транспорт» ориентированы в основном на логистику, контейнерные площадки и хранение техники, преимущественно в столице региона.

Анализ рынка купли-продажи земельных участков

Низкая развитость сегмента массовых продаж незастроенных участков находит подтверждение в анализе структуры рынка. Из 18 233 объектов, зафиксированных в базе данных по Камчатскому краю за 2024–2025 гг., после процедуры фильтрации для исследования было отобрано 26%. Распределение объектов в БД приведено на рисунке 28.

Рисунок 28 - Структура предварительной обработки БД земельных участков

Из общего объема объектов были исключены дубликаты (45%), связанные с особенностями перехода прав собственности (сделки с регистрацией ранее возникшего права при совершении новой операции с объектом; регистрацией права общей долевой собственности) и более ранние предложения объекта в течении календарного года, а также аномальные значения (29%), представляющие собой ценовые выбросы. Итоговая выборка, составившая 4 667 уникальных земельных участков (26% от общего массива), характеризуется высокой степенью чистоты и пригодности для проведения анализа.

Распределение объектов по типам операций за весь исследуемый период визуализировано на рисунке 29, динамика структуры базы данных по данному показателю в годовом разрезе (за исключением статистических выбросов и дублирующих записей) представлена на рисунке 30.

Рисунок 29 - Структура БД земельных участков по виду операции за период 2024-2025 гг.	Рисунок 30 - Распределение объектов БД земельных участков по виду операций по годам за период 2024-2025 гг.

Если в совокупном периоде доли предложений и сделок практически идентичны, то в годовой динамике наблюдается расхождение показателей: объем рыночного предложения в 2025 году увеличивается, в то время как количество сделок демонстрирует отрицательную динамику.

Рисунок 31 – Распределение объектов мониторинга рынка по территории Камчатского края по виду операций

Основная доля рынка (свыше 70%) сосредоточена в Елизовском муниципальном округе и представлена преимущественно участками для садоводства и огородничества. Города Петропавловск-Камчатский и Елизово занимают соответственно вторую и третью позиции. Распределение объектов по территориям региона без учета дублей и выбросов приведено на рисунках 31 и 32.

Рисунок 32 - Распределение земельных участков по территории Камчатского края за период 2024-2025 гг.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социально-экономические, экологические и иные факторы.

В соответствии с Методическими указаниями сегментация включает следующие виды использования земельных участков (Приложение 1 Методических указаний):

сельскохозяйственное использование;

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

общественное использование;

предпринимательство;

отдых (рекреация);

производственная деятельность;

транспорт;

обеспечение обороны и безопасности;

охраняемые природные территории и благоустройство;

использование лесов;

водные объекты;

специальное, ритуальное использование, запас;

садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка;

иное использование.

В соответствии с пунктом 26.3 Методических указаний анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов объектов недвижимости:

1) «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»,

2) «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»,

3) «Транспорт»,

4) «Предпринимательство»,

5) «Отдых (рекреация)»,

6) «Общественное использование»,

7) «Производственная деятельность»,

8) «Сельскохозяйственное использование».

Группировка рыночной информации по видам объектов недвижимости проведена в разрезе вышеуказанных сегментов. Учитывая неоднородность сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», аналитиками принято решение о декомпозиции его на субрынки (подсегменты): «Садоводство и огородничество» и «Малоэтажная жилая застройка».

Результаты группировки земельных участков рынка по сегментам представлены в таблице 52, а структура на рисунке 33.

Таблица 52 - Группировка земельных участков рынка в разрезе сегментов

Наименование сегмента	Количество объектов, ед.
Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка:	4 280
Садоводство и огородничество	2 284
Малоэтажная жилая застройка	1 996
Сельскохозяйственное использование	142
Транспорт	82
Производственная деятельность	71
Предпринимательство	52
Отдых (рекреация)	22
Общественное использование	9
Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	5
Охраняемые природные территории и благоустройство	3
Использование лесов	1
Общий итог	4 667

Анализ распределения объектов показал преобладание сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», доля которого составляет 92%. Структура данного сегмента представлена субрынками «Садоводство и огородничество» (49%) и «Малоэтажная жилая застройка» (43%). Доля сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Транспорт», «Производственная деятельность», «Предпринимательство» не превышает 7% в совокупности. Значимость остальных сегментов крайне мала и не достигает 1% от общего количества объектов. Информация по сегментам «Использование лесов» и «Охраняемые природные территории и благоустройство» включена в отчет в качестве справочных данных.

Рисунок 33 – Структура земельных участков по сегментам

В силу специфики текущего состояния рынка, фактическая сегментация земельных участков в регионе не совпадает с формальными категориями. Рыночная структура представлена тремя ключевыми сегментами: «Индивидуальное жилищное строительство (включая личное подсобное хозяйство с правом застройки)», «Садоводство и огородничество» и «Коммерческое использование». Первые два сегмента полностью соответствуют классификации Методических указаний, при этом сегмент «Коммерческое использование» характеризуется низкой долей рынка (8,17%), и воспринимается участниками рынка как единое, обособленное направление.

В таблице ниже приведены стоимостные и количественные показатели в разрезе сегментов согласно Методических указании без учета выбросов и дублей для наиболее развитого муниципального образования края – г. Петропавловска-Камчатского.

Таблица 53 – Стоимостные и количественные показатели в разрезе сегментов

Сегмент	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Жилая застройка	3	2 523,84	6 959,69	4 741,76
Общественное использование	5	1 519,68	6 287,63	3 268,26
Предпринимательство	18	1 190,54	3 767,87	2 405,51
Малоэтажная жилая застройка	359	247,52	8 368,42	2 218,79
Транспорт	42	265,72	3 941,08	1 907,93
Производственная деятельность	29	443,46	2 906,06	1 858,69
Отдых (рекреация)	5	970,84	2 008,84	1 530,40
Садоводство и огородничество	38	91,31	2 573,00	917,12
Сельскохозяйственное использование	24	1,82	300,67	83,10

Сравнительный анализ средних ценовых значений демонстрирует близость показателей сегментов «Производственная деятельность» и «Транспорт». В то время как сегмент «Предпринимательство» характеризуется выраженной спецификой и существенным отклонением от вышеуказанных групп. Кроме того, зафиксирована значительная дифференциация между подсегментами «Малоэтажная жилая застройка» и «Садоводство и огородничество».

Учреждение полагает, что цена сделки, вероятно, будет находиться в интервале цен спроса и предложения, и потому будет отличаться от начального уровня цены предложения. Разницу между ценой сделки и ценой предложения принято называть скидкой, а сам процесс достижения компромисса - торгом. Перед проведением расчетов предложения были приведены к уровню сделок, для этого использовались типичные (средне-рыночные) значения скидок на торг, указанных в таблице ниже.

Таблица 54 – Торг для земельных участков различных сегментов при продаже, %

№	Вид объекта	2024 год	2025 год
1	Сельскохозяйственная	18,00	19,00
2	Индивидуальная жилая	7,00	9,90
3	Жилая многоэтажная	12,50	11,30
4	Гаражи	15,00	16,00
5	Коммерческая	13,80	14,90
6	Производственная	17,50	17,80

* Сборник корректировок Земельные участки 2024, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риэлторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков», стр. 29

** Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости», Сборник корректировок Земельные участки 2025, стр. 54.

Анализ рынка земельных участков, отнесенных к разным сегментам, приведен в настоящем отчете.

Анализ рынка земельных участков в разрезе сегментов

Сегмент 01:000 «Сельскохозяйственное использование»

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенных пунктов, в которые могут включаться зоны населенного пункта (исключение составляют территориальные зоны, устанавливаемые для сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд) и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими личные подсобные хозяйства (на полевых участках); крестьянские (фермерские) хозяйства с образованием и без образования юридического лица; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

По Камчатскому краю за период 2024 - 2025 гг. в итоговую выборку для анализа рынка земельных участков, отнесенных к сегменту «Сельскохозяйственное использование», была включена информация о 142 уникальных объектов. Распределение объектов по виду операций и в динамике приведены на рисунках 34 и 35.

Рисунок 34 - Структура земельных участков в сегменте «Сельскохозяйственное использование» по виду операций	Рисунок 35 - Структура земельных участков в сегменте «Сельскохозяйственное использование» в динамике

В период 2024–2025 гг. зафиксировано увеличение рыночной активности за счет роста числа предложений. Стабильная динамика количества сделок свидетельствует о сохранении устойчивого спроса на участки в рассматриваемом сегменте.

Диапазон удельных показателей стоимости земельных участков отражен на рисунке 36. Ценовую ситуацию в сегменте можно охарактеризовать как неоднородную (разброс достигает до 350 раз). Основными факторами такой неравномерности являются: вид использования, местоположение и площадь земельных участков. На рынке также фиксируются единичные случаи аномально высоких показателей (до 630 руб./кв. м), что характерно для объектов с потенциалом смены целевого назначения на более дорогостоящие сегменты.

Рисунок 36 – Удельные показатели стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование»

Средняя удельная стоимость сделок и предложений в сегменте «Сельскохозяйственное использование» варьировалась в диапазоне 39,57–124,99 руб./кв. м.

Основные ценообразующие факторы

Стоимость земельных участков под сельскохозяйственное использование зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение (муниципальный район, расположение колхоза);

вид использования;

вид угодий;

агрономические факторы: нормативная урожайность, гранулометрический (механический) состав почв, переувлажнение, карбонатность почв и пр.;

площадь земельного участка.

Цена объектов в пределах региона в значительной степени определяется их географическим положением.

В таблице ниже отражена стоимость земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных образований. Выявлена выраженная территориальная дифференциация: цены в краевой столице и Елизовском муниципальном округе существенно превышают показатели объектов, находящихся на периферии.

Таблица 55 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» по муниципальным округам

Муниципальное образование	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	8	4,47	121,50	39,57
Елизово	1	112,75	112,75	-
Елизовский	96	3,15	341,04	89,15
Мильковский	9	1,00	207,17	59,05
Петропавловск-Камчатский	24	1,82	300,67	83,10
Усть-Большерецкий	4	37,26	179,20	124,99

Распределение сделок и предложений по категориям земель в рассматриваемом сегменте характеризуется преобладанием земель сельскохозяйственного назначения (64%). Доля земель, относящихся к населенным пунктам, составляет 36%.

На ценообразование в сегменте «Сельскохозяйственное использование» также оказывает влияние вид использования. На рынке наблюдается определенная специфика: значительная часть предложений, относящаяся к категории земель для сельскохозяйственного производства, позиционируется и оценивается продавцами с потенциалом смены целевого назначения. В частности, в описаниях объектов часто указываются возможности использования под базы отдыха, туризм или личное подсобное хозяйство.

В таблице ниже приведены количественные и стоимостные данные по видам использования. Объекты, у которых отсутствуют точные данные о виде использования, были отнесены к виду «Сельскохозяйственное использование», доля подобных участков от общего количества составила 81%.

Таблица 56 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» по видам использования

Код*	Вид использования	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
01:000	Сельскохозяйственное использование	115	1,00	341,04	79,50
01:010	Растениеводство в целом	2	123,58	129,13	-
01:030	Овощеводство в целом	3	28,14	158,64	93,39
01:070	Животноводство в целом	4	38,10	105,68	64,25
01:120	Пчеловодство в целом	1	215,69	215,69	-
01:160	Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	17	3,47	280,53	104,55

*Код расчета вида использования установлен в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021. № П/0336.

В составе информации, публикуемой в открытых источниках, не отражаются вид угодий и агрономические характеристики земельных участков, которые в значительной степени определяют стоимость земельных участков рассматриваемого назначения. Провести анализ не представляется возможным из-за отсутствия информации.

Распределение земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» в зависимости от общей площади приведено на рисунке ниже. Диапазон размеров участков, предлагавшихся под сельскохозяйственное использование, за анализируемый период находился в пределах от 0,41 до 1 574,8 тыс./кв. м, модальный размер земельных участков составил 10 тыс./кв. м (связано с вовлечением в рыночный оборот участков, предоставленных по программе «Дальневосточный гектар»).

Рисунок 37 – Распределение земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» в зависимости от общей площади

Как правило, рост площади земельного участка сопровождается снижением удельной стоимости квадратного метра (эффект масштаба). Для проверки данной гипотезы была построена зависимость между размером объекта и ценой предложения (сделки). Чтобы исключить влияние фактора местоположения как ключевого, анализ проводился на выборке в рамках одного муниципального образования – Елизовского округа. Результаты зависимости удельных цен от размера участков представлены на рисунке ниже.

Рисунок 38 – Зависимость удельной цены от общей площади земельных участков Елизовского муниципального округа сегмента «Сельскохозяйственное использование»

На графике наблюдается выраженная обратная зависимость между площадью объекта и его ценой: с увеличением размера участка удельная стоимость квадратного метра снижается. При этом зафиксированные отклонения от общей закономерности обусловлены воздействием иных ценообразующих факторов.

Исследования по другим муниципальным образованиям не представлены в виду недостаточности данных на рынке недвижимости.

Сегмент 02:000 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

За период 2024–2025 гг. в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» по Камчатскому краю зафиксировано всего 19 объектов. После проведения процедуры очистки данных от дубликатов и статистических выбросов, итоговая выборка составила 5 единиц (1 сделка и 4 предложения). Все проанализированные активы расположены в г. Петропавловске-Камчатском и Елизовском муниципальном округе.

Максимальная удельная стоимость зафиксирована для объекта в г. Петропавловске-Камчатском и составляет 6 959,69 руб./кв. м. Расчет среднего показателя по данной выборке признан нецелесообразным, так как объекты территориально распределены по разным муниципальным образованиям, а фактор местоположения является определяющим при формировании стоимости недвижимости.

Размеры участков, предназначенных для средне- и многоэтажной жилой застройки, в рассматриваемый период варьировались от 863,0 до 77 100,0 кв. м.

Ввиду дефицита рыночных данных по сделкам и предложениям в данном сегменте, провести количественную оценку влияния различных ценообразующих факторов на стоимость объектов не представляется возможным.

Сегмент 03:000 «Общественное использование»

К данному сегменту относятся объекты культурного наследия, социальной защиты, физической культуры и спорта, учреждения здравоохранения, образовательные учреждения и т.д. Объекты социальной инфраструктуры, как правило, находятся в государственной и муниципальной собственности, имеют льготное налогообложение и практически не представлены на рынке.

Формирование объектов социального обеспечения обусловлено необходимостью строительства объектов культурно-бытового обслуживания и здравоохранения для достижения высокого качества жизни. Эти объекты недвижимости необходимы для социального, культурно-бытового обеспечения, здравоохранения и образования населения.

Необходимо отметить, что рынок земельных участков под строительство объектов общественного использования в Камчатском крае не развит. Предложения по продаже и сделки с земельными участками под объекты социальной инфраструктуры единичны.

За период 2024–2025 гг. по Камчатскому краю зафиксировано 57 земельных участков, отнесенных к сегменту «Общественное использование». После проведения процедуры очистки выборки от дубликатов и статистических выбросов в итоговый анализ вошли 9 позиций (6 сделок и 3 предложения).

Единичные сделки / предложения зафиксированы в г. Петропавловске-Камчатском (с максимальной стоимостью из представленных объектов, в размере 6 287,63 руб./кв. м), Карагинском муниципальном районе (с минимальной стоимостью из представленных объектов, в размере 14,21 руб./кв. м), а также Елизовском муниципальном округе.

Диапазон размеров участков под строительство объектов общественного использования за анализируемый период находился в пределах 470,0 до 4 526 кв. м.

В связи с ограниченной рыночной информацией о купле-продаже земельных участков данного сегмента, проанализировать степень влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость земельного участка невозможно.

Сегмент 04:000 «Предпринимательство»

По Камчатскому краю за период 2024 - 2025 гг. в итоговую выборку для анализа рынка земельных участков, отнесенных к сегменту «Предпринимательство» включена информация об 52 уникальных объектах. Распределение объектов по виду операций и в динамике приведены на рисунках ниже.

Рисунок 39 – Структура земельных участков в сегменте «Предпринимательство» по виду операций	Рисунок 40 – Структура земельных участков в сегменте «Предпринимательство» в динамике

Согласно статистическим данным в сегменте «Предпринимательство» за анализируемый период наблюдается тенденция к росту числа предложений при одновременном снижении объема совершенных сделок, при этом совокупная активность (сумма предложений и сделок) демонстрирует относительную стабильность в годовом выражении. Причиной такого «перераспределения» возможно является снижение активности участников бизнес-сообщества, связанное с жесткой денежно-кредитной политикой Центрального Банка Российской Федерации в 2024-2025 гг.

Диапазон удельных показателей стоимости земельных участков отражен на рисунке 41. Ценовую ситуацию в сегменте можно охарактеризовать как неоднородную (разброс цен достигает до 85 раз). Основными факторами, оказывающими влияние на такой разброс, являются вид использования, местоположение и площадь земельных участков.

Рисунок 41 – Удельные показатели стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство»

Средняя удельная стоимость сделок и предложений в сегменте «Предпринимательство» варьировалась в диапазоне 1 359,25 – 2 405,51 руб./кв. м.

Основные ценообразующие факторы

Стоимость земельных участков данного сегмента зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

ценовая зона;

зонирование НП (внутригородская зона);

передаваемые имущественные права;

вид использования;

уклон;

протяженность;

площадь земельного участка;

улучшения земельного участка;

обеспеченность транспортной инфраструктурой (расположение относительно автомобильной дороги, обеспеченность подъездными путями);

обеспеченность инженерными коммуникациями (обеспеченность электроснабжением, обеспеченность водоснабжением);

наличие обременений (ограничений).

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает в себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости), ценность района.

Распределение земельных участков сегмента «Предпринимательство» по территории региона приведено в таблице ниже. Наибольшая концентрация объектов наблюдается в Елизовском муниципальном округе, что объясняется возрастающей внутренней миграцией из городов и увеличением предложений на земельные участки для обеспечения бизнес-инфраструктуры вновь возводимым коттеджным поселкам (45% земельных участков в выборке по Елизовскому округу относятся к виду использования «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м).

Таблица 57 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	1	1 989,23	1 989,23	-
Елизово	5	1 626,02	3 122,58	2 052,93
Елизовский	24	215,87	3 812,50	1 359,25
Мильковский	1	281,91	281,91	-
Олюторский	1	276,92	276,92	-
Петропавловск-Камчатский	18	1 190,54	3 767,87	2 405,51
Усть-Большерецкий	2	525,06	1 551,16	-

Расчет средних удельных стоимостей сделок/предложений в муниципальных образованиях, где количество зафиксированных объектов менее трех нецелесообразен, так как не отражает тенденции на рынке. Для анализа по зонам внутримуниципальным и внутригородским недостаточно рыночных данных.

Как видно из выше приведенных результатов анализа рынка купли-продажи земельных участков сегмента «Предпринимательство», ценообразующий фактор «местоположение» является значимым.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определенный документально закрепленный вид использования, определяющий какую деятельность на них, можно осуществлять.

В таблице ниже приведены стоимостные данные по видам использования. Наибольшую долю занимают земельные участки с видом использования «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м» - 54%.

Таблица 58 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство» по видам использования с указанием диапазона

Код	Вид использования	Кол-во, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
04:010	Деловое управление	11	215,87	3 460,47	1 365,62
04:020	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры(комплексы)	5	279,70	852,73	566,22
04:030	Рынки	4	1 010,18	3 812,50	2 390,85
04:040	Магазины	28	276,92	3 767,87	1 818,28
04:060	Общественное питание	4	637,93	637,93	637,93

К самым дорогим видам использования в данном сегменте относятся «Рынки» и «Магазины». Высокая стоимость таких земельных участков обусловлена сочетанием экономического спроса на такие виды объектов и их высокого коммерческого потенциала (хорошая транспортная доступность, высокая доходность и т.д.).

Ценообразующим фактором, подлежащим анализу, является площадь земельного участка. Распределение земельных участков сегмента «Предпринимательство» в зависимости от общей площади приведено на рисунке ниже.

Рисунок 42 - Распределение земельных участков сегмента «Предпринимательство» в зависимости от общей площади

Диапазон размеров участков, предлагавшихся под коммерческое использование за анализируемый период, находился в пределах от 100 до 29 939 кв. м. Наибольшая доля рынка приходится на участки площадью от 1 500,1 кв. м и более. Указанный размер является ключевым для сегмента «Предпринимательство», поскольку обеспечивает необходимую площадь для реализации коммерческих проектов, позволяет размещать капитальные строения и сопутствующую инфраструктуру, а также создает возможности для масштабирования операционной деятельности на одной площадке.

Фактор «местоположение» является одним из важнейших, чтобы исключить его влияние при построении диаграммы зависимости удельной цены от площади земельного участка используем выборку по одному муниципальному округу, в котором зафиксировано наибольшее количество объектов из данного сегмента, а именно Елизовский муниципальный округ. На рисунке ниже приведена зависимость удельных цен предложений от площади земельных участков.

Рисунок 43 – Зависимость удельной цены от общей площади земельных участков Елизовского муниципального округа сегмента «Предпринимательство»

Визуализация данных подтверждает наличие отрицательной зависимости между площадью участка и его удельной стоимостью. Характер связи классифицируется как умеренный: наблюдаемые отклонения значений от линии тренда обусловлены воздействием иных ценообразующих факторов.

Важным ценообразующим фактором являются передаваемые имущественные права, однако недостаточность рыночных данных не позволяет произвести расчет степени влияния.

Исследования по другим муниципальным образованиям не представлены в виду недостаточности данных на рынке недвижимости.

Сегмент 05:000 «Отдых (рекреация)»

По Камчатскому краю за период 2024 - 2025 гг. в итоговую выборку для анализа рынка земельных участков, отнесенных к сегменту «Отдых (рекреация)» включена информация об 22 уникальных объектах. Распределение объектов по виду операций и в динамике приведены на рисунках ниже.

Рисунок 44 – Структура земельных участков в сегменте «Отдых (рекреация)» по виду операций	Рисунок 45 – Структура земельных участков в сегменте «Отдых (рекреация)» в динамике

Основной представленный на рынке вид использования данного сегмента – это «Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуг по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей». Преобладающее число предложений/сделок за исследуемый период представлены на территории Елизовского муниципального округа.

Основные ценообразующие факторы

Стоимость земельных участков данного сегмента зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

ценовая зона;

передаваемые имущественные права;

категория земель;

вид использования;

уклон (%);

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

площадь земельного участка;

улучшения земельного участка;

обеспеченность транспортной инфраструктурой - расположение относительно автомобильной дороги;

обеспеченность транспортной инфраструктурой - обеспеченность подъездными путями;

обеспеченность инженерными коммуникациями - обеспеченность электроснабжением, обеспеченность водоснабжением;

наличие обременений (ограничений).

Стоимостные показатели земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» за анализируемый период приведены в таблице ниже.

Таблица 59 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	1	1 274,36	1 274,36	-
Елизовский	11	85,10	1 134,33	496,75
Олюторский	1	151,34	151,34	-
Петропавловск-Камчатский	5	970,84	2 008,84	1 530,40
Усть-Большерецкий	4	10,02	253,53	123,44

Расчет средних удельных стоимостей сделок/предложений в муниципальных образованиях, где количество зафиксированных объектов менее трех нецелесообразен, так как не отражает тенденции на рынке. Наибольшая концентрация объектов наблюдается в Елизовском муниципальном округе, поскольку район обладает наиболее развитой туристической инфраструктурой по сравнению с остальными муниципалитетами.

Ценообразующим фактором, подлежащим анализу, является площадь земельного участка. Распределение земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» в зависимости от общей площади приведено на рисунке ниже. Диапазон размеров участков сегмента за анализируемый период находился в пределах от 1 670 до 49 944 кв. м.

Согласно гистограмме, представленной ниже, наиболее распространенными на рынке являются земельные участки площадью от 3 000,1 кв. м до 10 000 кв. м, 58% объектов, попадающих в диапазон этих площадей, находятся в Елизовском муниципальном округе.

Рисунок 46 – Распределение земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» в зависимости от общей площади

Для уменьшения влияния фактора местоположения при анализе влияния общей площади на удельную стоимость земельного участка был выбран диапазон от 3 000,01 -10 000 кв. м (только в части объектов, относящихся к Елизовскому муниципальному округу).

Рисунок 47 – Зависимость удельной цены от общей площади земельных участков Елизовского муниципального округа сегмента «Отдых (рекреация)»

График демонстрирует наличие устойчивой обратной зависимости между размером объекта и его удельной стоимостью: с увеличением площади земельного участка цена за единицу измерения (квадратный метр) снижается».

Отсутствие достаточного количества аналогов и внешних данных не позволяет проанализировать рыночную информацию о ценах объектов недвижимости схожего назначения по другим муниципальным образованиям.

Сегмент 06:000 «Производственная деятельность»

По Камчатскому краю за период 2024 - 2025 гг. в итоговую выборку для анализа рынка земельных участков, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность», была включена информация о 71 уникальном объекте. Распределение объектов по виду операций и в динамике приведено на рисунках ниже.

Рисунок 48 – Структура земельных участков в сегменте «Производственная деятельность» по виду операций	Рисунок 49 – Структура земельных участков в сегменте «Производственная деятельность» в динамике

Согласно статистическим данным за 2024–2025 гг. наблюдается тенденция к сокращению спроса и предложения на земельные участки сегмента «Производственная деятельность».

Диапазон удельных показателей стоимости земельных участков отражен на рисунке ниже.

Рисунок 50 – Удельные показатели стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность»

Средняя удельная стоимость сделок/предложений земельных участков в сегменте «Производственная деятельность» составила 133,97 – 1 858,69 руб./кв. м.

Основные ценообразующие факторы

Стоимость земельных участков данного сегмента зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

ценовая зона;

зонирование МО (внутримуниципальная зона);

зонирование НП (внутригородская зона);

передаваемые имущественные права;

вид использования;

уклон;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

площадь земельного участка;

улучшения земельного участка;

обеспеченность транспортной инфраструктурой (расположение относительно автомобильной дороги, обеспеченность подъездными путями;

обеспеченность инженерными коммуникациями (обеспеченность электроснабжением, обеспеченность водоснабжением);

наличие обременений (ограничений).

Стоимостные и количественные характеристики объектов сегмента «Производственная деятельность» за анализируемый период систематизированы в таблице ниже. Наблюдается выраженная ценовая дифференциация: стоимость в краевой столице и Елизовском муниципальном округе (включая г. Елизово) существенно превышает показатели земельных участков, находящихся в удаленных от данных центров локациях.

Таблица 60 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	1	1 333,33	1 333,33	-
Елизово	14	303,42	4 219,41	1 356,62
Елизовский	6	600,00	1 705,00	983,88
Карагинский	1	41,07	41,07	-
Мильковский	2	233,59	408,73	-
Олюторский	1	79,37	79,37	-
Палана	3	102,56	161,71	133,97
Пенжинский	1	143,68	143,68	-
Петропавловск-Камчатский	29	443,46	2 906,06	1 858,69
Соболевский	2	74,22	95,38	-
Тигильский	1	95,49	95,49	-
Усть-Большерецкий	8	171,05	692,52	317,70
Усть-Камчатский	2	125,22	472,72	-

Анализ рынка объектов сегмента «Производственная деятельность» указывает на высокую чувствительность цен к фактору местоположения. При этом ограниченный объем данных не позволяет детализировать исследование по внутримуниципальным и внутригородским зонам.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определенный документально закрепленный вид использования, определяющий какую деятельность на них, можно осуществлять.

Данные по стоимостным характеристикам объектов в зависимости от вида использования систематизированы в таблице ниже. При анализе сегмента было выявлено, что 34% объектов не имеют четко зафиксированного вида использования и были включены в категорию «06:000 Производственная деятельность». Данная статистическая особенность позволяет предположить, что для потенциальных покупателей ключевым фактором является возможность реализации производственных функций на объекте, что снижает значимость конкретной юридической формулировки вида использования.

Таблица 61 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность» по видам использования с указанием диапазона

Код	Вид использования	Кол-во, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
01:132	Рыбоводство. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры), зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции рыбоводства	2	171,05	230,24	-
01:150	Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	2	349,93	443,46	-
01:180	Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182	1	2 250,58	2 250,58	-
03:012	Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, телефонные станции, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники	6	1 348,82	2 777,78	2 194,98
04:095	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	4	1 200,00	2 234,14	1 618,12
04:099	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса	6	303,42	1 527,36	1 093,72
06:000	Производственная деятельность	24	74,22	4 219,41	1 048,82
06:040	Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	4	102,56	743,14	298,24
06:090	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов	14	143,68	2 906,06	1 056,17
07:031	Водный транспорт. Размещение зданий, сооружений, помещений, предназначенных для морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений	1	41,07	41,07	-
08:012	Обеспечение вооруженных сил. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)	1	2 137,25	2 137,25	-
12:001	Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов	6	1 024,22	2 448,28	1 977,49

Уклон земельного участка является значимым фактором ценообразования в регионе. Если в равнинной местности преобладают участки правильной формы, то в условиях пересеченного и горного ландшафта межевание часто приводит к образованию объектов с менее благоприятными морфологическими характеристиками. Подобные участки обладают меньшей эксплуатационной пригодностью и более низкой рыночной стоимостью.

Для выявления устойчивой связи между ценой и уклоном проведен анализ объектов г. Петропавловска-Камчатского (репрезентативная выборка). Участки распределены по категориям уклона, для каждой из которых определен средний показатель удельной стоимости предложения.

Таблица 62 – Зависимость удельных цен предложений от уклона земельных участков г. Петропавловска-Камчатского

№ п/п	Диапазон уклона	Характеристика	Среднее значение, руб./кв. м
1	с уклоном до 3 %	равнинный	2 030,08
2	3,1-6%	слабопересеченный	1 833,10
3	10,1-20%	сильнопересеченный	1 883,13

По уклону от 6-10 % и более 20% в данной выборке отсутствуют зафиксированные стоимости. Анализ демонстрирует отрицательную связь между показателем уклона и стоимостью объектов.

Несмотря на объективное влияние передаваемых имущественных прав на цены, оценить долю их влияния по рыночном данным не представляется возможным из-за ограниченного объема выборки.

При оценке сегмента «Производственная деятельность» учитывается уровень развития внутриплощадочных сетей. Важно разграничивать наличие внутриплощадочных коммуникаций и прохождение магистральных сетей (линий электропередач, трубопроводов) через границы участка: наличие последних не является основанием для признания объекта инженерно-обеспеченным, так как не обеспечивает гарантированного доступа к подключению.

Рисунок 51 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность» в зависимости от наличия коммуникации

Подтверждена прямая зависимость рыночной стоимости объектов от уровня развития инженерной инфраструктуры. Наличие внутриплощадочных коммуникаций является значимым фактором повышения стоимости земельных участков.

Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по площади представлено на рисунке ниже. В анализируемом периоде зафиксированный диапазон размеров участков составил от 16,0 до 65 000,0 кв. м.

Рисунок 52 – Распределение земельных участков сегмента «Производственная деятельность» в зависимости от общей площади

Анализ распределения площадей выявил две основные группы объектов: превалирующая часть сосредоточена в размерном интервале от 1 000,1 до 3 000,0 кв. м, в то время как значительный рыночный вес также имеют участки площадью от 5 000,1 до более 10 000,1 кв. м. Стоит отметить, что для сегмента «Производственная деятельность» характерно преобладание более крупных площадей, что обусловлено технологическими требованиями к размещению производственных мощностей, складских комплексов и необходимостью обеспечения логистической инфраструктуры.

Для минимизации влияния территориального фактора, искажающего зависимость цены от площади в масштабах края, выборка ограничена г. Петропавловском-Камчатским. С целью выявления устойчивой рыночной закономерности объекты распределены по группам в зависимости от площади, с последующим определением средних ценовых показателей для каждой группы.

Таблица 63 – Показатели стоимости земельных участков г. Петропавловска-Камчатского сегмента «Производственная деятельность» группам площади

№	Диапазон площадей, кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
1	≤500	2 163,18
2	500,1-1500	1 833,88
3	1500,1-5 000	1 389,81
4	> 5000	1 212,13

Рисунок 53 – Зависимость удельной цены от общей площади (по группам площадей) земельных участков г. Петропавловска-Камчатского сегмента «Производственная деятельность»

Коэффициент корреляции составляет -0,97, качественная характеристика силы связи в соответствии со шкалой Чеддока – весьма высокая (диапазон обратной связи (-1) – (-0,9).

Рисунок 54 – Шкала тесноты связи Чеддока

Результаты анализа указывают на наличие выраженной обратной связи между площадью земельного участка и его удельной стоимостью. Ввиду дефицита рыночной информации, сравнительный анализ по другим муниципальным образованиям не представляется возможным.

Сегмент 07:000 «Транспорт»

Для исследования рынка сегмента «Транспорт» в Камчатском крае за 2024–2025 гг. была сформирована выборка из 82 уникальных объектов. Распределение данных по типам операций и их динамика отражены на рисунках ниже.

Рисунок 55 – Структура земельных участков в сегменте «Транспорт» по виду операций	Рисунок 56 – Структура земельных участков в сегменте «Транспорт» в динамике

Статистические данные за 2024–2025 гг. указывают на сокращение объема рыночного предложения при одновременном росте числа заключенных сделок. Данная динамика свидетельствует об устойчивом спросе в сегменте и дефиците высоколиквидных объектов, обладающих развитой инфраструктурой, готовыми техническими условиями и минимальными юридическими рисками.

Диапазон удельных показателей стоимости отражен на рисунке 57.

Рисунок 57 – Удельные показатели стоимости земельных участков сегмента «Транспорт»

Средняя удельная стоимость объектов в сегменте «Транспорт» за анализируемый период варьировалась в диапазоне 378,50 – 1 907,93 руб./кв. м.

Основные ценообразующие факторы

Стоимость земельных участков данного сегмента зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

ценовая зона;

зонирование МО (внутримуниципальная зона);

зонирование НП (внутригородская зона);

передаваемые имущественные права;

вид использования;

уклон;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

площадь земельного участка;

улучшения земельного участка;

обеспеченность транспортной инфраструктурой - расположение относительно автомобильной дороги;

обеспеченность транспортной инфраструктурой - обеспеченность подъездными путями;

обеспеченность инженерными коммуникациями - обеспеченность электроснабжением, обеспеченность водоснабжением;

наличие обременений (ограничений) земельного участка.

Местоположение является определяющим фактором ценообразования в регионе. В таблице ниже приведены стоимостные и количественные характеристики сегмента «Транспорт» за рассматриваемый период. Установлено, что уровень цен в краевой столице и Елизовском муниципальном округе выше, чем в периферийных районах.

Таблица 64 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Транспорт» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	1	471,70	471,70	-
Елизово	6	547,35	2 586,21	1 116,08
Елизовский	7	549,72	2 702,70	1 337,49
Карагинский	1	65,49	65,49	-
Мильковский	12	238,09	1 785,71	523,97
Олюторский	4	157,44	1 041,67	378,50
Петропавловск-Камчатский	42	265,72	3 941,08	1 907,93
Тигильский	2	157,44	157,44	-
Усть-Большерецкий	6	286,25	763,36	424,77
Усть-Камчатский	1	142,55	142,55	-

Наблюдается сходство подходов к ценообразованию в сегментах «Транспорт» и «Производственная деятельность». Однако удельные показатели стоимости в первом случае несколько выше: это обусловлено меньшим размером объектов, представленных на рынке, по сравнению с производственными участками (фактор масштаба).

Помимо категории земель, ключевым параметром выступает установленный вид использования, регламентирующий допустимый характер деятельности на объекте. Стоимостные показатели в разрезе различных видов использования представлены в таблице ниже.

Таблица 65 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Транспорт» по видам использования

Код ВРИ	Вид использования	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
02:071	Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)	46	157,44	3 846,15	1 313,10
04:021	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра	1	549,72	549,72	-
04:090	Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031	11	65,49	1 629,63	858,42
04:091	Обслуживание автотранспорта. Размещение открытых площадок, предназначенных для хранения автотранспорта	3	265,72	1 540,75	784,60
04:092	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек	19	328,09	3 941,08	1 603,64
04:094	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей многоярусных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек	1	3 217,50	3 217,50	-
07:023	Автомобильный транспорт. Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта	1	1 101,29	1 101,29	-

Выявлена зависимость рыночной стоимости объектов от их вида использования.

Структура сегмента «Транспорт» по площади объектов приведена на рисунке ниже. Зафиксированный диапазон размеров участков составил от 24,0 до 7 464,0 тыс. кв. м.

Рисунок 58 – Распределение земельных участков сегмента «Транспорт» в зависимости от общей площади

Согласно данным гистограммы, в структуре рыночного предложения преобладают земельные участки площадью менее 100,0 кв. м. Характер зависимости удельной стоимости предложений от площади объектов представлен на рисунке ниже.

Рисунок 59 – Зависимость удельной цены от общей площади земельных участков сегмента «Транспорт»

Анализ показал, что зависимость удельной цены от площади участка не прослеживается. Для более детального исследования сегмента требуется разделение объектов по виду использования (коммерческие функции и индивидуальное хранение транспорта), исключив при этом влияние фактора местоположения. Из-за ограниченного объема рыночных данных провести подобную оценку в рамках текущей выборки невозможно.

Сегмент 09:000 «Охраняемые природные территории и благоустройство»

По Камчатскому краю за период 2024 - 2025 гг. зафиксировано 3 сделки по земельным участкам, отнесенных к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство», предложений не выявлено. Основной вид использования, представленный в сегменте – «для размещения элементов благоустройства и вертикальной планировки».

Максимальная стоимость квадратного метра зафиксирована у объекта, расположенного в с. Усть-Большерецк (18,80 руб./ кв. м), диапазон размеров земельных участков за анализируемый период находился в пределах 5 768,0 до 54 247,0 кв. м.

Сегмент 10:000 «Использование лесов»

По Камчатскому краю зафиксировано 1 предложение по земельному участку, отнесенному к сегменту «Использование лесов». Объект находится в Елизовском муниципальном округе (п. Малка) с видом использования «для использования по назначению участков лесного фонда. Лесной участок», стоимостью 50,0 руб./кв. м.

Сегмент 13:000 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Общий анализ рынка земель под садоводческое и огородническое использование, малоэтажную жилую застройку в Камчатского края показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

ценовая зона;

зонирование МО (внутримуниципальная зона);

зонирование НП (внутригородская зона);

местоположение (СНТ);

передаваемые имущественные права;

вид использования;

уклон;

площадь;

улучшения земельного участка;

обеспеченность инженерными коммуникациями (обеспеченность электроснабжением и водоснабжением);

обеспеченность транспортной инфраструктурой (расположение относительно автомобильной дороги);

наличие обременений (ограничений).

«Малоэтажная жилая застройка»

По Камчатскому краю за период 2024 - 2025 гг. в итоговую выборку для анализа рынка земельных участков, отнесенных к сегменту «Малоэтажная жилая застройка» включена информация об 1 996 уникальных объектах. Распределение данных по типам операций и их динамика представлены на рисунках ниже.

В 2025 году объем предложений увеличился на 31,8% относительно уровня 2024 года. Наиболее интенсивный рост зафиксирован во втором и третьем кварталах 2025 года. Основными причинами роста стали сезонные миграционные процессы и реакция рынка на сейсмическую активность в июле 2025. Устойчивая динамика сделок подтверждает сформировавшийся и постоянный спрос в сегменте участков под индивидуальную жилую застройку.

Рисунок 60 – Структура земельных участков в сегменте «Малоэтажная жилая застройка» по виду операций	Рисунок 61 – Структура земельных участков в сегменте «Малоэтажная жилая застройка» в динамике

Средняя удельная стоимость объектов в сегменте «Малоэтажная жилая застройка» варьировалась в диапазоне 302,8 – 2 218,79 руб./кв. м. Распределение земельных участков по территории региона приведено в таблице ниже.

Таблица 66 – Количество земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Предложение, ед.	Сделка, ед.	Общий итог
Быстринский	13	8	21
Вилючинск	1	-	1
Елизово	230	149	379
Елизовский	828	298	1 126
Мильковский	19	18	37
Олюторский	-	4	4
Палана	-	14	14
Петропавловск-Камчатский	216	143	359
Соболевский	-	4	4
Тигильский	-	8	8
Усть-Большерецкий	8	13	21
Усть-Камчатский	4	18	22
Общий итог	1 319	677	1 996

Наибольшая концентрация объектов зафиксирована в Елизовском муниципальном округе (без учета г. Елизово). Это обусловлено бо́льшим потенциалом свободных земель (в том числе за счет перехода объектов из других сегментов), равнинным рельефом территорий, мягким климатом (20–30 км от береговой линии) и лучшей транспортной доступностью. Второе и третье место занимают крупнейшие города региона – г. Елизово и г. Петропавловск-Камчатский.

Стоимостные показатели в разрезе муниципальных образований Камчатского края приведены в таблице ниже.

Таблица 67 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	300,00	681,32	484,98
Елизово	500,00	6 757,50	1 737,53
Елизовский	300,33	5 879,54	1 428,10
Мильковский	225,25	1 290,49	541,96
Олюторский	41,84	575,82	302,80
Палана	345,62	677,97	511,79
Петропавловск-Камчатский	247,52	8 368,42	2 218,79
Соболевский	145,65	458,30	321,51
Тигильский	195,69	781,86	456,03
Усть-Большерецкий	112,00	1 206,43	540,92
Усть-Камчатский	150,00	621,35	324,26

Местоположение является определяющим фактором ценообразования в регионе. Этот параметр носит комплексный характер и включает в себя территориальную привязку объекта к региону, муниципальному образованию и конкретным внутригородским районам, имеющим существенные различия в стоимости. Для анализа сегмента «Малоэтажная жилая застройка» были выделены внутримуниципальные зоны, а для г. Петропавловска-Камчатского и г. Елизово дополнительно – внутригородские зоны.

Ниже приведены средние удельные цены участков Елизовского муниципального округа, который занимает 56% в структуре рыночного предложения и сделок в сегменте за рассматриваемый период, являясь наиболее репрезентативным для анализа в разрезе внутримуниципальных зон.

Рисунок 62 – Показатели средней удельной стоимости земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» Елизовского муниципального округа в разрезе внутримуниципальных зон

Высокие ценовые показатели в Паратунском сельском поселении объясняются его принадлежностью к курортной зоне, потенциалом использования земель под рекреационную инфраструктуру (гостевые дома, базы отдыха, гостиницы), благоприятными климатическими условиями и доступом к ресурсам термальных вод. В Пионерском сельском поселении ключевыми факторами ценообразования выступают - близость к краевому центру и развитость населенных пунктов. При этом прослеживается общая тенденция: по мере удаления от краевой столицы, сопровождающегося снижением уровня инфраструктурной обеспеченности, наблюдается закономерное снижение стоимости земельных участков (Начикинское и Новолесновское сельские поселения).

В г. Петропавловске-Камчатском выделено 7 внутригородских зон, сформированных на основе ключевых факторов ценообразования: престижности локации, транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры, возможности подключения к инженерным сетям, а также особенностей рельефа. Распределение неформализованных районов по зонам представлено в таблице ниже.

Таблица 68 – Группировка земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» г. Петропавловска-Камчатского по внутригородским зонам

Внутригородская зона	Неформализованные районы
Зона 1	Заозерный, Чапаевка, МТФ
Зона 2	11 км, Богородское озеро, Долиновка, ДОФ, Завойко, Красная сопка, Моховая, Нагорный, Океанская, Рябиковская, Садовая, Сапун гора, Стройматериалы
Зона 3	75-й участок, 9 школа, Авача, Вулканная, Госпиталь, Дальний, ЖБФ, Кирпичики, СРВ, Солнечный, Центр, Электрон
Зона 4	4 км, Авангард - 10 км, Газпром, Горизонт, КП, КП - Краевая больница, Серебряные холмы, Хлебзавод-Горводоканал
Зона 5	Вилюйский, Нижний Авангард, Сероглазка-Нефтебаза
Зона 6	5 км, 6 км, АЗС, Сероглазка, Силуэт
Зона 7	9 км - 8 км, Озеро Медвежье, Северо-Восток, Топоркова

Результаты расчета средних удельных стоимостей по внутригородским зонам г. Петропавловска-Камчатского приведены на рисунке ниже.

Рисунок 63 – Показатели средней удельной стоимости земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» по внутригородским зонам г. Петропавловска-Камчатского

Результаты расчета средних удельных стоимостей по внутригородским зонам г. Елизово приведены на рисунке ниже.

Рисунок 64 – Показатели удельных стоимостей земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» по внутригородским зонам г. Елизово

Вариативность цен в различных внутригородских зонах обусловлена пространственными характеристиками, а именно: дистанцией до ближайших локальных административных центров и глубиной залегания районов относительно магистральной дорожной сети. В частности, анализ рынка цен предложений выявил экспоненциальную зависимость цены от удаленности от локального центра: в относительных величинах цена падает тем быстрее, чем дальше объект от центра (по экспоненте). Более подробно о влиянии ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» приведено в разделе 3.9.3.1.2 Отчета.

Представленные результаты анализа рынка купли-продажи в сегменте «Малоэтажная жилая застройка» подтверждают, что факторы местоположения являются определяющими для данного сегмента.

В соответствии с п. 11. Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации). Следует отметить, что указание на перечисленные ограничения в объявлениях о продаже объектов недвижимости отсутствует. Данное обстоятельство не дает возможности определить значимость влияния этого фактора на стоимость объекта недвижимости.

Сегмент «Малоэтажная жилая застройка» представлен двумя ключевыми видами использования: «Индивидуальное жилищное строительство» и «Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки». Оба вида использования предполагают возможность возведения домов для постоянного проживания. Стоимостные показатели объектов в г. Елизово и г. Петропавловске-Камчатском представлены в таблице ниже.

Таблица 69 – Показатели стоимости земельных участков по основным видам использования сегмента «Малоэтажная жилая застройка»

Код	Вид использования	г. Елизово, средняя цена, руб.кв./м.	г. Петропавловск-Камчатский, средняя цена, руб.кв./м.
02:010	Индивидуальное жилищное строительство в целом	1 712,36	1 558,35
02:020	Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом	1 794,02	1 539,78

Анализ рыночных данных указывает на отсутствие значимой ценовой дифференциации между участками с указанными видами использования.

Распределение земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» по площади представлено на рисунке ниже. Диапазон размеров участков для размещения индивидуальных жилых домов за анализируемый период находился в пределах 14,0 до 9 705,0 кв. м.

Рисунок 65 – Распределение земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» в зависимости от общей площади

Согласно результатам анализа, в структуре спроса преобладают земельные участки площадью от 1 000,1 до 2 000 кв. м. Данный размер является оптимальным для реализации проектов индивидуального жилищного строительства, так как обеспечивает необходимый баланс между полезной площадью строения и возможностью формирования полноценной придомовой территории.

Выявлено, что наличие таких недостатков, как сложная форма границ или значительный перепад высот, оказывает негативное влияние на рыночную стоимость. При межевании территорий в рамках реализации генеральных планов стремятся к формированию участков правильной геометрической формы. Тем не менее, в зависимости от характера местности (равнинная - до 3%, слабопересеченная (3-6%), пересеченная (6-10 %), сильнопересеченная (10-20%) или горная (более 20%)), границы объектов могут иметь неправильную конфигурацию или значительный уклон. Такие участки обладают меньшим эксплуатационным потенциалом, что обуславливает их более низкую рыночную стоимость по сравнению с объектами на равнинных участках с оптимальной формой.

Чтобы нивелировать влияние фактора местоположения на результаты анализа зависимости цен от уклона участков, исследование ограничено внутригородской зоной 7 г. Петропавловска-Камчатского. Использование данной локации позволило получить однородную выборку с равномерным распределением объектов по типам рельефа.

Таблица 70 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» г. Петропавловска-Камчатского в зависимости от уклона земельного участка

№ п/п	Диапазон уклона	Характеристика	Среднее значение, руб./кв. м
1	с уклоном до 3 %	равнинный	6 076,76
2	6-10%	пересеченный	5 384,35
3	10,1-20%	сильнопересеченный	3 508,49

По уклону от 3-6% и более 20% в данной выборке отсутствуют зафиксированные стоимости.

Выявлена выраженная обратная связь между уклоном и удельной стоимостью земельных участков: с увеличением уклона рельефа цена объектов снижается. Кроме того, прослеживается взаимосвязь между особенностями ландшафта и территориальным расположением объектов. Так, если большая часть г. Елизово характеризуется равнинным рельефом, то в отдельных внутригородских зонах с более выраженным уклоном наблюдается снижение средних удельных показателей стоимости (рисунок ниже).

Рисунок 66 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» г. Елизово в зависимости от внутригородской зоны и % уклона

Значительные ценовые отклонения во внутригородских зонах «Центральный» и «Половинка» связаны со бо́льшим влиянием фактора местоположения.

На стоимость объектов сегмента «Малоэтажная жилая застройка» существенное влияние оказывает уровень обеспеченности внутриплощадочными инженерными коммуникациями. В связи с этим участки данного сегмента были классифицированы по признаку доступности подключения к сетям. Результаты распределения представлены на рисунке ниже.

В связи с отсутствием достоверных сведений о наличии внутриплощадочных сетей на ряде объектов, они были исключены из анализа. При этом наличие магистральных коммуникаций (линий электропередач, трубопроводов, коллекторов) в границах или в непосредственной близости от участков не является подтверждением их инженерной обеспеченности, так как не гарантирует техническую возможность подключения к данным сетям.

Рисунок 67 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» в зависимости от наличия коммуникации

Полученные данные подтверждают гипотезу о влиянии инженерных коммуникаций на стоимость объектов: наблюдается выраженная прямая зависимость рыночной стоимости земельных участков от уровня обеспеченности их внутриплощадочной инфраструктурой.

«Садоводство и огородничество»

В рамках анализа рынка земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» по Камчатскому краю за 2024–2025 гг. сформирована выборка из 2 284 уникальных объектов.

Структура операций и их динамика представлены на соответствующих рисунках ниже.

Рисунок 68 – Структура земельных участков в сегменте «Садоводство и огородничество» по виду операций	Рисунок 69 – Структура земельных участков в сегменте «Садоводство и огородничество» в динамике

Рост объема предложения на 19% в анализируемом периоде на фоне сокращения числа сделок (30%) указывает на возникновение рыночного дисбаланса. Данная динамика может быть следствием снижения совокупного спроса, перенасыщения сегмента или несоответствия текущих морфологических и ценовых характеристик доступных объектов актуальным потребительским запросам. Распределение земельных участков по территории региона приведено в таблице ниже.

Таблица 71 – Количество земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Предложение, ед.	Сделка, ед.	Общий итог, ед.
Быстринский	-	1	1
Вилючинск	27	37	64
Елизово	13	19	32
Елизовский	880	1 251	2 131
Мильковский	1	3	4
Петропавловск-Камчатский	19	19	38
Тигильский	-	7	7
Усть-Камчатский	-	7	7
Общий итог	940	1 344	2 284

Наибольшая концентрация объектов зафиксирована в Елизовском муниципальном округе. Это обусловлено наличием сформированного земельного фонда, исторически выделяемого под нужды садоводства. Округ характеризуется транспортной доступностью, высоким уровнем экологической чистоты, наличием и близостью базовых инженерных коммуникаций, стабильным покрытием сетей сотовой связи.

Структура сегмента «Садоводство и огородничество» по категориям земель характеризуется преобладанием земель сельскохозяйственного назначения (79%), в то время как на земли населенных пунктов приходится 21% сделок и предложений.

В анализируемом периоде средняя удельная стоимость земельных участков в сегменте «Садоводство и огородничество» варьировалась в диапазоне 66,11 – 1 296,94 руб./кв. м. Рынок характеризуется высокой ценовой неоднородностью: разброс показателей достигает 400 раз. Основными факторами такой неравномерности выступают вид использования и местоположение объектов. Также значительная вариативность цен обусловлена тем, что в предложениях с видами использования «садоводство» и «огородничество» зачастую заложена стоимость потенциала использования участков под индивидуальное жилищное строительство, туристическую инфраструктуру (гостевые дома, гостиницы) или коммерческие объекты (рынки). Ниже представлены стоимостные данные в разрезе муниципальных образований Камчатского края.

Таблица 72 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» по муниципальным образованиям

Муниципальное образование	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
Быстринский	27,24	27,24	-
Вилючинск	113,80	1 982,20	671,31
Елизово	94,65	3 842,98	1 296,94
Елизовский	90,28	4 900,46	862,56
Мильковский	86,58	375,42	183,60
Петропавловск-Камчатский	91,31	2 573,00	917,12
Тигильский	10,44	222,22	66,11
Усть-Камчатский	125,00	691,18	322,59

Несмотря на отсутствие формального административного деления на районы внутри муниципальных образований, анализ имеющихся данных выявляет существенную ценовую неоднородность на их территориях. Ключевым фактором, определяющим вариативность стоимости, выступает местоположение объектов.

Участники рынка купли-продажи используют сложившуюся систему неформализованных районов, объединяющих микрорайоны и садоводческие товарищества. Группировка проведена на базе доступных рыночных данных (с учетом ограничений по их полноте). Данная классификация применима к г. Вилючинск, г. Петропавловску-Камчатскому и Елизовскому муниципальному округу. Информация о составе этих районов представлена ниже.

Таблица 73 – Неформализованные районы Вилючинского городского округа

Наименование неформализованного района	СНТ (СОТ)
Приморский	Не применяется
Рыбачий	Новая Тарья
Старая Тарья	Старая Тарья
Сельдевая	Энергетик, Эра, СРМ
Серафимовская церковь	Волна
7 км а/д Вилючинск - КПП "Паратунка	Карьер
8 км а/д Вилючинск - КПП "Паратунка	Ивушка, Катушка, Черемшинка
13 км а/д Вилючинск - КПП "Паратунка	Вилюй

Таблица 74 – Количественные и стоимостные показатели земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» по г. Вилючинску в разрезе неформализованного районирования

Неформализованный район, СНТ (СОТ)	Количество, ед.	Минимальная стоимость, руб./кв. м	Максимальная стоимость, руб./кв. м	Средняя стоимость, руб./кв. м
13 км а/д Вилючинск – КПП "Паратунка"	15	113,80	1 059,32	466,70
Вилюй	15	113,80	1 059,32	466,70
7 км а/д Вилючинск - КПП "Паратунка"	4	167,04	545,70	401,12
СОТ Карьер	4	167,04	545,70	401,12
8 км а/д Вилючинск - КПП "Паратунка"	4	125,31	310,00	203,88
Ивушка	2	180,20	310,00	245,10
СОТ Катушка	1	200,00	200,00	-
СОТ Черемшинка	1	125,31	125,31	-
Приморский	4	496,01	664,29	595,24
Не применяется	4	496,01	664,29	595,24
Рыбачий	3	287,36	414,59	339,62
СОТ Новая Тарья	3	287,36	414,59	339,62
Сельдевая	5	162,50	863,64	-
СОТ Энергетик	2	390,43	489,13	439,78
СОТ Эра	1	863,64	863,64	-
СРМ	2	162,50	250,00	206,25
Серафимовская церковь	13	307,93	1 665,01	1 084,31
Волна	13	307,93	1 665,01	1 084,31
Старая Тарья	16	239,81	1 982,20	868,24
Старая Тарья	16	239,81	1 982,20	868,24
Общий итог	64	113,80	1 982,20	671,31

Ниже приведены количественные и стоимостные данные по земельным участкам краевой столицы в разрезе неформализованных районов.

Таблица 75 – Неформализованные районы г. Петропавловск-Камчатского

Наименование неформализованного района	СНТ (СОТ)
Дальний	Не применяется
между Долиновка и Заозерный	Не применяется
Радыгино-1	Возрождение, Ольховник, Родник, Светлячок
Серебряные холмы	Березка Петропавловский мехлесхоз, Маячок
Чапаевка	Не применяется
Район озера Плоское	Плоское

Таблица 76 – Количественные и стоимостные показатели земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» по г. Петропавловск-Камчатский в разрезе неформализованного районирования

Неформализованный район, СНТ (СОТ)	Количество, ед.	Минимальная стоимость, руб./кв. м	Максимальная стоимость, руб./кв. м	Средняя стоимость, руб./кв. м
Дальний	3	91,31	1 276,88	487,45
Заозерный	2	1 228,64	1 653,21	-
между Долиновка и Заозерный	1	133,15	133,15	-
Радыгино-1	10	100,00	810,90	363,64
Возрождение	3	225,25	790,50	503,77
Ольховник	2	100,00	810,90	455,45
Родник	4	200,00	372,00	268,00
Светлячок	1	142,18	142,18	-
Серебряные холмы	18	656,98	2 573,00	1 421,13
Березка, Петропавловский мехлесхоз	11	750,83	2 573,00	1 539,37
Маячок	7	656,98	2 027,25	1 235,32
Чапаевка	3	283,13	283,29	283,18
Район озера Плоское	1	306,90	306,90	-
Плоское	1	306,90	306,90	-
Общий итог	38	91,31	2 573,00	917,12

Далее приведены результаты анализа неформализованных районов, расположенных на территории Елизовского муниципального округа, который имеет сложный состав, включает в себя населенные пункты, в которых зафиксированы сделки и предложения о купле-продаже земель с разными категориями земель, так и районы с исключительно дачной застройкой.

Таблица 77 – Количественные и стоимостные показатели земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» по Елизовскому муниципальному округу в разрезе неформализованного районирования

Неформализованный район, наименование СТ (СНТ, СОТ), населенный пункт	Количество, ед.	Минимальное значение, руб./кв. м	Максимальное значение, руб./кв. м	Среднее значение, руб./кв. м
10 км автодороги Елизово - Паратунка	16	278,71	1 072,62	574,14
Мечта	7	372,00	900,00	692,33
Мираж	1	450,50	450,50	-
Ягодка-1	4	278,71	1 072,62	582,33
Ягодка-2	4	310,00	449,77	390,02
14 км объездной а/д ПК-Е (18-20 км)	92	200,00	3 381,64	1 081,48
Авачинский, зверосовхоз "Авачинский"	18	200,00	1 666,67	760,01
Аграрник	3	1 416,67	3 381,64	2 135,34
Живой Родник	3	495,55	1 347,88	846,98
не применяется	1	951,14	951,14	-
Полисадник	24	379,36	1 798,00	831,98
Ритм	43	392,46	3 197,35	1 301,17
14(18) км объездной а/д Петропавловск-Елизово (вдали от дороги)	77	116,46	3 000,00	742,37
Брусничка	3	200,00	651,00	477,09
Гея	1	870,83	870,83	-
Голубичка	2	363,64	1 800,00	-
За урожай	1	359,71	359,71	-
Звезда	7	300,00	1 400,00	685,42
Кооператор, Камчатский "Облрыболовпотребсоюз "	11	252,53	1 465,20	796,20
Кувшинка	3	116,46	188,89	143,87
Монтажник, КФАО "Примормонтажавтоматика"	1	2 142,86	2 142,86	-
Проектировщик	3	358,35	495,55	411,98
Романтик, Управление торговли облисполкома	5	372,00	882,98	595,73
Румб	8	325,81	2 281,13	1 095,65
Сладкоежка	1	2 589,29	2 589,29	-
Солодок	20	209,21	912,15	474,41
Съемщик	6	235,29	1 272,73	509,36
Фрегат	5	432,60	3 000,00	1 618,68
18(22) км объездной а/д ПК-Е (21-24 км)	33	261,23	3 846,15	1 453,67
Восход	9	261,23	2 954,10	1 584,11
Залив	7	374,73	2 166,67	1 428,16
Рябинка, Управление треста "Дальтехмонтаж"	17	333,33	3 846,15	1 395,12
19(23) км объездной а/д ПК-Е (21-24 км)	108	185,74	3 981,82	1 216,11
Березка треста «Петропавловскремстрой»	16	273,72	3 166,67	1 376,87
Березка, городского объединения парикмахерского хозяйства	3	1 200,00	3 981,82	2 727,27
Заводской	9	214,29	1 800,00	703,42
Заря	7	416,67	2 500,00	1 129,45
Камчатский Садовод	13	400,00	3 370,91	1 140,28
Моховской-1	12	381,95	2 459,02	1 211,82
Моховской-2	14	475,00	3 303,67	1 323,17
Росинка (Агропромышленный комитет Камчатской области)	15	455,93	2 229,67	1 265,19
Рябинка, обьединение " Камчатжилгражданстрой	10	333,33	3 559,87	1 325,61
Хариус	3	515,46	1 996,01	1 237,60
Эскулап	5	185,74	1 194,96	520,68
Не определен	1	451,81	451,81	-
19(23) км объездной а/д ПК-Е (21-24 км) (вдали от дороги)	98	150,00	3 416,67	663,28
Башмачок	15	150,00	2 226,52	497,36
Вишенка	22	166,41	1 500,00	479,89
Жемчужина Горводоканал	16	190,00	2 900,00	704,06
Зеленая роща	11	250,33	3 416,67	1 182,34
Колос Камчатскагропромтранса	16	175,23	2 604,17	718,31
Мечта ОПО "Фармация"	2	342,27	833,33	-
Электроник	13	210,53	1 911,20	548,81
Энергетик, РЭУ Камчатскэнерго	3	600,00	1 600,00	969,74
19(23) км объездной а/д ПК-Е (21-24 км) слева	34	133,33	3 201,64	1 146,76
Поляна	7	133,33	1 348,50	783,15
Ручеек, Главкамчатснаба	23	263,16	3 201,64	1 249,45
Урожай, военного совхоза № 7	4	675,68	1 486,49	1 192,57
20(24) км объездной а/д Петропавловск-Елизово	61	187,29	1 923,08	629,42
Лесник, Петропавловского мехлесхоза	2	405,45	465,00	-
Меркурий, Петропавловск-Камчатской таможни	6	219,51	1 377,41	944,62
Мичуринец	19	188,68	1 923,08	660,26
Надежда (СМУ-2)	2	283,02	401,28	-
Орбита	10	200,00	1 126,25	573,57
Якорь-2	19	236,51	1 126,25	491,60
мкр. Восточный	3	187,29	1 802,00	1 183,67
23-25 объездной а/д ПК-Е (28 км слева аэропорт)	98	106,06	4 900,46	946,09
Березка многоотраслевого предприятия коммунального	5	106,06	2 277,81	985,67
Волна	2	718,85	807,90	-
Дубрава-1, ПААТО "Камчатстроя"	2	697,50	700,00	-
Дубрава-2	10	531,43	1 980,00	1 275,62
Здоровье, Петропавловского медицинского училища	11	418,50	2 091,61	1 160,04
Индустриец, ККСМ Главного управления по строительству	24	208,33	3 201,22	858,10
Индустриец-1, комбината "Камчатстройматериалы" "Главкамчатстроя	10	285,71	2 857,14	995,56
Кооператор, Елизовского райпо	5	525,00	4 900,46	1 944,81
Организатор-2	21	200,00	1 000,00	456,51
Ясная поляна, институт ДальНИИгипрозем	6	833,33	2 439,02	1 397,95
Не определен	2	452,35	646,70	-
25(29) км объездной а/д ПК-Е (29-30 км) река Мутная 1	486	100,00	4 242,42	809,76
2-ой Мутновский	3	1 177,54	1 554,63	1 400,40
Автомобилист-2, автоколонна 1959	6	493,10	810,90	583,80
Агат	4	545,59	651,00	586,36
Березка - 2, ЕМПРЭО	1	337,88	337,88	-
Березка ЕМПРЭО	3	365,85	2 833,33	1 261,61
Березка треста "Камчатморгидрострой"	24	265,60	3 800,00	1 507,56
Березка, ДПМК Елизовская треста Агропромдорстрой	1	604,50	604,50	-
Березка, Объединение "Продтовары"	8	630,70	3 838,77	1 948,43
Березка, Петропавловский мясокомбинат	5	287,83	996,43	519,34
Букет	3	409,55	739,77	608,36
Бытовик, Елизовского КБО	2	769,23	976,08	-
Василек	10	225,25	666,67	407,52
Весна	1	819,67	819,67	-
Витус	2	226,24	1 250,00	-
Геофизик	1	562,85	562,85	-
Домостроитель-1	15	454,55	2 969,76	987,89
Домостроитель-2	18	232,50	3 724,39	962,18
Дорожник	9	240,00	3 958,70	1 776,92
Здоровье, Елизовской центральной больницы	6	272,98	2 550,09	864,14
Здоровье, Областной кардиодиспансер	5	500,00	2 083,33	1 179,36
Искра, УНР 370	3	775,00	1 515,15	1 024,91
Калинка	3	100,00	2 186,23	828,74
Кедровый, Елизовскагропромхимтранс	8	274,07	2 000,00	944,18
Ландыш	2	675,75	1 166,67	-
Мак	2	503,82	740,74	-
Маяк, АО УТРФ	5	225,25	714,29	390,29
Междуречье	1	750,83	750,83	-
Междуречье, Петропавловское ПТУС	2	225,25	750,83	-
Мелиоратор-1	5	535,33	827,81	674,01
Мелиоратор-2	20	272,73	1 600,00	842,45
Механизатор	14	682,26	2 414,82	1 189,00
Мираж, Петропавловский ОНО	16	308,19	2 791,67	968,70
Мираж, Петропавловского ОНО	17	249,11	1 126,25	529,12
Мостовик, МСУ-21	2	542,50	600,67	-
Надежда, Камчатская геофизическая экспедиция	3	228,13	441,18	370,16
Надежда, Областной кожновенерологический диспансер	1	1 468,42	1 468,42	-
Незабудка	3	438,60	789,47	659,63
Океан, Рыбхолодфлот	8	317,75	1 319,65	752,12
Парус "Камчатское морское пароходство"	63	200,00	1 333,33	462,72
Победа	3	345,00	844,69	518,78
Прогресс	6	614,04	1 491,23	961,02
Проектировщик, Елизовский филиал института "Камчатгражданпроект"	2	1 800,00	2 000,00	-
Проектировщик, ИВЦ Камчатского агропрома	4	332,01	600,00	462,32
Проектировщик, института "Камчатскгражданпроект"	3	542,86	709,22	634,36
Радуга ПМК-132	27	210,97	2 973,30	691,93
Ригель	2	225,25	600,67	-
Ромашка- 1 ЦЭС	5	226,93	1 150,44	687,75
Ромашка, Петропавловск-Камчатское городское общество инвалидов	37	185,19	4 242,42	629,23
Садовник	5	489,47	1 580,70	825,26
Северянка	4	590,65	1 324,79	1 095,61
Сигнал	1	2 684,56	2 684,56	-
Сосенка	2	266,67	976,08	-
Спутник	15	217,39	1 943,70	655,11
Теремок	6	153,06	984,04	366,32
Турист	4	1 148,15	2 102,33	1 468,48
Успех	11	284,90	1 457,19	655,53
Учитель	3	418,50	525,58	464,86
Хозяйственник	2	262,79	348,75	-
Хуторок	7	200,00	1 301,07	606,42
Цемент	2	732,06	2 682,56	-
Энергетик, ТЭЦ-2	13	174,38	2 093,02	556,93
Энергетик-2, Петропавловское предприятие "Камчатэнергоспецремонт"	5	547,06	2 884,62	1 263,00
Не определен	12	232,71	1 914,71	892,49
46-54 трассы Елизово-Мильково (Раздольный, Коряки, Кеткино, Альбатрос)	180	135,15	3 197,97	680,24
Авиатор-2	3	200,00	1 800,00	733,33
Бережок	5	665,51	1 250,00	968,53
Васюки	12	386,65	2 423,26	761,99
Дружба, Петропавловский рыбоконсервный завод	2	558,00	1 666,67	-
Искра, Елизовского общества инвалидов	3	349,65	1 550,00	1 008,63
Кедрач	6	166,67	1 166,67	598,81
Кунчилово	6	1 600,00	3 197,97	2 070,29
Лесное	7	200,00	398,57	321,47
Лесной	2	400,00	400,00	-
Маяк, Елизовского комбината строительных материалов	9	166,67	2 250,00	707,92
Медик	2	312,50	466,05	-
Океан	4	285,71	1 076,16	631,43
Рыбак	13	135,15	1 916,67	486,38
Связист, Камчатское ПТУС	8	345,68	2 067,67	963,47
Смородинка	39	232,50	1 500,00	571,32
Солнечный	7	195,76	800,00	526,32
Строитель, ДСК	5	367,91	1 666,67	1 053,80
Черемуха (Управление сельского хозяйства Елизовского горисполкома)	2	509,04	1 276,42	-
Черемушки, ОА "Корякское"	27	190,00	2 500,00	618,21
Не определен	18	181,03	1 184,83	473,47
5-ая стройка	52	253,81	3 496,09	917,73
Дорожник-3	5	450,00	1 531,70	836,94
Лесник, Елизовского мехлесхоза	16	375,42	1 033,33	669,20
Мечта ДСУ-1	5	372,00	3 496,09	1 844,96
Мечта-2, ДСУ-1	1	573,72	573,72	-
Надежда, Управление механизации КАПС	5	569,97	2 400,00	1 542,79
Ромашка- 2 ЦЭС	2	651,00	956,28	-
Старожил	8	500,00	2 252,50	911,66
Тихий	5	581,25	891,10	712,35
Черемушки, Елизовский Агропромбанк	2	387,50	542,50	-
Не определен	3	253,81	1 351,50	641,77
8 км автодороги Елизово-Паратунка	1	563,20	563,20	-
Пограничный	1	563,20	563,20	-
8-10 км а/д Елизово-Паратунка	30	361,66	3 063,40	1 397,17
Березка (совхоз Термальный)	21	361,66	3 063,40	1 583,04
Не определен	8	437,50	1 113,17	777,54
Витамин	1	2 450,98	2 450,98	-
Вулканный	1	1 328,57	1 328,57	-
Молодежный	3	595,24	1 043,77	863,80
Мутной	1	779,64	779,64	-
Нагорный	22	500,00	2 027,25	1 428,49
Николаевка	13	186,00	901,00	398,91
Березка, с. Николаевка	2	240,27	901,00	-
Лесной	3	186,00	372,00	258,00
Прибой	5	325,00	750,00	524,75
Не определен	3	215,31	216,16	215,59
Новый	4	527,43	1 141,47	787,86
Паратунка	3	901,00	1 802,00	1 321,47
Пионерский	15	229,55	2 574,29	1 331,60
Кедр	9	367,11	2 574,29	1 541,42
Не определен	6	229,55	2 059,43	1 016,87
Район озера Светлого	17	139,50	1 833,33	577,20
Жемчужина	6	465,00	930,00	664,81
Свет	11	139,50	1 833,33	529,41
Район ручья "Светлый ключ"	34	180,20	1 800,00	621,26
Виктория	3	270,30	360,40	330,07
Диана, производственного объединения "Камчатпромохота"	5	180,20	1 800,00	782,62
Минеральный, завода минеральных вод Камчатский	2	325,50	542,50	-
Пчелка	5	221,97	414,94	303,92
Ручеек, Тихоокеанской инспекции Госстраха	5	279,31	625,49	419,89
Светлый	4	352,00	1 400,00	643,99
Сетевяз	2	348,75	1 137,66	-
Факел	8	350,00	1 666,67	958,75
Район Ручья Железный	305	90,28	3 732,71	803,02
Авача	18	185,53	1 733,10	569,08
Автомобилист ППАТП №1	10	208,33	1 166,67	609,90
Автомобилист, Петропавловская автоколонна №1400	14	225,25	2 956,67	1 140,60
Бам-5748	1	240,00	240,00	-
Березка	1	829,19	829,19	-
Бриз	14	231,82	1 140,00	503,32
Геолог	5	128,53	3 732,71	908,70
Дружба, ИТУ УВД Камчатского облисполкома	2	371,06	1 300,00	-
Здоровье, Петропавловская горбольница № 3	5	255,39	738,10	404,83
Зеленый огонек	5	355,03	1 500,00	882,97
Кавказ	35	178,40	3 019,74	962,33
Каскад	3	372,00	1 000,00	643,33
Коммунальник	5	267,86	2 000,00	1 108,63
Костер	5	320,00	800,00	478,89
Крот	5	320,00	918,37	651,59
Лаванда	4	272,73	3 600,00	1 287,29
Луч	12	168,00	1 529,64	488,26
Малинка	1	2 000,00	2 000,00	-
Меридиан	13	166,67	2 272,73	859,83
Мотор	6	477,02	1 900,00	899,63
Огонек	5	200,00	958,90	506,44
Охотник, Елизовский госпромхоз	1	863,57	863,57	-
Полет	3	793,65	1 185,77	926,47
Полет- 2	1	384,53	384,53	-
Портовик	5	691,24	2 252,50	1 331,74
Радуга, Елизовская трестплощадка	2	525,58	739,88	-
Родничок, в/ч 34232	3	489,40	627,87	539,09
Родничок, Петропавловского завода "Фреза "	8	250,00	1 063,83	830,16
Романтик, автобазы Главкамчатскстроя	3	225,25	465,00	360,83
Рябинка, СМУ - 6 треста Петропавловскстрой	1	376,21	376,21	-
Рябинушка, объединения "Общественного питания"	7	198,41	901,00	380,31
Рябинушка, Управления издательств	3	450,50	1 497,01	851,66
Светлый ключ, Камчатоблснабсбыт	5	720,80	3 100,00	1 720,20
Солнечное	15	227,27	1 646,52	747,84
СОТ Строитель, объединения Камчатскагропромстрой	2	3 000,00	3 250,00	-
Строитель, объединения "Камчатскагропромстрой"	18	232,50	1 916,67	870,10
Таежный-1	9	170,50	2 471,48	804,95
Таежный-2	3	119,62	400,00	296,80
Узон	14	187,50	2 600,00	976,00
Узон-1	2	243,31	588,24	-
Черемушки, Петропавловская гортеплосеть	2	620,00	898,69	-
Чистые пруды	2	336,32	416,67	-
Шивелуч	11	172,41	3 030,30	1 130,01
Энтузиаст-1	9	213,37	570,63	357,76
Юг	5	90,28	1 388,89	656,31
Не определен	2	200,25	267,14	-
Район совхоза "Пограничный"	34	100,00	1 250,00	453,35
Пограничный	19	100,00	1 201,33	417,91
Янтарь	15	180,20	1 250,00	498,24
Район урочища "Березовый Яр"	1	348,75	348,75	-
Березовый Яр, госпромхоз Елизовский	1	348,75	348,75	-
р-н руч. Заячьего	4	412,96	659,47	518,23
Камчатбургеотермия	4	412,96	659,47	518,23
Садовое кольцо	1	901,00	901,00	-
Сосновка	5	156,17	581,45	361,73
Термальный	3	2 317,17	2 855,26	2 519,14
Урочище Безводного	193	119,57	4 133,33	876,90
Березка Петропавловского горпищекомбината	9	227,58	2 300,00	849,22
Бытовик, завода Рембытприбор	1	465,00	465,00	-
Гавань	17	324,36	1 583,33	773,36
Дружба, комбинат "Камчатскстройматериалы "	7	264,55	3 809,52	980,99
Журавушка	7	345,78	4 024,14	1 494,99
Журналист	3	1 200,00	2 880,00	2 026,67
Ивушка, Объединение "Продтовары"	3	470,59	545,45	503,39
Колос Петропавловского хлебозавода	2	166,67	440,99	-
Кратер	13	372,00	2 252,50	905,46
Кречет	19	239,62	4 133,33	1 248,12
Кречет-2	6	119,57	400,00	275,68
Кристалл	2	198,41	595,24	-
Мастерок	2	837,00	880,00	-
Медвежий угол	3	765,85	945,55	854,13
Негатоскоп	1	232,14	232,14	-
Парус "Акрос"	10	300,33	1 023,00	587,25
Патриот	2	466,67	870,67	-
Прилив	1	446,83	446,83	-
Раздолье	6	300,00	750,00	476,10
Рябинка, областное управление Промстройбанка	2	398,48	1 305,97	-
Садовое кольцо	2	166,67	166,67	-
Садовый	9	145,24	2 680,51	976,67
Сероглазка	29	238,32	2 724,36	1 128,06
Сигнал-2	2	1 658,37	1 746,03	-
Тополек	3	333,33	1 461,54	731,62
Урожай, МУКО "Камчатрыбпрома"	2	416,67	674,66	-
Холодок	16	350,00	1 409,09	791,83
Чайка	2	816,99	2 310,72	-
Энтузиаст-2	10	150,17	783,33	282,71
Не определен	2	193,07	450,32	-
14(18) км объездной автодороги Петропавловск-Елизово (справа)	60	300,00	3 100,78	1 066,24
Здоровье, Петропавловск-Камчатский роддом № 1	5	779,71	3 100,78	1 596,13
Изотоп	10	400,00	1 302,00	752,96
Лесная поляна, Областная стоматологическая поликлиника	8	926,78	3 025,75	1 702,43
Надежда, Камчатский участок "Дальтеплоизоляция"	3	333,33	1 000,00	666,67
СПТУ-2	4	555,22	1 170,13	818,37
Фронтовик	3	664,45	773,69	727,38
Якорь-1	27	300,00	2 604,17	1 014,41
р-н оз. Корниловского	20	204,80	930,00	606,51
Здоровье, КГГЭ "Востокгеология"	20	204,80	930,00	606,51
8 км объездной автодороги Петропавловск-Елизово	25	462,06	2 677,38	1 315,97
Звездочка	25	462,06	2 677,38	1 315,97
Красный	1	1 070,66	1 070,66	-
Общий итог	2131	90,28	4 900,46	862,56

Ценовое различие между неформализованными районами муниципального образования обусловлено совокупностью факторов:

- близостью к инфраструктуре центра муниципального образования, а также наличием локальной инфраструктуры в СНТ, входящих в неформализованные районы;

- транспортной логистикой (наличие прямого доступа к центральным магистралям и качество подъездных путей к участкам);

- развитостью инженерных сетей в садовых товариществах;

- плотностью сложившейся застройки;

- топографическими особенностями рельефа.

Ценообразующим фактором, подлежащим анализу, является площадь земельного участка. Распределение земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» в зависимости от общей площади приведено на рисунке ниже. Диапазон размеров участков за анализируемый период находился в пределах 90,0 до 60 902 кв. м.

Рисунок 70 – Распределение земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» в зависимости от общей площади

В рассматриваемом периоде зафиксирован рост спроса на участки категории «Садоводство и огородничество» площадь которых превышает стандартные шесть соток. Согласно результатам анализа суммарно на рынке преобладают земельные участки площадью в диапазоне от 600,1 до 1 000,0 кв. м. При этом в действующих садовых товариществах наблюдается тенденция к увеличению площади участков за счет продажи смежных земель, а в новых (формирующихся) СНТ межевание участков изначально ориентировано на площади от 600,1 кв. м и выше.

Для подтверждения эффекта масштаба (снижения удельной стоимости при росте площади) была проанализирована зависимость цены от размера земельных участков. Чтобы минимизировать влияние фактора местоположения, исследование сфокусировано на объектах Елизовского муниципального округа. Данные были сгруппированы по площади для определения средних ценовых показателей, что позволило выявить устойчивую закономерность, представленную на рисунке ниже.

Рисунок 71 – Зависимость удельной цены от общей площади земельного участка сегмента «Садоводство и огородничество» Елизовского муниципального округа

Результаты расчетов подтверждают наличие выраженной обратной зависимости между площадью земельного участка и стоимостью одного квадратного метра. Коэффициент корреляции составляет -0,74, что, согласно шкале Чеддока, классифицируется как высокая обратная связь (в диапазоне от -0,7 до -0,9).

Рисунок 72 – Шкала тесноты связи Чеддока

Анализ рынка показал, что наличие геометрических или топографических недостатков (неправильная форма участка, значительный уклон местности и др.) при прочих равных характеристиках приводит к снижению рыночной стоимости объектов.

Для выявления устойчивой связи между стоимостью и рельефом местности объекты были сегментированы по показателю уклона. С целью минимизации влияния фактора местоположения исследование проводилось на базе выборки в рамках одного муниципального образования – Вилючинского городского округа. В таблице ниже отражена выявленная зависимость удельных цен от топографических особенностей (уклона) земельных участков.

Таблица 78 – Показатели стоимости земельных участков г. Вилючинска сегмента «Садоводство» в зависимости от уклона земельного участка

№ п/п	Диапазон уклона	Характеристика	Среднее значение, руб./кв. м
1	с уклоном до 3 %	равнинный	570,81
2	3,1-6%	слабопересеченный	314,32
3	6-10%	пересеченный	299,42

В диапазоне уклона от 10% до более 20% представлены единичные объекты. В связи с недостаточной репрезентативностью выборки в данных диапазонах, расчет средних ценовых показателей для этих значений является статистически некорректным.

Наблюдается выраженная обратная зависимость между крутизной склона и стоимостью объекта: с увеличением угла уклона удельная цена земельного участка снижается.

В рамках исследования оценивалось влияние внутриплощадочной инфраструктуры на ценообразование в сегменте «Садоводства и огородничества». На рисунке ниже участки распределены по группам в зависимости от степени доступности коммуникаций. При анализе учитывалось, что наличие магистральных сетей вблизи границ объекта не приравнивается к его инженерной обеспеченности, поскольку не обеспечивает гарантированного доступа к подключению.

Рисунок 73 – Показатели стоимости земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» в зависимости от наличия коммуникации

Анализ подтвердил теоретическую модель влияния инженерного обеспечения на стоимость объектов. Установлена устойчивая прямая связь между степенью оснащенности участков коммуникациями и их удельной ценой.

Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков

Категория земель, вид разрешенного использования. Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ земли подразделяются по целевому назначению на категории. Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Категории земель — это система классификации всех территорий, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства). Земельный участок нужно использовать по назначению.

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить документы, которые подтверждают права на участок. После чего заявление будет рассматриваться, а затем вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям. Основания для отказа прописаны в статье 4 указанного закона.

В составе земель особо охраняемых территорий и объектов выделяются земли особо охраняемых природных территорий, к которым относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов (пункт 1 статьи 95 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 95 ЗК РФ, в пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.

Возможность изменения категории земельных участков, минуя процедуру принятия решения о переводе земельных участков из одной категории земель в другую в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» касательно Камчатского края, также предусматривается специальным федеральным законом, Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Заявитель сам определяет вид или виды разрешенного использования. Земельный участок может быть предоставлен гражданину, для осуществления любой не запрещенной федеральным законом деятельности при соблюдении следующих условий:

в случае, если земельный участок расположен в границах поселения, в отношении которого утверждены правила землепользования и застройки, гражданин вправе использовать такой земельный участок в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным данными правилами. В том случае, если отсутствуют утвержденные правила землепользования и застройки либо участок расположен на межселенной территории, использование участка возможно в соответствии с любым видом разрешенного использования земельных участков с учетом существующих ограничений прав на землю и возможности сочетания указанного вида разрешенного использования земельного участка с деятельностью, осуществляемой на смежных земельных участках;

использование лесных участков разрешено в целях, предусмотренных Лесным кодексом. В дополнение к ним законом предусмотрено использование лесных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества или дачного хозяйства.

Таким образом, в большинстве случаев на стоимость земельного участка влияет не категория земельного участка, а его целевое назначение, вид использования в соответствии с наиболее эффективным его использованием при соответствующей правовой возможности или потенциал его использования.

Классификация и группировка объектов недвижимости осуществляется с учетом вида использования. В одну группу (сегмент) входят объекты недвижимости, предназначенные для единообразного использования.

Местоположение (Ценовая зоны, Зонирование НП) – один из главных ценообразующих факторов. Он отражает зависимость цены земельного участка от местоположения, в котором он расположен. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости). Данный фактор учитывает развитость района расположения земельного участка, инфраструктуру и привлекательность того или иного района. Это объясняется тем, что участки, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, очень востребованы и пользуются большим спросом, следовательно, цены предложения выше.

С целью комплексного учета территориальных и функционально-экономических аспектов фактора «Местоположение», при оценке фактически сложившегося на рынке сегмента «Предпринимательство» применена рыночная модель локальной дифференциации ценообразования недвижимости внутри населенных пунктов (далее в расчетах фактор – Зонирование НП). Данный подход соответствует методике, изложенной в материалах учебно-методического пособия образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости» Сборник корректировок «Земельные участки 2026», стр. 117. Указанная модель унифицирует территории по следующим принципам ценности:

Центр-окраина;

Вид землепользования;

Престижность района.

Общая универсальная шкала ценовой дифференциации территорий и соотношение цен на землю для различных локаций в пределах населенного пункта представлены в учебно-методическом пособии образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости» Сборник корректировок «Земельные участки 2026», стр. 118.

Крупные городские округа края (г. Петропавловск-Камчатский, г. Елизово, г. Вилючинск) дифференцированы по уровню ценности в разрезе неформализованных районов, удаленные муниципальные образования в разрезе поселений и населенных пунктов. Результат ранжирования территорий края сегмента «Предпринимательство» по уровню ценности указан в таблице ниже.

Таблица 79 – Зонирование НП сегмента «Предпринимательство»

№	Уровень ценности	Неформализованные районы г. Петропавловска-Камчатского	Неформализованные районы г. Елизово	Неформализованные районы г. Вилючинска	Удаленные территории
1	Высокой ценности	6 км, КП - Краевая больница, Озеро Медвежье, Силуэт, Центр	Торговый центр, Центральный	-	-
2	Повышенной ценности	9 км - 8 км, Авангард - 10 км, АЗС, Вулканная, Дачная, КП, Северо-Восток, Топоркова, Хлебзавод-Горводоканал	Аэропорт, Половинка	Приморский	с. Никольское, с. Эссо, п. Оссора, с. Мильково, с. Тиличики, городской округ «поселок Палана», с. Каменское, п. Лесной, с. Тигиль, с. Усть-Большерецк, п. Усть-Камчатск
3	Средней ценности	4 км, 5 км, Вилюйский, Горизонт, Кирпичики, Нижний Авангард, Океанская, Садовая, Сероглазка, Сероглазка-Нефтебаза, Сопка Мишенная, Стадион Водник, Электрон	Военный городок, Геофизический, Заречный, Кречет, Пограничный, Промышленный, Северный, Северо-Западный, Южный	Рыбачий, Старая Тарья, Серафимовская церковь	с. Анавгай, с. Ивашка, с. Апука, с. Ачайваям, с. Вывенка, с. Пахачи, с. Средние Пахачи, с. Оклан, с. Парень, с. Аянка, с. Манилы, с. Слаутное, Вулканное городское поселение, п. Вулканный, с. Коряки, п. Зеленый, с. Северные Коряки, п. Сокоч, п. Дальний, п. Начики, Николаевское сельское поселение, с. Николаевка, с. Сосновка, Новоавачинское сельское поселение, п. Новый, п. Нагорный, п. Двуречье, Новолесновское сельское поселение, п. Березняки, с. Южные Коряки, Паратунское сельское поселение, с. Паратунка, п. Термальный, Пионерское сельское поселение, п. Пионерский, п. Светлый, п. Крутобереговый, с. Долиновка, с. Пущино, с. Шаромы, с. Атласово, п. Лазо, п. Таежный, п. Крутогоровский, с. Соболево, с. Ковран, с. Лесная, с. Седанка, с. Усть-Хайрюзово, с. Кавалерское, п. Паужетка, п. Шумный, с. Запорожье, с. Апача, п. Козыревск, п. Ключи, с. Майское, с. Крутоберегово
4	Пониженной ценности	11 км,75-й участок, Авача, Богородское озеро, Газпром, Госпиталь, ДОФ, ЖБФ, Красная Сопка, Международный рыбный порт, Моховая, Рябиковская, Сапун Гора, Серебряные холмы, Солнечный, СРВ, Стройматериалы, Тундровый, Халактырка	Садовый, Солнечный, Хуторской	Сельдевая	Сельское поселение «село Ильпырское», Сельское поселение «село Карага», с. Корф, Корякское сельское поселение, Начикинское сельское поселение, Раздольненское сельское поселение, п. Раздольный, с. Устьевое, с. Воямполка, с. Хайрюзово, Усть-Большерецкое сельское поселение, Озерновское городское поселение, Октябрьское городское поселение, Кавалерское сельское поселение, п. Ичинский, Межселенная территория
5	Низкой ценности	Дальний, Долиновка, Завойко, Заозерный, МТФ, Нагорный, Радыгино-1, Район Озера Плоское, Чапаевка	-	-	с. Карага, с. Тымлат, с. Хаилино, с. Таловка, с. Пиначево, Крутогоровское сельское поселение, с. Карымай
6	Отдаленные (через полосные) районы населенного пункта	-	-	-	-

Площадь земельного участка – на рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь земельных участков, тем меньше их удельная цена.

Геологические условия (уклон, протяженность, форма / конфигурация, в том числе многоконтурность). Наличие негативных геологических условий, таких как пересеченный рельеф, повышенный уклон, подтапливаемость, вытянутая форма, сложная многоконтурность границ и другие недостатки, снижают стоимость земельных участков и поэтому они предлагаются на рынке дешевле остальных.

Значительная территория края занята горами, рельеф местности оказывает непосредственное влияние на развитие населенных пунктов (их генеральных планов). Учитывая преобладающий рельеф местности, некоторые участки межуются неправильной формы, имеют значительный уклон и (или) сложную конфигурацию контуров, что усложняет их использование.

Многоконтурность (наличие нескольких изолированных частей одного участка) влияет на стоимость через несколько ключевых факторов:

1. Сложность межевания и юридические риски: если участок разбит на несколько контуров, это усложняет процедуру регистрации прав, кадастровый учет и может вызвать вопросы у проверяющих органов.

2. Ограничения при застройке. При наличии нескольких контуров возникают проблемы с соблюдением отступов от границ участка (СНиПы и ПЗЗ). В итоге «полезная» площадь под строительство может оказаться гораздо меньше общей площади участка.

3. Инженерные коммуникации: прокладывать сети (воду, электричество, канализацию) к разрозненным частям участка или через узкие «перешейки» между контурами значительно дороже и технически сложнее.

4. Эффективность использования земли: Разделение на части мешают рациональному планированию территории. Невозможно эффективно использовать каждый метр — остаются «мертвые зоны», которые сложно застроить или использовать под сельхозугодья/ландшафт.

5. Транспортная доступность: если контуры участка разделены естественными или искусственными преградами, обеспечить удобный подъезд к каждой части участка может быть невозможно или очень дорого.

В итоге, покупатель закладывает эти риски и дополнительные расходы в цену, поэтому такие участки стоят дешевле.

Обеспеченность транспортной инфраструктурой - расположение относительно автомобильной дороги.

Одним из ценообразующих факторов местоположения объектов оценки, влияющим на определение кадастровой стоимости земельного участка является его расположение относительно ближайшей автомобильной дороги. Автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На практике типичные участники рынка купли-продажи недвижимости чаще всего используется термин «красная линия». Данный термин учитывает только абсолютную доступность, т.е. нахождение объекта в непосредственной близости от дороги, прямую видимость с дороги. Объекты расположенные на «второй линий» будут значительно отличаться от объектов, расположенных на расстоянии более 1 000 метров от автомобильной дороги, поэтому деление и применение соответствующих корректировок на расположение только относительно «красной линии» ставит в одинаковые условия объекты расположенные на «второй линии» с объектами расстояние до которых более 300 м, что является не совсем корректным. Чем больше расстояние от автомобильной дороги, тем дешевле должен стоить объект, при прочих равных условиях.

Физическая шкала фактора представлена 4 интервалами:

1. «Граничит с автодорогой». 1-я линия - участок граничит с автодорогой.

2. «Расстояние до автодороги от 50 до 300 метров». 2-я линия объектов – объекты расположены не в прямой видимости от автодороги, имеется прямой проезд к автодороге, от 1,5 до 5 минут пешком.

3. «Расстояние до автодороги от 300 до 1 000 метров» - от 5 до 15 минут пешком.

4. «Расстояние до автодороги более 1 000 метров» - более 15 минут пешком.

Обеспеченность транспортной инфраструктурой - обеспеченность подъездными путями. Исследования рынков земельных участков показывают, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от наличия или отсутствия дорожной инфраструктуры для различных населенных пунктов находится в пределах незначительной вариации и вполне устойчива по времени действия. Наличие и качество подъездных путей, ведущих непосредственно к земельному участку, определяет удобство подъезда и эксплуатации участка, поэтому является фактором, влияющим на его стоимость.

Согласно п. 12 Методических указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

Законодательство не предоставляет конкретное определение понятию «подъездной путь», по этой причине следует руководствоваться буквальным его толкованием. Так как на территории Камчатского края нет железнодорожных путей, то далее речь пойдет об автомобильных путях (автомобильная подъездная дорога). Автомобильная дорога подъездная - дорога, обеспечивающая связь районов, городов, промышленных и сельскохозяйственных предприятий с железнодорожными узлами, речными и морскими портами, местами массового отдыха населения и соединяющая эти объекты с дорогой более высокой категории1 Словарь основных дорожных терминов. Общие сведения. Сайт Федерального дорожного агентства Росавтодор. https://rosavtodor.gov.ru/truck/dorogi-rosavtodora/osnovnye-terminy .

Обязательность обеспечения прохода и проезда к земельному участку регулируется несколькими нормативными актами, включая Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ГК РФ (статья 274) и ЗК РФ (статья 23).

Обеспеченность инженерными коммуникациями, также играет значительную роль в формировании стоимости земельных участков. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта. Земельные участки с подведенными коммуникациями стоят дороже, чем земельного участка без коммуникаций.

Согласно пп. 20-21 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сеть инженерно-технического обеспечения - это совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений, а система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

По смыслу положений части 1 статьи 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к сетям инженерно-технического обеспечения относятся также объекты электросетевого хозяйства.

Инженерные коммуникации, как ценообразующий фактор для земельных участков, представляют собой центральные внешние сети ресурсоснабжающих организаций: электроснабжение и водоснабжение (газоснабжение ввиду нетипичности для Камчатского края не рассматривается, отопление и канализация не оказывают существенного влияния на стоимость земельного участка, что подтверждается практически полным отсутствием информации о данных видах коммуникации в объявлениях о купле-продаже участков). Исследование рынков земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от наличия/отсутствия инженерных коммуникаций для различных населенных пунктов находится в пределах незначительной вариации. Вероятно, это объясняется планомерностью развития систем коммуникаций совместно с генеральными планами развития территорий.

Улучшения земельного участка. Помимо инженерных улучшений на земельном участке могут быть здания, строения, сооружения, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка. Наличие на участке объектов капитального строительства: здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, приводит к увеличению, либо уменьшению стоимости земельного участка (так, наличие ветхого здания, несет затраты на снос и очистку территории).

Данные факторы оказывают влияния не всегда и не на все земельные участки. При расчете стоимости земельного участка необходимо проводить анализ конкретного сегмента рынка (приведен выше), к которому оцениваемый земельный участок относится, изучать его окружение и возможность влияния каких-либо из вышеперечисленных факторов.

В Камчатском крае плохо развит рынок открытых массовых продаж незастроенных земельных участков, а рынок аренды земельных участков представлен в основном предложениями муниципальных органов власти по единичным объектам, которые оцениваются и выставляются только по заявлению заинтересованных лиц.

На рынке купли-продажи земельных участков Камчатского края наблюдается значительный разброс цен. Это связано, во-первых, с неравномерным выставлением на продажу участков из разных ценовых диапазонов, а во-вторых, с влиянием ценообразующих факторов. Анализ по отдельным факторам проводился без учета влияния других ценообразующих факторов. Влияние факторов различно, отдельные факторы влияют значительно, другие практически не оказывают влияния. Выделить два объекта отличающихся только по одному фактору на рынке земельных участков на данном этапе развития рынка купли-продажи земельных участков невозможно.

Обременения (ограничения) земельного участка. В соответствии с пунктом 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 ЗК РФ).

В рамках выполнения работ по государственной кадастровой оценке бюджетному учреждению переданы сведения о зонах с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ) по различным типам.

По результатам анализа семантической части Перечня сводная информация по видам ЗОУИТ (статья 105 ЗК РФ) представлена в таблице ниже.

Таблица 80 – Виды зон с особыми условиями использования территорий

№	Наименование	Количество зон
1	зоны охраны объектов культурного наследия;	64
2	охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);	27 994
3	придорожные полосы автомобильных дорог;	14
4	охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов);	1 057
5	охранная зона линий и сооружений связи;	5 495
6	приаэродромная территория;	27 614
7	зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;	2 844
8	охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);	42
9	охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;	980
10	водоохранная зона;	13 444
11	прибрежная защитная полоса;	6 718
12	зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;	8 151
13	зоны затопления и подтопления;	6 189
14	санитарно-защитная зона;	1 973
15	зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;	261
16	охранная зона геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети;	871
17	зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов);	773
18	охранная зона гидроэнергетического объекта;	84
19	охранная зона тепловых сетей.	623

По состоянию на 01.01.2026 приведенные ЗОУИТ наложены на 37 052 земельных участка (данные семантической части Перечня) и 39 141 участок (данные графической части Перечня). Более половины участков имеют более одного установленного обременения (ограничения) в виде ЗОУИТ.

Характер ограничений пользования земельным участком устанавливается отдельными нормативными правовыми актами. Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок функционирования охранных зон указан в таблице ниже.

Таблица 81 – Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок функционирования охранных зон

Охранная зона объектов	Нормативно-правовой акт
Зоны охраны объектов культурного наследия	Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации»
Охранная зона объектов электроэнергетики	Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»; Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033 «О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»
Придорожные полосы автомобильных дорог	Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Охранная зона трубопроводов	Федеральный закон от 31.03.1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»; «Правила охраны магистральных трубопроводов», утв. Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9; Постановление Госгортехнадзора РФ от 23.11.1994 № 61 «О распространении «Правил охраны магистральных трубопроводов» на магистральные аммиакопроводы»; Постановление Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083 «Об утверждении Правил охраны магистральных газопроводов и о внесении изменений в Положение о представлении в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления дополнительных сведений, воспроизводимых на публичных кадастровых картах»; Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»
Охранная зона линий и сооружений связи	Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»
Зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов	Постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны»
Охранная зона особо охраняемой природной территории	Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»; Постановление Правительства РФ от 19.02.2015 № 138 «Об утверждении Правил создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон»; Закон Камчатского края от 29.12.2014 № 564 «Об особо охраняемых природных территориях в Камчатском крае»
Водоохранная зона	Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ
Прибрежная защитная полоса	Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ
Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения	Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021№ 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02» (вместе с «СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 26.02.2002)
Зоны затопления и подтопления	Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления»
Санитарно-защитная зона	Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон»
Охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети	Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети» (вместе с «Положением об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети»)
Зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов)	Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»
Охранная зона гидроэнергетического объекта	Постановление Правительства РФ от 06.09.2012 № 884 «Об установлении охранных зон для гидроэнергетических объектов»
Охранная зона тепловых сетей	Приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей»
Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением	Постановление Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 «Об утверждении Положения об охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением, о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 августа 1999 г. № 972 и признании не действующим на территории Российской Федерации постановления Совета Министров СССР от 6 января 1983 г. № 19» (утратило силу)
Приаэродромная территория	Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460 «Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории»

В статье 105 ЗК РФ приведен полный список зон с особыми условиями использования территорий. В этом списке перечислено 28 видов ЗОУИТ (три подпункта ЗК РФ по состоянию на 01.01.2026 утратили силу). Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере. Объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для формирования стоимости земельного участка то, что они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка. Особый режим использования земель задается системой запрета или ограничений тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон особого режима использования земель. Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и т.д.

При этом само законодательство, регулирующее отдельные виды ЗОУИТ, на настоящий момент крайне разрозненно. Правила в отношении отдельных ЗОУИТ закреплены в актах разной юридической силы, отсутствует единообразие и в содержании указанных актов. Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16.01.2026 № 18-00071/26, до 1 марта 2031 года установление, изменение или прекращение существования ЗОУИТ осуществляется в порядке, действовавшем до официального опубликования Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ), с учетом особенностей, установленных частями 16.2 и 16.3 статьи 26 указанного закона.

В соответствии с предписаниями пункта 1 статьи 106 ЗК РФ Правительством РФ должны быть утверждены новые положения в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, которые возникают в силу закона: водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия).

Новые положения о ЗОУИТ среди прочего должны определять порядок подготовки и принятия решений об установлении (изменении, прекращении) существования указанных зон, исчерпывающий перечень объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, требования к предельным размерам указанных зон, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, основания для изменения таких зон и прекращения их существования.

При этом законом № 342-ФЗ не установлен срок, в течение которого соответствующие постановления должны быть приняты Правительством РФ, ввиду чего можно предположить, что переходный период регулирования статуса ЗОУИТ растянется на достаточно длительный срок (Федеральный закон от 28.12.2025 № 496-ФЗ «О внесении изменений в статью 106 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 26 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Важно учитывать, что только с принятием Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ начнут применяться нормы, введенные законом № 342-ФЗ: способы определения ограничений использования земельных участков в границах ЗОУИТ и запрет требовать согласования размещения объектов капитального строительства или осуществления иных видов деятельности в границах.

Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРН, но многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН (руководствуясь правилами действия закона во времени, ЗОУИТ, установленные до 04.08.2018, существуют вне зависимости от попадания в перечень статьи 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ не был установлен и более ранее законодательство не предусматривало внесение в реестр таких данных), т.е. отсутствуют полные и достоверные данные.

При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.

В рамках анализа существующих обременении (ограничений) на использование земельного участка, были выявлены ограничения, которые оказывают существенное влияние на ведение хозяйственной деятельности на участке.

В связи с тем, что в рамках массовой оценки объективно измерить влияние таких обременений (ограничений) на стоимость объектов оценки не представляется возможным, то Кадастровый оценщик исходил из допущения, что влияние таких обременений (ограничений) стремится к нулю.

Влияние фактора «Обременения (ограничения) земельного участка» рассматривается в следующих случаях:

для земельных участков, имеющих графику, так как возможно определить площадь земельного участка, занятого охранной зоной;

для видов использования земельных участков, предполагающих застройку, так как ЗОУИТ, ограничивающий параметры строительства оказывает влияние на стоимость данных участков;

в сведениях ЕГРН отсутствует информация об объекте капитального строительства, расположенного в пределах земельного участка. Если ОКС существовал до дня ввода объектов, в связи с которыми установлена ЗОУИТ, в эксплуатацию допускает использование ОКС в соответствии с их видом разрешенного использования или назначением. Таким образом, наличие указанного объекта снижает степень ограничении в использовании участка до нуля;

наличия сведений об обременениях в ЕГРН только относительно охранных зон следующих инженерных коммуникации: линий и сооружений связи; объектов электроэнергетики, в том числе гидроэнергетики; тепловых сетей; трубопроводов.

Алгоритм расчета может быть выражен следующей последовательностью действий:

–	рассчитывается стоимость земельного участка без учета ограничений охранной зоной (Сб);

–	определяется площадь земельного участка, занятого охранной зоной Sоз, и оценивается доля земельного участка, занятого охранной зоной как Sоз/Sоб (доля вхождения);

–	оценивается коэффициент, учитывающий степень ограничения прав собственника (К).

Рассчитывается стоимостной эквивалент ограничений, обусловленных наличием охранной зоны по формуле:

(1)

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Полученный коэффициент применяется для расчета корректировки на наличие той или иной охранной зоны путем умножения коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на долю земельного участка занятого охранной зоной в общей площади земельного участка.

Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

Рынок земельных участков Камчатского края находится на стадии умеренной активности с неравномерным развитием по районам и сегментам. Он характеризуется ограниченным предложением, влиянием макроэкономических факторов и спецификой регионального развития. Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости Камчатского края является рынок земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Данный сегмент демонстрирует относительно высокую активность спроса и предложения по сравнению с другими категориями земельных участков (сельскохозяйственного назначения, рекреационного использования, коммерческой и промышленной застройки и т. д.).

Однако при выборе эталонного (типового) объекта недвижимости для целей оценочного зонирования возникает существенная проблема: подавляющее большинство сделок и предложений по земельным участкам для индивидуального жилищного строительства географически сконцентрировано в ограниченном числе муниципальных образований. В частности, основная рыночная активность наблюдается:

в городе Петропавловске‑Камчатском – административном, экономическом и культурном центре региона, где сосредоточены основные рабочие места, инфраструктура и транспортные узлы;

в городе Елизово — крупном транспортно‑логистическом узле (в т. ч. рядом с международным аэропортом), привлекающем инвесторов и покупателей;

в Елизовском муниципальном округе — пригородной зоне с развитой социальной и инженерной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и высоким спросом на участки под ИЖС.

Такая неравномерность распределения рыночной информации создает ряд методологических сложностей при выборе эталонного объекта и последующем оценочном зонировании территории Камчатского края

В процессе определения кадастровой стоимости Учреждением проведено оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на оценочные зоны.

В соответствии с требованиями п. 33 Методических указаний, оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных оценочных зонах.

По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в оценочных зонах в разрезе видов использования.

На основании данных мониторинга рынка недвижимости Камчатского края установлено, что только сегмент «Малоэтажная жилая застройка» характеризуется наличием достаточного объема рыночных данных. Это обусловило проведение оценочного зонирования исключительно в рамках данного сегмента при определении кадастровой стоимости.

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами земельных участков исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Оценочное зонирование выполняется с учетом требований и разрешенных параметров, установленными главой VI Методических указаний:

– обоснованности вариантов описания границ оценочной зоны (п. 42 Методических указаний): поворотными точками, кварталами, иными территориальными единицами;

– для каждой зоны должны быть установлены удельные показатели средней стоимости или диапазоны (п. 41 Методических указаний);

– разница в зонах (в удельных показателях) должна быть не менее 10% (п. 40.3 Методических указаний).

В процессе проведения оценочного зонирования можно выделить следующие этапы:

Разделение территорий на основании их основных характеристик;

Анализ фактического использования земельных участков;

Определение характеристик типового объекта недвижимости;

Расчет удельных показателей средних рыночных цен для оценочных зон;

Объединение оценочных зон;

Составление цифровых тематических карт (схем) оценочных зон;

Установление удельных показателей средних рыночных цен для оценочных зон;

Описание границ оценочных зон.

На первом этапе работы, опираясь на сведения кадастрового плана территории Камчатского края по состоянию на 01.01.2026, интегрированные в геоинформационную систему Камчатского края «Государственная кадастровая оценка», было проведено деление территорий. Основанием для зонирования послужили факторы социально‑экономического и иного характера, влияющие на использование земель.

Разделение территорий выполнено по результатам комплексного анализа следующих данных:

Местоположение (локационные) - Имеют системообразующее значение в ценообразовании на земельные участки: задают базовую стоимость и ликвидность; определяют инвестиционную привлекательность; служат основой для массовой оценки и кадастрового учета; влияют на долгосрочные перспективы роста цены

Институциональные (административно ‑ правовые) - Совокупность законодательных, нормативных и административных условий, влияющих на формирование стоимости земельных участков. Они создают правовую среду, в которой происходит оборот земли, и определяют допустимые варианты ее использования

Экономические - Формируют макроэкономическую среду и влияют на платежеспособный спрос и стоимость эксплуатации объекта

Социально ‑ экономические - Отражают не только экономическую ситуацию в муниципалитете, но и качество жизни, эффективность работы местных властей, демографический потенциал, формируют «скрытую стоимость» недвижимости — не прямую цену кв. м, а долгосрочный тренд ее изменения

Рыночные (конъюнктурные) - Отражают текущее состояние рынка.

Для выделения оценочных зон на втором этапе оценочного зонирования в границах территориальных зон муниципальных образований проанализированы виды разрешенного использования земельных участков, а также характеристики планируемого развития этих зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

На третьем этапе в составе каждой выделенной оценочной зоны, на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) определены характеристики типового объекта недвижимости.

Для сегмента «Малоэтажная жилая застройка», в качестве основных характеристик определены: местоположение, площадь, вид разрешенного использования.

В структуре оценочных зон определялись муниципальные образования с максимальной концентрацией земельных участков. В качестве примера, на рисунке __ приведено распределение объектов по Камчатскому краю. По данным диаграммы видно, что наиболее распространенной на рынке земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» является зона 3 (Елизовский муниципальный округ).

Рисунок 74 – Структура сделок и предложений с земельными участками сегмента «Малоэтажная жилая застройка» в 2022-2025 гг. по оценочным зонам

По данным мониторинга рынка недвижимости наиболее часто встречающаяся – 21% общая площадь земельных участков в регионе находится в диапазоне от 800,10 до 1000,00 кв. м (рисунок 75).

Рисунок 75 – Гистограмма распределения сделок и предложений с земельными участками сегмента «Малоэтажная жилая застройка» в Камчатском крае в 2022-2025 гг. по параметру «Общая площадь земельных участков»

Проведенный анализ структуры земельных участков на территории Камчатского края позволил выделить типовой объект — земельный участок, относящийся к сегменту «Малоэтажная жилая застройка». Для данного типа участков характерен диапазон площадей от 800,10 до 1000,00 кв. м. Целевое назначение таких участков предусматривает возможность как строительства индивидуального жилого дома, так и ведения личного подсобного хозяйства (ИЖС и ЛПХ).

На четвертом этапе оценочного зонирования, в границах выделенных зон (этапы 1 и 2), на основании данных мониторинга рынка недвижимости Камчатского края выполнен расчет удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади. Определение средней рыночной цены типового объекта осуществлялось путем обобщения информации о ценах сделок и актуальных рыночных предложениях в рамках выделенных оценочных зон за четырехлетний период, предшествующий дате проведения государственной кадастровой оценки (2022–2025 гг.).

Пятый этап оценочного зонирования предусматривал ранжирование всех выделенных оценочных зон в порядке убывания удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади. На этом этапе проведено объединение ценовых зон, для которых разница в указанном показателе составляла менее 10 %, что позволило повысить однородность ценового зонирования и снизить влияние локальных ценовых аномалий.

На шестом этапе на основе полученных данных составлены цифровые тематические карты (схемы) оценочных зон, отражающие пространственное распределение ценовых сегментов на территории Камчатского края.

На седьмом этапе для каждой оценочной зоны установлены удельные показатели средних рыночных цен, рассчитанные на единицу площади типового объекта недвижимости.

Заключительный (восьмой) этап включал детальное описание границ установленных оценочных зон. Данная процедура обеспечивает однозначное определение принадлежности конкретного объекта недвижимости к той или иной ценовой зоне.

Следует отметить, что при формировании границ оценочных зон для типового объекта — земельного участка сегмента «Малоэтажная жилая застройка» — выявлена ограниченность исходных данных по ряду населенных пунктов Камчатского края. В связи с этим границы оценочных зон были определены не на уровне отдельных населенных пунктов, а на уровне совокупности муниципальных образований, характеризующихся схожими социально‑экономическими параметрами и близкими значениями удельных показателей средних рыночных цен. Это позволило обеспечить репрезентативность и устойчивость результатов зонирования при недостаточности данных по отдельным населенным пунктам.

В качестве источников информации для определения значений ценообразующих факторов муниципальных образований Камчатского края были использованы:

информация органов исполнительной власти, размещенная на официальном сайте Правительства Камчатского края (отчеты, результаты мониторингов, справочная информация);

постановление Правительства Российской Федерации от 28.08.2015 № 899 «О создании территории опережающего развития «Камчатка»»;

постановление Правительства Камчатского края от 27.07.2010 №332-П «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Камчатского края до 2030 года»;

документы по кадастровым работам и земельно‑имущественным отношениям;

научные и специализированные данные, нормативно‑технические документы (строительные нормы и правила);

материалы государственного доклада «О состоянии санитарно‑эпидемиологического благополучия населения в Российской Федерации» по Камчатскому краю в 2025 году;

нормативно-правовые акты и официальные письма муниципальных образований Камчатского края.

Оценочное зонирование сегмента «Малоэтажная жилая застройка»

Проведен комплексный сбор и обработка данных, характеризующих различные аспекты положения муниципальных образований Камчатского края: социально‑экономические показатели, географические и демографические особенности, а также прогнозные параметры развития территорий. В целях обеспечения достоверности результатов для последующего оценочного зонирования использованы исключительно те факторы, по которым удалось сформировать репрезентативную информационную базу — то есть данные были достаточны по объему и не содержали внутренних противоречий.

В ходе работ выбран и применен наиболее оптимальный метод определения оценочных зон, основанный на анализе соотношения социально‑экономических показателей, характеризующих местоположение объектов недвижимости. Такой подход позволил учесть территориальную специфику и обеспечить сопоставимость результатов.

Значимость отдельных ценообразующих факторов при формировании оценочных зон количественно выражена через присвоение им соответствующего удельного веса. Дополнительно для каждого фактора разработаны четкие критерии группировки, позволяющие отнести муниципальные районы и городские округа к определенным категориям.

На завершающем этапе каждому муниципальному образованию, исходя из значения того или иного ценообразующего фактора, присвоен балл, соответствующий номеру группы в рамках установленной классификации. Это обеспечило дифференцированный учет влияния различных факторов на итоговую оценку и позволило сформировать обоснованную систему оценочного зонирования.

Значимость ценообразующих факторов приведена в таблице ниже.

Таблица 82 – Значения удельных весов ценообразующих факторов

№ фактора	Наименование ценообразующего фактора	Удельный вес	Максимальное количество групп
1	Транспортная доступность	0,135	9
2	Туристская привлекательность	0,100	9
3	Сейсмичность	0,025	6
4	Основные приоритетные санитарно-гигиенические факторы, формирующие негативные тенденции в состоянии здоровья населения Камчатского края на 01.01.2026	0,060	6
5	Форма местного самоуправления	0,110	7
6	Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка»	0,050	2
7	Комплексные кадастровые работы	0,090	4
8	Объем инвестиций в основной капитал (за исключением бюджетных средств) в расчете на 1 жителя на 01.01.2026	0,015	6
9	Доходы консолидированного бюджета на 01.01.2026	0,015	5
10	Налог на имущество физических лиц на душу населения на 01.01.2026	0,050	6
11	Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения	0,040	5
12	Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления городского округа (муниципального района/округа) % от числа опрошенных	0,050	3
13	Плотность населения на 01.01.2026	0,100	4
14	Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, - всего	0,025	5
15	Насыщенность рынка недвижимости	0,025	7
16	Средний уровень цен рынка недвижимости	0,100	9
17	Баланс рынка недвижимости	0,010	5

Подробное описание каждого ценообразующего фактора и критериев группировки муниципальных районов (городских округов) по ним приведены ниже.

Транспортная доступность

В настоящее время в регионе низкий уровень развития дорожно-транспортной инфраструктуры, наблюдается несовершенство системы аэропортов и аэродромов.

Слабое пространственное развитие транспортных сетей приводит к локализации хозяйственных и социально-культурных комплексов, ограничивает возможности влияния территорий, являющихся лидерами экономического роста, на развитие других муниципальных образований. Отсутствие развитой автодорожной сети ограничивает развитие междугородних перевозок, снижает качество жизни населения (путем сокращения мобильности, доступности отдыха и социальных коммуникаций).

Вместе с тем, устойчивое развитие транспортной инфраструктуры способствует интеграции территорий края в единое социально-экономическое пространство, для свободного перемещения товаров и услуг, обеспечения повышения качества жизни населения.

Земельные участки небольших населенных пунктов, расположенных вблизи крупных районных или региональных центров (при наличии автодорожной сети и регулярного общественного пассажирского сообщения), как правило, востребована больше, чем в аналогичных населенных пунктах, находящихся на большем удалении.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости напрямую зависит от степени транспортной доступности муниципального образования. То есть, чем удобнее добираться до населенного пункта (в том числе из краевого центра), тем выше уровень его социально-экономического развития и, соответственно, дороже стоимость объектов недвижимости.

Учитывая особенности географического положения 41 кадастрового округа для ценообразующего фактора «Транспортная доступность» оптимальным является деление муниципальных образований на 9 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 83 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Транспортная доступность»

Группа	Содержание критерия
1	наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием;

краевой центр;
2	наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием;

наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром (преимущественно более десяти рейсов в день);

удаленность от краевого центра не более 100 км.
3	наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием;

наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром (преимущественно более десяти рейсов в день);

удаленность от краевого центра не более 200 км.

закрытое административно-территориальное образование.
4	наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения преимущественно с асфальтобетонным покрытием;

наличие регулярного ежедневного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром - до двух рейсов в день;

транзитность территории (доступ в другие населенные пункты региона осуществляется по территории данного муниципального образования);

удаленность от краевого центра от 200 до 460 км.
5	наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и переходным (гравийным) покрытием;

наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром не более двух рейсов в день;

удаленность от краевого центра не более 520 км.
6	наличие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и переходным (гравийным) покрытием;

наличие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром не более одного рейса в день;

удаленность от краевого центра свыше 520 км.
7	отсутствие автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения с асфальтобетонным и (или)переходным (гравийным) покрытием;

отсутствие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром;

наличие возможности доступа к населенным пунктам по технологическим проездам необщего пользования;

удаленность от краевого центра не более 500 км.

авиационная доступность (местные авиалинии).
8	наличие регулярного авиасообщения с краевым центром
9	исключительно авиационная доступность;

отсутствует регулярного авиасообщения с краевым центром;

Туристская привлекательность

Камчатка — уникальный регион с огромным туристическим потенциалом, который в своем развитии может дать новый импульс для улучшения бизнес-климата и притоку населения в край.

В основе туристско-рекреационного потенциала Камчатского края лежат уникальные объекты природного наследия. Своеобразие природы Камчатки с ее термальными и минеральными источниками, вулканами и ледниками, знаменитой Долиной гейзеров, разнообразной, в большинстве не тронутой цивилизацией флорой и фауной, создает большие возможности для развития туристско-рекреационного кластера в регионе.

Уникальная комбинация рекреационных и природных факторов позволяет предлагать очень разнообразный туристский продукт, основывающийся на природных факторах развития: охота и рыбалка, морские круизы, экологический, пешеходный, горнолыжный, экстремальный, лечебно-оздоровительный, научно-познавательный, этнографический и прочие виды туризма.

Туризм оказывает существенное влияние на экономику и развитие муниципального образования и региона в целом, способствуя привлечению денежных потоков, созданию новых рабочих мест, улучшению инфраструктуры и т.д.

Кроме прямого влияния туристских расходов на развитие региона существует также косвенное влияние, или «эффект мультипликатора», который вступает в силу по мере циркуляции туристских расходов в регионе.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости напрямую зависит от уровня туристической привлекательности муниципального образования (чем населенный пункт привлекательнее для туристов, тем дороже в нем стоимость объектов недвижимости).

Учитывая уровень развития туризма в Камчатском крае для ценообразующего фактора «Туристская привлекательность» оптимальным является деление муниципальных образований на 9 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 84 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Туристская привлекательность»

Группа	Содержание критерия
1	высокая концентрация культурно-досуговых учреждений, природных и этнографических достопримечательностей;

высокоразвитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);

время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей до 1 часа.
2	высокая концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);

время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей до 3 часов.
3	средняя концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

умеренно развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);

время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 8 часов.
4	время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей до 3 часов.

средняя концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);
5	время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 6 часов.

низкая концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);
6	время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 6 часов.

низкая концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

транзитная туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);

время доступа от краевого центра до туристических достопримечательностей от 6 часов.

отсутствие регулярного общественного автомобильного пассажирского сообщения с краевым центром;
7	наличие возможности доступа к населенным пунктам по технологическим проездам необщего пользования;

закрытое административно-территориальное образование.

низкая концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

слабо развитая туристическая инфраструктура (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);
8	исключительно авиационная доступность от краевого центра до туристических достопримечательностей.
9	закрытое административно-территориальное образование.

низкая концентрация природных и этнографических достопримечательностей;

отсутствие туристической инфраструктуры (базы отдыха, гостиницы, турфирмы и т.п.);

Сейсмичность

Уровень сейсмичности является ключевым ограничивающим фактором социально-экономического развития и формирования рынка недвижимости в муниципальных образованиях Камчатского края. Регион входит в состав Тихоокеанского огненного кольца, что обуславливает высокую частоту и силу сейсмических событий.

Земли в зонах высокой сейсмичности (8–9 баллов по картам ОСР) требуют детальной геофизической оценки. Это сужает спектр возможных видов использования земельных участков и влияет на их кадастровую и рыночную стоимость.

Для ценообразующего фактора «Сейсмичность» деление муниципальных образований осуществляется на 6 групп (таблица ниже).

Таблица 85 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Сейсмичность»

Группа	1	2	3	4	5	6
Содержание критерия	6;7;8 баллов	7;8;8 баллов	7;8;9 баллов	8;8;9 баллов	8;8;10 баллов	8;9;10 баллов	9;9;10 баллов	9;10;10 баллов	10;10;10 баллов

Основные приоритетные санитарно-гигиенические факторы, формирующие негативные тенденции в состоянии здоровья населения Камчатского края на 01.01.2026 год

Комплекс факторов среды обитания, оказывающих воздействие на состояние здоровья населения на территории Камчатского края, включает группы санитарно-гигиенических факторов.

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещены объекты недвижимости зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды.

Для данного ценообразующего фактора в Камчатском крае оптимальным является деление муниципальных образований на 6 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 86 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Основные приоритетные санитарно-гигиенические факторы, формирующие негативные тенденции в состоянии здоровья населения Камчатского края на 01.01.2026 год»

Группа	Содержание критерия
1	В пределах средних значений.
2	Комплексная химическая нагрузка на население.
3	Биологическая нагрузка на население.
3	Комплексная химическая нагрузка на население; Биологическая нагрузка на население.
4	Физические факторы воздействия на население.
5	Биологическая нагрузка на население; Физические факторы воздействия на население.

Комплексная химическая нагрузка на население; Физические факторы воздействия на население
6	Комплексная химическая нагрузка на население; Биологическая нагрузка на население; Физические факторы воздействия на население.

Форма местного самоуправления

Местоположение объекта недвижимости является одним из основных показателей при выборе жилья, а соответственно и при формировании цены. В городских округах и поселениях условия для поддержки и развития малого и среднего бизнеса, привлечения инвестиций, создания новых рабочих мест, развития социальной, транспортной инфраструктуры более привлекательны, чем в сельских поселениях.

Таким образом, расположение объектов недвижимости в пределах Камчатского края существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином муниципальном районе.

Для ценообразующего фактора «Форма местного самоуправления» деление муниципальных образований осуществляется на 5 групп (таблица ниже).

Таблица 87 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Форма местного самоуправления»

Группа	Содержание критерия
1	городской округ: местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, при этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах);

краевой центр;
2	городской округ: местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, при этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах;
3	муниципальный округ: несколько объединенных общей территорией населенных пунктов (за исключением случая, предусмотренного настоящим Федеральным законом), не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В муниципальном округе присутствует населенный пункт, наделенный статусом города краевого подчинения.
4	муниципальный округ: несколько объединенных общей территорией населенных пунктов (за исключением случая, предусмотренного настоящим Федеральным законом), не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
5	в муниципальном районе отсутствуют населенные пункты, наделенные статусом городское поселение.
6	Городское поселение в составе муниципального округа
7	Сельское поселение в составе муниципального округа

Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка»

ТОР «Камчатка – это территория с особым правовым режимом ведения предпринимательской деятельности с масштабными налоговыми и административными государственными преференциями.

Муниципальные образования, вошедшие в зону ТОСЭР, характеризуются наибольшим потенциалом для развития инфраструктуры, создания рабочих мест, улучшения качества жизни, и как следствие развитие рынка недвижимости.

Условия для развития рынка недвижимости для муниципальных районов, которые на дату проведения оценки не вошли в состав ТОСЭР – менее благоприятны, потенциал развития на таких территориях недостаточно высок.

Для ценообразующего фактора «Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка»» деление муниципальных образований осуществляется на 2 группы (таблица ниже).

Таблица 88 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка»»

Группа	Содержание критерия
1	на территории муниципального образования создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка"
2	на территории муниципального образования не создана территория опережающего социально-экономического развития "Камчатка"

Комплексные кадастровые работы

Комплексные кадастровые работы (ККР) оказывают значительное влияние на социально-экономическое положение муниципальных образований Камчатского края, особенно в контексте развития рынка земельных участков. Эти работы направлены на упорядочение кадастровых данных, устранение правовых неопределенностей и создание условий для эффективного управления территориями.

В ходе работ выявляются неучтенные объекты недвижимости и земельные участки, которые могут быть вовлечены в хозяйственный оборот — предоставлены в собственность или аренду. ККР играют ключевую роль в создании основ для устойчивого социально-экономического развития муниципальных образований Камчатского края. Они способствуют упорядочению рынка земельных участков, повышению инвестиционной привлекательности территорий, росту бюджетных доходов и улучшению качества управления территориями.

Для ценообразующего фактора «Комплексные кадастровые работы» деление муниципальных образований осуществляется на 4 группы (таблица ниже).

Таблица 89 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Комплексные кадастровые работы»

Группа	Содержание критерия
1	Вовлечение в оборот свыше 50% неиспользуемых земель.
2	Вовлечение в оборот до 50% неиспользуемых земель.
3	Вовлечение в оборот до 0,5% неиспользуемых земель.
4	На территории муниципального образования не проводятся ККР.

Объем инвестиций в основной капитал (за исключением бюджетных средств) в расчете на 1 жителя на 01.01.2026

В официальном статистическом учете инвестиции в основной капитал представляют собой затраты на строительство, реконструкцию (включая расширение и модернизацию) объектов, которые приводят к увеличению их первоначальной стоимости, приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, бухгалтерский учет которых осуществляется в порядке, установленном для учета вложений во внеоборотные активы, инвестиции в объекты интеллектуальной собственности; культивируемые биологические ресурсы.

Затраты на приобретение зданий, сооружений, машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, а также объектов незавершенного строительства, числившихся ранее в основных фондах (средствах) у других организаций, в инвестициях в основной капитал не отражаются. Кроме того, в инвестициях в основной капитал не учитываются затраты на приобретение квартир в объектах жилого фонда.

Ориентация на будущие доходы при вложении капитала - существенная черта, отличающая инвестиции от текущих затрат на производство товаров и услуг. Такие вложения осуществляются путем приобретения экономических активов, т.е. объектов, владение и пользование которыми приносит их владельцам экономическую выгоду в течение определенного периода времени. Целью любой инвестиционной деятельности является получение прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, высокие значения данного показателя, как правило, свидетельствуют о перспективном развитии муниципального образования и, соответственно, более высоких ценах на объекты недвижимости.

Учитывая существенную разницу в значениях, для данного ценообразующего фактора в Камчатском крае оптимальным является деление муниципальных образований на 6 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 90 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Объем инвестиций в основной капитал (в фактических ценах, за исключением бюджетных средств) в расчете на одного человека»

Группа	Содержание критерия
1	более 2 000 000 руб./чел.
2	от 1 000 000 до 2 000 000 руб./чел.
3	от 500 000 до 1 000 000 руб./чел.
4	от 150 000 до 500 000 руб./чел.
5	от 4 000 до 150 000 руб./чел.
6	менее 4 000 руб./чел.

Доходы консолидированного бюджета муниципального образования на 01.01.2026

Бюджет субъекта Российской Федерации и свод бюджетов муниципальных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации (без учета межбюджетных трансфертов между этими бюджетами), образуют консолидированный бюджет субъекта Российской Федерации.

Консолидированный бюджет субъекта Российской Федерации представляет собой совокупность местных бюджетов и регионального бюджета в районе данного субъекта.

Консолидированный бюджет муниципального образования — это свод бюджета муниципального района и бюджетов городских и сельских поселений, входящих в состав муниципального района (без учета межбюджетных трансфертов между этими бюджетами).

Функция консолидированного бюджета – объединение показателей бюджета заданной территории. Именно здесь отражаются условия баланса доходов с расходами госбюджета, результаты планирования, реализации финансовой бюджетной политики региона.

Анализ консолидированного бюджета необходим для прогнозирования, планирования, разработки бюджета конкретного уровня. Количественные характеристики анализа отражают обоснованность, реальность показателей бюджетов.

Для данного ценообразующего фактора в Камчатском крае является деление муниципальных образований на 5 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 91 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Доходы местного бюджета, фактически исполненные на одного жителя муниципального образования на 01.01.2026»

Группа	Содержание критерия
1	свыше 600 тыс. руб./чел.
2	от 300 до 600 тыс. руб./чел.
3	от 200 до 300 тыс. руб./чел.
4	от 50 до 200 тыс. руб./чел.
5	менее 50 тыс. руб./чел..

Налог на имущество физических лиц на душу населения на 01.01.2026

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, который устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов.

Целью налогов на имущество физических лиц является финансовое обеспечение деятельности муниципальных образований. Доходы местного бюджета являются достоянием всего муниципалитета.

Благодаря налоговым поступлениям органами местного самоуправления осуществляется реализация экономических и различных социально значимых проектов.

Функционирование рынка жилой недвижимости напрямую зависит от социально-экономического положения муниципального образования, чем выше значение данного показателя в муниципальном образовании, тем выше цены на объекты недвижимости.

Для ценообразующего фактора «Налог на имущество физических лиц на душу населения на 01.01.2026» деление муниципальных образований Камчатского края осуществляется на 6 групп (таблица ниже).

Таблица 92 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Налог на имущество физических лиц на душу населения на 01.01.2026»

Группа	Содержание критерия
1	свыше 1000 руб./чел.
2	от 700 до 1000 руб./чел.
3	от 500 до 700 руб./чел.
4	от 300 до 500 руб./чел.
5	от 50 до 300 руб./чел.
6	менее 50 руб./чел.

Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения

Чем выше площадь земельных участков, предоставленных для строительства на 10 тыс. человек, тем больше возможностей для возведения жилья — как индивидуального, так и многоквартирного. Это способствует решению жилищной проблемы, повышению качества жизни населения и может привлечь новых жителей в муниципалитет. Этот показатель напрямую влияет на социально-экономическое развитие муниципальных образований Камчатского края. Этот показатель определяет возможности для жилищного строительства, привлечения инвестиций, роста налоговых поступлений и развития инфраструктуры.

Для данного ценообразующего фактора в Камчатском крае является деление муниципальных образований на 5 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 93 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения»

Группа	Содержание критерия
1	свыше 10 га/чел.
2	от 6 до 10 га/чел.
3	от 1 до 6 га/чел.
4	менее 1 га/чел.
5	не предоставлялись

Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления

Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления (ОМСУ) напрямую влияет на социально-экономическое положение муниципальных образований Камчатского края, включая условия развития рынка земельных участков. Этот показатель отражает доверие граждан к власти, их готовность участвовать в жизни территории и поддерживать инициативы, что, в свою очередь, создает основу для устойчивого развития. В контексте рынка земельных участков этот показатель определяет скорость и качество оформления документов, уровень рисков для инвесторов, доступность поддержки для разных групп населения и общую динамику спроса на землю. Повышение удовлетворенности населения работой ОМСУ может стать катализатором развития рынка земельных участков и экономики муниципалитета в целом.

Для ценообразующего фактора «Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления» деление муниципальных образований Камчатского края осуществляется на 3 группы (таблица ниже).

Таблица 94 – Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления»

Группа	Содержание критерия
1	свыше 40%
2	от 30% до 40%
3	от 20% до 29,9%

Плотность населения

Плотность населения формируется в процессе исторического развития территории под влиянием экономических законов общественных формаций, уровня социально-экономического развития общества и природно-географической среды. Заселенность территории складывается в процессе хозяйственного освоения и является одним из факторов, способствующих размещению производства в данном районе, и в то же время — это следствие экономического развития территории.

Неравномерность размещения населения в Камчатском крае в целом характерна для дальневосточных регионов и объясняется значительной удаленностью от развитых регионов страны, ограниченными возможностями транспортных магистралей, а также имеющими место историческими факторами.

В соответствии с определением плотности населения, ее расчет производится по формуле деления численности населения на общую площадь поверхности, занятую населением. Общая площадь поверхности представляет собой общую площадь поверхности территории муниципального образования, включая общую площадь суши и внутренних вод.

Плотность населения выступает показателем освоенности территории и интенсивности хозяйственной деятельности людей в муниципальном образовании, и, следовательно, зависимость стоимости объектов недвижимости от данного показателя прямая.

Учитывая неравномерность размещения населения для ценообразующего фактора «Плотность населения на 01.01.2026» оптимальным является деление муниципальных образований на 4 группы по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 95 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Плотность населения на 01.01.2026»

Группа	Содержание критерия
1	свыше 100 чел./кв. км.
2	от 10 до 100 чел./кв. км.
3	от 1 до 10 чел./кв. км.
4	менее 1 чел./кв. км.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя

Значение данного показателя рассчитывается как отношение всего жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования на конец года к численности постоянного населения муниципального образования по состоянию на конец года.

Жилищный фонд, в соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Функционирование рынка жилой недвижимости является сложным социально-экономическим процессом, в котором взаимосвязи не бывают одномерными. В рамках оценочного зонирование, установлено обратное влияние данного фактора на стоимость объектов недвижимости. Высокая обеспеченность жильем населения, как правило, достигается не за счет активного жилищного строительства, а в результате сокращения численности населения. Таким образом, чем выше значение данного показателя в муниципальном образовании, тем ниже цены на объекты недвижимости.

Для данного ценообразующего фактора оптимальным является деление муниципальных образований на 3 группы по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 96 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя –всего»

Группа	Содержание критерия
1	свыше 35 кв. м/чел.
2	от 30 до 35 кв. м/чел.
3	от 28 до 30 кв. м/чел.
4	от 27 до 28 кв. м/чел.
5	менее 27 кв. м/чел.

Насыщенность рынка недвижимости

Количество объектов на рынке земельных участков является важным индикатором и фактором социально-экономического развития муниципальных образований Камчатского края. Оно влияет на инвестиционную привлекательность, динамику цен, развитие инфраструктуры, бюджетную обеспеченность и демографическую ситуацию.

Для данного ценообразующего фактора оптимальным является деление муниципальных образований на 7 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 97 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Насыщенность рынка недвижимости»

Группа	1	2	3	4	5	6	7
Содержание критерия	свыше 140 шт.	от 50 до 140 шт.	от 20 до 50 шт.	от 10 до 20 шт.	от 5 до 10 шт.	менее 5 шт.	рынок отсутствует

Средний уровень цен рынка недвижимости

Средний уровень цен на земельные участки в муниципальных образованиях Камчатского края отражает комплекс факторов, связанных с экономическими, инфраструктурными, географическими и социальными условиями территорий. Этот показатель служит индикатором состояния рынка недвижимости, инвестиционной привлекательности, уровня развития инфраструктуры и качества жизни в конкретном муниципалитете.

Для ценообразующего фактора «Средний уровень цен рынка недвижимости» деление муниципальных образований Камчатского края осуществляется на 9 групп (таблица ниже).

Таблица 98 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору: «Средний уровень цен рынка недвижимости»

Группа	1	2	3	4	5	6	7	8	9
Содержание критерия	свыше 2240 руб./кв. м	от 1970 до 2240 руб./кв. м	от 930 до 1970 руб./кв. м	от 850 до 930 руб./кв. м	от 610 до 850 руб./кв. м	от 550 до 610 руб./кв. м	от 450 до 550 руб./кв. м	от 250 до 450 руб./кв. м	рынок отсутствует

Баланс рынка недвижимости

Баланс количества сделок и предложений на рынке земельных участков в муниципальных образованиях Камчатского края отражает соотношение между спросом и предложением, что позволяет оценить состояние рынка, его активность и тенденции развития. Этот показатель помогает выявить дисбалансы, определить инвестиционную привлекательность территорий и спрогнозировать динамику цен. В Камчатском крае баланс сделок и предложений может существенно различаться по муниципальным образованиям.

Здесь оптимальным является деление муниципальных образований на 5 групп по установленным критериям (таблица ниже).

Таблица 99 – Критерии группировки муниципальных районов (городских округов и поселений) по ценообразующему фактору «Баланс рынка недвижимости»

Группа	Содержание критерия
1	баланс
2	предложения преобладают
3	сделки преобладают
4	предложения отсутствуют
5	рынок отсутствует

Учитывая специфику географического расположения, значительную площадь территории Елизовского муниципального округа и особенности рынка земельных участков (включая дифференциацию цен, спроса и инвестиционной привлекательности по разным зонам), было принято решение реализовать систему оценочного зонирования. Зонирование проводится:

на уровне всего муниципального округа — для формирования общей картины оценочных характеристик территории;

в разрезе отдельных сельских и городских поселений — для детализации данных и учета локальных особенностей рынка.

Город Елизово, как административный, экономический и транспортный центр округа, выделен в отдельную административную единицу в рамках данной системы.

Для муниципальных образований Елизовского муниципального округа введены дополнительные ценообразующие факторы:

Площадь территории: фундаментальный параметр, определяющий социально‑экономическое развитие муниципального образования. Она влияет на планирование, управление ресурсами, инфраструктурное развитие и качество жизни населения.

Таблица 100 – Критерии группировки муниципальных образований Елизовского муниципального округа по ценообразующему фактору «Площадь территории»

Группа	Содержание критерия
7	до 15 кв. м
6	от 15 до 30 кв. м
5	от 30 до 50 кв. м
4	от 50 до 100 кв. м
3	от 100 до 150 кв. м
2	от 200 до 300 кв. м
1	свыше 300 кв. м

Территориальная привлекательность: комплексный показатель, который существенно влияет на стоимость земельных участков и объектов недвижимости. Он отражает совокупность характеристик местоположения, делающих территорию более или менее востребованной для проживания, ведения бизнеса, рекреации и других видов использования. Отражает близость к магистральным дорогам, аэропортам; время в пути до ключевых точек (административный центр, места работы, торговые центры)

Критерии группировки муниципальных образований Елизовского муниципального округа по ценообразующему фактору «Территориальная привлекательность»

На рисунке ниже представлено графическое отображение ранжирования значений группировки ценообразующих факторов в разрезе муниципальных образований Елизовского муниципального округа.

Рисунок 76 – Ранжирование значений группировки ценообразующих факторов в разрезе муниципальных образований Елизовского муниципального округа

В результате оценочного зонирования в зависимости от значений ценообразующих факторов, муниципальным образованиям присвоены баллы (количество баллов соответствует номеру зоны), результаты группировки приведены в таблице ниже. С учетом значимости каждого из факторов определено суммарное значение влияния факторов социально-экономического и иного характера. Следует отметить, что суммарное значение влияния факторов находится в диапазоне от 1,93 до 5,59 и соответствует распределению от благоприятных для развития условий до сложных в освоении и неблагоприятных для развития рынка недвижимости Камчатского края. Границы оценочных зон совпадают с границами муниципальных образований, входящих в них, что обоснованно распределением объектов-аналогов на территории Камчатского края.

Таблица 101 – Критерии деления территории Камчатского края на ценовые зоны в зависимости от суммарного значение влияния факторов

Номер зоны	Содержание критерия
зона №1	менее 2,41
зона №2	от 2,42 до 2,44
зона №3	от 2,45 до 3,07
зона №4	от 3,08 до 3,47
зона №5	от 3,48 до 3,58
зона №6	от 3,59 до 3,91
зона №7	от 3,92 до 4,52
зона №8	от 4,52 до 5,77

На основе данных о ценах сделок и реальных предложений за 2022-2025 гг. в рамках выделенных оценочных зон проведен расчет удельных показателей средних рыночных цен на единицу площади, ценовые зоны, имеющие отличие по данному показателю менее 10 процентов, были объединены.

Специфика рынка недвижимости муниципальных образований Камчатского края определяется особенностями их географического положения и климата (удаленность большинства муниципальных образований от краевого центра, сезонные завозы топлива, производственного оборудования и товаров народного потребления, отсутствие транспортного сообщения между населенными пунктами, преимущественно авиационная пассажирская доступность, сезонная занятость населения в рыбодобывающей отрасли в период летней лососевой путины и т.п.).

Учитывая недостаточность информации о рынке недвижимости в удаленных районах Камчатского края, муниципальные образования, представленные единичными реальными предложениями, объединены в ценовые зоны, с наиболее близкими друг другу значениями ценообразующих факторов.

В результате оценочного зонирования в Камчатском крае выделено 8 ценовых зон и для них установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости. Описание границ и основные характеристики ценовых зон Камчатского края приведено в таблицах ниже.

Таблица 102 – Итоговые показатели оценочного зонирования муниципальных образований

Наименование муниципального образования	Количество баллов по всем факторам	Удельные показатели средних рыночных цен для Муниципального образования, руб./кв. м	Оценочная зона	Удельные показатели средних рыночных цен для Оценочной зоны, руб./кв. м	Сравнение удельных показателей средних рыночных цен для Оценочных зон по убыванию, %
Петропавловск-Камчатский ГО	1,93	2 255,03	1	2249,94	-
г. Елизово	2,42	2 242,24

Пионерское СП	3,07	2 034,78	2	2015,17	10%
Паратунское СП	3,03	2 041,09

Новоавачинское СП	3,06	1 963,59

Елизовский МнО	2,44	1 657,22	3	1657,22	18%
Раздольненское СП	3,37	1 441,36	4	1270,11	37%
Николаевское СП	3,44	1 221,94

Вулканное ГП	3,47	1 196,34

Корякское СП	3,58	920,36	5	856,46	33%
Вилючинский ГО	3,71	887,48

Быстринский МнО	3,56	712,91

Начикинское СП	3,90	662,09	6	674,23	21%
Новолесновское СП	3,72	610,18

Мильковский МнО	3,48	686,34

Усть-Большерецкий МнО	3,91	666,46

ГО "поселок Палана"	4,52	536,17	7	522,92	22%
Тигильский МнО	5,21	530,92

Усть-Камчатский МнО	4,03	517,83

Соболевский МнО	4,31	458,30

Карагинский МР	5,26	432,46	8	392,45	25%
Олюторский МР	5,24	405,56

Алеутский МнО	5,10	286,88

Пенжинский МР	5,77	-

Таблица 103 – Основные характеристики оценочных зон

Номер ценовой зоны	Краткая характеристика ценообразующих факторов	Описание границ	Характеристика рынка недвижимости
Зона 1	Состав: краевой центр и его ближайший спутник. Ключевые характеристики: Транспорт и инфраструктура: ядро транспортной сети, асфальтовые дороги, регулярное сообщение. Туризм: высокая концентрация достопримечательностей, развитая инфраструктура, время доступа к объектам — до 1 часа. Экономика: высокие объемы инвестиций (150 000–500 000 руб./чел.), принадлежность к ТОСЭР. Рынок недвижимости: элитный сегмент (свыше 2240 руб./кв. м), насыщенность 50–140 объектов, преобладание предложения. Риски: сейсмичность 9–10 баллов, высокая плотность населения (>100 чел./кв. км), комплексная экологическая нагрузка.	Территория Петропавловск-Камчатского городского округа и территория города Елизово (кадастровый район 41:01 и 41:05).	Рынок объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в данной зоне демонстрирует признаки высокой степени насыщенности, при этом ценовая политика ориентирована на элитный сегмент. Динамика развития поддерживается значительным объемом инвестиционных вливаний и льготными условиями, обусловленными статусом территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР). Вместе с тем, существенными ограничителями выступают высокая сейсмичность территории, предельная плотность застройки и комплекс экологических рисков.
Зона 2	Состав: пригородные сельские поселения. Ключевые характеристики: Транспорт: удаленность до 100 км, регулярное сообщение, асфальтовые дороги. Туризм: Паратунское СП — бальнеологический курорт (высокая концентрация), остальные — средняя привлекательность. Цены: средний сегмент (1970–2240 руб./кв. м). Рынок: умеренная насыщенность (20–50 объектов), преобладание предложения. Инвестиции: сопоставимы с центром (150 000–500 000 руб./чел.).	Территория Пионерского СП., Паратунского СП. И Новоавачинского СП Елизовского муниципального округа (кадастровый район 41:05).	Рынок объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) характеризуется умеренной активностью с устойчивым ценовым позиционированием в среднем сегменте. Ключевым фактором конкурентоспособности выступает рекреационный потенциал Паратунского сельского поселения (бальнеологический профиль), дополняемый транспортной доступностью и близостью к административному центру. Инвестиционная привлекательность зоны поддерживается за счет объемов капиталовложений, сопоставимых с показателями краевого центра, что создает предпосылки для стабильного спроса.
Зона 3	Состав: крупный муниципальный округ. Ключевые характеристики: Туризм: «ворота» к вулканам, горнолыжный и природный туризм, время доступа до 3 часов. Рынок: высокая насыщенность (свыше 140 объектов), средний ценовой диапазон (930–1970 руб./кв. м). Инфраструктурный фактор: удаленность до 172 км (с. Ганалы), принадлежность к ТОСЭР. Показатели: выше среднего уровень обеспеченности жильем (27–28 кв. м/чел.), высокая инвестиционная активность.	Территория Елизовского МнО (41:05 кадастровый район).	Рынок объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в крупном муниципальном округе отличается высокой насыщенностью и превышением среднерегионального уровня обеспеченности населения жилыми помещениями. Драйверами развития выступают туристический потенциал (доступ к вулканическим и горнолыжным объектам), принадлежность к ТОСЭР и умеренная удаленность от центра. Благоприятными условиями для дальнейшего роста являются средний ценовой диапазон и развитая инфраструктура, сокращающая временные издержки на доступ к рекреационным ресурсам.
Зона 4	Форма местного самоуправления: сельские и городские поселения в составе Елизовского МнО. Транспортная доступность: автодороги общего пользования, регулярное сообщение, удаленность ≤ 100 км. Туристическая привлекательность: средняя концентрация достопримечательностей, умеренно развитая инфраструктура, время доступа до 3 часов. Состав: транзитно-рекреационные территории. Ключевые характеристики: Транспорт: удаленность не более 100 км, регулярное сообщение. Туризм: локальный потенциал, в основном транзитные территории. Рынок: низкая насыщенность (5–10 объектов), средний ценовой сегмент (930–1970 руб./кв. м). Плотность населения: низкая (1–10 чел./кв. км).	Территория Раздольненского СП, Николаевского СП, Вулканного ГП (41:05 кадастровый район).	Состояние рынка объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в транзитно-рекреационных территориях оценивается как низкоактивное. Ограниченность предложения (5–10 объектов) и локальный характер спроса обусловлены преимущественно транзитной функцией территорий и низкой плотностью населения. Перспективы развития сопряжены с необходимостью реализации точечных проектов, направленных на формирование придорожной инфраструктуры и объектов кратковременного размещения.
Зона 5	Состав: зона смешанного типа с особыми условиями. Ключевые характеристики: Вилючинский ГО: закрытое административно-территориальное образование, крайне низкий уровень инвестиций (менее 4 000 руб./чел.). Быстринский МнО: этнографический кластер, удаленность до 520 км, слабая инфраструктура. Цены: доступный сегмент (850–930 руб./кв. м). Рынок: низкая насыщенность (10–20 объектов).	Территории Корякское СП. Вилючинский ГО. Быстринский МнО (41:05; 41:02, 41:04 кадастровые районы).	Рынок объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в зоне смешанного типа демонстрирует признаки стагнации. В Вилючинском городском округе развитие сдерживается низким уровнем инвестиционной активности, обусловленным закрытым административно-территориальным статусом. В Быстринском муниципальном округе ограничивающими факторами выступают значительная удаленность от центра и недостаточная инфраструктурная обеспеченность. Формирование предложения ограничено доступным ценовым сегментом и малой численностью объектов (10–20 единиц), что требует применения адресных мер господдержки, ориентированных на этнографический кластер.
Зона 6	Состав: периферийные транзитные и природные зоны. Ключевые характеристики: Транспорт: слабая связанность, в Мильковском — 456 км от центра, в Усть-Большерецком — 220 км. Туризм: экстремальный и рыболовный, слабо развитая инфраструктура. Рынок: крайне низкая насыщенность (менее 5 объектов в муниципальном образовании), цены 610–850 руб./кв. м. Инвестиции: низкие в Мильковском и Усть-Большерецком округах.	Территории Начикинского СП, Новолесновского СП, Мильковского МнО, Усть-Большерецкого МнО (41:05; 41:06; 41:08кадастровые районы).	Рынок объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в периферийных транзитных и природных зонах находится на минимальном уровне развития. Дефицит предложения (менее 5 объектов в муниципалитете) и низкие инвестиционные показатели объясняются значительной удаленностью от административного центра (до 456 км в Мильковском округе) и слабой транспортной связанностью. Ценовой диапазон ограничен нижним сегментом. Перспективы развития зависят от реализации масштабных инфраструктурных проектов в сфере транспорта и энергетики, способных обеспечить ресурсную базу для жилищного строительства.
Зона 7	Состав: удаленные центры с изолированной логистикой. Ключевые характеристики: Транспорт: авиационное сообщение, отсутствие стабильного наземного сообщения (кроме Усть-Камчатского). Туризм: этнографический, морской, экстремальный, но инфраструктура отсутствует или транзитная. Рынок: практически отсутствует (менее 5 объектов), цены 450–550 руб./кв. м. Удаленность: до 737 км (Усть-Камчатск).	Территории ГО "поселок Палана", Тигильского МнО, Усть-Камчатского МнО, Соболевского МнО (82:01; 41:09 и 41:07 кадастровые районы).	Рынок объектов недвижимости предназначенных, для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в удаленных центрах характеризуется практически полным отсутствием сформированного предложения (менее 5 объектов). Ключевым ограничивающим фактором выступает изолированность территорий, где основным видом транспортного сообщения является авиация, а стабильное наземное сообщение отсутствует (за исключением Усть-Камчатского). Развитие сегмента сдерживается отсутствием базовой инфраструктуры и ориентацией на служебное жилье и объекты для экспедиционного туризма. Необходимым условием для изменения ситуации является прямое участие государства в создании транспортно-логистической и коммунальной инфраструктуры.
Зона 8	Состав: крайняя периферия, практически неразвитые рынки. Ключевые характеристики: Транспорт: исключительно авиационное сообщение, в Пенжинском — отсутствует регулярное. Туризм: эксклюзивный (морской, орнитологический, эко- и научный), только экспедиционный формат. Рынок: отсутствует или минимально (менее 5 объектов), цены 250–450 руб./кв. м. Плотность: менее 1 чел./кв. км.	Территории Карагинского МР, Олюторского МР, Алеутского МнО и Пенжинского МР (82:02, 82:04, 82:03, 41:03 кадастровые районы)	Состояние рынка объектов недвижимости, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС) в зоне крайней периферии квалифицируется как практически неразвитое. Детерминантами низкой активности выступают экстремальная удаленность, нерегулярность авиационного сообщения (в частности, в Пенжинском МР), крайне низкая плотность населения (менее 1 чел./кв. км) и полное отсутствие инфраструктуры. Предложение минимально, ценовая планка — самая низкая в регионе. Возможности для развития ограничены рамками узкоспециализированных государственных программ, направленных на поддержку экспедиционного, научного и орнитологического туризма, при условии предварительного создания базовых условий жизнеобеспечения.

Результат оценочного зонирования

В результате раздельного оценочного зонирования кадастровых округов на территории Камчатского края было выделено 8 оценочных зон

Рисунок 77 – Схема оценочных зон Камчатского края

Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости для каждой оценочной зоны приведены в таблице ниже.

Таблица 104 – Характеристики типового объекта недвижимости для оценочных зон Камчатского края

Наименование муниципального образования	Общие характеристики типового объекта недвижимости для всех оценочных зон	Номер оценочной зоны	Удельные показателей средних рыночных цен для оценочной зоны, руб. кв. м
Петропавловск-Камчатский ГО	Земельный участок общей площадью от 800 до 1000 кв. м, расположенный в зоне 13 сегмента "Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка", предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома (ЛПХ, ИЖС).	Зона 1	2 249,94
г. Елизово

Пионерское СП

Зона 2	2 015,17
Паратунское СП

Новоавачинское СП

Елизовский МнО

Зона 3	1 657,22
Раздольненское СП

Зона 4	1 270,11
Николаевское СП

Вулканное ГП

Корякское СП

Зона 5	856,46
Вилючинский ГО

Быстринский МнО

Начикинское СП

Зона 6	674,23
Новолесновское СП

Мильковский МнО

Усть-Большерецкий МнО

ГО "поселок Палана"

Зона 7	522,92
Тигильский МнО

Усть-Камчатский МнО

Соболевский МнО

Карагинский МР

Зона 8	392,45
Олюторский МР

Алеутский МнО

Пенжинский МР

Для каждой из зон установлен удельный показатель средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости. Диапазон цен варьируется в зависимости от наличия и состава ценообразующих факторов каждой оценочной зоны.

Отличия типового объекта, расположенного в разных оценочных зонах выражено методом корректировок.

Существует несколько методов расчета корректировок: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета и внесения поправок, статистические методы.

Значения корректировок выражены в виде отношения удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости, расположенного в различных оценочных зонах и основаны на допущении, что в случае отсутствия достаточной информации о ценах объектов недвижимости по которым осуществляется сравнение показателей, существует связь между уровнем цен в соответствующем сегменте недвижимости, к которому относится типовой (эталонный) объект, и уровнем цен на земельные участки в сегменте «Малоэтажная жилая застройка», приведено в таблице ниже.

Таблица 105 – Матрица коэффициентов оценочных зон Камчатского края

Зона 1	Зона 2	Зона 3	Зона 4	Зона 5	Зона 6	Зона 7	Зона 8
Зона 1	1,00	1,12	1,36	1,77	2,63	3,34	4,30	5,73
Зона 2	0,90	1,00	1,22	1,59	2,35	2,99	3,85	5,13
Зона 3	0,74	0,82	1,00	1,30	1,93	2,46	3,17	4,22
Зона 4	0,56	0,63	0,77	1,00	1,48	1,88	2,43	3,24
Зона 5	0,38	0,43	0,52	0,67	1,00	1,27	1,64	2,18
Зона 6	0,30	0,33	0,41	0,53	0,79	1,00	1,29	1,72
Зона 7	0,23	0,26	0,32	0,41	0,61	0,78	1,00	1,33
Зона 8	0,17	0,19	0,24	0,31	0,46	0,58	0,75	1,00

Таким образом, при отсутствии в конкретной оценочной зоне достаточной информации о рыночных ценах средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных оценочных зонах ценах на аналогичные типовые объекты.

Далее в расчетах ценообразующий фактор по местоположению в разрезе оценочных зон применяется как «Ценовая зона».

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

Согласно Методическим указаниям, для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки сгруппированы в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель по сегментам в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям.

В соответствии с п. 56 Методических указаний группировка объектов недвижимости основана на сложившихся сегментах рынка недвижимости по результатам анализа информации о рынке объектов недвижимости и сформирована в соответствии с моделями оценки кадастровой стоимости, составом ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

На основании п. 22 Методических указания в случае несоответствия наименования ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в Перечне объектов недвижимости, классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», специалистами Учреждения направлялись запросы в органы местного самоуправления Камчатского края для согласования предположения о наименовании вида разрешенного использования такого земельного участка, которое могло соответствовать классификатору без необходимости осуществления со стороны правообладателя такого земельного участка и (или) указанных уполномоченных органов процедуры изменения (выбора, установления) в отношении земельного участка другого (нового) вида разрешенного использования (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ции для определения КС\Ответы\ОМС).

Если земельный участок имеет обобщенный вид разрешенного использования, т.е. отнесен к общей группе вида использования (к примеру, «для производственной деятельности» или «для жилой застройки») и на нем расположен объект капитального строительства, для уточнения кода расчета используются дополнительные сведения. К ним относятся: наименование объекта, его вид разрешенного использования, а также этажность — в случаях, когда необходимо конкретизировать сегмент жилой застройки.

Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости, направленные в органы местного самоуправления Камчатского края, на территории которых расположены объекты недвижимости для согласования предположения о наименовании вида разрешенного использования такого земельного участка, приведены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ции для определения КС\Запросы\ОМС\Согласование.

Согласно пункту 56.2. Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям:

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10 сегмент «Использование лесов»;

11 сегмент «Водные объекты»;

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14 сегмент «Иное использование».

Для целей определения кадастровой стоимости в данной оценке земельные участки сгруппированы на 13 сегментов - 14 сегмент «Иное использование» отсутствует.

Приложение № 1 к Методическим указаниям регламентирует сегментацию объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования.

Согласно Перечню, количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, составляет 129 630 земельных участка: по 41 кадастровому округу – 119 753 земельных участка, по 82 кадастровому округу – 9 877 земельных участка (Приложение 1.3. Сведения об ОН, содержащихся в Перечне).

Результаты группировки объектов недвижимости представлены в таблицах ниже (Приложение 2.5. Сведения о способе определения КС).

Таблица 106 – Результаты группировки земельных участков

Сегмент рынка	Количество участков, ед.	Доля ЗУ в общем объеме, %
1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	2 964	2,29%
2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	1 673	1,29%
3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"	2 311	1,78%
4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	2 539	1,96%
5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	813	0,63%
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	12 307	9,49%
7. СЕГМЕНТ "Транспорт"	5 820	4,49%
8. СЕГМЕНТ "Обеспечение обороны и безопасности"	190	0,15%
9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"	2 234	1,72%
10. СЕГМЕНТ "Использование лесов"	668	0,52%
11. СЕГМЕНТ "Водные объекты"	2	0,002%
12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"	1 144	0,88%
13. СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"	96 965	74,80%
Общий итог	129 630	100%

Следует отметить, что в каждом сегменте выделяются расчетные (оценочные) группы. Всего сформировано 25 таких групп, две из них - «Многоэтажная жилая застройка» и «Отдых и рекреация» - относятся сразу к двум сегментам рынка. Распределение групп представлено в таблице ниже:

Таблица 107 – Расчетные (оценочные) группы в разрезе сегмента

Сегмент рынка / расчетная (оценочная) группа	Кол-во объектов оценки, которые отнесены в расчетную (оценочную) группу на основе Перечня
1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	2 964
Сельскохозяйственное использование	2 951
Рыбоводство	13
2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	1 673
Многоэтажная жилая застройка	1 673
3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"	2 311
Общественное использование	2 193
Природно-познавательный туризм	37
Историко-культурная деятельность	81
4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	2 539
Предпринимательство	2 539
5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	813
Отдых и рекреация	813
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	12 307
Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ	106
Объекты инфраструктуры (линейные объекты)	4 511
Недропользование	618
Производственная деятельность	6 461
Объекты придорожного сервиса	328
Сельскохозяйственное промышленное использование	283
7. СЕГМЕНТ "Транспорт"	5 820
Объекты транспорта	5 820
8. СЕГМЕНТ "Обеспечение обороны и безопасности"	190
Обеспечение обороны и безопасности	190
9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"	2 234
Отдых и рекреация	771
Обустройство спортивных и детских площадок	58
Территории общего пользования	650
Охраняемые природные территории и благоустройство	755
10. СЕГМЕНТ "Использование лесов"	668
Использование лесов	668
11. СЕГМЕНТ "Водные объекты"	2
Водные объекты	2
12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"	1 144
Неопределенный вид хозяйственной деятельности	314
Специальное, ритуальное использование, запас	830
13. СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"	96 965
Малоэтажная жилая застройка	23 274
Многоэтажная жилая застройка	1 274
Садоводство и огородничество	72 417

Таблица 108 – Структура земельных участков по моделям в разрезе сегмента и расчетной (оценочной) группы

Сегмент рынка	Расчетная (оценочная) группа	Модель	Кол-во объектов по моделям
1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	Сельскохозяйственное использование	01_СХ	2 951

Рыбоводство	01_СХ РБ	13
2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ВГО	124

02-13_МЖЗ ЕГП	203

02-13_МЖЗ ЕМО	132

02-13_МЖЗ ПКГО	1 054

02-13_МЖЗ УДМР	159

ИНДЕКС	1
3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"	Общественное использование	03_ОИ	2 193

Природно-познавательный туризм	05_ОТД-РЕК	37

Историко-культурная деятельность	МЕЖ	81
4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	Предпринимательство	04_ПР КОМ	2 537

ИНДЕКС	2
5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	Отдых и рекреация	05_ОТД-РЕК	809

ИНДЕКС	4
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	Объекты инфраструктуры (линейные объекты)	06_ПД ЛО	4 511

Недропользование	06_ПД НДР	618

Производственная деятельность	06_ПД НЛО	6 461

Объекты придорожного сервиса	06_ПД ПС	328

Сельскохозяйственное промышленное использование	06_ПД СХ	283

Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ	06-13_О ЕМО	3

06-13_СНТ ЕМО	64

06-13_СНТ ПКГО	39
7. СЕГМЕНТ "Транспорт"	Объекты транспорта	07_ТРАНСП	5 820
8. СЕГМЕНТ "Обеспечение обороны и безопасности"	Обеспечение обороны и безопасности	МЕЖ	190
9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"	Отдых и рекреация	05_ОТД-РЕК	771

Обустройство спортивных и детских площадок	09_ОПТ УПКС	58

Территории общего пользования	09_ТОП УПКС	650

Охраняемые природные территории и благоустройство	ИНДЕКС	1

МЕЖ	754
10. СЕГМЕНТ "Использование лесов"	Использование лесов	10_ИЛ	668
11. СЕГМЕНТ "Водные объекты"	Водные объекты	МЕЖ	2
12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"	Неопределенный вид хозяйственной деятельности	12_НХЗ	314

Специальное, ритуальное использование, запас	12_СПЕЦ	830
13. СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	Малоэтажная жилая застройка	13_СНТ ЖЗ ВГО	98

Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ВГО	62

Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ЕГП	107

Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ЕМО	121

Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ПКГО	271

Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ УДМР	713

Малоэтажная жилая застройка	13_ЖЗ ЕГП	3 862

Малоэтажная жилая застройка	13_ЖЗ ЕМО	6 917

Малоэтажная жилая застройка	13_ЖЗ ПКГО	4 909

Малоэтажная жилая застройка	13_ЖЗ УДМР	7 488

Садоводство и огородничество	13_СНТ ЖЗ ВГО	1 523

Садоводство и огородничество	13_СНТ УДМР	1 487

Садоводство и огородничество	06-13_СНТ ЕМО	46 440

Садоводство и огородничество	06-13_СНТ ПКГО	15 529

Садоводство и огородничество	13_СНТ ЕМО УПКС	2 713

Садоводство и огородничество	13_О ЕМО УПКС	303

Садоводство и огородничество	13_О ПКГО	138

Садоводство и огородничество	13_О УДМР	3 324

Садоводство и огородничество	06-13_О ЕМО	960

Классификатор, приведенный в Приложении 1 к Методическим указаниям, содержит 271 код расчета вида использования ЗУ. С целью корректного определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и распределения по оценочным группам, а также с учетом региональной специфики в рамках группировки Учреждением дополнительно создано 11 кодов расчета вида использования, описание которых приведено в таблице ниже.

Таблица 109 – Дополнительные коды расчета видов использования к классификатору, приведенных в Приложении 1 к Методическим указаниям

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Код вида разрешенного использования
2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"
02:080	Общежития (жилые помещения специализированного жилищного фонда и предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения)	2.8
5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"
09:024	Курортная деятельность. Предоставление услуг по лечению, оздоровлению и отдыху.	9.2.1
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"
01:071	Животноводство. Производственная деятельность, связанная с разведением, содержанием сельскохозяйственных животных и птиц, хранением и переработкой продукции, хранением кормов. Размещение зданий, сооружений, используемых для ведения производственной сельскохозяйственной деятельности, связанной с разведением, содержанием сельскохозяйственных животных и птиц.	1.7
01:133	Рыболовство. Деятельность, связанная с добычей (выловом) водных биологических ресурсов, приемкой, обработкой, перегрузкой, транспортировкой, хранением и выгрузкой уловов водных биологических ресурсов, переработкой и производством рыбной продукции.	1.13
02:081	Здания, сооружения, помещения, предназначенные для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для производственных целей	2.8
12:004	Размещение в границах СНТ улично-дорожной сети и мест общего пользования	12.0
12:005	Строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов	12.0
9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"
05:032	Осуществление рекреационной деятельности. Отдых (рекреация) на землях особо охраняемых территорий и объектов	5.0
12:006	Земельные участки (территории) общего пользования, включающие земли общего пользования и размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов	12.0
12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"
12:040	Неопределенный вид хозяйственной деятельности. Для эксплуатации здания (не понятно назначение)	12.4
13. СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"
02:113	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом (участки для размещения малоэтажной одноквартирной и двухквартирной застройки)	2.1.1

В рамках настоящей оценки, в соответствии с результатами обработки Перечня Объектов, подлежащих ГКО, представлено 183 кода расчета вида использования ЗУ. Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО приведены в таблице ниже.

Таблица 110 – Результаты сегментации земельных участков, подлежащих ГКО

Сегмент рынка/ расчетная (оценочная) группа	Модель	Код расчета вида использования	Кол-во объектов оценки, которые отнесены в расчетную (оценочную) группу на основе Перечня
1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	2 964
Сельскохозяйственное использование	01_СХ	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:032; 01:040; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:084; 01:085; 01:140; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012	2 951
Рыбоводство	01_СХ РБ	01:130	13
2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	1 673
Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ВГО	02:050	124

02-13_МЖЗ ЕГП	02:000; 02:050; 02:060; 02:080	203

02-13_МЖЗ ЕМО	02:000; 02:050; 02:060; 02:080	132

02-13_МЖЗ ПКГО	02:000; 02:050; 02:060; 02:080	1 054

02-13_МЖЗ УДМР	02:000; 02:050; 02:060; 02:080	159

ИНДЕКС	02:050	1
3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"	2 311
Общественное использование	03_ОИ	03:000; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:080; 03:081; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:103; 05:010; 05:012; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030	2 193
Природно-познавательный туризм	05_ОТД-РЕК	05:020	37
Историко-культурная деятельность	МЕЖ	09:030	81
4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	2 539
Предпринимательство	04_ПР КОМ	01:183; 03:063; 04:000; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:082; 04:096; 04:100; 05:013	2 537

ИНДЕКС	04:010; 05:013	2
5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	813
Отдых и рекреация	05_ОТД-РЕК	02:040; 04:070; 04:097; 05:000; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023; 09:024	809

ИНДЕКС	04:070; 09:024	4
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	12 307
Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ	06-13_О ЕМО	12:004	3

06-13_СНТ ЕМО	12:004	64

06-13_СНТ ПКГО	12:004	39
Объекты инфраструктуры (линейные объекты)	06_ПД ЛО	03:011; 06:080; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001; 12:005	4 511
Недропользование	06_ПД НДР	06:010; 06:011	618
Производственная деятельность	06_ПД НЛО	01:133; 02:081; 03:012; 03:093; 05:040; 06:000; 06:030; 06:040; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:090; 06:091; 06:111; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:051; 08:010; 08:012; 08:031; 10:011; 11:030	6 461
Объекты придорожного сервиса	06_ПД ПС	04:095; 04:098; 04:099	328
Сельскохозяйственное промышленное использование	06_ПД СХ	01:071; 01:071; 01:087; 01:088; 01:091; 01:100; 01:101; 01:110; 01:150; 01:172; 01:180	283
7. СЕГМЕНТ "Транспорт"	5 820
Объекты транспорта	07_ТРАНСП	02:071; 04:021; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 07:000; 07:023; 07:024	5 820
8. СЕГМЕНТ "Обеспечение обороны и безопасности"	190
Обеспечение обороны и безопасности	МЕЖ	08:000; 08:020	190
9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"	2 234
Отдых и рекреация	05_ОТД-РЕК	05:031; 05:032	771
Обустройство спортивных и детских площадок	09_ОПТ УПКС	02:016; 02:052; 02:062	58
Территории общего пользования	09_ТОП УПКС	12:006	650
Охраняемые природные территории и благоустройство	ИНДЕКС	02:052	1

МЕЖ	09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003	754
10. СЕГМЕНТ "Использование лесов"	668
Использование лесов	10_ИЛ	10:000; 10:010; 10:020; 10:030; 10:040	668
11. СЕГМЕНТ "Водные объекты"	2
Водные объекты	МЕЖ	11:000; 11:010	2
12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"	1 144
Неопределенный вид хозяйственной деятельности	12_НХЗ	12:040	314
Специальное, ритуальное использование, запас	12_СПЕЦ	08:011; 12:000; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030	830
13. СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"	96 965
Малоэтажная жилая застройка	13_ЖЗ ЕГП	02:010; 02:020; 02:030; 02:113	3 862

13_ЖЗ ЕМО	02:010; 02:020; 02:030; 02:113	6 917

13_ЖЗ ПКГО	02:010; 02:020; 02:030; 02:113	4 909

13_ЖЗ УДМР	02:010; 02:020; 02:021; 02:030; 02:113	7 488

13_СНТ ЖЗ ВГО*	02:010; 02:020; 02:030	98
Многоэтажная жилая застройка	02-13_МЖЗ ВГО	02:013	62

02-13_МЖЗ ЕГП	02:013	107

02-13_МЖЗ ЕМО	02:013	121

02-13_МЖЗ ПКГО	02:013	271

02-13_МЖЗ УДМР	02:013	713
Садоводство и огородничество	06-13_О ЕМО	13:011	960

06-13_СНТ ЕМО	13:021	46 440

06-13_СНТ ПКГО	13:021	15 529

13_О ЕМО УПКС	13:011	303

13_О ПКГО	13:011	138

13_О УДМР	13:011	3 324

13_СНТ ЕМО УПКС	13:021	2 713

13_СНТ ЖЗ ВГО*	13:021	1 523

13_СНТ УДМР	13:021	1 487

*Модель 13_СНТ ЖЗ ВГО используется для 2 расчетных (оценочных) групп «Малоэтажная жилая застройка» (включено 98 ЗУ) и «Садоводство и огородничество» (включено 1 523 ЗУ). Общее количество земельных участков включенных в модель13_СНТ ЖЗ ВГО 1 621 ЗУ.

Сегмент «Сельскохозяйственное использование»

В сегмент «Сельскохозяйственное использование» включено 2964 земельных участков, имеющих следующие коды расчета (виды использования) – 01:000, 01:010, 01:020, 01:030, 01:032, 01:040, 01:070, 01:080, 01:081, 01:082, 01:084, 01:085, 01:130, 01:140, 01:160, 01:170, 01:171, 02:012. Общая площадь земельных участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 15 062 742 221,60 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 111 – Структура земельных участков 1 Сегмента «Сельскохозяйственное использование» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	10	898 851,00
Быстринский МнО	74	39 259 949,00
Вилючинский ГО	4	263 515,00
Елизовский МнО	1708	747 647 994,00
Карагинский МР	17	12 882 044 649,00
Мильковский МнО	593	166 164 545,00
Олюторский МР	16	16 047 477,60
ГО «поселок Палана»	16	426 369,00
Пенжинский МР	7	751 997 876,00
Петропавловск-Камчатский ГО	184	48 783 497,00
Соболевский МР	57	14 103 062,00
Тигильский МнО	52	13 000 564,00
Усть-Большерецкий МнО	77	224 412 979,00
Усть-Камчатский МнО	149	157 690 894,00

В рамках 1. Сегмента «Сельскохозяйственное использование» выделены 2 расчетные (оценочные) группы:

«Сельскохозяйственное использование», включены 2 951 ЗУ (модель 01_СХ)

- «Рыбоводство», включено 13 ЗУ (модель 01_СХ РБ).

2. Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

В сегмент «Жилая среднеэтажная и многоэтажная застройка», включено 1 673 земельных участков, имеющих следующие коды расчета (виды использования) – 02:000, 02:050, 02:060, 02:080. Общая площадь земельных участков данного сегмента составляет 12 392 882,00 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлено в таблице ниже.

Таблица 112 - Структура земельных участков 2. Сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	2	2 443,00
Быстринский МнО	1	1 082,00
Вилючинский ГО	124	440 634,00
Елизовский МнО	335	2 617 497,00
Карагинский МР	11	10 356,00
Мильковский МнО	24	30 945,00
Олюторский МР	2	1 300,00
ГО «поселок Палана»	15	28 312,00
Петропавловск-Камчатский ГО	1055	8 821 610,00
Соболевский МР	11	34 133,00
Тигильский МнО	26	49 266,00
Усть-Большерецкий МнО	29	94 888,00
Усть-Камчатский МнО	38	260 416,00

В рамках 2. Сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» выделана 1 расчетная (оценочная) группа «Многоэтажная жилая застройка», включающая 6 моделей:

02-13_МЖЗ ЕМО (включено 132 ЗУ)

02-13_МЖЗ УДМР (включено 159 ЗУ)

02-13_МЖЗ ВГО (включено 124 ЗУ)

02-13_МЖЗ ЕГП (включено 203 ЗУ)

02-13_МЖЗ ПКГО (включено 1 054 ЗУ)

ИНДЕКС (включен 1 ЗУ с кодом расчета 02:050).

3. Сегмент «Общественное использование»

В сегмент «Общественное использование», включено 2 311 земельных участка со следующими кодами расчета (видами использования): 03:000, 03:010, 03:013, 03:020, 03:021, 03:022, 03:023, 03:030, 03:031, 03:032, 03:033, 03:034, 03:035, 03:040, 03:041, 03:042, 03:050, 03:051, 03:052, 03:060, 03:061, 03:062, 03:065, 03:070, 03:071, 03:080, 03:081, 03:090, 03:091, 03:092, 03:100, 03:101, 03:103, 05:010, 05:012, 05:020, 07:021, 07:022, 08:022, 08:030, 09:030. Общая площадь земельных участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 2 653 081 275,00 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 113 – Структура земельных участков 3. Сегмента «Общественное использование» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	13	43 854,00
Быстринский МнО	61	505 371,00
Вилючинский ГО	104	97 508 878,00
Елизовский МнО	633	47 916 373,00
Карагинский МР	96	5 682 518,00
Мильковский МнО	136	21 590 149,00
Олюторский МР	91	2 441 885 455,00
ГО «поселок Палана»	39	282 432,00
Пенжинский МР	66	328 390,00
Петропавловск-Камчатский ГО	612	30 307 917,00
Соболевский МР	50	468 615,00
Тигильский МнО	92	342 932,00
Усть-Большерецкий МнО	152	4 244 164,00
Усть-Камчатский МнО	166	1 974 227,00

В рамках 3. Сегмента «Общественное использование» выделены 3 расчетных (оценочных) групп, распределение которых представлено в таблице ниже.

Таблица 114 – Оценочные группы 3 Сегмента «Общественное использование»

Расчетная (оценочная) группа	Модель	Количество ЗУ
«Общественное использование»	03_ОИ	2 193
«Природно-познавательный туризм»	05_ОТД-РЕК	37
«Историко-культурная деятельность»	МЕЖ	81

4. Сегмент «Предпринимательство»

В сегмент «Предпринимательство» включено 2 539 земельных участков, имеющих следующие коды расчета (виды использования) – 01:183, 03:063, 04:000, 04:010, 04:020, 04:030, 04:040, 04:050, 04:060, 04:080, 04:082, 04:096, 04:100, 05:013. Общая площадь земельных участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 4 979 865,30 кв. м. Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 115 – Структура земельных участков 4 Сегмента «Предпринимательство» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	19	16 429,00
Быстринский МнО	54	37 740,00
Вилючинский ГО	144	53 596,30
Елизовский МнО	706	2 044 326,00
Карагинский МР	60	68 674,00
Мильковский МнО	99	151 766,00
Олюторский МР	42	40 522,00
ГО «поселок Палана»	53	86 295,00
Пенжинский МР	30	57 526,00
Петропавловск-Камчатский ГО	1070	2 184 024,00
Соболевский МР	35	28 376,00
Тигильский МнО	31	18 089,00
Усть-Большерецкий МнО	122	125 566,00
Усть-Камчатский МнО	74	66 936,00

В рамках 4 Сегмента «Предпринимательство» выделена 1 расчетная (оценочная) группа «Предпринимательство», включающая следующие модели:

04_ПР КОМ (включено 2 537 ЗУ)

ИНДЕКС (включено 2 ЗУ с кодами расчета 04:010, 05:013).

5. Сегмент «Отдых (рекреация)»

В сегмент «Отдых (рекреация)», включено 813 земельных участка со следующими кодами расчета (видами использования) – 02:040; 04:070; 04:097, 05:000, 05:014; 05:022; 05:030, 08:040, 09:021, 09:023, 09:024. Общая площадь земельных участков указанной расчетной (оценочной) группы составляет 19 762 940,00 кв. м. Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 116 – Структура земельных участков 5 Сегмента «Отдых (рекреация)» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	5	8 930,00
Быстринский МнО	17	176 097,00
Вилючинский ГО	6	41 203,00
Елизовский МнО	516	15 822 219,00
Карагинский МР	8	507 350,00
Мильковский МнО	14	236 473,00
Олюторский МР	16	48 610,00
ГО «поселок Палана»	4	125 410,00
Пенжинский МР	1	500,00
Петропавловск-Камчатский ГО	71	1 523 688,00
Соболевский МР	12	124 503,00
Тигильский МнО	10	17 535,00
Усть-Большерецкий МнО	104	666 816,00
Усть-Камчатский МнО	29	463 606,00

В рамках 5 Сегмента «Отдых (рекреация)» выделана 1 расчетная (оценочная) группа «Отдых и рекреация», включающая следующие модели:

05_ОТД-РЕК (включено 809 ЗУ)

ИНДЕКС (включено 4 ЗУ с кодами расчета 04:070, 09:024).

6. Сегмент «Производственная деятельность»

В сегмент «Производственная деятельность» включены 12 307 земельный участок. Общая площадь земельных участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 419 943 614,82 кв. м. Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 117 – Структура земельных участков 6 Сегмента «Производственная деятельность» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	94	2 406 768,00
Быстринский МнО	450	44 870 448,40
Вилючинский ГО	287	6 248 465,00
Елизовский МнО	3316	101 643 720,67
Карагинский МР	447	36 381 510,00
Мильковский МнО	834	18 557 608,20
Олюторский МР	473	40 447 315,70
ГО «поселок Палана»	176	3 127 759,00
Пенжинский МР	182	40 064 656,00
Петропавловск-Камчатский ГО	2893	27 212 349,50
Соболевский МР	795	21 279 895,00
Тигильский МнО	347	10 725 328,35
Усть-Большерецкий МнО	1341	24 044 329,00
Усть-Камчатский МнО	672	42 933 462,00

В рамках 6. Сегмента «Производственная деятельность» выделено 6 расчетных (оценочных) групп, распределение которых представлено в таблице ниже.

Таблица 118 – Оценочные группы 6 Сегмента «Производственная деятельность»

Расчетная (оценочная) группа	Модель	Количество ЗУ
«Объекты инфраструктуры (линейные объекты)»	06_ПД ЛО	4 511
«Недропользование»	06_ПД НДР	618
«Производственная деятельность»	06_ПД НЛО	6 461
«Объекты придорожного сервиса»	06_ПД ПС	328
«Сельскохозяйственное промышленное использование»	06_ПД СХ	283
«Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ»	06-13_О ЕМО	3

06-13_СНТ ЕМО	64

06-13_СНТ ПКГО	39

7. Сегмент «Транспорт»

В сегмент «Транспорт» включены 5820 земельных участков со следующими кодами расчетов (видов использования): 02:071, 04:021, 04:090, 04:091, 04:092, 04:093, 07:000, 07:023, 07:024. Общая площадь участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 4 636 562,80 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице в таблице ниже.

Таблица 119 – Структура земельных участков 7. Сегмента «Транспорт» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	16	4 633,00
Быстринский МнО	37	10 781,00
Вилючинский ГО	38	365 788,00
Елизовский МнО	1144	1 817 957,50
Карагинский МР	43	40 851,00
Мильковский МнО	254	112 095,00
Олюторский МР	120	19 481,00
ГО «поселок Палана»	38	15 798,00
Пенжинский МР	24	14 619,00
Петропавловск-Камчатский ГО	3683	1 981 258,30
Соболевский МР	11	15 681,00
Тигильский МнО	94	18 426,00
Усть-Большерецкий МнО	118	121 544,00
Усть-Камчатский МнО	200	97 650,00

В рамках 7. Сегмента «Транспорт» выделена 1 расчетная (оценочная) группа «Объекты транспорта», модель 07_ТРАНСП, включено 5 820 ЗУ.

8.Сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»

В сегмент «Обеспечение обороны и безопасности» включены 190 земельных участков со следующими кодами расчетов (видов использования): 08:000, 08:020. Общая площадь участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 457 623 361,00 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 120 – Структура земельных участков 8. Сегмента «Обеспечение обороны и безопасности» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	16	234 952,00
Быстринский МнО	1	450,00
Вилючинский ГО	17	13 444 844,00
Елизовский МнО	41	393 853 339,00
Карагинский МР	1	4 000,00
Мильковский МнО	1	4 150 111,00
Олюторский МР	24	567 405,00
Пенжинский МР	1	92 213,00
Петропавловск-Камчатский ГО	45	15 466 338,00
Соболевский МР	2	4 514,00
Тигильский МнО	1	2 000,00
Усть-Большерецкий МнО	4	17 063 650,00
Усть-Камчатский МнО	36	12 739 545,00

В рамках 8. Сегмента «Обеспечение обороны и безопасности» выделана 1 расчетная (оценочная) группа «Обеспечение обороны и безопасности», модель МЕЖ, включено 190 ЗУ.

9.Сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»

В сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство» включены 2 234 земельных участка со следующими кодами расчетов (видов использования): 02:016, 02:052, 02:062, 05:031, 05:032, 09:010, 09:020, 09:022, 12:002, 12:003, 12:006. Общая площадь земельных участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 43 494 334 425,00 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 121 – Структура земельных участков 9. Сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	10	845 187 173,00
Быстринский МнО	66	1 008 179 262,00
Вилючинский ГО	60	570 075,00
Елизовский МнО	1085	21 934 611 795,00
Карагинский МР	32	2 538 921 552,00
Мильковский МнО	106	4 496 076 525,00
Олюторский МР	18	179 332,00
ГО «поселок Палана»	114	443 424,00
Пенжинский МР	8	22 665,00
Петропавловск-Камчатский ГО	421	9 784 327,00
Соболевский МР	30	144 943 742,00
Тигильский МнО	20	1 753 712 991,00
Усть-Большерецкий МнО	150	1 547 306 405,00
Усть-Камчатский МнО	114	9 214 395 157,00

В рамках 9. Сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» выделено 4 расчетных (оценочных) групп, распределение которых представлено в таблице ниже.

Таблица 122 – Расчетные (оценочные) группы 9. Сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Расчетная (оценочная) группа	Модель	Количество ЗУ
«Отдых и рекреация»	05_ОТД-РЕК	771
«Обустройство спортивных и детских площадок»	09_ОПТ УПКС	58
«Территории общего пользования»	09_ТОП УПКС	650
«Охраняемые природные территории и благоустройство»	МЕЖ	754

ИНДЕКС	1

В расчетной (оценочной) группе «Охраняемые природные территории и благоустройство» ЗУ с кодом расчета 02:052 рассчитывается по модели ИНДЕКС.

10. Сегмент «Использование лесов»

В сегмент «Использование лесов» включены 668 земельных участков со следующими кодами расчетов (видов использования): 10:000, 10:010, 10:020, 10:030, 10:040. Общая площадь участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 394 249 175 482,00 кв. м. Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлено в таблице ниже.

Таблица 123 – Структура земельных участков 10. Сегмента «Использование лесов» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Быстринский МнО	37	23 100 156 769,00
Елизовский МнО	386	16 624 698 140,00
Карагинский МР	29	209 602 527 964,00
Мильковский МнО	90	16 837 627 704,00
Олюторский МР	2	267 647,00
ГО «поселок Палана»	1	9 861,00
Пенжинский МР	6	3 351 152,00
Петропавловск-Камчатский ГО	1	12 120,00
Соболевский МР	12	19 237 137 406,00
Тигильский МнО	26	61 117 969 125,00
Усть-Большерецкий МнО	28	17 851 375 955,00
Усть-Камчатский МнО	50	29 874 041 639,00

В рамках 10. Сегмента «Использование лесов» выделена 1 расчетная (оценочная) группа «Использование лесов», модель 10_ИЛ, включено 668 ЗУ.

11. Сегмент «Водные объекты»

В сегмент «Водные объекты» с кодами расчетов вида использования 11:000 и 11:010 включены 2 земельных участка, общей площадью 533 812,00 кв. м, расположенные на территории Елизовского муниципального округа и Олюторского муниципального района.

В рамках 11. Сегмента «Водные объекты» выделена 1 расчетная (оценочная) группа «Водные объекты», модель расчета МЕЖ, включено 2 ЗУ.

12. Сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»

В сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас» включены 1144 земельных участка, со следующими кодами расчетов (видов использования): 08:011, 12:000, 12:010, 12:020, 12:021, 12:030, 12:040. Общая площадь участков данного сегмента составляет 1 278 317 737,40 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлены в таблице ниже.

Таблица 124 – 12. Сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	59	1 261 215,00
Быстринский МнО	20	128 348,00
Вилючинский ГО	20	99 824 637,00
Елизовский МнО	685	574 275 709,00
Карагинский МР	55	6 209 526,10
Мильковский МнО	31	763 689,00
Олюторский МР	34	264 863,00
ГО «поселок Палана»	4	46 082,00
Пенжинский МР	12	732 479,00
Петропавловск-Камчатский ГО	83	8 331 363,00
Соболевский МР	20	318 973,30
Тигильский МнО	20	600 342,00
Усть-Большерецкий МнО	48	837 531,00
Усть-Камчатский МнО	53	584 722 980,00

В рамках 12. Сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» выделены 2 расчетные (оценочные) группы:

«Специальное, ритуальное использование, запас», модель 12_СПЕЦ (включено 830 ЗУ)

«Неопределенный вид хозяйственной деятельности», модель 12_НХЗ (включено 314 ЗУ).

13. Сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В сегмент «Ведение садоводства, ведение огородничества» включены 96 965 земельных участка с кодами расчета видами использования: 02:010, 02:013, 02:020, 02:021, 02:030, 02:113, 13:011, 13:021. Общая площадь земельных участков данной расчетной (оценочной) группы составляет 126 448 132,54 кв. м.

Распределение земельных участков по муниципальным образованиям Камчатского края представлено в таблице ниже.

Таблица 125- Структура земельных участков 13 Сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» по муниципальным образованиям

Наименование муниципального образования	Количество ЗУ, ед.	Площадь, кв. м
Алеутский МнО	280	238 028,00
Быстринский МнО	967	1 403 626,00
Вилючинский ГО	1683	1 643 155,00
Елизовский МнО	75037	98 725 670,27
Карагинский МР	739	686 472,00
Мильковский МнО	2796	6 368 962,00
Олюторский МР	2178	800 571,10
ГО «поселок Палана»	829	525 719,00
Пенжинский МР	54	118 297,00
Петропавловск-Камчатский ГО	7233	9 616 657,00
Соболевский МР	598	775 750,00
Тигильский МнО	1290	879 696,17
Усть-Большерецкий МнО	1380	2 104 780,00
Усть-Камчатский МнО	1901	2 560 749,00

В 13. Сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» выделены 3 расчетные (оценочные) группы:

«Садоводство и огородничество», включающая в себя 72 417 ЗУ

«Малоэтажная жилая застройка», включающая в себя 23 274 ЗУ

«Многоэтажная жилая застройка», включающая в себя 1 274 ЗУ

Таблица 126 – Распределение земельных участков по расчетным (оценочным) группам

Модель	Код расчета вида использования	Количество ЗУ
Расчетная (оценочная) группа «Малоэтажная жилая застройка»	23 274
13_ЖЗ ЕГП	02:010, 02:020, 02:030, 02:113	3 862
13_ЖЗ ЕМО	02:010, 02:020, 02:030, 02:113	6 917
13_ЖЗ ПКГО	02:010, 02:020, 02:030, 02:113	4 909
13_ЖЗ УДМР	02:010, 02:020, 02:021, 02:030, 02:113	7 488
13_СНТ ЖЗ ВГО	02:010, 02:020, 02:030	98
Расчетная (оценочная) группа «Многоэтажная жилая застройка»*	1 274
02-13_МЖЗ ВГО	02:013	62
02-13_МЖЗ ЕГП	02:013	107
02-13_МЖЗ ЕМО	02:013	121
02-13_МЖЗ ПКГО	02:013	271
02-13_МЖЗ УДМР	02:013	713
Расчетная (оценочная) группа «Садоводство и огородничество»	72 417
06-13_О ЕМО	13:011	960
13_О ЕМО УПКС	13:011	303
13_О ПКГО	13:011	138
13_О УДМР	13:011	3 324
06-13_СНТ ЕМО	13:021	46 440
13_СНТ ЕМО УПКС	13:021	2 713
13_СНТ ЖЗ ВГО	13:021	1 523
06-13_СНТ ПКГО	13:021	15 529
13_СНТ УДМР	13:021	1 487

* Код расчета 02:013 соответствует виду разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (дома этажностью до 4 этажей включительно). При этом в указанную группу включаются многоквартирные жилые дома типовых серий «Хрущевки» и «Сталинки», доля которых в структуре многоквартирного жилищного фонда Камчатского края является значительной. В связи с этим расчет кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены указанные объекты, осуществляется по модели, применяемой для земельных участков под многоэтажными жилыми домами.

Стоит отметить, что расчетные модели с префиксом «УДМР» построены для земельных участков, расположенных в удаленных муниципальных образованиях (Алеутский МнО, Быстринский МнО, Карагинский МР, Мильковский МнО, Олюторский МР, ГО «поселок Палана», Пенжинский МР, Соболевский МР, Тигильский МнО, Усть-Большерецкий МнО, Усть-Камчатский МнО); расчетные модели с префиксом «ЕМО» построены для земельных участков, расположенных в Елизовском МнО; расчетные модели с префиксом «ВГО» построены для земельных участков, расположенных в Вилючинском ГО; расчетные модели с префиксом «ПКГО» построены для земельных участков, расположенных в Петропавловск-Камчатском ГО; расчетные модели с префиксом «ЕГП» построены для земельных участков, расположенных в г. Елизово.

Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

В разделе приводятся результаты сбора сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, с описанием способов определения состава ценообразующих факторов с обоснованием существенности влияния ценообразующих факторов на кадастровую стоимость объектов оценки, процесса определения ценообразующих факторов с указанием на источники информации об их значениях.

Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, приведен в приложении к отчету «Приложение 1.3. Сведения об ОН, содержащихся в Перечне».

Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки, приведены в приложении к отчету «Приложение 1.2. Результаты сбора инф-ции для определения КС».

Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне, приведены в приложении к отчету «Приложение 1.4. Информация о характеристиках ОН».

Информация о согласовании предположения о наименовании вида разрешенного использования объектов недвижимости с органами местного самоуправления приведена в «Приложение 1.2. Результаты сбора инф-ции для определения КС» и сведены в общую таблицу «Приложение 2.3. Результаты группировки».

Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), приведены в приложении к отчету «Приложение 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости».

Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов приведены в приложении к отчету «Приложение 1.5. Исходные данные для ЦФ».

Информация об определении ценообразующих факторах и источниках сведений о них

Определение ценообразующих факторов при оценке недвижимости предполагает системный анализ характеристик объекта, его окружения и рыночных условий, которые влияют на стоимость. Этот процесс включает несколько этапов и опирается на определенные критерии.

Этапы определения ценообразующих факторов:

1.	Анализ макроэкономической среды и сегмента рынка. Изучаются общие политические, экономические, социальные и экологические факторы, влияющие на рынок недвижимости в регионе. Определяется сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, с учетом его типа, местоположения, функционального назначения.

2.	Сбор и анализ информации о рынке. Собираются данные о ценах сделок и предложений с сопоставимыми объектами, изучаются тенденции рынка, спрос и предложение, динамика цен. Исключаются из анализа данные, не соответствующие рыночному уровню.

3.	Идентификация ценообразующих факторов. Экспертный метод (на основе профессионального опыта и суждений участников рынка недвижимости) и на основе анализа рынка (строится математическая или статистическая модель, которая связывает ценообразующие факторы с рыночной стоимостью).

4.	Группировка и приоритизация факторов. Большое количество потенциальных факторов сокращается за счет анализа чувствительности — исключаются те, влияние которых на цену минимально. Оставшиеся факторы группируются (например, по категориям: местоположение, физические характеристики, экономические показатели).

5.	Сбор данных о значениях факторов. Для каждого идентифицированного фактора собираются количественные и качественные данные. Например, для местоположения это может быть расстояние до транспортных узлов, для физических характеристик — площадь.

Критерии отбора ценообразующих факторов:

1.	Значимость. Фактор должен оказывать существенное влияние на цену объекта. Факторы подбираются с учетом типа недвижимости (жилая, коммерческая, промышленная и т. д.) и особенностей региона

2.	Измеримость. Возможность количественно или качественно оценить влияние фактора.

3.	Доступность данных. Наличие достоверной информации о факторе для анализа.

4.	Актуальность. Учет текущих рыночных условий и изменений в законодательстве.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществлялся из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения в границах оцениваемых территорий. Источниками информации о факторах стоимости и их значениях послужили:

Данные Перечня.

Сведения, предоставленные Учреждению органами исполнительной власти Камчатского края и подведомственными им учреждениями.

Сведения органов местного самоуправления муниципальных образований Камчатского края.

Тематические векторные слои, содержащие пространственную и атрибутивную информацию об объектах, созданные в программном обеспечении NextGIS QGIS (далее – Геоинформационные слои ГБУ).

Сведения, находящиеся в открытом доступе (данные средств массовой информации: СКДФ (https://скдф.рф/), Яндекс Карты (https://yandex.ru/maps/), Google Карты (https://www.google.ru/maps/), картографических материалов Дубль-Гис (https://2gis.ru/p_kamchatskiy/geo/), Федеральная государственная информационная система «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (далее – ФГИС НСПД, https://nspd.gov.ru/) и др.).

Правила землепользования и застройки муниципальных образований.

Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ. Под ред. С.И. Носова. – Ответственный исполнитель: Оглезнев А.К. Москва, 2010 (далее – Справочник агроклиматического зонирования).

Пособие «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения РФ». Под общей редакцией: Сапожникова П.М., Носова С.И., Москва, 2012 (Пособие ГКО земель с/х назначения).

Справочник шкал классификации земель сельскохозяйственного назначения по их пригодности для использования в сельском хозяйстве, Москва, 2007 (далее – Справочник шкал).

Почвенные материалы.

Создание цифровых тематических карт производилось в рамках проведения работ по подготовке к государственной кадастровой оценке, на основе анализа рынка недвижимости.

Все описанные тематические слои расположены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ.

Состав ценообразующих факторов и обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

Приложение № 3 Методических указаний (далее – МУ) содержит примерный перечень ценообразующих факторов, которые можно использовать для целей определения кадастровой стоимости земельных участков (далее – ЗУ).

В таблице ниже приведены сведения об использовании или отказе от использования конкретного ценообразующего фактора, приведенного в Приложении № 3 Методических указаний и обоснование принятого решения.

Таблица 127 - Перечень основных характеристик (ценообразующих факторов)

№	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентифи-катор	Комментарий	Обоснование использования / отказа от использования ценообразующего фактора	Источник информации (не соответствует нашему приложению)
1	Общие сведения
1.1.	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	-	-	Категория земель - использовался. Для расчетной (оценочной) группы «Отдых и рекреация» данный фактор учитывался как ключевой. Категория земель учитывает границы использования, влияние на инвестиционную привлекательность и учитывает специфические характеристики объектов. Вид разрешенного использования - использовался частично, для целей группировки ЗУ. В соответствии с п. 10 МУ земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенным категориям земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на ней деятельности, включая фактическое использование, сведения о котором подтверждены в соответствии с п. 2 МУ. Пунктом 2 МУ определено, что в качестве вида использования земельного участка учитывается вид (виды) разрешенного использования, содержащиеся в ЕГРН на дату определения кадастровой стоимости. Согласно п. 56.2 МУ для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель. В связи с чем, для целей определения кадастровой стоимости сведения о ВРИ использовались при группировке ЗУ на основе сегментации объектов недвижимости для определения вида использования ЗУ и кода вида разрешенного использования, в соответствии с Приложением № 1 МУ.	Перечень объектов недвижимости. Согласование предполагаемого наименования ВРИ в соответствии с классификатором с органами местного самоуправления.
1.2.	Площадь земельного участка	кв. м	-	Использовался. Согласно п. 26 МУ для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе: информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях), включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений). П. 26.6. установлено, что обработка информации о сделках (предложениях) осуществляется путем анализа, в том числе площади земельного участка. Площадь земельного участка является ключевым фактором не только для идентификации земельного участка, но и при его ценообразовании. Стоимость земельного участка имеет выраженную тенденцию к снижению цены с увеличением площади земельного участка. Однако, имеет и обратную зависимость. Чем больше площадь земельного участка и, соответственно, его полная стоимость, тем меньше потенциальных покупателей, способных его приобрести.	Перечень объектов недвижимости.
1.3.	Вид использования	-	-	Использовался. Пунктом 2 МУ определено, что в качестве вида использования земельного участка учитывается вид (виды) разрешенного использования, содержащиеся в ЕГРН на дату определения кадастровой стоимости либо сведения о фактическом использовании объектов недвижимости. Распределение объектов, представляемых на открытом рынке, осуществляется в соответствии с текстом представленных оферт, в которых, продавцы в маркетинговых целях указывают зачастую не фактический вид использования, закрепленный документально, а возможное наиболее эффективное использование объекта, обладающее, как правило, большей ценностью. В соответствии с исследованиями рынка земли, рынок земельных участков в Камчатском крае можно разделить на сегменты рынка, в которых документально закрепленное ВРИ не оказывает влияние на стоимость.	Фактическое использование земельного участка уточнялось у органов местного самоуправления, сегментация проводилась с учетом уточнений. Анализ рынка купли-продажи земельных участков подсегмента «Малоэтажная жилая застройка».
1.4.	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог.м	Величина > 1.2, где k - коэффициент; P - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3,5) участка	Использовался. Данный коэффициент применялся при определении конфигурации земельного участка в части вытянутости его формы Далее по тексту и в приложениях данный ценообразующий фактор описывается, как «Протяженность». Вытянутость формы земельного участка оказывает влияние на его предполагаемое использование, а также на возможность и эффективность расположения на нем объектов недвижимости.	Геоинформационные слои ГБУ
1.5.	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	-	Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное указание каждого (например, водоохранная зона, зона запрета застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)	Использовался. В соответствии с п. 11 МУ определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременения (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничения прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), иными ограничениями, установленными в соответствии со ст. 56 ЗК РФ). Каждый вид ЗОУИТ имеет определенные ограничения в использовании. На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.	Перечень объектов недвижимости.
1.6.	Характеристики застройки земельного участка	-	Отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка	Не использовался. Отсутствуют полные и достоверные данные. Информация в Перечне не содержит сведения о площади всех объектов капитального строительства, расположенных на объектах оценки, в связи с чем произвести расчет по формуле «Отношение площади застройки всех ОКС к площади земельного участка, …» не представляется возможным.	-
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»
1.7.	Вид угодий	-	Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы	Использовался частично. Согласно п. 57.4. МУ определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья «пашня», осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.	Перечень объектов недвижимости
1.8.	Нормативная урожайность	ц/га	Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании разных культур указывается нормативная урожайность по каждой культуре	Использовался. На основании п. 57 МУ принято решение об использовании данного ценообразующего фактора для земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование».	Справочник агроклиматического зонирования
1.9.	Гранулометрический состав почв (механический состав)	-	Относительное содержание в почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси, суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина	Использовался. На основании п. 57 МУ принято решение об использовании данного ценообразующего фактора для земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование».	Почвенные материалы
1.10.	Каменистость почв	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.11.	Засоление почв	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.12.	Солонцеватость почв	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.13.	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.14.	Карбонатность почв	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.15.	Уплотнение почв	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.16.	Переувлажнение	-	Наличие (отсутствие) подъема уровня грунтовых вод, связанного с хозяйственной деятельностью человека	Использовался. На основании п. 57 МУ принято решение об использовании данного ценообразующего фактора для земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование».	Справочник шкал
1.17.	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.18.	Пестрота почвенного покрова	-	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне и почвенных картах. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
1.19.	Удаленность от рынков сбыта	км	-	Не использовался. Отсутствие организованных пунктов приема и реализации сельскохозяйственной продукции не позволяет использовать данный фактор при оценке.	-
2.	Сведения о местоположении
2.1.	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	км, прочее	Не использовался. Отсутствуют полные и достоверные данные.	-
2.2.	Линия застройки зданий, сооружений	первая (не первая)	-	Не использовался. Отсутствуют полные и достоверные данные. Информация в Перечне не содержит сведения о всех объектах капитального строительства, расположенных на объектах оценки.	-
2.3.	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	км, прочее	Пожарные водоемы, прочие мелкие водные объекты не подлежат учету	Не использовался. В офертах в отношении объектов-аналогов, данный фактор не встречается, что говорит о возможной незначительной степени его влияния на стоимость земельных участков. Данный фактор не применяется ввиду не выявленного размера его влияния на стоимость земельных участков.	-
2.4.	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	км, прочее	Санитарно-защитные полосы не подлежат учету	Не использовался. Отсутствуют полные и достоверные данные. В офертах в отношении объектов-аналогов, данный фактор практически не встречается, что говорит о возможной незначительной степени его влияния на стоимость земельных участков. Данный фактор не применяется ввиду не выявленного размера его влияния на стоимость земельных участков.	-
2.5.	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, прочее	Не использовался. Одной из особенностей Камчатского полуострова является отсутствие железнодорожного сообщения на территории края.	-
3.	Сведения об инженерной инфраструктуре
3.1.	Категория, проектная мощность линейного объекта	-	Указывается при оценке линейных объектов в соответствии с нормативно-технической документации и (или) паспортом	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
3.2.	Класс линейного объекта	-	Подземный, наземный, надземный	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
3.3.	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Рыночная информации по данному фактору преимущественно отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
3.4.	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Протяженность земельных участков под линиями электропередач, трубопроводным транспортом, автомобильными и железными дорогами, мостами и прочими объектами. Протяженность считается по обеим продольным сторонам линейного объекта	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
3.5.	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	-	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Рыночная информации по данному фактору отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.	-
3.6.	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	-	Не использовался. Отсутствуют полные данные в отношении всех видов коммуникации в Перечне. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.
4.	Прочие сведения
4.1.	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не использовались. Факторы исключены из дальнейшего рассмотрения ввиду того, что значение показателя потребительской корзины и товарооборота на 1 человека установлено для всего Края единое, без дифференциации по муниципальным образованиям и городским округам. Статистические данные товарооборота на 1 человека по муниципальным образованиям официально не публикуются.	-
4.2.	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.

-
4.3.	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Наличие / отсутствие	Не использовался. В сельской местности стоимость чаще определяется природными, инфраструктурными и экономическими характеристиками земли и недвижимости, а не наличием социальных объектов. Данный фактор не оказывает влияния на рыночную цену объектов-аналогов.	-
4.4.	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Наличие / отсутствие

-
4.5.	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы участка разработки полезных ископаемых	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно. Рыночная информации по данному фактору отсутствует (определить размер влияния данного фактора на стоимость участка не представляется возможным).	-
4.6.	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Указывается расстояние от границ земельных участков до границ свалок, объектов Минобороны России (военных полигонов), кладбищ и прочее	Не использовался. По результатам анализа рыночной информации было выявлено отсутствие предложений к продаже и сделок с земельными участками, располагаемыми в зонах особого режима использования, в связи с чем определить размер влияния данного фактора на стоимость участка не представилось возможным.	-
4.7.	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы ближайшей организованной промышленной зоны	Не использовался. Отсутствуют данные в Перечне. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно. Рыночная информации по данному фактору отсутствует (определить размер влияния данного фактора на стоимость участка не представляется возможным).	-
4.8.	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	К положительно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но положительно влияющие на стоимость объектов недвижимости	Не использовался. Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе в отношении как оцениваемых объектов, так и объектов-аналогов.	-
4.9.	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	км	К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но отрицательно влияющие на стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность или экологическое загрязнение территории и прочее. В случае наличия нескольких факторов информация по каждому фактору указывается индивидуально	Не использовался. Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе в отношении как оцениваемых объектов, так и объектов-аналогов.	-
5.0.	Факторы, относящиеся к ОКС (п. 20- п. 36 МУ)	Не использовались. Общие сведения о характеристиках ОКС не использованы, т.к. объектами оценки являются земельные участки.	-

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями

При определении кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта недвижимости, Кадастровыми оценщиками использовались ценообразующие факторы, которые не предусмотрены Методическими указаниями.

Таблица приведенная ниже содержит перечень дополнительно введенных ценообразующих факторов, которые не содержатся в Приложении № 3 Методических указаний, а также обоснование принятого решения.

Таблица 128 – Перечень дополнительно введенных ценообразующих факторов

№	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Обоснование использования / отказа от использования ценообразующего фактора	Источник информации
1.0.	Дополнительно введенные факторы
1.1.	Наименование лесничества	-	Использовался. В соответствии с п. 59 МУ расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Использование лесов» производился в разрезе лесничеств Камчатского края.	Схема лесничеств Камчатского края - ФГИС НСПД
1.2.	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	м	Использовался. Доступность объекта недвижимости является одним из ключевых ценообразующих факторов. Для целей оценки под автомобильной дорогой понимается отрезок уличного-дорожной сети в границах проезжей части (дорожного полотна), обеспечивающий доступность объекта недвижимости до дорог федерального, регионального и местного значения. Расположение относительно автомобильной дороги. Объекты недвижимости, расположенные вблизи автодорог, находятся в наиболее высоком ценовом диапазоне по сравнению с объектами, расположенными в удалении от автомобильной дороги, что обуславливается различным уровнем транспортной доступности и, соответственно, различным логистическим расположением. Данный ценообразующий фактор определяет доступность объекта оценки непосредственно от автомобильной дороги, то есть учесть качественные характеристики подъезда к земельному участку и расположенным на нем объектов. Учитывая вышеизложенное специалистами Учреждения принято решение об использовании ценообразующего фактора.	Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения Петропавловск-Камчатского городского округа. Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения Камчатского края. Сведения СКДФ РФ. Векторные слои дорог. Геоинформационные слои ГБУ.
1.3.	Наличие подъездных путей	Использовался. Возможность доступа и качество проезда определяет удобство подъезда и эксплуатации земельного участка. Обеспеченность подъездными путями. На основании п. 12 МУ для целей оценки объектов недвижимости земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок. Возможность доступа и качество проезда определяет удобство подъезда и эксплуатации земельного участка и строений, расположенных на нем. Данный ценообразующий фактор определяет доступность объекта оценки непосредственно от автомобильной дороги, то есть учесть качественные характеристики подъезда к земельному участку и расположенным на нем объектов. Учитывая вышеизложенное специалистами учреждения принято решение об использовании ценообразующего фактора «Обеспеченность транспортной инфраструктурой» как совокупность трех показателей.

1.4.	Транспортная доступность	-	Использовался в оценочном зонировании. Анализ рынка недвижимости показал, что стоимость недвижимости напрямую зависит от степени транспортной доступности. То есть, чем удобнее добираться до муниципального образования, тем выше уровень его социально-экономического развития и, соответственно, дороже объекты недвижимости. При использовании данного фактора учитывались следующие критерии: автомобильная доступность; включая межведомственная дороги (проезд возможен только при наличии разрешения) и авиационная доступность (местные авиалинии); исключительно авиационная доступность (местные авиалинии).	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.5.	Туристическая привлекательность	-	Использовался в оценочном зонировании. Туризм оказывает существенное влияние на экономику и развитие муниципального образования и региона в целом, способствуя привлечению денежных потоков, созданию новых рабочих мест, улучшению инфраструктуры и т.д. Таким образом, стоимость объектов недвижимости напрямую зависит от уровня туристической привлекательности муниципального образования (чем населенный пункт привлекательнее для туристов, тем дороже в нем стоимость объектов недвижимости).	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.6.	Сейсмичность	-	Использовался в оценочном зонировании. Уровень сейсмичности является ключевым ограничивающим фактором социально-экономического развития и формирования рынка недвижимости в муниципальных образованиях Камчатского края.	Свод правил СП 14.13330.2018
1.7.	Основные приоритетные санитарно-гигиенические факторы, формирующие негативные тенденции в состоянии здоровья населения Камчатского края	-	Использовался в оценочном зонировании. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещены объекты недвижимости зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды.	Сведения предоставленные ОМС; информация, размещенная на официальных сайтах ОМС и органов исполнительной власти
1.8.	Форма местного самоуправления	-	Использовался в оценочном зонировании. Местоположение объекта недвижимости является одним из основных показателей при выборе жилья, а соответственно и при формировании цены. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином муниципальном районе. Рынок недвижимости в Камчатском крае формируется вокруг краевого центра, районных центров и самые высокие цены складываются именно там.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.9.	Принадлежность к ТОСЭР «Камчатка»	-	Использовался в оценочном зонировании. Муниципальные образования, вошедшие в зону ТОСЭР «Камчатка», характеризуются наибольшим потенциалом для развития инфраструктуры, создания рабочих мест, улучшения качества жизни, и как следствие развитие рынка недвижимости. Условия для развития рынка недвижимости для муниципальных районов, которые на дату проведения оценки не вошли в состав ТОСЭР – менее благоприятны, потенциал развития на таких территориях недостаточно высок.	Сведения предоставленные ОМС; информация, размещенная на официальных сайтах ОМС и органов исполнительной власти
1.10.	Комплексные кадастровые работы	%	Использовался в оценочном зонировании. Применение данного ценообразующего фактора показывает объем вовлеченных в оборот земельных участков. ККР играют ключевую роль в создании основ для устойчивого социально-экономического развития муниципальных образований Камчатского края. Они способствуют упорядочению рынка земельных участков, повышению инвестиционной привлекательности территорий, росту бюджетных доходов и улучшению качества управления территориями.	Сведения предоставленные ОМС; информация, размещенная на официальных сайтах ОМС и органов исполнительной власти
1.11.	Объем инвестиций в основной капитал (за исключением бюджетных средств)	руб./чел.	Использовался в оценочном зонировании. Фактор характеризует перспективность развития муниципального образования.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.12.	Доходы консолидированного бюджета муниципального образования	тыс. руб./чел.	Использовался в оценочном зонировании. Доходы отражают экономическое состояние территории, возможности развития инфраструктуры, фискальную политику и качество управления. Этот показатель отражает финансовое состояние муниципального образования и косвенно влияет на привлекательность недвижимости для инвесторов и собственников.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.13.	Налог на имущество физических лиц на душу населения	руб./чел.	Использовался в оценочном зонировании. Этот показатель отражает среднестатистическую налоговую нагрузку на население, что влияет на спрос, предложение и, соответственно, стоимость недвижимости.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.14.	Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения, - всего	га/чел.	Использовался в оценочном зонировании. Этот показатель определяет возможности для жилищного строительства, привлечения инвестиций, роста налоговых поступлений и развития инфраструктуры.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.15.	Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления городского округа (муниципального района/округа)	% от числа опрошенных	Использовался в оценочном зонировании. В контексте рынка земельных участков этот показатель определяет скорость и качество оформления документов, уровень рисков для инвесторов, доступность поддержки для разных групп населения и общую динамику спроса на землю.	Результаты мониторинга эффективности деятельности ОМС
1.16.	Плотность населения	чел./кв.км	Использовался в оценочном зонировании. Фактор характеризует уровень освоенности территории и интенсивности хозяйственной деятельности людей в муниципальных образованиях, что указывает на зависимость стоимости объектов недвижимости от данного показателя.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.17.	Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя	кв. м /чел.	Использовался в оценочном зонировании. Этот показатель отражает уровень обеспеченности населения жильем, демографическую ситуацию, социально-экономические условия региона и спрос на недвижимость. Эти факторы напрямую влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости.	Сведения предоставленные ОМС; информация о характеристиках района, размещенная на официальных сайтах ОМС
1.18.	Насыщенность рынка недвижимости	шт.	Использовался в оценочном зонировании. Количество объектов на рынке земельных участков является важным индикатором и фактором социально-экономического развития муниципальных образований Камчатского края. Оно влияет на инвестиционную привлекательность, динамику цен, развитие инфраструктуры, бюджетную обеспеченность и демографическую ситуацию.	Анализ рынка недвижимости земельных участков
1.19.	Средний уровень цен рынка недвижимости	руб./кв. м	Использовался в оценочном зонировании. Этот показатель служит индикатором состояния рынка недвижимости, инвестиционной привлекательности, уровня развития инфраструктуры и качества жизни в конкретном муниципалитете.	Анализ рынка недвижимости земельных участков
1.20.	Баланс рынка недвижимости	-	Использовался в оценочном зонировании. Баланс количества сделок и предложений на рынке земельных участков в муниципальных образованиях Камчатского края напрямую влияет на формирование равновесной цены и отражает текущее состояние рынка. Этот показатель позволяет оценить соотношение спроса и предложения, что критически важно для определения стоимости земельных ресурсов.	Анализ рынка недвижимости земельных участков
1.21.	Ценовая зона	-	Использовался. Данный ценообразующий фактор отражает зависимость стоимости земельного участка от его местоположения в пределах Камчатского края. Пунктом 33 МУ установлено, что в процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Местоположение объектов недвижимости в пределах Камчатского края, которое характеризуется в том числе, отдаленностью и труднодоступностью районов, оказывает существенное влияние на стоимость объектов недвижимости. Подробное описание зон см. в разделе «Оценочное зонирование». Анализ рынка объектов недвижимости Камчатского края указывает на необходимость применения данного ценообразующего фактора в разрезе муниципальных образований.	Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования.
1.22.	Зонирование НП	-	Использовался. В пределах населенных пунктов локальное ценообразование недвижимости осуществляется субъектами рынка по уровню ценности территории. Зонирование НП как фактор обоснована тем, что она напрямую влияет на качество жизни, удобство проживания и инвестиционную привлекательность объекта. Этот параметр аккумулирует множество характеристик, которые определяют спрос на недвижимость и ее рыночную стоимость.	Анализ рынка купли-продажи земельных участков
1.23.	Местоположение	-	Использовался. По данным анализа рынка объектов недвижимости Камчатского края одним из важных ценообразующих факторов, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимости, является их местоположение в пределах неформализованных районов по садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) в Елизовском муниципальном округе и в Петропавловск-Камчатском городском округе. Подробное описание см. в разделе 4.3.2 Отчета.	Анализ рынка купли-продажи земельных участков расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество»
1.24.	Расстояние от территории до локального административного центра	м	Использовался. Анализ рынка города Елизово показал значительное влияние данного фактора на рыночную стоимость земельных участков. Использование расстояния до локального центра города (в данном случае — до кольца автостанции) в качестве ценообразующего фактора при оценке земельного участка под индивидуальное жилищное строительство обосновано рядом причин, связанных с транспортной доступностью, удобством проживания и влиянием на рыночную стоимость объекта.	Анализ рынка купли-продажи земельных участков подсегмента «Малоэтажная жилая застройка». Геоинформационные слои ГБУ.
1.25.	Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта	м	Использовался. Доступность объекта недвижимости является одним из ключевых ценообразующих факторов, так как он напрямую связан с доступностью, удобством использования территории, ее привлекательностью для посетителей и экономической эффективностью проекта. Объекты недвижимости, расположенные вблизи остановок общественного транспорта, находятся в наиболее высоком ценовом диапазоне.	Картографические материалы Дубль-Гис. Геоинформационные слои ГБУ.
1.26.	Уклон, %	%	Использовался. Согласно п. 12 МУ при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением, в том числе должен учитываться существующий рельеф земельного участка, наличие недостатков (при наличии информации о влиянии на стоимость). Особенностью ландшафта населенных пунктов Камчатского края является наличие холмов, сопок, и др. возвышенностей на которых находится значительная часть объектов недвижимости. Расположение и строительство объектов недвижимости на склоне подразумевает труднодоступность, сложность обработки земельных участков, а также дополнительные затраты на строительство зданий и сооружений. Расположение объектов на равнинных местностях является более привлекательным для покупателей. Анализ рынка земельных участков выявил, что с повышенным уклоном местности предлагаются на рынке дешевле остальных.	Анализ рынка недвижимости земельных участков. Геоинформационные слои ГБУ.
1.27.	Форма/ конфигурация участка	-	Использовался. Согласно п. 12 МУ при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением, в том числе должен учитываться существующий рельеф земельного участка, наличие недостатков (при наличии информации о влиянии на стоимость). Многоконтурные земельные участки представляют собой сложные объекты управления и учета. Составляющие контуры имеют различную площадь и форму, а также могут быть удалены друг от друга, что затрудняет их эффективное использование по сравнению с участками правильной формы.	Перечень объектов недвижимости. Анализ рынка недвижимости земельных участков.
1.28.	Функциональное использование объекта	Использовался. Участки, которые используются для обслуживания основных объектов или территорий, выполняя подсобную, обслуживающую или техническую функцию (проезды, подъездные пути). Стоимость земельных участков, имеющих полностью или частично вспомогательное использование, ниже стоимости аналогичных участков основного назначения при определении стоимости от стоимости участков основного назначения.	Перечень объектов недвижимости
1.29.	Обеспеченность инженерными коммуникациями	Использовался. Для целей оценки, инженерные коммуникации, как ценообразующий фактор для земельных участков, представляют собой центральные внешние сети ресурсоснабжающих организаций: электроснабжение и водоснабжение. Под инженерными коммуникациями понимается комплекс инженерных систем, прокладываемых на территории и в зданиях электростанции, используемых в процессе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, кондиционирования, телефонизации с целью обеспечения жизнедеятельности объекта (СП 90.13330.2012). В соответствии с п. 12 МУ земельный участок для целей оценки считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Далее по тексту и в приложениях данный фактор описывается, как «Обеспеченность инженерными коммуникациями», который включает в себя: Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Под электроснабжением понимается система обеспечения объектов электрической энергией. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Под водоснабжением понимается процесс обеспечения объекта недвижимости водой соответствующего качества, в соответствии с целевым назначением. Данный ценообразующие факторы, влияют на стоимость земельных участков на рынке недвижимости. В связи с чем, специалистами Учреждения принято решение об использовании данного фактора при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.	Копии (образы) страниц сайтов, отображающие текст объявлений. ФГИС НСПД. Декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Обоснование выбора подходов, методов и моделей, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Методических указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости производится на базе построения моделей оценки с использованием одного из подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы (подгруппы) (при необходимости) в соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям.

Таблица 129 - Рекомендации по применимости подходов

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Земельные участки
1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3. Общественное использование	-	1	2
4. Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7. Транспорт	-	1	2
8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11. Водные объекты	-	2	1
12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	-	1	2

1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, ранг 3 - наименее весомый подход.

Выбор модели оценки кадастровой стоимости осуществляется на основании результатов анализа информации о рынке объектов недвижимости, с ориентацией на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов, особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, группировки объектов недвижимости на основе сегментации.

При выборе модели оценки рассматривается характер рынка недвижимости, развитость либо не развитость сегмента рынка. Кроме того, модель оценки зависит от количества объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, входящих в один сегмент и объединенных в одну группу на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов.

Обоснование выбора подходов, методов и моделей, использованных для определения кадастровой стоимости объектов оценки приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей.

Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости

Доходный подход  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, как правило, путем сдачи объекта в аренду.

Доходный подход основан на предположении о том, что текущая стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи (реверсии).

Существует два основных метода доходного подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Для определения стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода используются показатели дохода (как правило, чистого операционного дохода) и ставки (коэффициента) дисконтирования и/или капитализации.

Оценка недвижимости методом прямой капитализации использует формулу:

(2)

Где	V  стоимость объекта недвижимости;

NOI  типичный чистый операционный годовой доход объекта оценки;

R  коэффициент (ставка) капитализации.

Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков выполняется с использованием следующей формулы):

,	(3)

Где	NOI  типичный чистый операционный годовой доход объекта оценки;

q – номер периода от 1 до k.

Y  ставка дисконтирования,

Vp  стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. Объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Так, для целей определения кадастровой стоимости в части (сегментов) земельных участков по которым имеются данные о потоке доходов и расходов, генерируемых объектами оценки, возможно их прогнозирование, а также определение ставок дисконтирования и капитализации применяются метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:

1) методом прямой капитализации;

2) методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

- определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижимости, при этом в качестве величины арендной платы понимаются сведения о величине вероятных затрат, необходимых для аренды объекта недвижимости;

- определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;

- определяется действительный валовый доход, как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

- определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости;

- определяется чистый операционный доход, как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

- полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Потенциальный валовый доход, в первую очередь, зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест (для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно-курортная функции и прочее) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости.

При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).

Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

Доходный подход применен к оценке земельных участков, отнесенных к оценочной группе «Сельскохозяйственное использование» 1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование», 10. СЕГМЕНТ «Использование лесов».

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.

В соответствии с п. 44.2 Методических указаний: «Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах».

Определение кадастровой стоимости земельных участков в рамках затратного подхода не рекомендуется Методическими указаниями применять для земельных участков, за исключением следующих случаев:

земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности (в части участков, относящихся к размещению инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос);

земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Так, для целей определения кадастровой стоимости для земельных участков, по которым наблюдается отсутствие рыночной информации, затратный подход в рамках данного Отчета применялся также для следующих сегментов земельных участков:

земельные участки водных объектов;

земельных участков, предназначенных для охраняемых природных территории и благоустройство (набережные, береговые полосы водных объектов, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства;

земельных участков, предназначенных для обустройства лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи) и курортная деятельности с целью использования природных лечебных ресурсов.

В рамках затратного подхода применялся метод моделирования на основе затрат на формирование ЗУ к оценке объектов недвижимости следующих сегментов: 3. СЕГМЕНТ «Общественное использование» (Расчетная (оценочная) группа «Историко-культурная деятельность»), 8. СЕГМЕНТ «Обеспечение обороны и безопасности», 9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство» (Расчетная (оценочная) группа «Охраняемые природные территории и благоустройство»), 11. СЕГМЕНТ «Водные объекты».

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Процедура оценки в рамках данного подхода основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по тем параметрам, в отношении которых объекты отличаются друг от друга.

Данные параметры носят название элементов сравнения и выступают ценообразующими факторами (факторами стоимости) объектов-аналогов и объекта оценки.

Расчет стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога имеет следующий вид:

(4)

где	Pi – цена i-го аналога;

ki – количество ценообразующих факторов, по которым подвергается корректировкам i-й аналог;

∆pij – значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Скорректированная цена объектов-аналогов служит базой для определения наиболее вероятной его стоимости.

Сравнительный подход основан на принципе спроса и предложения, согласно которому цена за объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Сравнительный подход является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения.

В соответствии с п. 45 Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

метод статистического (регрессионного) моделирования;

метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС);

метод индексации прошлых результатов.

Метод статистического (регрессионного) моделирования. Метод основан на построении статистической модели оценки, под которой понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

анализ показателей качества статистической модели.

Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе: линейной, мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов), экспоненциальной.

Анализ качества статистической модели проводится в соответствии с п. 45.1.2 методических указаний.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). Метод применяется по решению Учреждения в следующих случаях:

- при отсутствии возможности применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостаточности рыночной информации и (или) информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, в частности, когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо использовать в статистической модели, полученной в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости;

- при определении кадастровой стоимости объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости - кадастровый округ, кадастровый район или кадастровый квартал (далее - единица кадастрового деления), административно-территориальная единица, условная территориальная единица (например, территория одного или нескольких садоводческих некоммерческих товариществ, территория, занимаемая бывшими хозяйствами), в границах которых расположен объект недвижимости;

2) определяется среднее (минимальное) значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах единицы кадастрового деления, административно-территориальной единицы, условной территориальной единицы, в границах которых расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади и.

В рамках данного метода средние (минимальные) значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе вида разрешенного использования, местоположения).

Метод индексации прошлых результатов. В соответствии с п. 45.4 Методических указаний метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости земельных участков, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.

Согласно п. 19 и п. 54 Методических указаний, в рамках проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости используется информация о результатах иных оценок (отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства), в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, а также на основании данных рынка недвижимости.

Сравнительный подход применен к оценке земельных участков следующих сегментов:

1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование» (Расчетная (оценочная) группа «Рыбоводство»).

2. СЕГМЕНТ «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

3. СЕГМЕНТ «Общественное использование» (оценочные группы «Общественное использование», «Природно-познавательный туризм»).

4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство».

5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)».

6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность».

7. СЕГМЕНТ «Транспорт».

9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство» (оценочные группы «Обустройство спортивных и детских площадок», «Отдых и рекреация», «Территории общего пользования»).

12. СЕГМЕНТ «Специальное, ритуальное использование, запас».

13. СЕГМЕНТ «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

Метод капитализации земельной ренты

Расчет расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное использование»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное использование» 01 сегмента «Сельскохозяйственное использование» в количестве 2 951 земельных участков осуществлен для объектов кодов расчета 01:000, 01:010, 01:020, 01:030, 01:032, 01:040, 01:070, 01:080, 01:081, 01:084, 01:085, 01:130, 01:140, 01:160, 01:170, 01:171, 02:012, в том числе для кода расчета 01:082 (модель 01_СХ).

В соответствии с п. 57.7 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков, используемых как оленьи пастбища (код расчета 01:082), проводится исходя из оленеемкости оцениваемой территории методом капитализации расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого участка. Расчетный рентный доход устанавливается как разность между удельным валовым доходом и удельными затратами на производство продукции оленеводства. Экономическая оценка оленьих пастбищ проводится в соответствии с зоотехническими нормами, ценами на продукцию и производственными затратами, сложившимися на момент оценки.

В рамках проведения ГКО Учреждением в адрес Министерства сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности Камчатского края и оленеводческих предприятий, осуществляющих свою деятельность на территории Камчатского края, направлены запросы о предоставлении данных, необходимых для расчетов (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС).

Анализ информации в полученных ответах Министерства сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности Камчатского края и оленеводческих предприятий показал отсутствие необходимых и достаточных сведений о затратах для построения расчетной модели, а соответственно, корректного определения кадастровой стоимости. В связи с чем, кадастровая стоимость для кода расчета 01:082 определяется в рамках расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное использование» (модель 01_СХ).

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты заключается в выполнении следующих операций:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующей ставки капитализации;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты вычисляется по формуле:

КС ЗУ = (Валовой доход - Затраты) / ставка капитализации

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, занимаемой каждой из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее – перечень культур);

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее – севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее – удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

– определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее – удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

– расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее – удельный валовый доход);

– расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее – удельные затраты на возделывание);

– расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее – удельные затраты на поддержание плодородия почв);

– расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее – прибыль предпринимателя);

– определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

– определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее – коэффициент капитализации);

– расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

– расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Определение состава почвенных разновидностей проводилось на основе почвенных материалов (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Дополнительная инф-ция\СХ\Почвенные материалы)

Определение перечня почвенных разновидностей и площадей, занимаемых каждой из них

Состав почвенных разновидностей определен для каждого земельного участка входящего в перечень оцениваемых участков, для этого использовались материалы предыдущего тура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и структура почвенных разновидностей ранее существующего землепользования, на которые имеются материалы почвенного обследования (территория ранее существовавшего колхоза, совхоза, подсобного хозяйства).

В целях определения перечня почвенных разновидностей для каждого бывшего сельскохозяйственного предприятия были выписаны все почвы, представленные в почвенных картах Камчатского края. Каждой почвенной разновидности был присвоен код характеризующий тип и подтип почвы. Произведена кодировка литологического строения, пригодности, уклона, мелиоративного состояния и дополнительных признаков почв. Кодировка проводилась на основании справочника шкал классификации земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (Камчатская область). Характеристика почвенных разновидностей приведена в соответствии с практическим пособием «Оценка качества и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве», разработанного на основе методических рекомендаций, одобренных научно-техническим советом Росземкадастра (заседание НТС от 3 апреля 2003 года) и утвержденных Росземкадастром 16 марта 2004 г. (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Дополнительная инф-ция\СХ).

Определение перечня сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию, в разрезе почвенных разновидностей

Определение кадастровой стоимости земельных участков для сельскохозяйственного использования проводилось по данным Справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ.

Рисунок 78 - Агроклиматическое зонирование 41 кадастрового округа Камчатского края

В соответствии со справочником агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ2 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Москва, Маросейка, 2010. 41 кадастровый округ Камчатского края разделен на 2 агроклиматические подзоны. Структура посевов и основные характеристика агроклиматических подзон представлены на рисунке ниже.

Рисунок 79 - Данные по агроклиматическим подзонам 41 кадастрового округа

В зависимости от расположения земельных участков в той или иной агроклиматической подзоне определен показатель их агроклиматического потенциала.

Выбор сельскохозяйственных культур, допустимых к выращиванию

В соответствии со справочником оценочная структура посевов включает: зерновые - 50%, многолетние травы – 36,3%, однолетние травы - 10%, картофель – 3,7%. Согласно данным Министерства сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности Камчатского края основными видами продукции растениеводства в хозяйствах всех категорий являются кормовые культуры и картофель.

В тех случаях, если итоговый рентный доход по оптимизированной расчетной структуре является отрицательным или меньше расчетного рентного дохода при сенокосном или пастбищном использовании, земельный участок переводится в разряд малопригодных земель. Его кадастровая стоимость определяется тогда, соответственно, по сенокосному или пастбищному использованию.

Качество земель, непригодных или малопригодных для выращивания полевых сельскохозяйственных культур, оценивается по продуктивности естественных травостоев. Показателем оценки является зерновой эквивалент, основу которого составляет урожайность зерновых, эквивалентная по стоимости урожайности сена трав естественных кормовых угодий. Зерновой эквивалент рассчитывается на тот же эталон затрат, что и в случае оценки качества пашни, что обеспечивает сопоставимость оценок качества земель по разным видам их использования. Урожайность сена трав улучшенных сенокосов рассчитывается по урожайности многолетних трав на аналогичных почвах на пашне с К=0,8, а кормозапас сухой поедаемой массы на естественных (без улучшения) пастбищах – аналогичным способом, но с К= 0,8×0,4×0,8 = 0,256, где первый К=0,8 отражает уменьшение продуктивности трав на лугах с поверхностным улучшением по сравнению с продуктивностью трав на пашне в аналогичных условиях, второй К=0,4 означает, что продуктивность трав на лугах без поверхностного улучшения в 2-3 (в среднем 2,5) раза меньше, третий К=0,8 означает степень использования кормозапаса лугов при пастбищном использовании3 Ларин И.В. Луговодство и пастбищное хозяйство. М.-Л. Сельхозгиз 1956г. .

Определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур

Нормативная урожайность по видам культур в разрезе каждой почвенной разновидности определяется по формуле

Ун=33,2×1,4×АП/10×К1×К2×К3×К4, где

Ун – нормативная урожайность зерновых сельскохозяйственных культур, ц/га;

АП – величина местного агроэкологического потенциала для сельскохозяйственных культур;

10 – базовое значение АП;

1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;

33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых сельскохозяйственных культур на эталонной почве, соответствующая нормам нормальных зональных технологий при базовом значении АП (10,0);

К1-К4 поправочные коэффициенты на:

К1 – содержание гумуса в пахотном слое;

К2 – мощность гумусового горизонта;

К3 – содержание физической глины в пахотном слое;

К4 – негативные свойства почв.

Согласно п. 57.2 Методических указаний при определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал).

Коэффициенты К1-К4 определялись согласно данным, приведенным в пособии «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации» под редакцией д.с.-х.н., проф. Сапожникова П.М. и дэн., проф. Носова С.И (Приложение 7, Приложение 8, Приложение 9, Приложение 10)

Результаты расчета нормативной урожайности по каждой культуре приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\01_СХ.ods.

Расчет затрат на единицу площади на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

Для определения затрат на единицу площади на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции в соответствии с п. 57.4.3 Методических указаний по причине невозможности предоставления технологических карт Министерством сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности Камчатского края (по причине их отсутствия), а также сельскохозяйственными предприятиями, Учреждением принято решение об использовании форм отчетности и статистических данных. Для этих целей Учреждением направлен запрос в Министерство сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности Камчатского края о предоставлении форм № 9-АПК «Отчет о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства» и №1-КФХ «Информация о производственной деятельности глав крестьянских фермерских хозяйств – индивидуальных предпринимателей» за период 2021-2025. Министерством представлены сводные данные по всем хозяйствам, которые легли в основу дальнейших расчетов.

Определение удельного показателя затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур осуществлялся в следующем порядке:

проведение анализа форм №9-АПК и №1-КФХ,

выявление затрат, связанных с воспроизводством каждой сельскохозяйственной культуры,

определение суммы затрат за отчетный период по выращиваемой сельскохозяйственной культуре на 1 гектар,

определение среднего значения показателей затрат по сельскохозяйственной культуре пропорционально выходу продукции за пятилетний период по каждой форме.

Расчет в разрезе почвенных разностей удельных затрат для каждой оценочной культуры производится путем суммирования удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур, взвешенных с учетом их доли в структуре оценочных культур.

Расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

При расчете затрат должны учитываться затраты на поддержание плодородности почв для каждого севооборота. В связи с тем, что данные по затратам на поддержание плодородности почв учтены в удельных затратах на возделывание и уборку, то во избежание двойного учета, отдельно в расчетах эти данные не применяются. (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Дополнительная инф-ция\СХ).

Расчет валового дохода на единицу площади земельного участка для каждой оценочной культуры.

Расчет валового дохода на единицу площади земельного участка для каждой оценочной культуры производится по формуле:

УВД = Ун х Ц, где

УВД – удельный валовый доход, руб./га;

Ун – нормативная урожайность оценочной культуры, ц./га;

Ц – прогнозируемая цена реализации продукции оценочной культуры по субъекту РФ, руб./ц.

В соответствии с п. 57.4.1 Методических указаний прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза. Цены реализации сельскохозяйственных культур приняты по данным, предоставленных Министерством сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности Камчатского края за период 2021-2025 с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости.

Расчет в разрезе почвенных разновидностей удельного валового дохода для каждой оценочной культуры проводится путем суммирования удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур, взвешенных с учетом их доли в структуре оценочных культур.

Результаты расчета валового дохода по каждой культуре приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\01_СХ.ods.

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя, используемая для расчета земельной ренты земельных участков, определяется по субъекту РФ на основании данных доходности сельскохозяйственного производства по материалам Министерства сельского хозяйства РФ, Министерства экономического развития РФ или запросам в территориальный орган Федеральной службы государственной статистики. Согласно годовым отчетам о ходе реализации и оценке эффективности государственной программы Камчатского края «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Камчатского края» за 2021-2025 рентабельность составила 31,93%4 п. 3.5.2 Допущений к настоящему Отчету (таблица ниже), который представлен в расчетных файлах. (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Дополнительная инф-ция\СХ).

Таблица 130 - Рентабельность сельскохозяйственных организаций

Наименование	2021	2022	2023	2024	2025	Среднее значение, %
Рентабельность сельскохозяйственных организаций (с учетом субсидий)	9,30	24,20	32,70	59,48	33,96	31,93

Расчет в разрезе почвенных разностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота.

Расчет в разрезе почвенных разностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота производится по формуле:

УПЗР = УВД – Зву –Зпп - ПП, где

УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб./га;

УВД – удельный валовый доход, руб./га;

Зву – удельные затраты на возделывание, уборку сельскохозяйственных культур и поддержание плодородия почв, руб/га;

Зпп – удельные затраты на поддержание плодородия почв, руб./га;

ПП – прибыль предпринимателя, руб./га5 п. 3.5.2 Допущений к настоящему Отчету .

Определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее – коэффициент капитализации).

Определение величины коэффициента капитализации может осуществляется следующими методами:

- кумулятивного построения;

- рыночной экстракции.

Метод расчета ставки капитализации выбирается в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки.

Метод сравнительных продаж (рыночной экстракции).

При определении стоимости методом капитализации земельной ренты, величина стоимости земли определяется, как отношение арендной платы к коэффициенту капитализации. Отсюда, коэффициент капитализации определяется как отношение арендной платы к цене сделки по аналогичному участку.

Сложности использования данного метода определения коэффициента связаны с отсутствием или скудностью информации о сделках с участками сельскохозяйственных угодий в условиях неразвитости данного сегмента рынка. Рассчитанный коэффициент капитализации может не отражать реальной ситуации на рынке земель сельскохозяйственного назначения, поэтому Кадастровый оценщик отказался от применения данного метода расчета коэффициента капитализации, который можно рассчитать другими методами.

Метод кумулятивного построения.

Определение величины коэффициента капитализации методом кумулятивного построения предусматривает увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Для определения ставки дисконтирования применен метод кумулятивного построения, который включает безрисковую ставку и риск, связанный с ведением сельского хозяйства.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка – норма дохода от вложений в высоко ликвидные активы. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды рисков, связанных с особенностями оцениваемой недвижимости. В качестве безрисковой принята ставка бескупонной доходности по долгосрочным государственным облигациям федерального займа в размере 13,79% по состоянию на 30.12.2025, ближайшую к дате оценки - 01.01.2026 (рисунок 80)6 https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/ . Так как недвижимость является долгоживущим активом, рассматривается доходность бумаг с максимальным сроком погашения 30 лет.

Рисунок 81 - Безрисковая ставка

Премия за риск

Премия за риск учитывает типы риска, присущие инвестициям в недвижимость. Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в строительство и эксплуатацию недвижимости являются: экономические, социальные, предпринимательские риски, риски условий строительства.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Систематический риск — это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры портфеля.

В целом преобладающим на рынке является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Систематический включает в себя:

ухудшение общеэкономической ситуации;

увеличение числа конкурирующих объектов;

изменения федерального или местного законодательства.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Данный вид риска связан с изменением в системе землепользования, внешних связей объекта и т.п.

Несистематический риск включает в себя:

природные и чрезвычайные антропогенные ситуации;

снижение плодородия;

неэффективный менеджмент;

криминогенные факторы;

финансовые проверки;

неправильное оформление договоров аренды.

Основные принципы балльной оценки рисков:

при выставлении баллов использована информация о внешней среде объектов недвижимости: об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости.

при выставлении баллов использована информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений).

при выставлении баллов использована иная информация, участвующая в определении стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке;

дискретность: для количественной оценки рисков выбрана 5-ти балльная шкала;

интерпретация значений шкалы по компонентам риска приведена в таблице ниже.

Таблица 131. Характеристика компонентов риска в различных шкалах

Шкала качественной оценки	Вероятность возникновения	Шкала количественной оценки
3-х балльная	5-ти балльная

10-ти балльная	5-ти балльная	3-х балльная
Высокая	Очень высокая	Всегда	10	5	3

Практически неизбежно	9

Высокая	Очень часто	8	4

Средняя

Часто	7

2

Средняя	Возможно	6	3

Случайность	5

Низкая	Время от времени	4	2

Низкая

Очень редко	3

1

Очень низкая	Практически невозможно	2	1

Невозможно	1

Таблица 132 - Расчет премии за риск

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный	1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный	1
Снижение плодородия	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный	1
Криминогенные факторы	динамичный	1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный	1
Количество наблюдений	5	1	3	0	0
Взвешенный итог	5	2	9	0	0
Сумма	16
Количество факторов	9
Средневзвешенное значение балла	1,78
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	1,78%

Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости и неустойчивости земельного рынка. Формула выглядит следующим образом:

Пликв.= Ко ×Т/12, где

Пликв.- премия за низкую ликвидность;

Ко – безрисковая ставка дохода;

Т- типичный срок экспозиции земельного участка на рынке (месяцев).

Подобного рода земельные участки можно отнести к объектам с низкой степенью ликвидности, срок экспозиции которых при разумной цене в условиях неактивного рынка может достигать до 17,7 месяцев.

Таким образом, премия за низкую ликвидность на дату оценки равна 20,34%.

Таблица 133 - Расчет ставки дисконтирования

№ п/п	Наименование	Значение	Обоснование
1	Безрисковая ставка	13,79%	https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/
2	Премия за риск	1,78%	Таблица 132
3	Премия за низкую ликвидность	20,34%	п.1× 17,7÷12 месяцев
4	Ставка дисконтирования	35,91%	п.п.1-3
5	Инфляция	8,72%	Суммарная инфляция за 2025 год по Камчатскому краю (https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=7&Time=Any)
6	Ставка дисконтирования	25,01%	(п.4-п.5)/(1+п.5)

Значение расчетного коэффициента капитализации 25,01% входит в интервал значений до 28% согласно СтатРиелт7 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4071-sroki-likvidnosti-prodazhi-ekspozitsii-tipichnye-dlya-rynka-zemelnykh-uchastkov-i-massivov-na-01-01-2026-goda .

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости по почвенным разновидностям.

Удельный показатель кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка определяется путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации.

УПКСпр = УПЗРмакс/К , где

УПЗРмакс - максимальный удельный показатель земельной ренты;

К – коэффициент капитализации.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для сельскохозяйственного использования в разрезе бывших хозяйств.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка для сельскохозяйственного использования определяется, как средневзвешенный по площади почвенных разновидностей в составе территорий бывших хозяйств.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для сельскохозяйственного использования.

Определение кадастровой стоимости земельных участков произведено путем умножения площади земельного участка на рассчитанный УПКС.

КС ЗУ= УПКС·S, руб/кв. м, где

КС ЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п. 57.4.2 Методических указаний при невозможности определения расположения земельного участка в границах бывших хозяйств и (или) отсутствии данных по бывшему хозяйству необходимо использовать структуру почвенных разностей по муниципальному образованию. В связи с тем, что отсутствуют данные по почвенным разностям Пенжинского и Карагинского районов, удельный показатель кадастровой стоимости для данных районов принят равным УПКС Олюторского муниципального района, как земельные участки, сформированные в аналогичных условиях, имеющих схожее функциональное назначение. Расчет удельного показателя земельной ренты для Алеутского района рассчитан как среднее значение УПКС хозяйств 41 и 82 кадастровых округов. Для Вилючинского городского округа применяется УПКС, сформировавшийся для Елизовского муниципального округа, как земельные участки, сформированные в аналогичных условиях, имеющих схожее функциональное назначение.

Результаты расчетов представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\01_СХ.ods.

Метод дисконтирования годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель

Расчет расчетной (оценочной) группы «Использование лесов»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Использование лесов» 10 сегмента «Использование лесов» осуществлен для объектов с кодами расчета вида использования 10:000, 10:010, 10:020, 10:030, 10:040 в количестве 668 земельных участков (модель расчета 10_ИЛ).

В качестве основного метода оценки применен доходный подход с использованием метода дисконтированных денежных потоков.

Земельные участки, занятые защитными, эксплуатационными или резервными лесами, для целей кадастровой оценки включают:

1) земельные участки, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для осуществления рубок лесных насаждений (далее - земельные участки, занятые спелыми насаждениями);

2) земельные участки, занятые приспевающими насаждениями;

3) земельные участки, занятые насаждениями, которые не входят в категорию приспевающих, спелых и перестойных лесов, поскольку заняты молодняками, средневозрастными насаждениями (далее - земельные участки, занятые неспелыми насаждениями);

4) земельные участки, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (далее - земельные участки, не покрытые лесом).

При определении кадастровой стоимости лесных участков следует рассматривать характер его использования (например, покрытый растительностью, не покрытый растительностью, занятый объектами инфраструктуры) и характеристики расположенной в его границах растительности (лесообразующие породы, спелость насаждений, процентное содержание насаждений разной степени спелости, наличие лесосек).

При определении УПКС лесных участков, в границах которых расположены защитные, эксплуатационные или резервные леса, в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины. Остальные виды лесопользования, предусмотренные статьей 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при определении кадастровой стоимости не учитываются.

В результате группировки земельных участков с кодами расчета видов использования: 10:000, 10:010; 10:020; 10:030; 10:040 относятся 668 земельных участков, общей площадью 39 424,92 тыс. га, расположенных в 7 муниципальных округах, 3 муниципальных районах, 2 городских округах и 7 лесничествах Камчатского края.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков 10 сегмента «Использование лесов».

Определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, осуществляется в следующем порядке:

1) определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек по материалам лесоустройства;

Состав земельных участков лесничеств по целевому назначению с учетом вида использования (покрытый растительностью, не покрытый растительностью, занятый объектами инфраструктуры и прочее) определялся по форме государственного лесного реестра «Характеристика лесов по целевому назначению: защитных лесов, их категорий, эксплуатационных лесов и резервных лесов» по состоянию на 01.01.2026 (далее – Форма 1-ГЛР), предоставленной Министерством лесного и охотничьего хозяйства Камчатского края (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Запросы\ОИГВ\).

Определение кадастровой стоимости проводится на трех уровнях:

- на уровне субъекта Российской Федерации;

- на уровне лесничеств субъекта Российской Федерации;

- на уровне земельных участков.

Факторы, влияющие на выбор уровня проведения работ:

- степень детализации (субъект Российской Федерации, лесничество, лесной участок в составе земель лесного фонда), о которой представлена информация о землях лесного фонда;

- наличие актуальной, полной, систематизированной информации о землях лесного фонда по результатам лесоустройства.

Информация, необходимая для расчетов в соответствии с Методическими указаниями в Лесном плане Камчатского края и формах, содержащих информацию государственного лесного реестра, представлена в разрезе лесничеств Камчатского края.

Ниже проведен расчет УПКС земель лесного фонда на уровне лесничеств Камчатского края, которые в дальнейшем будут использованы для определения УПКС земельных участков, относящихся к сегменту «Использование лесов».

Информация о покрытых лесной растительностью землях и запасах насаждений по основным лесообразующим породам в разрезе Лесничеств Камчатского края, использованная в расчетах основана на сведениях формы государственного лесного реестра «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста», составленной по состоянию на 01.01.2026 (далее – Форма 2-ГЛР), предоставленной Министерством лесного и охотничьего хозяйства Камчатского края.

Согласно предоставленной Форме 2-ГЛР по состоянию на 01.01.2026, основными лесообразующими породами на территории Камчатского края являются:

Таблица 134 - Основные лесообразующие породы Камчатского края

Хвойные	Твердолиственные	Мягколиственные
Сосна	Береза каменная	Береза
Лиственница	Осина
Ель	Ольха серая
Кедровый стлaник	Тополь
Ива древовидная

2) определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении (на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации).

Продуктивность земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам для целей Указаний в денежном выражении равна произведению запаса древесины на рыночную цену 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню. Для приспевающих и неспелых насаждений для целей Указаний расчет проводится аналогичным образом, но учитывается прогнозное время начала рубки (исходя из достижения времени спелости древесины).

П = ЗД × РЦ / n, где

П - продуктивность 1 гектара земель;

ЗД – запас древесины на 1 гектар;

РЦ – рыночная цена 1 куб. м. древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в Камчатском крае;

n – число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам.

Запас древесины на 1 га по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Камчатского края определен в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\10_ИЛ.ods, лист в файле «Продуктивность».

Рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню на 1 га спелых насаждений, определяется для целей Указаний из результатов лесных аукционов с разделением аукционов по продаже деловой и дровяной древесины. При проведении расчетов используются усредненные по лесничествам результаты лесных аукционов по лесообразующим породам, видам древесины (деловая, дровяная), спелости насаждений, а также информация, содержащаяся в типовых договорах рубки (в том числе срок, восстановительные мероприятия).

Специалистами Учреждения проведен анализ сведений о заключении договоров купли-продажи лесных насаждений на осуществление заготовки древесины, предоставленных Министерством лесного и охотничьего хозяйства Камчатского края (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Ответы\ОИГВ\). За 2023-2025 года заключено 15 договоров (Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\10_ИЛ.ods, лист в файле «Цена реализации»).

Средняя цена за единицу объема древесины лесных насаждений за анализируемый период по Камчатскому краю составила 685,46 руб./куб. м.

Возраст рубки (число лет в обороте рубки) — это минимальный возраст, в котором древостои достигают требуемой спелости и могут быть нормально назначены на рубку главного пользования с удовлетворением целей хозяйства. В зависимости от характера распределения древостоев по классам возраста и их состояния он может временно не совпадать с возрастом принятой спелости и отклоняться в ту или иную сторону, при сохранении величины оборота рубки.

Продолжительность класса возраста по основным лесообразующим породам определена по данным приказа Рослесхоза от 09.04.2015 №105 «Об установлении возрастов рубок» представлена в таблице ниже.

Таблица 135 - Продолжительность класса возраста по основным лесообразующим породам

Лесообразующая порода	Классы бонитета	Возрасты рубок

Защитные леса	Эксплуатационные и резервные леса
Сосна, лиственница	III и выше	121 - 140	101 - 120

IV и ниже	141 - 160	121 - 140
Кедровый стланик	Все бонитеты	121 - 140	101 - 120
Ель	Все бонитеты	121 - 140	101 - 120
Береза каменная	Все бонитеты	121 - 140	101 - 120
Береза белая	Все бонитеты	71 - 80	61 - 70
Тополь, осина, чозения, ольха серая	Все бонитеты	61 - 70	51 - 60
Ольховый стланик	Все бонитеты	61 - 70	51 - 60
Ива древовидная	Все бонитеты	51 - 60	51 - 60

В зависимости от возраста рубок (возраста спелости) и продолжительности классов возраста лесные насаждения подразделяются по группам возраста: молодняки, средневозрастные, приспевающие, спелые и перестойные лесные насаждения8 Приказ Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 5 августа 2022 г. N 510 "Об утверждении Лесоустроительной инструкции" .

Для расчета применялся показатель продолжительности класса возраста по основным лесообразующим породам для эксплуатационных и резервных лесов.

Таблица 136 - Возрасты рубок лесных насаждений по основным лесообразующим породам по группам возраста

Лесообразующие породы	Возрастные группы

молодняки	средневозрастные	приспевающие
Хвойные	121	101	81
Твердолиственные	101	81	61
Мягколиственные	51	41	31

В прил 2.4. Обоснование использования моделей\10_ИЛ.ods, лист в файле «Продуктивность» произведен расчет продуктивности 1 га земель в разрезе лесничеств Камчатского края.

Для дальнейшего определения кадастровой стоимости земель лесного фонда необходимо рассчитать чистый операционный доход. Формула расчета:

ЧОД = П – ЗВ, где

ЧОД – чистый операционный доход;

П – продуктивность 1 гектара земель по основным лесообразующим породам, руб.;

ЗВ – затраты на воспроизводство земель, руб./ га.

3) определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат;

Затраты на воспроизводство земель рассчитаны, исходя из предоставленного отчета о расходах субъекта Российской Федерации на реализацию переданных исполнительным органам субъектов Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 83 Лесного кодекса Российской Федерации полномочий Российской Федерации» (далее – Форма № 15-ОИП) по состоянию на 01.01.2026. Расчет представлен в таблице ниже. В затратах не учитывались средства арендаторов.

1. фактические расходы на осуществление переданных полномочий в 2025 году согласно Форме № 15-ОИП;

2. объемы финансирования на осуществление переданных полномочий за счет средств арендаторов;

3. общая площадь лесов Камчатского края согласно сведениям Формы 1-ГЛР.

Таблица 137 - Расчет затрат на воспроизводство земель

№	Наименование показателя	Показатель	Определение показателя по форме № 15-ОИП
1	Фактические расходы на осуществление переданных полномочий в 2025 году, тыс. руб.	452 639,75	стр.100 гр.10
2	Объемы финансирования на осуществление переданных полномочий за счет средств арендаторов, тыс. руб.	21 697,90	стр.100 гр.7
3	Фактические расходы на осуществление переданных полномочий в 2025 году без учета объема финансирования на осуществление переданных полномочий за счет средств арендаторов, тыс. руб.	430 941,85	Расчет: п.1- п.2
4	Общая площадь лесов Камчатского края, тыс. га	44 211	Форма 1-ГЛР на 01.01.2026
5	Расходы, руб./га	9,75	Расчет: п.3 / п.4

4) определение величины ставки дисконтирования;

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Ставка дисконтирования была определена с помощью данных об уровне рентабельности активов организаций по виду экономической деятельности «Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство».

Ставка дисконтирования принята как значение уровня рентабельности на 2025 год, а именно 5,70%9 Рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг и рентабельность активов организаций по видам экономической деятельности. Приложение № 4 к Приказу ФНС России от 30.05.2027 № ММ-3-06/333@ .

5) построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета, с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год;

В соответствии с данными, указанными в таблице ниже, построена временная шкала с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы по каждому лесничеству. Так как прогнозирование ведется максимально на 121 год, данный период поделен на 13 промежутков по 10 лет каждый (Прил 2.4. Обоснование использования моделей\10_ИЛ.ods).

6) дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы;

Для дальнейших расчетов методом дисконтирования денежных потоков необходимы такие показатели как темп роста дохода и темп изменения затрат. В данном случае оба эти показатели одинаковы, и приравниваются к 1.

Тр = Ти = 1, где

Тр - темп роста дохода;

Ти – темп изменения затрат.

Для того, чтобы привести размер чистого операционного дохода каждого промежутка прогнозного периода, к размеру текущего периода, необходимо рассчитать коэффициент текущей стоимости. Коэффициент текущей стоимости рассчитывается на основе ставки дисконтирования (R).

Ктс = 1 / (1+R)n, где

Ктс – коэффициент текущей стоимости,

R – ставка дисконтирования,

n – номер прогнозного периода относительно текущего.

Таблица 138 - Расчет коэффициента текущей стоимости

Прогнозный период, n	Текущий	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Коэффициент текущей стоимости	1,0	0,93	0,87	0,81	0,75	0,70	0,65	0,60	0,56	0,52	0,49	0,45	0,42

С помощью коэффициента текущей стоимости, можно привести величину действительного валового дохода конкретного прогнозного периода на текущий момент времени – текущая стоимость денежных потоков. Формула расчета:

Тс = ЧОД × Ктс, где

Тс – текущая стоимость денежных потоков определенного прогнозного периода, руб.,

ЧОД – чистый операционный доход определенного прогнозного периода, руб.,

Ктс – коэффициент текущей стоимости каждого прогнозного периода.

Следующим этапом в определении кадастровой стоимости земель лесного фонда методом дисконтирования денежных потоков является расчет выручки от продажи объекта оценки в постпрогнозный период, то есть в данном случае, приведение будущей стоимости древесины, когда она достигнет возраста спелых насаждений, к настоящему времени.

Для этого этапа применяется модель Гордона. Сущность модели Гордона определяется следующим образом: «Стоимость инвестиционного объекта в начале постпрогнозного периода будет равна сумме текущих стоимостей всех будущих величин ежегодных денежных потоков в постпрогнозном периоде». Таким образом, годовой доход капитализируется и рассчитывается как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста.

В = ЧОД пост / (R - (1 - Тр)), где

В - выручка от продажи объекта оценки в пост прогнозный период, руб.

ЧОД пост – чистый операционный доход в постпрогнозном периоде, руб.,

R – ставка дисконтирования,

Тр – темп роста дохода (=1).

Далее необходимо рассчитать текущую стоимость выручки:

Тсв = В × Ктс121г, где

Tсв – текущая стоимость выручки, руб.,

В – выручка от продажи объекта оценки в пост прогнозный период, руб.,

Ктс121г. – коэффициент текущей стоимости за последний прогнозный период (121-ый год).

7) определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) объекта оценки определяется следующим образом:

УПКС = ∑дп + Тсв, где

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./ га,

∑дп - сумма стоимостей денежных потоков, руб.

Расчеты удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по всем преобладающим породам деревьев и по каждому лесничеству Камчатского края содержатся в прил 2.4 Обоснование использования моделей\10_ИЛ.ods.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСл × S, где

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСл – удельный показатель кадастровой стоимости лесничества, в котором расположен земельный участок;

S – площадь земельного участка.

Определение по каждой лесообразующей породе и оборотам рубки количества лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых, осуществляется для целей Указаний на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации.

Исходные данные и результаты расчета кадастровой стоимости представлены в прил 2.4 Обоснование использования моделей\10_ИЛ.ods, лист в файле «Расчет УПКС».

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

Расчет расчетной (оценочной) группы «Многоквартирная жилая застройка»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Петропавловск-Камчатском городском округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Петропавловск-Камчатском городском округе расчетной (оценочной) группы «Многоквартирная жилая застройка» 02 сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в количестве 1 054 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 02:000, 02:050, 02:060, 02:080 и 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 271 объектов для кода расчета вида использования 02:013) (модель расчета «02-13_МЖЗ ПКГО»).

Кадастровая стоимость земельных участков по модели расчета «02-13_МЖЗ ПКГО» определена в отношении 1325 объектов.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки, земель под индивидуальную жилую застройку будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Рынок купли-продажи земельных участков под многоквартирное жилищное строительство в г. Петропавловске-Камчатском не развит, поэтому принято решение расширить границы поиска до смежного сегмента индивидуальной жилой застройки, проанализировано достаточное количество предложений и сделок для расчета рыночной стоимости за период 2024-2025 года.

Анализ рынка показал, что наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость участка под индивидуальную застройку, является ценность местоположения, зависящая от привлекательности определенных районов города. Оценщиком установлено, что все районы, согласно ценам предложений, сделок можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, а также перечень неформализованных районов, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.3.2 Отчета.

В связи с данным фактом, оценщиком было принято решение рассчитывать эталонный объект из конкретной зоны, а именно 6-й зоны, как зоны, с наиболее многочисленными предложениям и сделками. Соответственно, логично проводить анализ сделок и предложений, а также брать к расчету все аналоги из данной зоны.

Таким образом, на этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 41 объект из зоны эталонного объекта. Из первоначальной выборки были исключены повторяющиеся объекты, также исключены объекты, не идентифицированные по кадастровому номеру или точному адресу, так как невозможно определить некоторые ценообразующие факторы, например, расстояние от ближайшей дороги. Также были исключены объекты, имеющие несопоставимую площадь с площадью эталона, а именно объекты больше 1000 кв. м, были исключены объекты с необоснованно заниженной или завышенной ценой относительно средней выборки, так как не представляется возможным проанализировать, под влиянием каких факторов сформировалась подобная цена.

В результате анализа выборки отобраны 5 объекта-аналога, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы, предоставленные) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\Предложения\Сегмент 2_"Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)" и Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\Сделки\. Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 02-13_МЖЗ ПКГО использование, а также в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\ Приложение 2.4 Обоснование использования моделей\02-13_МЖЗ ПКГО.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Тип сделки: Сделка;

Сегмент ЗУ: многоквартирная жилая застройка;

Муниципальный район: Петропавловск-Камчатский;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Зонирование НП: Зона 6;

Неформализованный район: Сероглазка;

Категория земель; земли населенных пунктов;

Площадь земельного участка: 1 000 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата опубликования предложения / дата сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Зонирование НП;

Улучшение земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма/конфигурация участка;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Уклон, %;

Наличие подъездных путей;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Данные по объектам-аналогам представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\Предложения\Сегмент 13_Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка \ и Прил 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\Сделки.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

Вид использования. Корректировка взята из Сборника корректировок, отражена на рисунке ниже. За эталон принята жилая многоэтажная застройка (средней и высотной этажности).

Корректировка определялась путем деления соответствующих коэффициентов из таблицы выше.

Зонирование НП. Анализ рынка показал, что наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость участка под индивидуальную застройку, является ценность местоположения, зависящая от привлекательности определенных районов города. Оценщиком установлено, что все районы, согласно ценам предложений, сделок можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, а также перечень неформализованных районов, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.3.2 Отчета.

Количество объектов, предлагаемых на рынке ИЖС Петропавловска-Камчатского достаточно для выведение собственной корректировки на местоположение. Для расчета этой корректировки на местоположение была отобрана однородная выборка, были исключены объекты, имеющие верхние и нижние диапазоны цен. Были отобраны объекты, различные лишь по зоне расположения. За эталон взята зона 6, как имеющая наибольшее количество предложений, сделок. Корректировки отражены на рисунке ниже.

Расчет корректировки для объектов оценки определялся путем деления коэффициентов.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка принимается согласно таблице ниже.

Таблица 139 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхоз назначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Для аналога 1 требуется корректировка, которая рассчитывалась путем деления соответствующих коэффициентов.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods».

Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше. В данном расчете корректировка не требуется. В данном расчете корректировка не требуется.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле10 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты исследования Лейфера Л.А., Справочник оценщика, где среднее значение коэффициента торможения составило -0,16.11 «Справочник оценщика недвижимости-2026. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 19, стр. 123

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв .м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

В данной работе учтены данные по Уклону и Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в Сборнике корректировок, так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии». В качестве расстояния для объектов-аналогов и объектов оценки принималось расстояние до ближайшей дороги (федерального, регионального или местного значения). Корректировки на расположение относительно автомобильной дороги приведены ниже12 учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости». Сборник корректировок «Земельные участки 2026», разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риэлторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».стр. 127

Корректировка не требуется для расчета эталона.

Форма/конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок, стр. 138 для под индивидуальное жилищное использование. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги являются одноконтурными земельными участками.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением, Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства13 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов земель под индивидуальное строительство предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для земель ИЖС. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 2, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2 Отчета.

Допущения, принятые по данному ценообразующему фактору представлены в приложении 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора и обработки инф-ции, необ. для определения КС\Реестр допущений.ods

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние охранных зон не учитывается, так как объект, имеющий охранную зону уже выставлен на рынок или отчужден по конкретной цене с учетом данного обременения. Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как оно не препятствовало началу ведения хозяйственной деятельности.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения – один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за 2024-2025 гг.14 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под ИЖС недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 8,5 месяцев.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике Сборник корректировок «Земельные участки» 2026 для продажи земельных участков под индивидуальное жилищное использования в размере 9,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Корректировка определялась путем деления соответствующих коэффициентов. В данном расчете два аналога имеют право долгосрочной аренды. Так как в тексте объявления не указана данная информация о количестве лет аренды и в открытых источниках ее не удалось найти, оценщик принимает срок аренды от 10 до 25 лет, ссылаясь на ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, о том что земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) предоставляется в аренду на срок 20 лет.

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали как незастроенные земельные участки, так и участки, имеющие ветхие строения или отдельные части конструктивных элементов. В данном случае, наличие построек являются фактором, снижающим стоимость.

Корректировка на наличие улучшений определялась на основании данных учебно-методического пособия образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости», Сборник корректировок, 2026 г. Указана на рисунке ниже.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 19%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \02-13_МЖЗ ПКГО.ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в г. Елизово

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории г. Елизовского расчетной (оценочной) группы «Многоэтажная жилая застройка» 02 сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в количестве 203 объекта для кода расчета вида использования 02:000, 02:050, 02:060, 02:080 203 и 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 107 объекта для кода расчета 02:013 (модель расчета 02-13_МЖЗ ЕГП).

Кадастровая стоимость земельных участков по модели расчета «02-13_ МЖЗ ЕГП» определена в отношении 310 объектов.

Анализ полученных в ходе подготовки к оценке данных показал отсутствие необходимого объема рыночной информации для проведения расчета кадастровой стоимости земельных участков по указанному сегменту на основе построения статистической (регрессионной) модели.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта. Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Рынок купли-продажи земельных участков под многоквартирное жилищное строительство в г. Елизово не развит, поэтому принято решение расширить границы поиска до смежного сегмента - индивидуальной жилой застройки, проанализировано достаточное количество предложений и сделок для расчета рыночной стоимости за период 2024-2025 года.

Исследуя рынок купли-продажи земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Елизово собрано и проанализировано достаточное количество предложений и сделок для расчета рыночной стоимости за период 2024-2025 года.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 80 объектов в городе Елизово под индивидуальное жилищное строительство.

В связи с тем, что наиболее значимым ценообразующим фактором является привлекательность местоположения, к расчету были отобраны аналоги, расположенные в районах индивидуальной жилищной застройки.

В качестве местоположения эталонного объекта был выбран неформализованный район Садовый, как самый масштабный район, в котором преобладают земельные участки под индивидуальную, малоэтажную застройку, а также личное подсобное хозяйство.

В связи с вышеизложенным, из первоначальной выборки исключены объекты, расположенные вне неформализованного района эталонного объекта, исключены также повторяющиеся объекты, объекты, не идентифицированные по кадастровому номеру или точному адресу, так как невозможно определить некоторые ценообразующие факторы, например, расстояние от ближайшей дороги. объекты с необоснованно заниженной или завышенной ценой относительно средней выборки, так как не представляется возможным проанализировать, под влиянием каких факторов сформировалась подобная цена.

В результате анализа выборки отобраны 5 объектов-аналогов, идентифицированных по местоположению с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_ ЖЗ ЕГП.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 02-13_МЖЗ ЕГП.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Тип сделки: сделка;

Сегмент ЗУ: многоэтажная жилая застройка;

Муниципальный район: Елизовский, г. Елизово;

Неформализованный район: Садовый;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид использования: среднеэтажной и высотной застройки;

Площадь земельного участка: 6 919 кв. м (среднее значение из перечня земельных участков по данным моделям);

Расстояние от территории до локального административного центра, км – 4,43 км;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшения земельного участка: незастроенный;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Наличие подъездных путей: типовой;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Зонирование НП;

Расстояние от территории до локального административного центра;

Улучшения земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма (конфигурация) участка;

Наличие подъездных путей;

Уклон, %;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за 2024-2025 гг.15 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под ИЖС недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 8,5 месяцев.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике Сборник корректировок «Земельные участки» 2026 для продажи земельных участков под индивидуальное жилищное использования в размере 9,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Зонирование НП. Анализ рынка показал, что наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость участка под индивидуальную застройку, является привлекательность местоположения, зависящая от определенных факторов. Наиболее привлекательными для участков под ИЖС являются спальные районы с соответствующей застройкой. Оценщиком установлено, что все районы, можно условно разделить на несколько ценовых зон. Подробная градация описана и была использована в расчете из справочника на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике СтатРиелт.

Описание зон города:

1. Административный центр города

Характеризуется размещением объектов муниципальных органов управления, наличием развитой социальной инфраструктуры, наличием торговых и развлекательных центров, специализированных магазинов, офисов, высокой транспортной доступностью, плотностью застройки.

Центр массовой розничной торговли города

Характеризуется наличием торговых центров, рынка, множеством магазинов различной специализации, предприятий общепита, плотностью застройки территории.

Зоны многоэтажной жилой застройки города

Характеризуются преимущественно многоэтажной жилой застройкой, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных (свободных) земельных участков.

Зоны индивидуальной жилой застройки города

Характеризуются преимущественно индивидуальной жилой застройкой, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных (свободных) земельных участков.

Производственно-складские, транспортные и инженерно-инфраструктурные зоны города

Характеризуются застройкой преимущественно промышленными, складскими, административно- и коммунально-бытовыми, производственными объектами, объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.

Зоны садоводства и сельскохозяйственного производства в черте города

Характеризуются застройкой преимущественно некапитальными садовыми домами для временного (сезонного) проживания и объектами (сетями) инженерной инфраструктуры.

Корректировки отображены на рисунке ниже.

Расчет корректировки определялся путем деления коэффициентов.

Вид использования. Корректировка взята из Сборника корректировок, отражена на рисунке ниже. За эталон принята жилая многоэтажная застройка (средней и высотной этажности).

Корректировка определялась путем деления соответствующих коэффициентов из таблицы выше.

Передаваемые имущественные права.

Корректировка не требуется, так как эталонный объект и объекты- аналоги предложены на праве собственности.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки производился на основании данных справочника «Сборник корректировок, стр. 136». Площадь представлена диапазонами.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже. В данной работе учтены данные по Уклону и Протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка принимается согласно таблице ниже

Таблица 140 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхоз назначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Для аналога 1 требуется корректировка, которая рассчитывалась путем деления соответствующих коэффициентов.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше. В данном расчете корректировка не требуется.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства16 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов земель под индивидуальное строительство предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для земель МЖС. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 2, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние охранных зон не учитывается, так как объект, имеющий охранную зону уже выставлен на рынок или отчужден по конкретной цене с учетом данного обременения. Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как оно не препятствовало началу ведения хозяйственной деятельности.

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали как незастроенные земельные участки, так и участки, имеющие ветхие строения или отдельные части конструктивных элементов. В данном случае, наличие построек являются фактором, снижающим стоимость.

Корректировка на наличие улучшений определялась на основании данных учебно-методического пособия образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости», Сборник корректировок, 2026 г. Указана на рисунке ниже.

Расстояние от территории до локального административного центра, км. Анализ рынка показал, что влияние на стоимость земельного участка оказывает расстояние объекта до ближайшего локального административного центра. Чем ближе к административному центру, тем при прочих равных условиях земельный участок будет иметь большую стоимость.

Данные о расстоянии объекта до ближайшего локального административного центра предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние до ближайшего локального центра.ods».

Для того, чтобы рассчитать корректировку, описать зависимость стоимости объекта от расположения объекта от локального центра, Оценщиком принято решение построить экспоненциальную зависимость цены от удаленности расположения объекта от локального центра.

При использовании первоначальной выборки для исследования корреляции между стоимостью 1 кв. м земельного участка и расстояния до ближайшего локального центра. Для этого оценщиком отобраны незастроенные земельные участки с одной ценовой зоны сопоставимые по площади и обеспеченности коммуникациями, отличающиеся только расстоянием от локального центра. Диаграмма представлена на рисунке ниже.

Как показывает диаграмма коэффициент корреляции R² равен 0,9023 и является значимым, что подтверждает зависимость между данными факторами.

Далее, для расчета абсолютной корректировки необходимо подставить в полученное уравнение y =2 643,7e-0,138x значение расстояния до локального центра в км.

Форма/ конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок, стр. 138 для под индивидуальное жилищное использование. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги являются одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 18%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \02-13_МЖЗ ЕГП.ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Елизовском муниципальном округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Елизовского муниципального округа расчетной (оценочной) группы «Многоквартирная жилая застройка» 02 сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в количестве 132 объекта для кода расчета вида использования 02:000, 02:050, 02:060, 02:080 и 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 121 объектов для кода расчета вида использования 02:013 (модель расчета «02-13_МЖЗ ЕМО»).

Кадастровая стоимость земельных участков по модели расчета «02-13_МЖЗ ЕМО» определена в отношении 253 объектов.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8 Отчета. По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты за 2025 год. В результате исследования установлено, что рынок земельных участков оцениваемого сегмента отсутствует, с чем, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки сегмента «Индивидуальная застройка», расположенные в Елизовском муниципальном округе. Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета «13_ЖЗ ЕМО».

Елизовский район представлен многочисленными городскими и сельскими поселениями, поэтому для получения наиболее точного, достоверного результата принято решение для расчета эталонного объекта исследовать рынок одного из поселений Елизовского муниципального района, а именно Паратунского сельского поселения, как района с наиболее многочисленным количеством предложений/сделок.

Для расчета собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 68 объектов. Из первоначальной выборки исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, объект незавершенного строительства, фундамент, баня, гараж и прочие хозяйственные постройки.); дублирующие предложения; предложения с явно искаженными параметрами (например, сильно заниженные или завышенные цены, нестандартные условия сделки); объекты, которые невозможно идентифицировать (отсутствует кадастровый номер); объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночному результату; земельные участки с видом передаваемого права – аренды.

Таким образом, в итоговую выборку включены 5 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам. Статистический и качественный анализ показывает, что дальнейшее увеличение количества аналогов не улучшает репрезентативность выборки и не влияет на точность определения стоимости типового объекта.

Данные по объектам-аналогам представлены в Приложении 1. Исходные данные \ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости \ «Исходные данные для модели расчета 02-13_МЖЗ ЕМО».ods).

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Тип сделки: Сделка;

Сегмент ЗУ: многоквартирная жилая застройка;

Муниципальный район: Елизовский;

СП/ГП: Паратунское;

Населенный пункт: Термальный;

Ценовая зона: Зона 2;

Категория земель: Земли населенных пунктов

Вид использования: МЗ СРД_ВЫС;

Площадь земельного участка: 6 500 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Передаваемые имущественные права: собственность;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: отсутствует;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: отсутствует;

Улучшения земельного участка: незастроенный.

Форма/конфигурация участка: один контур.

Уклон, %: уклон отсутствует.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения. В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов. В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения/сделки

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Ценовая зона;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма/конфигурация участка;

Уклон, %

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов оценки корректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за период с января 2025 по ноябрь 2025 г., необходимо провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен с учетом типичного17 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any срока экспозиции (срок – в течение которого цена предложения не нуждается в корректировке). Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по оцениваемым сегментам недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие между ценами сделок и ценами предложений. В отношении сопоставимых объектов аналогов, для которых в качестве исходных данных использованы цены предложений, осуществляется корректировка посредством введения понижающей поправки — скидки на уторговывание. Данная поправка количественно отражает мотивирующую надбавку, изначально включаемую участниками рынка в цену предложения и подлежащую уступке покупателю в ходе переговорного процесса; ее величина определяется на основе усредненного показателя уторговывания, соответствующего текущему состоянию рынка. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на уторговывание для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты, в связи с чем, корректировка не проводилась.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты‑аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предположения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-налогов и объекта оценки совпадают.

Вид использования. Среди объектов‑аналогов представлены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что не соответствует эталонному объекту и объектам оценки, в связи с этим, необходимо применить корректировку на различие сегмента рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, в отношении сегментов «Жилая многоэтажная (средней и высотной этажности, более 5 этажей) (далее - МЗ СРД_ВЫС) коэффициент составляет 1,384, «Жилая многоэтажная (низкой и малой этажности, до 5 этажей включительно) (далее - МЗ МЛЭ) - 1,342.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается, за исключением участков, эксплуатационные характеристики и доходность которых снижаются при уменьшении площади. Это связано с эффектом масштаба: объект большей площади имеет более высокую полную стоимость, что соответственно, снижает его доступность для потенциальных покупателей, уменьшая их количество и ослабляя конкурентную среду. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 134 Сборника корректировок):

Ценовая зона. Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Для территории Камчатского края в рамках проведения оценочного зонирования (раздел 4.4 Отчета) рассчитаны среднерыночные цены и определены оценочные зоны с учетом экономических, социальных, природных и прочих показателей каждого муниципального района / округа.

Подробное описание данной корректировки представлено в разделе 4.4. Отчета, а также в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «02-13_МЖЗ ЕМО», лист «Корректировки».

Корректировка на Ценовую зону
№ Зоны	Муниципальное образование	Удельные показатели средних рыночных цен, руб./кв. м	Коэффициент
Зона 2	Пионерское СП, Паратунское СП, Новоавачинское СП	2015,17	1,00
Зона 3	Елизовский МнО	1657,22	0,82
Зона 4	Раздольненское СП, Николаевское СП, Вулканное ГП	1270,11	0,63
Зона 5	Корякское СП	856,46	0,43
Зона 6	Начикинское СП, Новолесновское СП	674,23	0,33

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, наличие возможности подключения.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Форма/конфигурация участка. Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию по состоянию на 01.01.2026, представленному в специализированном информационном портале недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади. Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Расчетная модель приведена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей, файл «02-13_МЖЗ ЕМО.ods».

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Вилючинском городском округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенные на территориях удаленных муниципальных районов Камчатского края расчетной (оценочной) группы «Многоквартирная жилая застройка» 02 сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в количестве 124 объектов для кодов расчета вида использования 02:050 и 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 62 объектов для кода расчета вида использования 02:013 (модель расчета «02-13_МЖЗ ВГО»).

Кадастровая стоимость земельных участков по модели расчета «02-13_МЖЗ ВГО определена для 186 объектов.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8 Отчета. По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических цен предложений (сделок) земельных участков, в том сегменте к которому относятся Объекты, за период 2024-2025 года. В результате исследования установлено, что на территории Вилючинского городского округа рынок таких объектов отсутствует, в связи с этим не представляется возможным произвести достоверный анализ рыночных цен на указанные земельные участки.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки с ВРИ «Садоводство» - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_СНТ ЖЗ ВГО.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 28 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: цены предложений, представлены в 2024 году (отбирались объекты-аналоги, сделки/предложения, совершенные ближайшие к дате оценки – 2025 год), земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

В итоговую выборку включены 9 объектов-аналогов, а именно: дата публикации объявления/совершения сделки, ближе к дате оценки, идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные филиалом ППК «Роскадастр») представлены в Приложениеи 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Тип сделки: Сделка;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид разрешенного использования: Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом;

Городской округ: Вилючинский городской округ;

Населенный пункт: г. Вилючинск;

Неформализованный район: Приморский;

Площадь земельного участка: 1 500 кв. м (наиболее часто встречаемая площадь среди объектов оценки);

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен электроснабжением, водоснабжением;

Передаваемые имущественные права: Собственность;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения/сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/конфигурация участка;

Уклон, %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за период с января по февраль 2025 г., необходимо провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен.18 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке). Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

В условиях отсутствия рыночной информации о стоимости земельных участков в сегменте многоэтажного жилищного строительства, необходимо применить справочные показатели, отражающие разницу в характере их использования. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, среднее значение корректировки составляет:

В отношении сегмента «Жилая многоэтажная (средней и высотной этажности, более 5 этажей)» применяется корректировка в размере 1,384, в отношении сегмента «Жилая многоэтажная (низкой и малой этажности, до 5 этажей включительно)» - 1,342.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором, обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

При расчете корректировки использовались рыночные данные по модели расчета 13_СНТ ВГО (подробный расчет и описание объектов, используемых в расчете, представлено в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_СНТ ВГО», лист «Корректировки»).

Корректировка на местоположение - отношения удельных рыночных цен земельных участков, скорректированных на различие характеристик (площадь, инженерные коммуникации), менее «дорогого СНТ» к средней удельной рыночной стоимости участков, расположенных в более «дорогом СНТ».

В процессе проведения расчетов некоторые СНТ и НФ не были включены в исходную выборку – отсутствуют рыночные данные. СНТ и НФ, которые не вошли в первоначальный расчет, приравниваются к ближайшим (СНТ, что расположены на минимальном расстоянии от объекта) к ним товариществам.

Форма/конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет 0,838 (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию, представленному СтатРиелт19 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Сведения о наличии или возможности подключения инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение), в отношении земельных участков, расположенных в границах СНТ, приняты на основании данных, содержащихся в ЕГРН, о наличии объектов капитального строительства в пределах земельного участка, а также при расположении земельного участка в СНТ с плотной или коттеджной застройкой, развитой инфраструктурой, принято допущение о технической возможности подключения к инженерным коммуникациям, поскольку фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 14,54%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «02-13_МЖЗ ВГО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в удаленных муниципальных районах Камчатского края

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенные на территориях удаленных муниципальных районов Камчатского края расчетной (оценочной) группы «Многоквартирная жилая застройка» 02 сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в количестве 159 объектов для кодов расчета вида использования 02:000, 02:050, 02:060, 02:080 и 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 713 объектов для кода расчета вида использования 02:013 (модель расчета «02-13_МЖЗ УДМР»).

Кадастровая стоимость земельных участков по модели расчета «02-13_МЖЗ УДМР» определена в отношении 872 объектов.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8 Отчета. По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты за 2025 год. В результате исследования установлено, что рынок таких объектов представлен в достаточном количестве не по всем муниципальным образованиям. В связи с чем, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки оцениваемого сегмента «Индивидуальная застройка» в более развитых удаленных районов Камчатского края - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет. Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_ЖЗ УДМР.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 66 объектов. Из первоначальной выборки исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, объект незавершенного строительства, фундамент, баня, гараж и прочие хозяйственные постройки.); дублирующие предложения; предложения с явно искаженными параметрами (например, сильно заниженные или завышенные цены, нестандартные условия сделки); объекты, которые невозможно идентифицировать (отсутствует кадастровый номер); объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночному результату; земельные участки с видом передаваемого права – аренды.

Отсутствие рыночной информации в таких районах как Пенжинский МР, Алеутский МнО, Карагинский МР и Олюторский МР (не зафиксировано ни одного предложения или сделки), применить метод статистического (регрессионного) моделирования не предоставляется возможным. Отсутствие рыночных аналогов в модели для данных территорий приведет к невозможности корректного расчета кадастровой стоимости: построенная модель не будет адекватно описывать стоимость земельных участков, расположенных в этих муниципальных образованиях. В связи с чем, принято решение отказаться от регрессионной модели в пользу метода типового эталонного объекта, поправку на местоположение рассчитать по данным Оценочного зонирования (раздел 4.4 Отчета).

Таким образом, в итоговую выборку включены 7 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам. Статистический и качественный анализ показывает, что дальнейшее увеличение количества аналогов не улучшает репрезентативность выборки и не влияет на точность определения стоимости типового объекта.

Данные по объектам-аналогам представлены в Приложении 1. Исходные данные \ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости \ «Исходные данные для модели расчета 02-13_МЖЗ УДМР».ods).

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Тип сделки: Сделка

Тип объекта: ЗУ;

Муниципальный район: Быстринский;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид использования: МЗ СРД_ВЫС;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Площадь земельного участка: 3 300 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: отсутствует;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур.

Уклон, %: уклон отсутствует.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения. В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов. В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения/сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Ценовая зона;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма/конфигурация участка;

Уклон, %;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов оценки корректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за период с января 2025 по ноябрь 2025 г., необходимо провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен с учетом типичного20 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any срока экспозиции (срок – в течение которого цена предложения не нуждается в корректировке).

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по оцениваемым сегментам недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие между ценами сделок и ценами предложений. В отношении сопоставимых объектов аналогов, для которых в качестве исходных данных использованы цены предложений, осуществляется корректировка посредством введения понижающей поправки — скидки на уторговывание. Данная поправка количественно отражает мотивирующую надбавку, изначально включаемую участниками рынка в цену предложения и подлежащую уступке покупателю в ходе переговорного процесса; ее величина определяется на основе усредненного показателя уторговывания, соответствующего текущему состоянию рынка. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на уторговывание для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты, в связи с чем, корректировка не проводилась.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты‑аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предположения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-налогов и объекта оценки совпадают.

Вид использования. Среди объектов‑аналогов представлены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что не соответствует эталонному объекту и объектам оценки, в связи с этим, необходимо применить корректировку на различие сегмента рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, в отношении сегментов «Жилая многоэтажная (средней и высотной этажности, более 5 этажей) (далее - МЗ СРД_ВЫС) коэффициент составляет 1,384, «Жилая многоэтажная (низкой и малой этажности, до 5 этажей включительно) (далее - МЗ МЛЭ) - 1,342.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается, за исключением участков, эксплуатационные характеристики и доходность которых снижаются при уменьшении площади. Это связано с эффектом масштаба: объект большей площади имеет более высокую полную стоимость, что соответственно, снижает его доступность для потенциальных покупателей, уменьшая их количество и ослабляя конкурентную среду. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 134 Сборника корректировок):

Ценовая зона. Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Для территории Камчатского края в рамках проведения оценочного зонирования (раздел 4.4 Отчета) рассчитаны среднерыночные цены и определены оценочные зоны с учетом экономических, социальных, природных и прочих показателей каждого муниципального района / округа.

Подробное описание данной корректировки представлено в разделе Отчета 4.4, а также в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «02-13_МЖЗ УДМР», лист «Корректировки».

Ценовая зона
№ Зоны	Муниципальное образование	Удельные показатели средних рыночных цен, руб./кв. м	Коэффициент
Зона 5	Быстринский МнО	856,46	1,00
Зона 6	Мильковский МнО, Усть-Большерецкий МнО	674,23	0,79
Зона 7	ГО "поселок Палана", Тигильский МнО Усть-Камчатский МнО, Соболевский МнО	522,92	0,61
Зона 8	Карагинский МР, Олюторский МР Алеутский МнО, Пенжинский МР	392,45	0,46

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, наличие возможности подключения.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Форма/конфигурация участка. Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию по состоянию на 01.01.2026, представленному в СтатРиелте, земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Расчетная модель приведена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей, файл «02-13_МЖЗ УДМР».ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Петропавловск-Камчатском городском округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Петропавловск-Камчатском городском округе расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 4 909 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 02:010, 02:020, 02:030, 02:113 (модель расчета 13_ЖЗ ПКГО).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта. Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Исследуя рынок купли-продажи земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Петропавловске-Камчатском собрано и проанализировано достаточное количество предложений и сделок для расчета рыночной стоимости за период 2024-2025 года.

Анализ рынка показал, что наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость участка под индивидуальную застройку, является ценность местоположения, зависящая от привлекательности определенных районов города. Оценщиком установлено, что все районы, согласно ценам предложений, сделок можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, а также перечень неформализованных районов, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.3.2.2. Отчета.

В связи с данным фактом, принято решение рассчитывать эталонный объект из конкретной зоны, а именно 6-й зоны, как зоны, с наиболее многочисленными предложениям и сделками. Соответственно, логично проводить анализ сделок и предложений, а также брать к расчету все аналоги из данной зоны.

Таким образом, на этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 41 объектов из зоны 6 эталонного объекта. Из первоначальной выборки исключены повторяющиеся объекты, также исключены объекты, не идентифицированные по кадастровому номеру или точному адресу, так как невозможно определить некоторые ценообразующие факторы, например, расстояние от ближайшей дороги. Также исключены объекты, имеющие несопоставимую площадь с площадью эталона, а именно объекты больше 1000 кв. м, исключены объекты с необоснованно заниженной или завышенной ценой относительно средней выборки, так как не представляется возможным проанализировать, под влиянием каких факторов сформировалась подобная цена.

В результате анализа выборки отобраны 5 объектов-аналогов, идентифицированных по местоположению с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 13_ЖЗ ПКГО.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Тип сделки: сделка;

Сегмент ЗУ: малоэтажная жилая застройка;

Муниципальный район: г. Петропавловск-Камчатский;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Ценовая зона: Зона 6

Неформализованный район: Сероглазка;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид использования: для индивидуального жилищного строительства;

Площадь земельного участка: 1 000 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Зонирование НП;

Улучшения земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма (конфигурация) участка;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Уклон, %;

Наличие подъездных путей;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за 2024-2025 гг.21 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под ИЖС недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 8,5 месяцев.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике Сборник корректировок «Земельные участки» 2026 для продажи земельных участков под индивидуальное жилищное использования в размере 9,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Зонирование НП. Анализ рынка показал, что наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость участка под индивидуальную застройку, является ценность местоположения, зависящая от привлекательности определенных районов города. Оценщиком установлено, что все районы, согласно ценам предложений, сделок можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, а также перечень неформализованных районов, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.3.2.2 Отчета.

Количество объектов, предлагаемых на рынке ЗУ под ИЖС Петропавловска-Камчатского достаточно для выведение собственной корректировки на местоположение. Для расчета этой корректировки отобрана однородная выборка, исключены объекты, имеющие верхние и нижние диапазоны цен. В результате, отобраны объекты, различные лишь по зоне расположения. За эталон взята зона 6, как имеющая наибольшее количество предложений, сделок. Корректировки отражены на рисунке ниже.

Расчет корректировки определялся путем деления коэффициентов.

Вид использования. Корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты оценки принадлежат к одному сегменту – индивидуальное жилищное строительство.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды.

Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

Корректировка определялась путем деления соответствующих коэффициентов. В данном расчете два аналога имеют право долгосрочной аренды. Так как в тексте объявления не указана данная информация о количестве лет аренды и в открытых источниках ее не удалось найти, Кадастровый оценщик принимает срок аренды от 10 до 25 лет, ссылаясь на ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, о том что земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) предоставляется в аренду на срок 20 лет.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле22 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты исследования Лейфера Л.А., Справочник оценщика, где коэффициент торможения составил -0,16.

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв .м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже. В данной работе учтены данные по Уклону и Протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка принимается согласно таблице ниже

Таблица 141 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхоз назначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Для аналога 1 требуется корректировка, которая рассчитывалась путем деления соответствующих коэффициентов.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше. В данном расчете корректировка не требуется.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства23 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов земель под индивидуальное строительство предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для земель ИЖС. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 2, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние охранных зон не учитывается, так как объект, имеющий охранную зону уже выставлен на рынок или отчужден по конкретной цене с учетом данного обременения. Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как оно не препятствовало началу ведения хозяйственной деятельности.

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали как незастроенные земельные участки, так и участки, имеющие ветхие строения или отдельные части конструктивных элементов. В данном случае, наличие построек являются фактором, снижающим стоимость.

Корректировка на наличие улучшений определялась на основании данных учебно-методического пособия образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости», Сборник корректировок, 2026 г. Указана на рисунке ниже.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в Сборнике корректировок, так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии». В качестве расстояния для объектов-аналогов и объектов оценки принималось расстояние до ближайшей дороги (федерального, регионального или местного значения). Корректировки на расположение относительно автомобильной дороги приняты согласно Сборнику корректировок.

Корректировка не требуется для расчета эталона.

Форма/ конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок, стр. 138 для под индивидуальное жилищное использование. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги являются одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 18%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \13_ЖЗ ПКГО.ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в г. Елизово

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в г. Елизово сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 3 862 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 02:010, 02:020, 02:030, 02:113 (модель расчета 13_ЖЗ ЕГП).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта. Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Исследуя рынок купли-продажи земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Елизово собрано и проанализировано достаточное количество предложений и сделок для расчета рыночной стоимости за период 2024-2025 года.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 80 объектов в городе Елизово под индивидуальное жилищное строительство.

В связи с тем, что наиболее значимым ценообразующим фактором является привлекательность местоположения, к расчету были отобраны аналоги, расположенные в районах индивидуальной жилищной застройки.

В качестве местоположения эталонного объекта был выбран неформализованный район Садовый, как самый масштабный район, в котором преобладают земельные участки под индивидуальную, малоэтажную застройку, а также личное подсобное хозяйство.

В связи с вышеизложенным, из первоначальной выборки исключены объекты, расположенные вне неформализованного района эталонного объекта, исключены также повторяющиеся объекты, объекты, не идентифицированные по кадастровому номеру или точному адресу, так как невозможно определить некоторые ценообразующие факторы, например, расстояние от ближайшей дороги. объекты с необоснованно заниженной или завышенной ценой относительно средней выборки, так как не представляется возможным проанализировать, под влиянием каких факторов сформировалась подобная цена.

В результате анализа выборки отобраны 5 объектов-аналогов, идентифицированных по местоположению с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 13_ЖЗ ЕГП.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Тип сделки: сделка;

Сегмент ЗУ: малоэтажная жилая застройка;

Муниципальный район: Елизовский, г. Елизово;

Неформализованный район: Садовый;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид использования: для индивидуального жилищного строительства;

Площадь земельного участка: 1 500 кв. м (модальное значение перечня земельных участков);

Расстояние от территории до локального административного центра, км – 4,43 км;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшения земельного участка: незастроенный;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Наличие подъездных путей: типовой;

Форма/конфигурация участка: один контур.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Зонирование НП;

Расстояние от территории до локального административного центра, км;

Улучшения земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Наличие подъездных путей: типовой;

Уклон, %;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за 2024-2025 гг.24 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под ИЖС недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 8,5 месяцев.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике Сборник корректировок «Земельные участки» 2026 для продажи земельных участков под индивидуальное жилищное использования в размере 9,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Зонирование НП. Анализ рынка показал, что наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость участка под индивидуальную застройку, является привлекательность местоположения, зависящая от определенных факторов. Наиболее привлекательными для участков под ИЖС являются спальные районы с соответствующей застройкой. Оценщиком установлено, что все районы, можно условно разделить на несколько ценовых зон. Подробная градация описана и была использована в расчете из справочника на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике СтатРиелт.

Описание зон города:

1. Административный центр города

Характеризуется размещением объектов муниципальных органов управления, наличием развитой социальной инфраструктуры, наличием торговых и развлекательных центров, специализированных магазинов, офисов, высокой транспортной доступностью, плотностью застройки.

Центр массовой розничной торговли города

Характеризуется наличием торговых центров, рынка, множеством магазинов различной специализации, предприятий общепита, плотностью застройки территории.

Зоны многоэтажной жилой застройки города

Характеризуются преимущественно многоэтажной жилой застройкой, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных (свободных) земельных участков.

Зоны индивидуальной жилой застройки города

Характеризуются преимущественно индивидуальной жилой застройкой, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных (свободных) земельных участков.

Производственно-складские, транспортные и инженерно-инфраструктурные зоны города

Характеризуются застройкой преимущественно промышленными, складскими, административно- и коммунально-бытовыми, производственными объектами, объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.

Зоны садоводства и сельскохозяйственного производства в черте города

Характеризуются застройкой преимущественно некапитальными садовыми домами для временного (сезонного) проживания и объектами (сетями) инженерной инфраструктуры.

Коэффициенты корректировок отображены на рисунке ниже.

Расчет корректировки определялся путем деления коэффициентов.

Вид использования. Корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты оценки принадлежат к одному сегменту – индивидуальное жилищное строительство.

Передаваемые имущественные права. Корректировка не требуется, так как эталонный объект и объекты- аналоги предложены на праве собственности.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки производился на основании данных справочника «Сборник корректировок, стр. 136». Площадь представлена диапазонами.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже. В данной работе учтены данные по Уклону и Протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Таблица 142 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхоз назначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Для аналога 1 требуется корректировка, которая рассчитывалась путем деления соответствующих коэффициентов.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше. В данном расчете корректировка не требуется.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства25 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов земель под индивидуальное строительство предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения.

Коэффициент корректировки определялся для земель ИЖС. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 2, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние охранных зон не учитывается, так как объект, имеющий охранную зону уже выставлен на рынок или отчужден по конкретной цене с учетом данного обременения. Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как оно не препятствовало началу ведения хозяйственной деятельности.

Улучшение земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали как незастроенные земельные участки, так и участки, имеющие ветхие строения или отдельные части конструктивных элементов. В данном случае, наличие построек являются фактором, снижающим стоимость.

Корректировка на наличие улучшений определялась на основании данных учебно-методического пособия образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости», Сборник корректировок, 2026 г. Указана на рисунке ниже.

Расстояние от территории до локального административного центра. Анализ рынка показал, что влияние на стоимость земельного участка оказывает расстояние от территории до локального административного центра. Чем ближе к административному центру, тем при прочих равных условиях земельный участок будет иметь большую стоимость.

Данные о расстоянии объекта до ближайшего локального административного центра предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние до ближайшего локального центра.ods».

Для того, чтобы рассчитать корректировку, описать зависимость стоимости объекта от расположения объекта от локального центра, Оценщиком принято решение построить экспоненциальную зависимость цены от удаленности расположения объекта от локального центра.

При использовании первоначальной выборки для исследования корреляции между стоимостью 1 кв. м земельного участка и расстояния до ближайшего локального центра. Для этого оценщиком отобраны незастроенные земельные участки с одной ценовой зоны сопоставимые по площади и обеспеченности коммуникациями, отличающиеся только расстоянием от локального центра. Диаграмма представлена на рисунке ниже.

Как показывает диаграмма коэффициент корреляции R² равен 0,9023 и является значимым, что подтверждает зависимость между данными факторами.

Далее, для расчета абсолютной корректировки необходимо подставить в полученное уравнение y =2 643,7e-0,138x значение расстояния до локального центра в км.

Форма/ конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок, стр. 138 для под индивидуальное жилищное использование. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги являются одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 18%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Результаты расчетов представлены в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_ЖЗ ЕГП».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Елизовском муниципальном округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенные на территории Елизовского муниципального округа расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 6 917 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 02:010, 02:020, 02:030, 02:113 (модель расчета 13_ЖЗ ЕМО).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета. По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты за 2025 год. В результате исследования установлено, что рынок земельных участков оцениваемого сегмента «Индивидуальная застройка» в Елизовском районе Камчатского края достаточно развит для проведения расчета типовым эталонным объектом.

Елизовский район представлен многочисленными городскими и сельскими поселениями, поэтому для получения наиболее точного, достоверного результата принято решение для расчета эталонного объекта исследовать рынок одного из поселений Елизовского муниципального района, а именно Паратунского сельского поселения, как района с наиболее многочисленным количеством предложений/сделок.

Для расчета собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 68 объектов. Из первоначальной выборки исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, объект незавершенного строительства, фундамент, баня, гараж и прочие хозяйственные постройки.); дублирующие предложения; предложения с явно искаженными параметрами (например, сильно заниженные или завышенные цены, нестандартные условия сделки); объекты, которые невозможно идентифицировать (отсутствует кадастровый номер); объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночному результату; земельные участки с видом передаваемого права – аренды.

Таким образом, в итоговую выборку включены 5 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам. Статистический и качественный анализ показывает, что дальнейшее увеличение количества аналогов не улучшает репрезентативность выборки и не влияет на точность определения стоимости типового объекта.

Данные по объектам-аналогам представлены в Приложении 1. Исходные данные \ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости \ «Исходные данные для модели расчета 13_ЖЗ ЕМО».ods).

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Сегмент ЗУ: малоэтажная жилая застройка;

Вид использования: индивидуальное жилищное строительство

Муниципальный район: Елизовский;

СП/ГП: Паратунское;

Населенный пункт: Термальный;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид использования: индивидуальное жилищное строительство;

Площадь земельного участка: 1 000 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшения земельного участка: незастроенный;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: отсутствует;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: отсутствует;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения. В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов. В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Ценовая зона;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма (конфигурация) участка;

Уклон, %;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов оценки корректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался сборник корректировок «Земельные участки 2026», разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риэлторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков» (далее – Сборник корректировок).

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за период с января 2025 по ноябрь 2025 г., необходимо провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен с учетом типичного26 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any срока экспозиции (срок – в течение которого цена предложения не нуждается в корректировке).

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по оцениваемым сегментам недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие между ценами сделок и ценами предложений. В отношении сопоставимых объектов аналогов, для которых в качестве исходных данных использованы цены предложений, осуществляется корректировка посредством введения понижающей поправки — скидки на уторговывание. Данная поправка количественно отражает мотивирующую надбавку, изначально включаемую участниками рынка в цену предложения и подлежащую уступке покупателю в ходе переговорного процесса; ее величина определяется на основе усредненного показателя уторговывания, соответствующего текущему состоянию рынка. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на уторговывание для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты, в связи с чем, корректировка не проводилась.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты‑аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предположения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-налогов и объекта оценки совпадают.

Вид использования. Среди объектов‑аналогов представлены только земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), аналогично эталонному объекту и объектам оценки, соответственно, корректировка на различие не требуется.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором, обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается, за исключением участков, эксплуатационные характеристики и доходность которых снижаются при уменьшении площади. Это связано с эффектом масштаба: объект большей площади имеет более высокую полную стоимость, что соответственно, снижает его доступность для потенциальных покупателей, уменьшая их количество и ослабляя конкурентную среду. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегментов «Индивидуальная, жилая», «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 134 Сборника корректировок):

Ценовая зона. Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Для территории Камчатского края в рамках проведения оценочного зонирования (раздел 4.4. Отчета) рассчитаны среднерыночные цены и определены оценочные зоны с учетом экономических, социальных, природных и прочих показателей каждого муниципального района / округа.

Подробное описание данной корректировки представлено в разделе Отчета 4.4., а также в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_ЖЗ ЕМО», лист «Корректировки».

Корректировка на Оценочную зону
Зона 2	Пионерское СП, Паратунское СП, Новоавачинское СП	2015,17	1,00
Зона 3	Елизовский МнО	1657,22	0,82
Зона 4	Раздольненское СП, Николаевское СП, Вулканное ГП	1270,11	0,63
Зона 5	Корякское СП	856,46	0,43
Зона 6	Начикинское СП, Новолесновское СП	674,23	0,33

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, наличие возможности подключения.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Форма/конфигурация участка. Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегментов «Индивидуальная, жилая», «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию по состоянию на 01.01.2026, представленному в специализированном информационном портале недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), иные ограничения прав на земельный участок.

ЗОУИТ - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ (п. 4 ст. 1 ГрК РФ). Каждый вид ЗОУИТ имеет определенные ограничения в использовании.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

В связи с чем, работниками Учреждения принято решение об использовании данного ценообразующего фактора – при наличии охранных зон инженерных коммуникаций по данным, предоставленным Роскадастром. Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Согласно исследованию, коэффициент вхождения ЗОУИТ, рассчитывается как произведение доли площади вхождения земельного участка в ЗОУИТ и корректировки 0,650.

Расчетная модель приведена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей, файл «13_ЖЗ ЕМО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в удаленных муниципальных районах Камчатского края

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенные на территориях удаленных муниципальных районах Камчатского края расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 7 488 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 02:010, 02:020, 02:021, 02:030, 02:113 (модель расчета 13_ЖЗ УДМР).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета. По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты за 2025 год. В результате исследования установлено, что рынок таких объектов представлен в достаточном количестве не по всем муниципальным образованиям. В связи с чем, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки оцениваемого сегмента «Индивидуальная застройка» в более развитых удаленных районов Камчатского края - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет. Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_ЖЗ УДМР.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 66 объектов. Из первоначальной выборки исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, объект незавершенного строительства, фундамент, баня, гараж и прочие хозяйственные постройки.); дублирующие предложения; предложения с явно искаженными параметрами (например, сильно заниженные или завышенные цены, нестандартные условия сделки); объекты, которые невозможно идентифицировать (отсутствует кадастровый номер); объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночному результату; земельные участки с видом передаваемого права – аренды.

Отсутствие рыночной информации в таких районах как Пенжинский МР, Алеутский МнО, Карагинский МР и Олюторский МР (не зафиксировано ни одного предложения или сделки), применить метод статистического (регрессионного) моделирования не предоставляется возможным. Отсутствие рыночных аналогов в модели для данных территорий приведет к невозможности корректного расчета кадастровой стоимости: построенная модель не будет адекватно описывать стоимость земельных участков, расположенных в этих муниципальных образованиях. В связи с чем, принято решение отказаться от регрессионной модели в пользу метода типового эталонного объекта, поправку на местоположение рассчитать по данным Оценочного зонирования (раздел 4.4. Отчета).

Таким образом, в итоговую выборку включены 7 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам. Статистический и качественный анализ показывает, что дальнейшее увеличение количества аналогов не улучшает репрезентативность выборки и не влияет на точность определения стоимости типового объекта.

Данные по объектам-аналогам представлены в Приложении 1. Исходные данные \ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости \ «Исходные данные для модели расчета 13 ЖЗ УДМР».ods).

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Тип объекта: ЗУ;

Тип сделки: Сделка;

Муниципальный район: Быстринский;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Вид использования: индивидуальное жилищное строительство;

Площадь земельного участка: 1 500 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Сегмент рынка: индивидуальное жилищное строительство;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения. В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов. В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Ценовая зона;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма (конфигурация) участка;

Уклон, %;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов оценки корректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался сборник корректировок «Земельные участки 2026», разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риэлторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков» (далее – Сборник корректировок).

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за период с января 2025 по ноябрь 2025 г., необходимо провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен с учетом типичного27 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any срока экспозиции (срок – в течение которого цена предложения не нуждается в корректировке).

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по оцениваемым сегментам недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие между ценами сделок и ценами предложений. В отношении сопоставимых объектов аналогов, для которых в качестве исходных данных использованы цены предложений, осуществляется корректировка посредством введения понижающей поправки — скидки на уторговывание. Данная поправка количественно отражает мотивирующую надбавку, изначально включаемую участниками рынка в цену предложения и подлежащую уступке покупателю в ходе переговорного процесса; ее величина определяется на основе усредненного показателя уторговывания, соответствующего текущему состоянию рынка. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на уторговывание для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты, в связи с чем, корректировка не проводилась.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты‑аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предположения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-налогов и объекта оценки совпадают.

Вид использования. Среди объектов‑аналогов представлены только земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), аналогично эталонному объекту и объектам оценки, соответственно, корректировка на различие не требуется.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается, за исключением участков, эксплуатационные характеристики и доходность которых снижаются при уменьшении площади. Это связано с эффектом масштаба: объект большей площади имеет более высокую полную стоимость, что соответственно, снижает его доступность для потенциальных покупателей, уменьшая их количество и ослабляя конкурентную среду. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегментов «Индивидуальная, жилая», «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 134 Сборника корректировок):

Ценовая зона. Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Для территории Камчатского края в рамках проведения оценочного зонирования (раздел 4.4. Отчета) рассчитаны среднерыночные цены и определены оценочные зоны с учетом экономических, социальных, природных и прочих показателей каждого муниципального района / округа.

Подробное описание данной корректировки представлено в разделе Отчета 4.4., а также в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_ЖЗ УДМР», лист «Корректировки».

Корректировка на Оценочную зону
Зона 5	Быстринский МнО	856,46	1,00
Зона 6	Мильковский МнО, Усть-Большерецкий МнО	674,23	0,79
Зона 7	ГО "поселок Палана", Тигильский МнО Усть-Камчатский МнО, Соболевский МнО	522,92	0,61
Зона 8	Карагинский МР, Олюторский МР Алеутский МнО, Пенжинский МР	392,45	0,46

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, наличие возможности подключения.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Форма/конфигурация участка. Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком. Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегментов «Индивидуальная, жилая», «Жилая многоэтажная» составляет (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию по состоянию на 01.01.2026, представленному в специализированном информационном портале недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), иные ограничения прав на земельный участок.

ЗОУИТ - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ (п. 4 ст. 1 ГрК РФ). Каждый вид ЗОУИТ имеет определенные ограничения в использовании.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

В связи с чем, работниками Учреждения принято решение об использовании данного ценообразующего фактора – при наличии охранных зон инженерных коммуникаций по данным, предоставленным Роскадастром. Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Согласно исследованию, коэффициент вхождения ЗОУИТ, рассчитывается как произведение доли площади вхождения земельного участка в ЗОУИТ и корректировки 0,650.

Расчетная модель приведена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей, файл «13_ЖЗ УДМР».ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Общественное использование»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Общественное использование» 3 сегмента «Общественное использование» в количестве 2193 объектов осуществлен для кодов расчета 03:000, 03:010, 03:013, 03:020, 03:021, 03:022, 03:023, 03:030, 03:031, 03:032, 03:033, 03:034, 03:035, 03:040, 03:041, 03:042, 03:050, 03:051, 03:052, 03:060, 03:061, 03:062, 03:065; 03:070, 03:071, 03:080, 03:081, 03:090, 03:091, 03:092, 03:100, 03:101, 03:103, 05:010, 05:012, 07:021, 07:022, 08:022; 08:030 (модель 03_ОИ).

В соответствии с пп. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

Анализ полученных в ходе подготовки к оценке данных показал отсутствие необходимого объема рыночной информации для проведения расчета кадастровой стоимости земельных участков по указанному сегменту на основе построения статистической (регрессионной) модели.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Рынок земель общественного использования в Камчатском крае неразвит, в связи с чем было принято решение рассматривать для расчета земли схожего назначения с учетом соответствующих корректировок, а именно земель коммерческого назначения. Кроме того, в связи с неактивным рынком было принято решение расширить временной диапазон до двух лет. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков коммерческого назначения Камчатского края с датами предложений за период 2024-2025 года, выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты для расчета.

Проведение анализа выборки рыночной информации.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 30 объектов.

Из первоначальной выборки исключены объекты, которые предлагались или продавались в результате сделки по ипотеке, так как оценщик не знает достоверно, совершилась лит сделка по указанной цене или сделка является предметом залога. Из выборки исключены объекты, расположенные вне г. Петропавловска-Камчатского и г. Елизово, расположенные в иных сельских или городских поселениях. Исключены из выборки объекты, предлагаемые с какими-либо объектами капитального строительства, незавершенного строительства на участке, так как невозможно проанализировать влияние данных построек на стоимость. Объекты, расположенные на земельных участках при продаже, может как снижать стоимость данного земельного участка (при необходимости дополнительных затрат на демонтаж построек), так и увеличивать стоимость, если продавец учитывает затраты на их возведение. Исключены из расчета 3 объекта с необоснованно высокой ценой, сильно отличающейся от средней рыночной цены выборки, так как оценщик не может проанализировать какие именно факторы повлияли на столь высокую стоимость. По аналогии 2 объекта были исключены из расчета, в связи с их необъяснимо низкой ценой по отношению к средней выборке. Оценщик также не может проанализировать какие факторы или причины повлияли на столь низкую цену. Из выборки были исключены объекты из расчета, в связи с тем, что имущественные права на участок принадлежат на праве общей долевой стоимости, что приведет к дополнительным корректировкам. Оценщик не может проанализировать влияние данного фактора на стоимость, поэтому при достаточном количестве аналогов, от этих объектов было принято решение отказаться.

В результате анализа выборки отобраны 4 объекта-аналога, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 04_ПР КОМ.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 03_ОИ.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Город: Петропавловск-Камчатский;

Неформализованный район: «6 км»;

Зонирование НП: высокой ценности;

Вид использования; земельный участок общественного использования;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый);

Площадь земельного участка: 1 500 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Наличие подъездных путей: типичное;

Дата предложения: 01.01.2026.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Площадь земельного участка;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Вид использования;

Корректировка на наличие социальной функции земельного участка;

Ценовая зона;

Зонирование НП;

Передаваемые имущественные права;

Уклон, %;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Площадь земельного участка;

Улучшение земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма/ конфигурация участка;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог;

Наличие подъездных путей;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за 2024-2025 гг.28 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под коммерческое использование недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 18,3 месяцев.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок для продажи земельных участков коммерческого использования в размере 14,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Вид использования. Среди объектов‑аналогов представлены только земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), аналогично эталонному объекту и объектам оценки, соответственно, корректировка на различие не требуется.

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4. Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон. Так как все объекты – аналоги и эталонный объект расположены в областном центре края – г. Петропавловске-Камчатском, корректировка не требуется.

Зонирование НП. Оценщик корректирует внутригородское местоположение с учетом ценности конкретных районов. Данные корректировки и описания ценностей районов приведены в таблице ниже справочника «Сборник корректировок «Земельные участки» 2026, стр. 116. Соотнесение неформализованных районов с ценностью по справочнику представлены в разделе 4.3.2.2 «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков», стр. 205 Отчета.

Корректировка на внутригородское зонирование в городах Петропавловск-Камчатский, Елизово, Вилючинск производится на основании ценности неформализованных районов по справочнику "Сборник корректировок 2026", если данные по неформализованным районам отсутствуют или объект не попадает ни в один неформализованный район, оценщик принимает ценность, как пониженную (4) и производит корректировку на внутригородскую зону в соответствии с этим допущением.

Для объектов, расположенных вне вышеуказанных городов, ценность принимается по населенному пункту, если информация о населенном пункте отсутствует, ценность принимается по сельскому/городскому поселению. Если у объекта оценки отсутствуют графические координаты, ценность также принимается, как равная пониженной (4) «Сборника корректировок».

Эталонный объект, как и аналог 3 расположены в неформализованных районах высокой ценности, объект – аналог 1 расположен в районе повышенной ценности, объект – аналог 2 расположен в районе средней ценности, объект – аналог 4 расположен в районе пониженной ценности. Корректировка необходима только для аналогов, отличающихся по данному признаку от объекта эталонного.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Социальная функция земельного участка. Для расчета типового (эталонного) объекта в качестве объектов-аналогов были отобраны объекты коммерческого назначения, в связи с отсутствием предложений и сделок объектов земельных участков общественного использования. Внутри одного сегмента между видами разрешенного использования разницы не наблюдается. Однако между землями под общественное использование и коммерческое назначение существует значительная разница, поэтому необходимо применить корректировку.

Величины корректировок для земельных участков, отнесенных к 3 сегменту, определялись на основе данных справочника «Сборник корректировок «Земельные участки» 2026.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного на рисунке выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Как было сказано ранее, соотнесение сегментов «Коммерческая» с сегментами «Общественная» и «Объекты истории, культуры и религии» эквивалентно корректировке на социальную функцию земельных участков согласно применяемому справочнику Сборник корректировок. То есть отдельная корректировка на вид использования не требуется.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

В расчете эталона данная корректировка не требуется.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле29 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты исследования Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В., отраженные в справочнике «Справочник оценщика недвижимости – 2025. Земельные участки. Часть 2. Усредненные данные по России, где коэффициент торможения составил -0,16.30 «Справочник оценщика недвижимости-2026. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 19, стр. 123

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв .м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице 4. В данной работе учтены данные по Уклону и Протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка принимается согласно таблице ниже.

Таблица 143 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхоз назначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше.

В данном расчете корректировка требуется только для аналога 4, который является вытянутым. Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства31 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов 3 сегмента «Общественное использование» предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для коммерческих земель. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 4, как необеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2 Отчета.

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние обременений на охранные зоны не учитывается, так как объекты-аналог, имеющий подобные обременения уже выставлены на рынок или отчуждены по конкретной цене с учетом данного обременения.

Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как данные обременения не препятствовали началу ведения хозяйственной деятельности.

Расчет корректировок на обременения ЗОУИТ для объектов оценки, имеющих подобные обременения, приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали незастроенные земельные участки. Однако стоимости, используемые в расчетах, являются ценами сделок, которые соответствуют цене за земельный участок без учета стоимости объекта капитального строительства32 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. . В связи с чем, все земельные участки, используемые в расчетах приняты, как свободные от застройки. Корректировка не применялась, присваивалось значение 1,00.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определения кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в «Сборнике корректировок», так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии». В качестве расстояния для объектов-аналогов и объектов оценки принималось расстояние до ближайшей дороги (федерального, регионального или местного значения).

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога. В данном случае корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты аналоги граничат с автодорогой.

Форма / конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок, стр. 138 для земель коммерческого использования. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги является одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 10%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \03 ОИ.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Предпринимательство»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Предпринимательство» 4 сегмента «Предпринимательство» в количестве 2 537 объектов осуществлен для кодов расчета 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013; 05:050; 08:021 (модель 04_ПР КОМ).

В соответствии с пп. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

Анализ полученных в ходе подготовки к оценке данных показал отсутствие необходимого объема рыночной информации для проведения расчета кадастровой стоимости земельных участков по указанному сегменту на основе построения статистической (регрессионной) модели.

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Рынок земель коммерческого использования в Камчатском крае слабо развит, в связи с чем было принято решение расширить временной диапазон до двух лет. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков коммерческого назначения Камчатского края с датами предложений за период 2024-2025 года, выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты для расчета.

Проведение анализа выборки рыночной информации.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 30 объектов.

Из первоначальной выборки были исключены объекты, которые предлагались или продавались в результате сделки по ипотеке, так как оценщик не знает достоверно, совершилась лит сделка по указанной цене или сделка является предметом залога. Из выборки исключены объекты, расположенные вне г. Петропавловска-Камчатского и г. Елизово, расположенные в иных сельских или городских поселениях. Исключены из выборки объекты, предлагаемые с какими-либо объектами капитального строительства, незавершенного строительства на участке, так как невозможно проанализировать влияние данных построек на стоимость. Объекты, расположенные на земельных участках при продаже может как снижать стоимость данного земельного участка (при необходимости дополнительных затрат на демонтаж построек), так и увеличивать стоимость, если продавец учитывает затраты на их возведение Исключены из расчета 3 объекта с необоснованно высокой ценой, сильно отличающейся от средней рыночной цены выборки, так как оценщик не может проанализировать какие именно факторы повлияли на столь высокую стоимость. По аналогии 2 объекта были исключены из расчета, в связи с их необъяснимо низкой ценой по отношению к средней выборке. Оценщик также не может проанализировать какие факторы или причины повлияли на столь низкую цену.

Из выборки были исключены объекты из расчета, в связи с тем, что имущественные права на участок принадлежат на праве общей долевой стоимости, что приведет к дополнительным корректировкам. Оценщик не может проанализировать влияние данного фактора на стоимость, поэтому при достаточном количестве аналогов, от этих объектов было принято решение отказаться.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 04_ПР КОМ.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Город: Петропавловск-Камчатский;

Неформализованный район: 6 км;

Зонирование НП: высокой ценности;

Вид использования: коммерческого назначения;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый);

Площадь земельного участка: 1 500 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Наличие подъездных путей: типичное;

Условия продажи: сделка.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия продажи;

Условия финансирования;

Вид использования;

Ценовая зона;

Зонирование НП;

Передаваемые имущественные права;

Уклон, %;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Площадь земельного участка;

Улучшение земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Форма/ конфигурация участка;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог;

Наличие подъездных путей;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за 2024-2025 гг.33 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под коммерческое использование недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 18,3 месяцев. Стр. 65.

Условие сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике «Сборник корректировок» 2026 для продажи земельных участков коммерческого использования в размере 14,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4. Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон. Так как все объекты – аналоги и эталонный объект расположены в областном центре края – г. Петропавловске-Камчатском, корректировка не требуется.

Зонирование НП. Оценщик корректирует внутригородское местоположение с учетом ценности конкретных районов. Данные корректировки и описания ценностей районов приведены в таблице ниже справочника «Сборник корректировок «Земельные участки» 2026, стр. 116. Соотнесение неформализованных районов с ценностью по справочнику представлены в разделе 4.3.2.2 «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков», стр. 205 Отчета.

Корректировка на внутригородское зонирование в городах Петропавловск-Камчатский, Елизово, Вилючинск производится на основании ценности неформализованных районов по справочнику "Сборник корректировок 2026", если данные по неформализованным районам отсутствуют или объект не попадает ни в один неформализованный район, оценщик принимает ценность, как пониженную (4) и производит корректировку на внутригородскую зону в соответствии с этим допущением.

Для объектов, расположенных вне вышеуказанных городов, ценность принимается по населенному пункту, если информация о населенном пункте отсутствует, ценность принимается по сельскому/городскому поселению. Если у объекта оценки отсутствуют графические координаты, ценность также принимается, как равная пониженной (4) «Сборника корректировок» на рисунке ниже.

Эталонный объект, как и аналог 3 расположены в неформализованных районах высокой ценности, объект – аналог 1 расположен в районе повышенной ценности, объект – аналог 2 расположен в районе средней ценности, объект – аналог 4 расположен в районе пониженной ценности. Корректировка необходима только для аналогов, отличающихся по данному признаку от объекта эталонного.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Вид использования. Корректировка не требуется, так как все объекты – аналоги относятся к землям коммерческого назначения. Внутри сегмента различия в стоимости не наблюдаются.

Данный вывод подтверждается в сборнике корректировок, 2026, где говорится о том, что проанализировав все виды разрешенного использования, указанные в нормативных документах, в частности в Приказе Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412, Приказе Росреестра от 04.08.2021г. № П/0336 и Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 02.11.2022г. № 928/пр пришли к выводу, что ни номер кода, ни наименование вида разрешенного использования, указанные в этих документах, сами по себе не определяют ценность земельного участка. Основным фактором, влияющим на стоимость, является сегмент рынка, к которому участок может быть отнесен в соответствии с его фактическим или наиболее эффективным использованием, при наличии соответствующей правовой возможности (см. Раздел 2.2 «Сегменты и подсегменты рынка»).

Внутри одного сегмента рынка между различными видами разрешенного использования возможные отличия обусловлены не разницей в ВРИ, а действием соответствующих ценообразующих факторов на основе отличающихся характеристик объектов, например, при отнесении к различным подсегментам рынка (или расчетным кодам в соответствии с Приказом Росреестра от 04.08.2021г. № П/0336).

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

В расчете эталона данная корректировка не требуется.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле34 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты исследования, отраженные в справочнике «Справочник оценщика». Усредненные данные по России, где коэффициент торможения составил -0,16.35 «Справочник оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 21, стр. 123

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв. м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв. м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже. В данной работе учтены данные по Уклону и протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка принимается согласно таблице ниже.

Таблица 144 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ).

Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей 215. В данном расчете корректировка требуется только для аналога 4, который является вытянутым. Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства36 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов коммерческого использования, 4-го сегмента предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для коммерческих земель. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 4, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2 Отчета.

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние обременений на охранные зоны не учитывается, так как объекты-аналог, имеющий подобные обременения уже выставлены на рынок или отчуждены по конкретной цене с учетом данного обременения.

Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как данные обременения не препятствовали началу ведения хозяйственной деятельности.

Расчет корректировок на обременения ЗОУИТ для объектов оценки, имеющих подобные обременения, приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали незастроенные земельные участки. Однако стоимости, используемые в расчетах, являются ценами сделок, которые соответствуют цене за земельный участок без учета стоимости объекта капитального строительства37 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. . В связи с чем, все земельные участки, используемые в расчетах приняты, как свободные от застройки. Корректировка не применялась, присваивалось значение 1,00.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в «Сборнике корректировок», так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии». В качестве расстояния для объектов-аналогов и объектов оценки принималось расстояние до ближайшей дороги (федерального, регионального или местного значения).

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога. В данном случае корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты аналоги граничат с автодорогой.

Форма / конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок», стр. 138. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги является одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 10%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\04_ПР КОМ.ods

Расчет расчетной (оценочной) группы «Отдых и рекреация»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Отдых и рекреация» подлежат 809 объектов из 5 сегмента «Отдых (рекреация)» с кодами расчета 02:040; 04:070; 04:097; 05:000; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023; 09:024; 37 объектов из 3 сегмента «Общественное использование» с кодом расчета 05:020; 771 объектов из 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» с кодами расчета 05:031; 05:032 (модель «05_ОТД-РЕК»). Кадастровая стоимость земельных участков по модели расчета «05_ОТД-РЕК» определена в отношении 1617 объектов.

В соответствии с Методическими указаниями определение кадастровой стоимости земельных участков 5-го сегмента «Отдых (рекреация)» и 3-го сегмента «Общественное использование» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже земельных участков расчет кадастровой стоимости осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» осуществляется при проведении анализа возможности получения дохода.

На основании рекомендаций по применимости подходов приложения № 6 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости земельных участков сегментов «Отдых (рекреация)», «Общественное использование» и «Охраняемые природные территории и благоустройство» рекомендуется использовать сравнительный и (или) доходный подход.

Специалистами Учреждения проанализированы все доступные данные по рынку купле-продаже земельных участков указанных кодов расчета сегмента «Отдых (рекреация)» и «Общественное использование», расположенных в Камчатском крае. Анализ полученных в ходе подготовки к оценке данных показал отсутствие необходимого объема рыночной информации для проведения расчета кадастровой стоимости земельных участков по указанным сегментам основываясь на методе статистического (регрессионного) моделирования. Также было выявлено отсутствие данных об осуществлении доходной деятельности на земельных участках сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» необходимых для определения кадастровой стоимости с применением доходного подхода.

Учитывая вышеуказанную информацию расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществлен сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта с использованием метода сравнительного анализа сделок (продаж).

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

1. Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Было принято решение рассматривать рыночную информацию за 2024-2025 года. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков Камчатского края под гостиничное обслуживание выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты недвижимости.

Проведение анализа выборки рыночной информации.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 10 объектов. Из первоначальной выборки были исключены предложения (сделки): объекты в удаленных муниципальных районах Камчатского края, сделки, по которым отсутствует информация об исключении стоимости объектов капитального строительства из стоимости земельных участков, объекты с необоснованно низкой или завышенной стоимостью. Также были исключены объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

В результате анализа выборки отобраны 4 объекта-аналога, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду разрешенного использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Отдых и рекреация\05_ОТД-РЕК и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 05_ОТД-РЕК.ods.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Оценочная зона: Зона 1;

СП/ГО: Елизово;

Вид использования: для эксплуатации здания гостиницы;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Форма/конфигурация участка: один контур;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый);

Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта: до 100 м;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Наличие подъездных путей: типичное;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен;

Площадь земельного участка: 4 000 кв. м (среднее значение площади по объектам оценки);

Передаваемые имущественные права: собственность;

Условия продажи: сделка.

2. Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость. В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Категория земель;

Вид использования;

Ценовая зона;

Передаваемые имущественные права;

Площадь земельного участка;

Форма/ конфигурация участка;

Уклон, %;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Улучшения земельного участка;

Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог;

Наличие подъездных путей

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024 и 2025 годов, принято решение провести корректировку к дате оценки по уровню базовой инфляции цен за период 2024-2025 гг.38 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any Основные показатели инфляции в Камчатском крае. с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под гостиничное обслуживание недостаточно, поэтому применялись среднерыночные данные из Сборника корректировок. Типичным сроком экспозиции для земельных участков коммерческого сегмента на 01.01.2026 является 18,30 месяцев (стр. 65 Сборника корректировок).

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, то для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг или на уторговывание. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Учитывая незначительное количество предложений земельных участков под объекты рекреации на рынке недвижимости Камчатского края (неактивный рынок) и уровень доходов выше среднего принимается скидка на торг в размере среднего значения по данным Сборника корректировок (стр. 62 Сборника корректировок).

Категория земель. Категория земель – это совокупность однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы земель в зависимости от их природного, социального и экономического значения. Категория земель может вносить свои коррективы в части использования земельных участков, возможности возведения строений, сооружений. Для проведения корректировки используются среднерыночные данные Сборника корректировок (стр. 96 Сборника корректировок).

Для земельных участков с категорией земель «Категория не установлена» принимаем данные по категории земель «Земли лесного фонда».

Вид использования. Для расчета типового (эталонного) объекта в качестве объектов-аналогов были отобраны объекты со схожим видом использования: земельные участки под гостиничное обслуживание и земельные участки объектов для временного проживания. Внутри одного сегмента между видами разрешенного использования разницы может и не быть; как правило, разница проявляется, когда вид разрешенного использования несет социальную функцию или ограниченную функциональность.

Вид использования типового (эталонного) объекта определен как «для эксплуатации здания гостиницы». Данный вид использования не несет социальной функции и не имеет никакой ограниченной функциональности по использованию, он является абсолютно коммерческим видом использования.

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку по виду использования. После проведения анализа существующих аналитических данных, находящихся в использовании Учреждения, принято решение о применении данных СтатРиелт. Для расчета средних значений корректировок за период с 01.01.2025 по 01.01.2026 года были приняты поквартальные средние значения корректировок по состоянию на: 01.04.2025, 01.07.2025, 01.10.2025 и 01.01.2026. Подробный расчет представлен в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\ Прил 2.4. Обоснование использования моделей\05_ОТД-РЕК.ods. Корректировки представлены в таблице ниже.

Таблица 145 – Корректировки на вид разрешенного использования земельного участка

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение за период с 01.01.2025 по 01.01.2026
Гостиничное обслуживание	Размещение гостиниц	0,64
Обеспечение дорожного отдыха	Размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса	0,36
Отдых (рекреация)	Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5	0,20
Спорт	Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7	0,06
Природно-познавательный туризм	Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде; осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий	0,15
Туристическое обслуживание	Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей	0,15
Охота и рыбалка	Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	0,16
Курортная деятельность	Использование, в том числе с их извлечением, для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапой лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах первой зоны округа горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта	0,16
Санаторная деятельность	Размещение санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей	0,16
Обеспечение деятельности по исполнению наказаний	Размещение объектов капитального строительства для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы, поселения)	0,20
Передвижное жилье	Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы), в том числе с возможностью подключения названных объектов к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенных для общего пользования	0,28

Корректировка определялась путем деления соответствующих коэффициентов.

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4. Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, корректировка принимается в размере 1,26 как усредненные данные по земельным участкам под объекты рекреации. Если участок находится в собственности, то, как правило, продавец, считая это «плюсом» обязательно указывает данную информацию в объявлении. В соответствии со статьей 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений. Таким образом принимаем, что срок аренды земельного участка под коммерческий вид использования составляет менее 10 лет.

Величину корректировок определяем по данным Справочника (стр. 103 Справочника).

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле СтатРиелт39 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Коэффициент торможения зависит от численности поселения. Большая часть населенных пунктов Камчатского края имеет численность населения менее 50 тыс. человек, численность в краевой столице региона – чуть более 160 тыс. человек. Данные о численности населения в разрезе территориальных образований края приведены в разделе 4.3.1.2 Отчета.

Коэффициент торможения по СтатРиелт составил -0,25.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных СтатРиелт «Корректировки стоимости земельных участков на Конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и панорамный вид с участка». Так как данные, опубликованные в Сборнике корректировок, содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные по СтатРиелт рассчитаны на основе рыночных данных, собранных по состоянию на 01.01.2026. Представлены на рисунке ниже. Применяется среднее значение для группы «Менее пригодные для строительства и использования по назначению в данной территориальной зоне» - 0,8640 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda .

Учтены данные по Уклону и протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ).

Форма / конфигурация участка. Количество контуров земельного участка оказывает влияние стоимость земельного участка. Как правило, по сравнению с аналогичным одноконтурным участком, многоконтурные стоят дешевле. У оценщика недостаточно рыночных данных для того, чтобы самостоятельно вывести корректировку по данному фактору, поэтому данные взяты из Сборника корректировок (стр. 138 Сборника корректировок).

Улучшения земельного участка. Часть объектов-аналогов является застроенными земельными участками, но используемые в расчетах стоимости являются ценами сделок. Цена сделки соответствует цене за земельный участок без учета стоимости объекта капитального строительства41 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. . В связи с чем, корректировка не применяется и присваивается значение 1,00.

Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта. Наличие близлежащих остановок общественного транспорта определяет доступность земельных участков для пользователей, таких как работники и клиенты. Удаленность от остановок общественного транспорта оказывает влияние на стоимость земельных участков.

Данные о расстояниях от объекта до остановок общественного транспорта предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние до остановок.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета корректных коэффициентов по данному фактору, принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в Сборнике корректировок (стр. 129 Сборника корректировок).

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета корректных коэффициентов по данному фактору, принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в Сборнике корректировок (стр. 127 Сборника корректировок).

Наличие подъездных путей. Исследования рынков земельных участков показывают, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от наличия или отсутствия дорожной инфраструктуры для различных населенных пунктов находится в пределах незначительной вариации и вполне устойчива по времени действия. Наличие и качество подъездных путей, ведущих непосредственно к земельному участку, определяет удобство подъезда и эксплуатации участка, поэтому является фактором, влияющим на его стоимость. Для целей оценки земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

В соответствии со Сборником корректировок (табл.52 стр. 124) показатели ценообразующего фактора представлены следующими значениями:

Таблица 146 - Корректировки на обеспеченность подъездными путями

Типичный	Нет проезда
1,000	0,812

Учитывая особенности автомобильных дорог Камчатского края кадастровыми оценщиками принято решение ограничить интервалы шкалы «Качество подъездных путей» двумя факторами: обеспеченность подъездной автомобильной дорогой общего пользования/качество проезда - «типичный» (к которым относится подавляющее большинство объектов края) и отсутствие свободного проезда к объекту «нет проезда».

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства42 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. .

По объектам-аналогам, по которым нет сведений о наличии или отсутствии коммуникаций принималось, что земельный участок не обеспечен коммуникациями.

В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка из Сборника корректировок согласно рисунку ниже (стр. 147 Сборника корректировок).

При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Корректировка на наличие охранной зоны43 Данные о наличии, либо отсутствии охранных зон на земельном участке предоставлены Росреестром. вводится путем умножения коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на долю земельного участка занятого охранной зоной в общей площади земельного участка. Коэффициент принимаем согласно данным Сборника корректировок в размере 0,650 (стр. 92 Сборника корректировок).

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%, где

s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 24%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговый расчет

По результатам расчета средняя стоимость 1 кв. м типового (эталонного) объекта, принимаемая к дальнейшему расчету, составляет 1 434,44 руб./кв. м.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\05_ ОТД-РЕК.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Производственная деятельность»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Производственная деятельность» подлежат 6 461 объект из 6 сегмента «Отдых (рекреация)» с кодами расчета 01:133; 02:081; 03:012; 03:093; 05:040; 06:000; 06:030; 06:040; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:090; 06:091; 06:111; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:051; 08:010; 08:012; 08:031; 10:011; 11:030 (модель расчета «06_ПД НЛО»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Рынок земель производственно-складского назначения в Камчатском крае неактивно развит, поэтому было принято решение расширить временной диапазон до двух лет. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков производственно-складского назначения Камчатского края с датами предложений за период 2024-2025 года, выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты для расчета.

Проведение анализа выборки рыночной информации.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 62 объекта. Из первоначальной выборки были исключены объекты, несопоставимые по площади с эталоном объектом, со слишком маленькими или большими площадями, объекты, которые предлагались или продавались в результате сделки по ипотеке, так как оценщик не знает достоверно, совершилась ли сделка по указанной цене или сделка является предметом залога. Из выборки исключены объекты, расположенные вне областного центра или г. Елизово, в иных сельских или городских поселениях. Исключены из выборки объекты, предлагаемые с какими-либо объектами капитального строительства, незавершенного строительства на участке, так как невозможно проанализировать влияние данных построек на стоимость. Исключены из выборки объекты, у которых невозможно определить вид права, так как у них отсутствует кадастровый номер, точный адрес и какие-либо другие опознавательные признаки для определения кадастрового номера и вида права соответственно.

В результате анализа выборки отобраны 5 объектов-аналогов, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Производство, транспорт и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Город: Петропавловск-Камчатский;

Район города: Вулканная;

Вид использования: земельные участки объектов складского назначения;

Ценовая зона: Зона 1;

Зонирование НП: 2 – район повышенной ценности;

Площадь земельного участка: 5 000 кв. м;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый).

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен.

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен.

Наличие подъездных путей: типичное;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Ценовая зона;

Зонирование НП

Передаваемые имущественные права;

Площадь земельного участка;

Уклон, %;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения;

Наличие подъездных путей;

Форма/ конфигурация участка;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен44 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под производственно-складское использование недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок 2026, на рисунке ниже.

Типичным сроком экспозиции для земель производственного назначения является 20,9 месяцев. Стр. 65.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике «Сборник корректировок» 2026 для продажи земельных участков производственно-складского использования в размере 17,8%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4. Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон. Так как все объекты – аналоги и эталонный объект расположены в областном центре края – г. Петропавловске-Камчатском и в г. Елизово, оба города относятся к зоне 1, корректировка не требуется.

Зонирование НП. Оценщик корректирует внутригородское местоположение с учетом ценности конкретных районов. Данные корректировки и описания ценностей районов приведены в таблице ниже справочника «Сборник корректировок «Земельные участки» 2026, стр. 116. Соотнесение неформализованных районов с ценностью по справочнику представлены в разделе 4.3.2.2 «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков», стр. 205 Отчета.

Корректировка на внутригородское зонирование в городах Петропавловск-Камчатский, Елизово, Вилючинск производится на основании ценности неформализованных районов по справочнику "Сборник корректировок 2026", если данные по неформализованным районам отсутствуют или объект не попадает ни в один неформализованный район, оценщик принимает ценность, как пониженную (4) и производит корректировку на внутригородскую зону в соответствии с этим допущением.

Для объектов, расположенных вне вышеуказанных городов, ценность принимается по населенному пункту, если информация о населенном пункте отсутствует, ценность принимается по сельскому/городскому поселению. Если у объекта оценки отсутствуют графические координаты, ценность также принимается, как равная пониженной (4) «Сборника корректировок» на рисунке ниже.

Эталонный объект, как и аналоги 1,4,5 расположены в неформализованных районах повышенной ценности, объекты – аналоги 2,3 расположены в районе пониженной ценности. Корректировка необходима только для аналогов, отличающихся по данному признаку от объекта эталонного.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Вид использования. Так как и объекты оценки и объекты аналоги относятся к производственно-складской недвижимости, корректировка по данному фактору не требуется. Данный вывод подтверждается данными справочника Сборник корректировок.

Эксперты, проанализировав все виды разрешенного использования, указанные в нормативных документах, в частности в Приказе Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412, Приказе Росреестра от 04.08.2021г. № П/0336 и Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 02.11.2022г. № 928/пр пришли к выводу, что ни номер кода, ни наименование вида разрешенного использования, указанные в этих документах, сами по себе не определяют ценность земельного участка. Основным фактором, влияющим на стоимость, является сегмент рынка, к которому участок может быть отнесен в соответствии с его фактическим или наиболее эффективным использованием, при наличии соответствующей правовой возможности (см. Раздел 2.2 «Сегменты и подсегменты рынка»).

Внутри одного сегмента рынка между различными видами разрешенного использования возможные отличия обусловлены не разницей в ВРИ, а действием соответствующих ценообразующих факторов на основе отличающихся характеристик объектов, например, при отнесении к различным подсегментам рынка (или расчетным кодам в соответствии с Приказом Росреестра от 04.08.2021г. № П/0336).

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

Корректировка рассчитывается путем деления соответствующих коэффициентов.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле45 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты справочника оценщика, где коэффициент торможения составил -0,16.46 «Справочник оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 19, стр. 123

Необходимо отметить размер минимальной и максимальной площади, который ограничивается данной моделью (указанная минимальная площадь приведена ниже графика, отражающего зависимость удельной рыночной стоимости земельного участка от площади).

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв. м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв. м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике СтатРиелт содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

В данной работе учтены данные по Уклону и протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Корректировка рассчитывается в соответствии с таблицей ниже, путем деления соответствующих коэффициентов.

Таблица 147 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

В расчете эталона корректировка не требуется.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). В расчете эталона корректировка не требуется.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением; наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства47 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов производственно-складского назначения, 6-го сегмента предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения, кроме объектов складского назначения. Объекты складского назначения, как правило, обеспечены только электроснабжением. Водоснабжение для складских объектов не учитывается. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для коммерческих земель. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 4, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2 Отчета.

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние обременений на охранные зоны не учитывается, так как объекты-аналог, имеющий подобные обременения уже выставлены на рынок или отчуждены по конкретной цене с учетом данного обременения.

Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как данные обременения не препятствовали началу ведения хозяйственной деятельности.

Расчет корректировок на обременения ЗОУИТ для объектов оценки, имеющих подобные обременения, приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали незастроенные земельные участки. Однако стоимости, используемые в расчетах, являются ценами сделок, которые соответствуют цене за земельный участок без учета стоимости объекта капитального строительства48 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. . В связи с чем, все земельные участки, используемые в расчетах приняты, как свободные от застройки. Корректировка не применялась, присваивалось значение 1,00.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в «Сборнике корректировок», стр. 127, так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии». Корректировки на расположение относительно автомобильной дороги приведены ниже.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога. В данном случае корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты аналоги граничат с автодорогой.

Форма/ конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок», стр. 138. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги является одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 8%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.4. Определение КС моделей\ \06_ПД НЛО.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Объекты придорожного сервиса»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Объекты придорожного сервиса» из 6 сегмента «Производственная деятельность» подлежат 328 объектов из кодов расчета 04:095, 04:098, 04:099 (модель «06_ПД ПС»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Рынок земель придорожного сервиса недостаточно развит для того, чтобы рассчитать стоимость эталонного объекта, поэтому оценщик расширил границы поиска до земель коммерческого использования в Камчатском крае в целом, как наиболее близкого сегмента. Данный вывод также подтверждает «Сборник корректировок», 2026 г.

К сегменту «Коммерческих» земель, помимо объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, также относятся объекты, связанные с обслуживанием автотранспорта, что обозначается как Сегмент 5.1 «Дорожный автомобильный сервис». В этот сегмент включаются участки, предназначенные для размещения станций технического обслуживания (СТО), шиномонтажей, автосервисов, автокомплексов, заправочных станций и других аналогичных объектов. В связи с этим, результаты исследования экспертного опроса выявили различия в стоимости участков основного назначения т.е. под торговлю, общепит и т.п., от участков, предоставляемых под объекты автомобильного сервиса.

Кроме того, было принято решение расширить временной диапазон до двух лет. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков коммерческого назначения Камчатского края с датами предложений за период 2024-2025 года, выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты для расчета.

Проведение анализа выборки рыночной информации.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 30 объектов.

Из первоначальной выборки были исключены объекты, которые предлагались или продавались в результате сделки по ипотеке, так как оценщик не знает достоверно, совершилась лит сделка по указанной цене или сделка является предметом залога. Из выборки исключены объекты, расположенные вне г. Петропавловска-Камчатского и г. Елизово, расположенные в иных сельских или городских поселениях. Исключены из выборки объекты, предлагаемые с какими-либо объектами капитального строительства, незавершенного строительства на участке, так как невозможно проанализировать влияние данных построек на стоимость. Объекты, расположенные на земельных участках при продаже может как снижать стоимость данного земельного участка (при необходимости дополнительных затрат на демонтаж построек), так и увеличивать стоимость, если продавец учитывает затраты на их возведение Исключены из расчета 3 объекта с необоснованно высокой ценой, сильно отличающейся от средней рыночной цены выборки, так как оценщик не может проанализировать какие именно факторы повлияли на столь высокую стоимость. По аналогии 2 объекта были исключены из расчета, в связи с их необъяснимо низкой ценой по отношению к средней выборке. Оценщик также не может проанализировать какие факторы или причины повлияли на столь низкую цену. Из выборки были исключены объекты из расчета, в связи с тем, что имущественные права на участок принадлежат на праве общей долевой стоимости, что приведет к дополнительным корректировкам. Оценщик не может проанализировать влияние данного фактора на стоимость, поэтому при достаточном количестве аналогов, от этих объектов было принято решение отказаться.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 04_ПР КОМ.

Таким образом, отобраны 4 объекта-аналога, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\ Предпринимательство и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Ценовая зона: Зона 1;

Условия сделки: сделка;

Неформализованный район: «6 км»;

Зонирование НП: высокой ценности;

Вод использования: придорожный сервис;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый);

Площадь земельного участка: 3 000 кв. м;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Наличие подъездных путей: типичное.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Вид использования

Ценовая зона;

Зонирование НП

Передаваемые имущественные права;

Площадь земельного участка;

Уклон, %;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Улучшения земельного участка;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой;

Форма (конфигурация) земельного участка;

Наличие подъездных путей: типичный;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие (возможность подключения) водоснабжения: обеспечен;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в приложении 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и Приложения 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки (01.01.2026 г.) по уровню базовой инфляции цен.49 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под коммерческое использование недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок «Земельные участки» 2026. Типичным сроком экспозиции для земель коммерческого назначения является 18,3 месяцев. Стр. 65.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике Сборник корректировок «Земельные участки» 2026 для продажи земельных участков коммерческого использования в размере 14,9%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4 Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон. Так как все объекты – аналоги и эталонный объект расположены в областном центре края – г. Петропавловске-Камчатском, корректировка не требуется.

Зонирование НП. Оценщик корректирует внутригородское местоположение с учетом ценности конкретных районов. Данные корректировки и описания ценностей районов приведены в таблице ниже справочника «Сборник корректировок «Земельные участки» 2026, стр. 116. Соотнесение неформализованных районов с ценностью по справочнику представлены в разделе 4.3.2.2 «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков», стр. 205 Отчета.

Корректировка на внутригородское зонирование в городах Петропавловск-Камчатский, Елизово, Вилючинск производится на основании ценности неформализованных районов по справочнику "Сборник корректировок 2026", если данные по неформализованным районам отсутствуют или объект не попадает ни в один неформализованный район, оценщик принимает ценность, как пониженную (4) и производит корректировку на внутригородскую зону в соответствии с этим допущением.

Для объектов, расположенных вне вышеуказанных городов, ценность принимается по населенному пункту, если информация о населенном пункте отсутствует, ценность принимается по сельскому/городскому поселению. Если у объекта оценки отсутствуют графические координаты, ценность также принимается, как равная пониженной (4) «Сборника корректировок» на рисунке ниже.

Эталонный объект, как и аналог 3 расположены в неформализованных районах высокой ценности, объект – аналог 1 расположен в районе повышенной ценности, объект – аналог 2 расположен в районе средней ценности, объект – аналог 4 расположен в районе пониженной ценности. Корректировка необходима только для аналогов, отличающихся по данному признаку от объекта эталонного.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Вид использования. Как уже отмечалось ранее, земельные участки придорожного автомобильного сервиса также относятся к сегменту коммерческого использования, но тем не менее стоимость данных земель отличается от земель коммерческого использования.

Корректировка определялась на основании «Сборника корректировок», 2026 г. путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного на рисунке выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

В расчете эталона данная корректировка не требуется.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле50 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты исследования Лейфера Л.А., отраженные в справочнике «Справочник оценщика, где коэффициент торможения составил -0,16.51 «Справочник оценщика недвижимости-2026. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 19, стр. 123

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв. м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв. м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике «Справочник оценщика недвижимости», содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице 4.

В данной работе учтены данные по уклону и протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка принимается согласно таблице ниже

Таблица 148 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше. Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше.

В данном расчете корректировка требуется только для аналога 4, который является вытянутым. Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства52 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов коммерческого использования, 4-го сегмента предусмотрена корректировка только на наличие водоснабжения и электроснабжения. При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Коэффициент корректировки определялся для коммерческих земель. В данном расчете корректировка принималась только к аналогу 4, как не обеспеченному водоснабжением и электроснабжением.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2 Отчета.

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние обременений на охранные зоны не учитывается, так как объекты-аналог, имеющий подобные обременения уже выставлены на рынок или отчуждены по конкретной цене с учетом данного обременения.

Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как данные обременения не препятствовали началу ведения хозяйственной деятельности.

Расчет корректировок на обременения ЗОУИТ для объектов оценки, имеющих подобные обременения, приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков».

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали незастроенные земельные участки. Однако стоимости, используемые в расчетах, являются ценами сделок, которые соответствуют цене за земельный участок без учета стоимости объекта капитального строительства53 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. . В связи с чем, все земельные участки, используемые в расчетах приняты, как свободные от застройки. Корректировка не применялась, присваивалось значение 1,00.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в Сборнике корректировок, так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии». В качестве расстояния для объектов-аналогов и объектов оценки принималось расстояние до ближайшей дороги (федерального, регионального или местного значения).

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога. В данном случае корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты аналоги граничат с автодорогой.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 10%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \06_ ПД ПС.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Недропользование»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Недропользование» из 6 сегмента «Производственная деятельность» подлежат 618 объектов из кодов расчета 06:010, 06:011 (модель «06_ПД НДР»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации

Рынок земель недропользования отсутствует в Камчатском крае. Для расчета данной подгруппы необходимо расширить границы поиска до смежного сегмента, в данном случае – земель производственно-складского назначения и транспорта. В связи с тем, что рынок неактивно развит, было принято решение расширить временной диапазон до двух лет. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения Камчатского края с датами предложений за период 2024-2025 года, выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты для расчета.

Проведение анализа выборки рыночной информации

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 62 объекта. Из первоначальной выборки были исключены объекты, несопоставимые по площади с эталоном объектом, со слишком маленькими или большими площадями, объекты, которые предлагались или продавались в результате сделки по ипотеке, так как оценщик не знает достоверно, совершилась ли сделка по указанной цене или сделка является предметом залога. Из выборки исключены объекты, расположенные вне областного центра (г. Петропавловска-Камчатского) или г. Елизово, в иных сельских или городских поселениях. Исключены из выборки объекты, предлагаемые с какими-либо объектами капитального строительства, незавершенного строительства на участке, так как невозможно проанализировать влияние данных построек на стоимость. Исключены из выборки объекты, у которых невозможно определить вид права, так как у них отсутствует кадастровый номер, точный адрес и какие-либо другие опознавательные признаки для определения кадастрового номера и вида права соответственно.

В результате анализа выборки отобраны 4 объектов-аналогов, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Недропользование\Объект-аналог №4 и Приложении 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборки представлены в Приложение 1. Исходные данные\Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости\ Исходные данные для модели расчета 06_ПД НДР.ods.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Город: Петропавловск-Камчатский;

Вид использования: недропользование;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый);

Площадь земельного участка: 10 000 кв. м;

Наличие подъездных путей: типичное.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Ценовая зона;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Уклон, %;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

Наличие подъездных путей;

Форма (конфигурация) земельного участка;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен54 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под производственно-складское использование недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок 2026, на рисунке ниже.

Типичным сроком экспозиции для земель производственного назначения является 20,9 месяцев. Стр. 65.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике «Сборник корректировок» 2026 для продажи земельных участков производственно-складского использования в размере 17,8%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4 Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон. Так как все объекты – аналоги и эталонный объект расположены в областном центре края – г. Петропавловске-Камчатском и в г. Елизово, оба города относятся к зоне 1, корректировка не требуется.

Вид использования. Земельные участки недропользования несмотря на то, что находятся в 06 сегменте, имеют некоторые особенности, в частности, земли подобного вида использования не Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами (Закон "О недрах", ст. 1.2).

Данные участки обладают своей спецификой, отличной от объектов производственно-складских земель, следовательно, необходимо применить корректировку на вид разрешенного использования. В «Сборнике корректировок»,2026 г. отсутствует подобная корректировка, поэтому корректировка определялась из изданию СтатРиелт на 01.01.2026 г. и описана в таблице ниже.

Участки под недропользование отнесены к тяжелой промышленности, так как для недропользования корректировка отсутствует, все объекты – аналоги относятся к складским объектам, кроме объекта аналога под кислородную станцию и объекта обслуживания транспорта. Так как близких, похожих коэффициентов по данным ври отсутствуют, оценщик применить коэффициент для земель складского назначения.

Таблица 149 - Корректировки на вид разрешенного использования земельного участка

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение по состоянию на 01.01.2026
Тяжелая промышленность	Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования	0,06
Склады	Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	0,31

Корректировка определялась путем деления соответствующих коэффициентов.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

Корректировка рассчитывается путем деления соответствующих коэффициентов.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле55 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты справочника оценщика, где коэффициент торможения составил -0,16.56 «Справочник оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 19, стр. 123

Необходимо отметить размер минимальной и максимальной площади, который ограничивается данной моделью (указанная минимальная площадь приведена ниже графика, отражающего зависимость удельной рыночной стоимости земельного участка от площади).

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв. м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв. м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике СтатРиелт содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2025 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

В данной работе учтены данные по уклону и протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка рассчитывается в соответствии с таблицей ниже, путем деления соответствующих коэффициентов.

Таблица 150 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

В расчете эталона корректировка не требуется.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ).

Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше.

В расчете эталона корректировка не требуется.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Подробное описание представлено в разделе 4.3.2 Отчета.

Допущения, принятые по данному ценообрузющему фактору представлены в приложении 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора и обработки инф-ции, необ. для определения КС\Реестр допущений.ods

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние охранных зон не учитывается, так как объект, имеющий охранную зону уже выставлен на рынок или отчужден по конкретной цене с учетом данного обременения. Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как оно не препятствовало началу ведения хозяйственной деятельности.

Форма/конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок», стр. 138. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги является одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 19%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \06_ПД НДР.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Объекты транспорта»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Объекты транспорта» 7 сегмента «Транспорт» в количестве 5820 объектов осуществлен для кодов расчета 02:071; 04:090; 04:091; 04:092; 07:000; 07:023; 07:024 (модель «07_ТРАНСП»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в этом же пункте. По данному алгоритму далее будет проведен расчет.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Определение величины стоимости на основании рыночных данных производится с использованием метода экспертных оценок и сравнительного анализа.

Формирование выборки рыночной информации - осуществление сбора всей имеющейся на период, предшествующей дате оценки рыночной информации.

Анализ рынка земельных участков Камчатского края в сегментах производственно-складского назначения и сегментах транспорта показал, что различия между стоимостями незначительны, о чем свидетельствуют данные анализа рынка, проведенный в главе 4.3.2.2., кроме того, на стоимость участков обоих сегментов влияют одни и те же ценоообразующие факторы, сегменты смежные, оценщик не выявил различий во влиянии ценоообразующих факторов на стоимость участков, поэтому для расчета объектов данного сегмента использовались, помимо земель транспорта, земли производственно-складской недвижимости.

Так как рынок земель и производственно-складского назначения и транспорта в Камчатском крае неактивно развит, было принято решение расширить временной диапазон до трех лет. Исследуя рынок купли-продажи земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения и транспорта Камчатского края с датами предложений за период 2023-2025 года, выявлены, проанализированы и выбраны аналогичные объекты для расчета.

Проведение анализа выборки рыночной информации.

На этапе сбора информации Аналитикам удалось собрать достаточное количество данных по ценам сделок и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов – 63 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты, несопоставимые по площади с эталоном объектом, со слишком маленькими или большими площадями, объекты, которые предлагались или продавались в результате сделки по ипотеке, так как оценщик не знает достоверно, совершилась ли сделка по указанной цене или сделка является предметом залога. Из выборки исключены объекты, расположенные вне областного центра или г. Елизово, в иных сельских или городских поселениях. Исключены из выборки объекты, предлагаемые с какими-либо объектами капитального строительства, незавершенного строительства на участке, так как невозможно проанализировать влияние данных построек на стоимость. Исключены из выборки объекты, у которых невозможно определить вид права, так как у них отсутствует кадастровый номер, точный адрес и какие-либо другие опознавательные признаки для определения кадастрового номера и вида права соответственно.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 06_ПД НЛО.

В результате анализа выборки отобраны 5 объектов-аналогов, идентифицированных по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в Приложении 1. Исходные данные\ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Производство, транспорт и Приложении 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Выбор типового (эталонного) объекта.

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

За типовой (эталонный) объект в расчетах принят гипотетический объект-аналог, в качестве критериев которого выступили:

Ценовая зона: Зона 1;

Зонирование НП: повышенное;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем: 1 (не вытянутый);

Площадь земельного участка: 1 000 кв. м;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением: обеспечен;

Наличие подъездных путей: типичное;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог: граничит с автодорогой.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Ценовая зона;

Зонирование НП;

Передаваемые имущественные права;

Площадь земельного участка;

Уклон;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем

Расположение от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог;

Форма / конфигурация участка

Наличие подъездных путей.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

Дата внесения, опубликования предложения/сделки

В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений и сделок 2024-2025 гг., принято решение провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен57 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичных сроков экспозиции объектов. Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков под производственно-складское использование недостаточно, поэтому применялись данные из справочника Сборник корректировок 2026, на рисунке ниже.

Типичным сроком экспозиции для земель производственного назначения является 20,9 месяцев. Стр. 65.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. Для части объектов-аналогов указана цена предложения, а не реальной сделки, соответственно для того, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, необходимо применить понижающую поправку – скидка на торг. Как показывает практика скидка на торг зависит от состояния экономики региона, активности рынка недвижимости и срока экспозиции.

Оценщик принял скидку на торг в размере среднего значения по данным исследований, представленных в справочнике «Сборник корректировок» 2026 для продажи земельных участков производственно-складского использования в размере 17,8%, стр. 62.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Местоположение, местонахождение, месторасположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение объекта в регионе, расположение объекта внутри муниципального образования и расположение внутри населенного пункта (для крупных населенных пунктов, так как внутригородские зоны (районы) часто отличаются друг от друга по стоимости).

Ценовая зона. Результаты проведенного оценочного зонирования приведены в разделе 4.4. Отчета, там же приведена таблица используемых переходных коэффициентов для оценочных зон. Так как все объекты – аналоги и эталонный объект расположены в областном центре края – г. Петропавловске-Камчатском и в г. Елизово, оба города относятся к зоне 1, корректировка не требуется.

Зонирование НП. Оценщик корректирует внутригородское местоположение с учетом ценности конкретных районов. Данные корректировки и описания ценностей районов приведены в таблице ниже справочника «Сборник корректировок «Земельные участки» 2026, стр. 116. Соотнесение неформализованных районов с ценностью по справочнику представлены в разделе 4.3.2.2 «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков», стр. 205 Отчета

Корректировка на внутригородское зонирование в городах Петропавловск-Камчатский, Елизово, Вилючинск производится на основании ценности неформализованных районов по справочнику "Сборник корректировок 2026", если данные по неформализованным районам отсутствуют или объект не попадает ни в один неформализованный район, оценщик принимает ценность, как пониженную (4) и производит корректировку на внутригородскую зону в соответствии с этим допущением.

Для объектов, расположенных вне вышеуказанных городов, ценность принимается по населенному пункту, если информация о населенном пункте отсутствует, ценность принимается по сельскому/городскому поселению. Если у объекта оценки отсутствуют графические координаты, ценность также принимается, как равная пониженной (4) «Сборника корректировок» на рисунке ниже.

Эталонный объект, как и аналоги 1,4,5 расположены в неформализованных районах повышенной ценности, объекты – аналоги 2,3 расположены в районе пониженной ценности. Корректировка необходима только для аналогов, отличающихся по данному признаку от объекта эталонного.

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога.

Вид использования. Как было сказано ранее, земельные участки производственно-складского назначения и транспорта имеют незначительные различия и по стоимости предложений и сделок, и по влиянию ценообразующих факторах, о чем свидетельствует анализ рынка, отраженный в главе 4.3.2.2., поэтому по данному фактору корректировка не требуется.

Передаваемые имущественные права. В расчете определяется стоимость права собственности для типового (эталонного) объекта. Для объектов-аналогов, находящихся в собственности, корректировка составляет 1,00. В случае, если оформленные права на объект-аналог - аренда, коэффициент корректировки принимается в размере, указанном на рисунке ниже, в зависимости от срока аренды. Для расчета используются средние значения, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения. Средний показатель отражает то общее, что характерно (типично) для всех единиц совокупности, в то же время игнорирует различия отдельных единиц.

Корректировка рассчитывается путем деления соответствующих коэффициентов.

Площадь земельного участка. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что цена единицы стоимости земельного участка снижается с увеличением площади.

Расчет корректировки проводится по формуле58 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda :

К s = (So/Sa) n, где

So – площадь объекта оценки,

Sa – площадь объекта-аналога,

n – коэффициент торможения. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

Применены результаты справочника оценщика, где коэффициент торможения составил -0,16.59 «Справочник оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2», под ред. Л.А. Лейфера, 2025 г., рис. 19, стр. 123

Необходимо отметить размер минимальной и максимальной площади, который ограничивается данной моделью (указанная минимальная площадь приведена ниже графика, отражающего зависимость удельной рыночной стоимости земельного участка от площади).

В связи с тем, что рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения слабо развит для того, чтобы рассчитать коэффициент торможения самостоятельно, а также коэффициенты иных справочников по данным сегментам не отражают минимальную площадь экстраполируемой выборки, либо данная площадь слишком велика для предложений и сделок земель Камчатского края (от 10 000 кв. м), оценщик принимает решение воспользоваться коэффициентом торможения для земель ИЖС, как наиболее развитого сегмента земель Камчатского края, а также для получения наиболее достоверных результатов.

Важно отметить минимальную и максимальную площади, которые ограничиваются данной моделью. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 500 кв. м (5 соток), а максимальная 20 000 (200 соток). Однако на рынке коммерческих земель Камчатского края крайне мало земельных участков, у которых площадь больше, чем верхний диапазон данной выборки, при этом наблюдается тенденция к снижению удельного показателя кадастровой стоимости даже для земель, площадь которых больше 20 000 кв. м. В связи с данным фактом, оценщиком принято решение вводить ограничение только для земель площадью менее 500 кв. м. В таком случае, если земельный участок имеет площадь менее 500 кв. м, рассчитываться коэффициент торможения, используя площадь объекта 500 кв. м, как минимального значения выборки.

Геологические условия

Недостаточное количество рыночных данных не позволяет вывести корректировку в зависимости от геологических особенностей участка. После проведения анализа имеющихся в распоряжении Учреждения аналитических материалов, принято решение о применении данных, опубликованных на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», так как данные, опубликованные в сборнике СтатРиелт содержат комплексную корректировку на изъяны без разбивки по геологическим условиям.

Аналитические данные приведенные на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» рассчитаны на основе рыночных данных, собранных поквартально, поэтому произведен расчет среднего значения за весь 2026 год. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

В данной работе учтены данные по Уклону и протяженности земельных участков.

Уклон, %. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods». Корректировка рассчитывается в соответствии с таблицей ниже, путем деления соответствующих коэффициентов.

Таблица 151 - Корректировки на геологические условия земельного участка

Характеристика формы и рельефа участка	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %; 4. Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки; 5. Земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов; 6. Земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования	0,86

В расчете эталона корректировка не требуется.

Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем. Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Протяженность.ods». Земельные участки с коэффициентом более 1,20 являются вытянутыми (согласно Приложения № 3 МУ). Корректировка в расчете эталонного объекта применяется в соответствии с таблицей выше.

В расчете эталона корректировка не требуется.

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением. Наличие (возможность подключения) водоснабжения. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства60 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. или если об этом указано в тексте объявления о продаже. В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка согласно таблице:

Для объектов транспорта предусмотрена корректировка на электроснабжение. Коэффициент корректировки определялся для производственных земель, путем деления соответствующих коэффициентов.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Для расчета стоимости эталонного объекта влияние охранных зон не учитывается, так как объект, имеющий охранную зону уже выставлен на рынок или отчужден по конкретной цене с учетом данного обременения. Кроме того, на участках, где уже расположены ОКС и ведется хозяйственная деятельность, инженерные обременения не оказывают влияние на стоимость, так как оно не препятствовало началу ведения хозяйственной деятельности.

Улучшения земельного участка. При определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта в качестве некоторых объектов-аналогов выступали незастроенные земельные участки. Однако стоимости, используемые в расчетах, являются ценами сделок, которые соответствуют цене за земельный участок без учета стоимости объекта капитального строительства61 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, по которому совершена сделка купли-продажи, предоставлены Росреестром. . В связи с чем, все земельные участки, используемые в расчетах приняты, как свободные от застройки. Корректировка не применялась, присваивалось значение 1,00.

Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог. Обоснование применения данного ценообразующего фактора представлено в разделе 4.3.2.2 Отчета. Данные о расстояниях до автомобильных дорог предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Расстояние от Дорог.ods».

В связи с отсутствием достаточного количества данных для расчета определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта корректных коэффициентов по данному фактору, для определении кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта принято решение использовать в расчетах коэффициенты, опубликованные в сборнике корректировок, так как в остальных исследованиях приведены корректирующие коэффициенты только относительно «красной линии».

Расчет корректировки определялся путем деления справочного коэффициента эталонного объекта, представленного в таблице выше на справочный коэффициент объекта аналога. В данном случае корректировка не требуется, так как и эталонный объект и объекты аналоги граничат с автодорогой.

Форма/ конфигурация участка. Количество контуров земельного участка влияет на стоимость земельного участка. Многоконтурные участки, как правило дешевле участков, имеющих один контур. Однако, рыночных данных для выведения корректировки недостаточно, поэтому оценщик воспользуется корректировкой из справочника «Сборник корректировок», стр. 138 для производственных земель. Данная корректировка отражена на рисунке ниже и будет применена ко всем объектам оценки, отличающихся по данному фактору.

При расчете эталона корректировка не требуется, так как все объекты-аналоги является одноконтурными земельными участками.

Наличие подъездных путей. У всех объектов-аналогов типичная обеспеченность подъездными путями, поэтому корректировка не требуется.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 9%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Итоговые результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Результаты определения КС\Прил 2.6. Определение КС моделей\ \07_ТРАНСП.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Вилючинском городском округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Вилючинского городского округа расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 1 621 объектов осуществлен для кодов расчета вида использования 13:021, 02:010, 02:020, 02:030 (модель расчета «13_СНТ ЖЗ ВГО»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 28 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: цены предложений, представлены в 2024 году (отбирались объекты-аналоги, сделки/предложения, совершенные ближайшие к дате оценки – 2025 год), земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

В итоговую выборку включены 9 объектов-аналогов, а именно: дата публикации объявления/совершения сделки, ближе к дате оценки, идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в Приложении 1. Исходные данные\ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка\13_СНТ ЖЗ ВГО и Приложении 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Зонирование МО: Вилючинский городской округ

Категория земель: земли населенных пунктов;

Зонирование НП: г. Вилючинск;

Наименование СНТ: Старая Тарья

Местоположение (неформализованный район): Серафимовская церковь

Вид использования: для ведения садоводства

Площадь земельного участка: 1 000 кв. м (как наиболее часто встречаемая среди объектов оценки)

Передаваемые имущественные права: собственность;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/конфигурация участка;

Уклон, %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за период с января по февраль 2025 г., необходимо провести корректировку к дате оценки (01.01.2026) по уровню базовой инфляции цен62 Официальный сайт Банка России: https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке). Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправка – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт63 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda .

Среднее значение корректировки для сегмента «Ведение садоводства» составляет 0,31.

В рамках тура ГКО был проведен анализ рынка земельных участков с видами разрешенного использования «ИЖС», «ЛПХ» и «Блокированная жилая застройка». В результате исследования установлено, что на территории Вилючинского городского округа рынок таких объектов практически полностью отсутствует, в связи с этим не представляется возможным произвести достоверный анализ рыночных цен на указанные земельные участки.

Кроме того, объекты оценки - земельные участки с видом использования «ИЖС», «ЛПХ», «Блокированная жилая застройка» (коды расчетов 02:010, 02:020, 02:030), расположены в границах СНТ.

Таким образом, отсутствие рыночных данных и особое расположение объектов оценки в границах СНТ являются ключевыми факторами, которые исключили возможность внесения корректировки на ВРИ.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение СНТ (удаленность от дороги, плотность застройки СНТ, наличие улучшений (камеры видеонаблюдения, шлагбаумы и т.д.)).

Корректировка на местоположение (СНТ) - отношения удельных рыночных цен земельных участков, скорректированных на различие характеристик (площадь, инженерные коммуникации), менее «дорогого СНТ» к средней удельной рыночной стоимости участков, расположенных в более «дорогом СНТ».

При расчете корректировки использовались рыночные данные (подробный расчет и описание объектов, используемых в расчете, представлено в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_СНТ ЖЗ ВГО», лист «Корректировки»).

При проведении расчета корректировки СНТ «Старая Тарья» и «Волна» рассматриваются как единая ценовая зона ввиду их непосредственного расположения на въезде в г. Вилючинск. СНТ «Энергетик», «СРМ» - единая ценовая зона, расположены в одном неформализованном районе Сельдевая». СНТ «Новая Тарья» отнесен к НФ «Сельдевая» - находится в непосредственной близости. СНТ «Черемшинка», «Карьер», «Ивушка» - единая ценовая зона, расположены на окраинах города, за пределами границ населенного пункта. СНТ «Вилюй», является отдельной ценовой зоной – цены сделок/предложений, существенно выше цен земельных участков, расположенных в ближайших СНТ.

Наименование СНТ	Среднее значение, руб./кв. м	Расчетный коэффициент
Старая Тарья, Волна	838,10	1,00
Энергетик, СРМ, Новая Тарья	425,46	0,51
Вилюй	339,23	0,40
Черемшинка, Карьер, Ивушка	180,94	0,22

В процессе проведения расчетов некоторые СНТ не были включены в исходную выборку – отсутствуют рыночные данные. СНТ, которые не вошли в первоначальный расчет, приравниваются к ближайшим (СНТ, что расположены на минимальном расстоянии от объекта) к ним товариществам.

Форма/ конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок в отношении многоконтурных земельных участков для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет 0,950 (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон. Согласно исследованию СтатРиелт64 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Сведения о наличии или возможности подключения инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение), в отношении земельных участков, расположенных в границах СНТ, приняты на основании данных, содержащихся в ЕГРН, о наличии объектов капитального строительства в пределах земельного участка, а также при расположении земельного участка в СНТ с плотной или коттеджной застройкой, развитой инфраструктурой, принято допущение о технической возможности подключения к инженерным коммуникациям, поскольку фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 12,50%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_СНТ ЖЗ ВГО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков под садоводство, расположенных в Петропавловск-Камчатском городском округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Петропавловск-Камчатского городского округа расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 15 568 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 13:021 (модель расчета «06-13_СНТ ПКГО»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8 Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 39 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: цены предложений, представлены в 2024 году (отбирались объекты-аналоги, сделки/предложения, совершенные ближайшие к дате оценки – 2025 год), земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

В итоговую выборку включены 7 объектов-аналогов, у которых: дата публикации объявления/совершения сделки, ближе к дате оценки, идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы и документы) представлены в Приложении 1. Исходные данные\ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка\06-13_СНТ ПКГО и Приложении 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Местоположение (городской округ): Петропавловск-Камчатский городской округ

Садовое некоммерческое товарищество: Березка

Местоположение (неформализованный район): Серебряные холмы

Вид использования: для ведения садоводства;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Площадь ЗУ: 1 000 кв. м

Характеристики застройки ЗУ: свободен от застроек.

Форма/конфигурация участка: один контур;

Уклон, %: 12 %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/ конфигурация участка;

Уклон, %;

Функциональное использование объекта;

Улучшение земельного участка;

Обеспеченность объекта центральным электроснабжением;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за 2025 г. и с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке), корректировка не требуется.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка использовалась для объектов-аналогов, где установлено право собственности, а также в отношении объектов-аналогов, где такое право не определено (не идентифицировано).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт65 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda .

Среднее значение корректировки для сегмента «Ведение садоводства» составляет 0,31.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

Корректировка на местоположение - отношения удельных рыночных цен земельных участков, скорректированных на различие характеристик (площадь, инженерные коммуникации), менее «дорогого НФ» к средней удельной рыночной стоимости участков, расположенных в более «дорогом НФ».

При расчете корректировки использовались рыночные данные (подробный расчет и описание объектов, используемых в расчете, представлено в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «06-13_СНТ ПКГО», лист «Корректировки»).

Расчетная корректировка по местоположению (НФ)
Наименование НФ	Среднее значение, руб./кв. м	Расчетный коэффициент
Серебряные Холмы, Заозерный	1 400,98	1,00
Радыгино-1	195,44	0,14
Чапаевка	339,35	0,24

При проведении расчета корректировки НФ «Серебряные холмы» и «Заозерный» рассматриваются как единая ценовая зона по данным рынка.

В процессе проведения расчетов некоторые НФ не были включены в исходную выборку – отсутствуют рыночные данные. НФ, которые не вошли в первоначальный расчет, приравниваются к ближайшим к ним НФ. НФ «район п. Радыгино», «Радыгино-2» Елизовского МнО (сведения по данным ЕГРН) отнесены к НФ «Рвдыгино-1».

Форма/ конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию СтатРиелт66 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Сведения о наличии или возможности подключения инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение), в отношении земельных участков, расположенных в границах СНТ, приняты на основании данных, содержащихся в ЕГРН, о наличии объектов капитального строительства в пределах земельного участка, а также при расположении земельного участка в СНТ с плотной или коттеджной застройкой, развитой инфраструктурой, принято допущение о технической возможности подключения к инженерным коммуникациям, поскольку фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна.

В отношении НФ «Чапаевка», «Радыгино-1» возможность подключения к инженерным коммуникациями определяется исходя из ОКС, расположенного в границах земельного участка - районы только начинают застраиваться, линейные объекты на кадастровый учет не поставлены. По данным рынка (тест объявлений) в НФ «Район озера Плоское» в СНТ «Плоское» отсутствует возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Функциональное использование объекта. В данную оценочную группу включены: объекты оценки – земельные участки, которые расположены в границах СНТ улично-дорожной сети и мест общего пользования.

С использованием геоинформационных технологий и портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» выявлены земельные участки, выполняющие функцию проездов на территории и в непосредственной близости от СНТ.

Объекты вспомогательного использования имеются во всех сегментах рынка недвижимости, в каждом виде разрешенного использования и служат для обеспечения жизнедеятельности объектов «основного» использования, как правило, не способны приносить самостоятельный доход, имеют более низкую ликвидность и пониженную стоимость.

Согласно Сборнику корректировок, к объектам вспомогательного использования относятся объекты, функционал которых связан с обеспечением жизнедеятельности других объектов и которые, как правило, не способны генерировать самостоятельный доход. К таким объектам относятся:

участки под внутрихозяйственными дорогами, защитными лесополосами, мелиоративными системами, обособленными водоемами и пр.;

транспортных путей в т.ч. железнодорожных, площадок для маневрирования, парковок, полигонов, территорий очистных сооружений, линейных объектов, в т.ч. инженерных коммуникаций, вспомогательных сооружений или в силу ограничений возможно их только временное использование, в т.ч. складирование (перевалка, пересыпь) при перегрузке товаров и т.д.

УПКС для данной модели рассчитан путем вычисления среднего значения УПКС земельных участков по моделям 13_СНТ ЕМО, 06-13_СНТ ПКГО, расположенных в пределах границ кадастрового квартала или муниципального района. К полученному результату применяется поправочный коэффициент, учитывающий «Вспомогательное назначение».

Данный коэффициент исследован в Сборнике корректировок и для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 0,500.

Сводные таблицы со средним значение УПКС земельных участков по моделям «06-13_СНТ ЕМО», «06-13_СНТ ПКГО» представлен в Приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «06_СНТ ПР».ods.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 11,47%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «06-13_СНТ ПКГО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков под садоводство, расположенных в Елизовском муниципальном округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Елизовского муниципального округа расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 46 504 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 13:021 (модель расчета «06-13_СНТ ЕМО»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Несмотря на то, что объем рыночных данных (количество предложений (сделок)), применить метод статистического (регрессионного) моделирования, однако при построении модели выявлены существенные искажения. К ним относятся: неоднородная выборка, отсутствует информацию по ценообразующим факторам, необоснованное влияние площади объекта на итоговую стоимость. Таким образом, принято решение отказаться от статистического (регрессионного) моделирования в пользу метода типового эталонного объекта, поправку на местоположение рассчитать напрямую по имеющимся рыночным данным.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 954 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), дублирующие предложения, имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

В итоговую выборку включены 8 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложении 1. Исходные данные\ Прил 1.6. Результаты сбора инф-ции о рынке недвижимости\Предложения\Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка\06-13_СНТ ЕМО и Приложении 5. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен\Сделки.

Первоначальная и итоговая выборка представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Местоположение (городской округ): Елизовское муниципальное образование;

Садовое некоммерческое товарищество: п. Нагорный;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Местоположение (неформализованный район/населенный пункт): Нагорный;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Вид использования: для ведения садоводства;

Площадь ЗУ: 800 кв. м;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/ конфигурация участка;

Функциональное использование объекта;

Уклон, %;

Функциональное использование объекта;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата опубликования предложения / дата сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за 2025 г. и с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке), корректировка не требуется.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

В отношении объекта-аналога №8 корректировка не применялась - дата с учетом типичного срока экспозиции составляет 22.12.2025, не оказывает влияние на изменение рыночной стоимости.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам являются типичными для рынка недвижимости – объекты продаются путем публичной оферты, в связи с чем, корректировка не проводится, значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт67 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda .

Среднее значение корректировки для сегмента «Ведение садоводства» составляет 0,31.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение СНТ (удаленность от дороги, плотность застройки СНТ, наличие улучшений (камеры видеонаблюдения, шлагбаумы и т.д.)).

Корректировка на местоположение - отношения удельных рыночных цен земельных участков, скорректированных на различие характеристик (площадь, инженерные коммуникации), менее «дорогого СНТ» к средней удельной рыночной стоимости участков, расположенных в более «дорогом СНТ».

В процессе проведения расчетов некоторые СНТ не были включены в исходную выборку – отсутствуют рыночные данные. СНТ, которые не вошли в первоначальный расчет, приравниваются к ближайшим (СНТ, что расположены на минимальном расстоянии от объекта) к ним товариществам.

При расчете корректировки использовались рыночные данные (подробный расчет и описание объектов, используемых в расчете, представлено в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_СНТ ЕМО», лист «Корректировка по местоположению»).

Форма/ конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет 0,950 (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию СтатРиелт68 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Сведения о наличии или возможности подключения инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение), в отношении земельных участков, расположенных в границах СНТ, приняты на основании данных, содержащихся в ЕГРН, о наличии объектов капитального строительства в пределах земельного участка, а также при расположении земельного участка в СНТ с плотной или коттеджной застройкой, развитой инфраструктурой, принято допущение о технической возможности подключения к инженерным коммуникациям, поскольку фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна.

Функциональное использование объекта. В данную оценочную группу включены: объекты оценки – земельные участки, которые расположены в границах СНТ улично-дорожной сети и мест общего пользования.

С использованием геоинформационных технологий и портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» выявлены земельные участки, выполняющие функцию проездов на территории и в непосредственной близости от СНТ.

Объекты вспомогательного использования имеются во всех сегментах рынка недвижимости, в каждом виде разрешенного использования и служат для обеспечения жизнедеятельности объектов «основного» использования, как правило, не способны приносить самостоятельный доход, имеют более низкую ликвидность и пониженную стоимость.

Согласно Сборнику корректировок, к объектам вспомогательного использования относятся объекты, функционал которых связан с обеспечением жизнедеятельности других объектов и которые, как правило, не способны генерировать самостоятельный доход. К таким объектам относятся:

участки под внутрихозяйственными дорогами, защитными лесополосами, мелиоративными системами, обособленными водоемами и пр.;

транспортных путей в т.ч. железнодорожных, площадок для маневрирования, парковок, полигонов, территорий очистных сооружений, линейных объектов, в т.ч. инженерных коммуникаций, вспомогательных сооружений или в силу ограничений возможно их только временное использование, в т.ч. складирование (перевалка, пересыпь) при перегрузке товаров и т.д.

Данный коэффициент исследован в Сборнике корректировок и для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 0,500.

Сводные таблицы со средним значение УПКС земельных участков по моделям «06-13_СНТ ЕМО», «06-13_СНТ ПКГО» представлен в Приложении 2.4. Обоснование использования моделей.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 9,26 %, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «06-13_СНТ ЕМО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков под садоводство, расположенные в удаленных муниципальных районах Камчатского края

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории удаленных муниципальных районов (не включает Елизовский муниципальный округ, Вилючинский городской округ и Петропавловск-Камчатский городской округ) расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 1487 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 13:021 (модель расчета «13_СНТ УДМР»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года. В результате исследования установлено, что рынок таких объектов представлен в ограниченном количестве, в связи с этим не представляется возможным произвести достоверный анализ рыночных цен на указанные земельные участки.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки с ВРИ «Садоводство», расположенных на территории Елизовского муниципального образования - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_СНТ ЕМО.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 954 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), дублирующие предложения, имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

Несмотря на то, что объем рыночных данных (количество предложений (сделок)), применить метод статистического (регрессионного) моделирования, однако при построении модели выявлены существенные искажения. К ним относятся: неоднородная выборка, отсутствует информацию по ценообразующим факторам и необоснованное влияние площади объекта на итоговую стоимость. Таким образом, принято решение отказаться от регрессионной модели в пользу метода типового эталонного объекта, поправку на местоположение рассчитать напрямую по имеющимся рыночным данным.

В итоговую выборку включены 8 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Местоположение (городской округ): Елизовское муниципальное образование;

Муниципальное образование: Корякское СП;

Садовое некоммерческое товарищество: Черемушки, ОА "Корякское" (наиболее часто встречаемое СНТ);

Местоположение (неформализованный район/населенный пункт): 46-54 трассы Елизово-Мильково (Раздольный, Коряки, Кеткино, Альбатрос);

Вид использования: для ведения садоводства;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Площадь ЗУ: 600 кв. м (наиболее часто встречаемая площадь среди объектов оценки);

Уклон, %: уклон отсутствует;

Форма/конфигурация участка: один контур;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов для земельных участков можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/ конфигурация участка;

Уклон, %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за 2025 г. и с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке), корректировка не требуется.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

В отношении объекта-аналога №8 корректировка не применялась - дата с учетом типичного срока экспозиции составляет 22.12.2025, не оказывает влияние на изменение рыночной стоимости.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования. Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт69 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda .

Среднее значение корректировки для сегмента «Ведение садоводства» составляет 0,31.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Ценовая зона. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

В ходе анализа рынка установлено, что согласно ценам предложений (сделок) можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.4. Отчета.

Подробное описание данной корректировки представлено в разделе Отчета 4.4, а также в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_СНТ УДМР», лист «Цифровые метки и корректировки».

Корректировка на местоположение (оценочное зонирование)
Зона 2	2015,17	1,00
Зона 3	1657,22	0,82
Зона 4	1270,11	0,63
Зона 5	856,46	0,43
Зона 6	674,23	0,33
Зона 7	522,92	0,26
Зона 8	392,45	0,19

Форма / конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет 0,950 (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию СтатРиелт70 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

Сведения о наличии или возможности подключения инженерных сетей (электроснабжение, водоснабжение), в отношении земельных участков, расположенных в границах СНТ, приняты на основании данных, содержащихся в ЕГРН, о наличии объектов капитального строительства в пределах земельного участка, а также при расположении земельного участка в СНТ с плотной или коттеджной застройкой, развитой инфраструктурой, принято допущение о технической возможности подключения к инженерным коммуникациям, поскольку фактическая эксплуатация данных объектов без инженерных коммуникаций затруднительна.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 9,26 %, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_СНТ УДМР.ods».

Определение кадастровой стоимости земельных участков под огородничество, расположенных в Петропавловск-Камчатском городском округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков под огородничество, расположенных на территории Петропавловск-Камчатского городского округа расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 138 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 13:011 (модель расчета «13_О ПКГО»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года. В результате исследования установлено, что на территории Петропавловск-Камчатского городского округа рынок таких объектов представлен в ограниченном количестве, в связи с этим не представляется возможным произвести достоверный анализ рыночных цен на указанные земельные участки.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки с ВРИ «Садоводство» - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 06-13_СНТ ПКГО.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 39 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: цены предложений, представлены в 2024 году (отбирались объекты-аналоги, сделки/предложения, совершенные ближайшие к дате оценки – 2025 год), земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

В итоговую выборку включены 7 объектов-аналогов, у которых: дата публикации объявления/совершения сделки, ближе к дате оценки, идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложение 1. Исходные

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Категория земель: земли населенных пунктов;

Местоположение (городской округ): Петропавловск-Камчатский городской округ;

Садовое некоммерческое товарищество (далее - СНТ): Березка;

Местоположение (неформализованный район): Серебряные холмы;

Вид использования: для ведения садоводства;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Площадь земельного участка: 1 000 кв. м;

Улучшение земельного участка: незастроенный;

Форма/конфигурация участка: один контур;

Уклон, %: 12 %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/ конфигурация участка;

Уклон, %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за 2025 г. и с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке), корректировка не требуется.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка использовалась для объектов-аналогов, где установлено право собственности, а также в отношении объектов-аналогов, где такое право не определено (не идентифицировано).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт71 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda , поскольку справочные корректировки, представленные в Сборнике корректировок, в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды и не отражают различие в функциональном назначении объекта (стр. 57 Сборника корректировок).

Корректировка на ВРИ - рассчитаны отношения среднего значения земельных участков с видом разрешенного использования «Ведение огородничества» к среднему значению земельных участков, предназначенных для «Ведения садоводства».

Среднее значение корректировки для сегментов составляет:

Корректировка на разрешенное использование земельного участка - на 01.01.2026 года
Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков	Расчетная корректировка
Ведение огородничества	0,04	0,13
Ведение садоводства	0,31	1,00

Данная корректировка применялась в отношении объектов оценки.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

В ходе анализа рынка установлено, что все районы, согласно ценам предложений (сделок) можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, а также перечень неформализованных районов, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.3.2.2 Отчета.

Корректировка по местоположению (внутригородская зона) применялась по данным модели 13_ЖЗ ПКГО (подробное описание представлено в разделе 4.3.2.2Отчета).

Внутригородское зонирование
Названия строк	Среднее по полю Цена, руб./кв. м	Корректировка
ЗОНА 1	488,61	0,15
ЗОНА 2	1 089,18	0,32
ЗОНА 3	2 028,51	0,60
ЗОНА 4	2 320,99	0,69
ЗОНА 5	2 994,89	0,89
ЗОНА 6	3 358,48	1,00
ЗОНА 7	3 508,25	1,04

Формирование внутригородских зон, расчетная корректировка по внутригородским зонам, используемых в расчете, представлено в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_О ПКГО», лист «Корректировки».

Форма/ конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию СтатРиелт72 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

При определении стоимости объектов оценки, используемых для огородничества, инженерные коммуникации не учитываются, поскольку они не оказывают влияния на итоговую цену. В связи с этим при оценке к таким объектам применялась поправка на отсутствие коммуникаций – 1,00.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 11,47%, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_О ПКГО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков под огородничество, расположенных в Елизовском муниципальном округе

Определение кадастровой стоимости земельных участков под огородничество, расположенных на территории Елизовского муниципального округа расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 963 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 13:011 (модель расчета «06-13_О ЕМО»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8 Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года. В результате исследования установлено, что на территории Елизовского муниципального образования рынок таких объектов представлен в ограниченном количестве, в связи с этим не представляется возможным произвести достоверный анализ рыночных цен на указанные земельные участки.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки с ВРИ «Садоводство» - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_СНТ ЕМО.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 954 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), дублирующие предложения, имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

Несмотря на то, что объем рыночных данных (количество предложений (сделок)), применить метод статистического (регрессионного) моделирования, однако при построении модели выявлены существенные искажения. К ним относятся: неоднородная выборка, отсутствует информацию по ценообразующим факторам и необоснованное влияние площади объекта на итоговую стоимость. Таким образом, принято решение отказаться от регрессионной модели в пользу метода типового эталонного объекта, поправку на местоположение рассчитать напрямую по имеющимся рыночным данным.

В итоговую выборку включены 8 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Категория земель: земли населенных пунктов;

Наименование СНТ: п. Нагорный

Передаваемые имущественные права: собственность;

Местоположение (неформализованный район/населенный пункт): Нагорный

Вид использования: для ведения садоводства

Площадь земельного участка: 800 кв. м

Форма/конфигурация участка: один контур;

Уклон, %: уклон отсутствует;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен;

Функциональное использование объекта: по назначению.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов, как для типового (эталонного) объекта, так и для объектов оценки можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/ конфигурация участка;

Уклон, %;

Функциональное использование объекта;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за 2025 г. и с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке), корректировка не требуется.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

В отношении объекта-аналога №8 корректировка не применялась - дата с учетом типичного срока экспозиции составляет 22.12.2025, не оказывает влияние на изменение рыночной стоимости.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт73 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda , поскольку справочные корректировки, представленные в Сборнике корректировок, в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды и не отражают различие в функциональном назначении объекта (стр. 57 Сборника корректировок).

Корректировка на ВРИ - рассчитаны отношения среднего значения земельных участков с видом разрешенного использования «Ведение огородничества» к среднему значению земельных участков, предназначенных для «Ведения садоводства».

Среднее значение корректировки для сегментов составляет:

Корректировка на разрешенное использование земельного участка - на 01.01.2026 года
Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков	Расчетная корректировка
Ведение огородничества	0,04	0,13
Ведение садоводства	0,31	1,00

Данная корректировка применялась в отношении объектов оценки.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение. Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

Данный ценообразующий фактор является комплексным и включает себя расположение СНТ (удаленность от дороги, плотность застройки СНТ, наличие улучшений (камеры видеонаблюдения, шлагбаумы и т.д.)).

Корректировка на местоположение - отношения удельных рыночных цен земельных участков, скорректированных на различие характеристик (площадь, инженерные коммуникации), менее «дорогого СНТ» к средней удельной рыночной стоимости участков, расположенных в более «дорогом СНТ».

В процессе проведения расчетов некоторые СНТ не были включены в исходную выборку – отсутствуют рыночные данные. СНТ, которые не вошли в первоначальный расчет, приравниваются к ближайшим (СНТ, что расположены на минимальном расстоянии от объекта) к ним товариществам.

В соответствии с оценочным зонированием, приведенным в Разделе 4.4. Отчета, земельные участки, находящиеся в границах Начикинского сельского поселения, отнесены к территории Новолесновского сельского поселения.

При расчете корректировки использовались рыночные данные (подробный расчет и описание объектов, используемых в расчете, представлено в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «06-13_О ЕМО», лист «Корректировка по местоположению»).

Форма/ конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет 0,950 (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию СтатРиелт74 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

При определении стоимости объектов оценки, используемых для огородничества, инженерные коммуникации не учитываются, поскольку они не оказывают влияния на итоговую цену. В связи с этим при оценке к таким объектам применялась поправка на отсутствие коммуникаций – 1,00.

Функциональное использование объекта. В данную оценочную группу включены: объекты оценки – земельные участки, которые расположены в границах СНТ улично-дорожной сети и мест общего пользования.

С использованием геоинформационных технологий и портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» выявлены земельные участки, выполняющие функцию проездов на территории и в непосредственной близости от СНТ.

Объекты вспомогательного использования имеются во всех сегментах рынка недвижимости, в каждом виде разрешенного использования и служат для обеспечения жизнедеятельности объектов «основного» использования, как правило, не способны приносить самостоятельный доход, имеют более низкую ликвидность и пониженную стоимость.

Согласно Сборнику корректировок, к объектам вспомогательного использования относятся объекты, функционал которых связан с обеспечением жизнедеятельности других объектов и которые, как правило, не способны генерировать самостоятельный доход. К таким объектам относятся:

участки под внутрихозяйственными дорогами, защитными лесополосами, мелиоративными системами, обособленными водоемами и пр.;

транспортных путей в т.ч. железнодорожных, площадок для маневрирования, парковок, полигонов, территорий очистных сооружений, линейных объектов, в т.ч. инженерных коммуникаций, вспомогательных сооружений или в силу ограничений возможно их только временное использование, в т.ч. складирование (перевалка, пересыпь) при перегрузке товаров и т.д.

Данный коэффициент исследован в Сборнике корректировок и для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 0,500.

Сводные таблицы со средним значением УПКС земельных участков по моделям «06-13_СНТ ЕМО», «06-13_СНТ ПКГО» представлены в Приложении 2.4. Обоснование использования моделей.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 9,26 %, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «06-13_О ЕМО».ods.

Определение кадастровой стоимости земельных участков под огородничество, расположенные в удаленных муниципальных районах Камчатского края

Определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории удаленных муниципальных районов (не включает Елизовский муниципальный округ, Вилючинский городской округ и Петропавловск-Камчатский городской округ) расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в количестве 3 324 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 13:011 (модель расчета «13_О УДМР»).

Анализ подходов и методов, проведенный в файле «#Обоснование использования моделей.ods», размещенный в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей разделе, показал, что кадастровая стоимость объектов оценки в рамках данной расчетной (оценочной) группы будет определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта.

Алгоритм метода типового эталонного объекта описан в разделе 4.8. Отчета: «Описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, условия их применимости». По данному алгоритму далее проведен расчет.

При определении кадастровой стоимости Объектов анализировался рынок фактических сделок и цен предложений земельных участков, в том сегменте к которому принадлежат Объекты, за период 2024-2025 года. В результате исследования установлено, что рынок таких объектов отсутствует, в связи с этим не представляется возможным произвести достоверный анализ рыночных цен на указанные земельные участки.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости проанализированы земельные участки с ВРИ «Садоводство», расположенных на территории Елизовского муниципального образования - они представлены в достаточном количестве, что позволяет произвести расчет.

Расчет данной модели выполнен с использованием объектов-аналогов, представленных в модели расчета 13_СНТ ЕМО.

В процессе анализа рынка собрано достаточное количество данных по ценам предложений и сделок аналогичных объектов – 954 объектов. Из первоначальной выборки были исключены объекты: земельные участки, имеющие улучшения (объекты капитального строительства – дом, садовый домик и т.д.), дублирующие предложения, имеющие завышенную/заниженную цену предложений/сделок, объекты, цена которых после внесения корректировок, отражающих различия характеристик, не соответствует рыночным результатам.

Несмотря на то, что объем рыночных данных (количество предложений (сделок)), применить метод статистического (регрессионного) моделирования, однако при построении модели выявлены существенные искажения. К ним относятся: неоднородная выборка, отсутствует информацию по ценообразующим факторам и необоснованное влияние площади объекта на итоговую стоимость. Таким образом, принято решение отказаться от регрессионной модели в пользу метода типового эталонного объекта, поправку на местоположение рассчитать напрямую по имеющимся рыночным данным.

В итоговую выборку включены 8 объектов-аналогов, а именно: идентифицированы по местоположению, с достаточной информацией по основным ценообразующим факторам и сопоставимых с оцениваемыми объектами по виду использования.

Первоначальная, итоговая выборка, данные по объектам-аналогам (скрин-образы объявлений и перечень сделок, предоставленные ППК «Роскадастр») представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.6. Результаты сбора инф-ии о рынке недвижимости.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов недвижимости. Типологизация выполняется для того, чтобы поставить в соответствие к объектам недвижимости (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги). В качестве критериев, формирующих типовой (эталонный) объект недвижимости выступили:

Категория земель: земли населенных пунктов;

Местоположение (городской округ): Елизовское муниципальное образование

Садовое некоммерческое товарищество: Черемушки, ОА "Корякское" (наиболее часто встречаемое СНТ)

Местоположение (неформализованный район/населенный пункт): 46-54 трассы Елизово-Мильково (Раздольный, Коряки, Кеткино, Альбатрос);

Муниципальное образование: Корякское СП;

Вид использования: для ведения садоводства;

Передаваемые имущественные права: собственность;

Площадь земельного участка: 600 кв. м (наиболее часто встречаемая площадь среди объектов оценки)

Форма / конфигурация участка: один контур;

Уклон, %: отсутствует;

Обеспеченность инженерными коммуникациями: обеспечен.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта

Выбор единиц сравнения оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения.

В качестве единицы сравнения определялась стоимость 1 единицы площади (1 кв. м), так как в условиях вторичного рынка земли эта единица является главным качественным и количественным параметром - показателем спроса и предложения.

Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов для земельных участков можно выделить:

Дата внесения, опубликования предложения / сделки;

Условия сделки;

Условия финансирования;

Передаваемые имущественные права;

Вид использования;

Площадь земельного участка;

Местоположение;

Форма/ конфигурация участка;

Уклон, %;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

В случае различия данных параметров у оцениваемого типового (эталонного) объекта и объектов-оценки скорректируются значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого типового (эталонного) объекта и объекта-оценки по данному элементу сравнения.

Проведение корректировок цен объектов-аналогов по ценообразующим факторам.

При определении стоимости типового (эталонного) объекта использовался Сборник корректировок, согласно которому, эксперты выделяли основные рыночные, базовые, экономически более развитые «активные» сегменты рынка земли, имеющие определенную степень развития, позволяющую проводить исследования (стр. 57 Сборника корректировок), где в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды.

По данным Сборника корректировок (стр. 58 Сборника корректировок) «Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных», в связи с чем в отношении сегмента «Ведение садоводства» приняты корректировки сегмента «Индивидуальная жилая».

Дата внесения, опубликования предложения/сделки. В связи с тем, что к расчету были приняты объекты-аналоги с датами предложений (сделок) за 2025 г. и с учетом типичного срока экспозиции (срок – в течении которого цена предложения не нуждается в корректировке), корректировка не требуется.

Рыночных данных для расчета типичных сроков экспозиции для земельных участков по данному виду разрешенного использования недостаточно, поэтому применялись данные Сборника корректировок, согласно которому типичный (среднерыночный) срок экспозиции для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 8,5 мес.

В отношении объекта-аналога №8 корректировка не применялась - дата с учетом типичного срока экспозиции составляет 22.12.2025, не оказывает влияние на изменение рыночной стоимости.

Условия сделки. При сравнении объектов необходимо учитывать отличие цен сделок от цен предложений. Корректировка применяется к тем сопоставимым объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения, в отношении которых применяется понижающая поправа – скидка на торг или на уторговывание. Как правило, участники рынка всегда закладывают к цене предложения разумную мотивирующую надбавку, которую готовы уступить покупателю в ходе переговоров и в процессе торга, чаще всего ориентируясь на усредненный размер уторговывания, соответствующий текущему состоянию рынка.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, типичная (среднерыночная) скидка на торг для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 9,90% (стр. 62 Сборника корректировок).

Данная корректировка применяется к цене предложения объекта для расчета наиболее вероятной цены сделки.

Условия финансирования. Условия сделки по объектам-аналогам типичные для рынка недвижимости, объекты продаются путем публичной оферты. В связи с этим, корректировкам присваивается значение 1,00.

Передаваемые имущественные права. Отобранные объекты-аналоги предлагаются с передачей права собственности, поэтому корректировка по данному фактору не производится. Согласно п. 5 Методических указаний, объекты оценки рассматриваются исходя из предложения о возможности их добровольного отчуждения, то есть передачи права собственности. Таким образом, условия по имущественному праву у объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировки для сегмента «Индивидуальная жилая» составляет 1,0 (стр. 62 Сборника корректировок).

Вид использования. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Для расчета данной корректировки использовались сведения по состоянию на 01.01.2026 г. СтатРиелт75 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda , поскольку справочные корректировки, представленные в Сборнике корректировок, в сегмент «Индивидуальная жилая» включены дачи, сады, огороды и не отражают различие в функциональном назначении объекта (стр. 57 Сборника корректировок).

Корректировка на ВРИ - рассчитаны отношения среднего значения земельных участков с видом разрешенного использования «Ведение огородничества» к среднему значению земельных участков, предназначенных для «Ведения садоводства».

Среднее значение корректировки для сегментов составляет:

Корректировка на разрешенное использование земельного участка - на 01.01.2026 года
Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков	Расчетная корректировка
Ведение огородничества	0,04	0,13
Ведение садоводства	0,31	1,00

Данная корректировка применялась в отношении объектов оценки.

Площадь земельного участка. Площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет (стр. 136 Сборника корректировок):

Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе и использовании земельного участка, которая является ключевым фактором, определяющим его ценообразование.

В ходе анализа рынка установлено, что согласно ценам предложений (сделок) можно условно разделить на несколько зон. Зонирование по районам, относящихся к каждой из зон и диапазон цен по каждой зоне отражен в разделе 4.4. Отчета Анализа рынка.

Подробное описание данной корректировки представлено в разделе Отчета 4.4., а также в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_О УДМР», лист «Цифровые метки и корректировки».

Корректировка на местоположение (оценочное зонирование)
Зона 2	2015,17	1,00
Зона 3	1657,22	0,82
Зона 4	1270,11	0,63
Зона 5	856,46	0,43
Зона 6	674,23	0,33
Зона 7	522,92	0,26
Зона 8	392,45	0,19

Форма/ конфигурация участка. Форма земельного участка, включая его конфигурацию, глубину, количество сторон (поворотных точек, контуров) и соотношение их размеров, определяет эффективность использования участка, в т.ч. возможность застройки, что влияет на доходность и стоимость земли.

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» составляет 0,950 (стр. 138 Сборника корректировок):

Уклон, %. Согласно исследованию СтатРиелт76 Портал недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4073-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-na-01-01-2026-goda , земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Данные об уклонах земельных участков предоставлены по результатам расчетов в геоинформационных системах, сведения о которых представлены в Приложении 1. Исходные данные\Прил 1.5. Исходные данные для ЦФ, файл «ЦОФ_Уклон.ods».

Данная корректировка применяется в отношении земельных участков с уклоном местности более 20 % - размер корректировки составляет 0,86.

Обеспеченность инженерными коммуникациями. Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства, а также имея возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Согласно исследованию, представленному в Сборнике корректировок, значение корректировок для сегмента «Индивидуальная, жилая» по состоянию на 01.01.2026 г. составляет (стр. 146 Сборника корректировок):

При определении стоимости объектов оценки, используемых для огородничества, инженерные коммуникации не учитываются, поскольку они не оказывают влияния на итоговую цену. В связи с этим при оценке к таким объектам применялась поправка на отсутствие коммуникаций – 1,00.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка. Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Порядок и обоснование учета принадлежности к зоне с особыми условиями использования территории приведены в разделе Отчета 4.3.2.2, «Основные ценообразующие факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость земельных участков)».

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, рассчитано из площади, занятой одной из охранных зон инженерной инфраструктуры максимальной по площади.

Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, определен в размере среднего значения по данным исследований, представленных Сборнике корректировок (таблица 27, стр. 92-93).

Учреждением принято решение произвести расчет среднего значения между видами ограничении (обременении) под пунктами 2 и 3 таблицы 27 Сборника корректировок, так как в отдельных случаях описание охранных зон инженерных коммуникаций в Перечне не позволяет однозначно отнести ее к конкретному виду ЗОУИТ. Таким образом, коэффициент, учитывающий степень ограничения прав в связи с наличием охранных зон инженерной инфраструктуры, составляет 0,65.

Выборка к итоговому расчету

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

V= s/ӯ × 100%,

где s – стандартное отклонение ошибки,

ӯ - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33,0%, то совокупность данных является однородной, если более 33,0%, то – неоднородной. Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 9,26 %, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение по вышеприведенной выборке.

Расчет групп приведен в приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл «13_О УДМР».ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Рыбоводство»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Рыбоводство» 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» в количестве 13 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 01:130 (модель 01_СХ РБ).

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Рыбоводство» 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» в количестве 13 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 01:130 (модель 01_СХ РБ).

Рыбоводство – рыбово́дство разведение рыб, увеличение и улучшение качества рыбных запасов в водоемах. В число задач рыбоводства входит получение товарной продукции из морских и пресноводных гидробионтов, увеличение и улучшение качества рыбных и нерыбных запасов в естественных и искусственных водоемах, воспроизводство (включая сохранение и компенсационное рыбоводство) водных биологических ресурсов. Рыбоводство включает такие рыбохозяйственные виды деятельности, как: разведение на всех стадиях жизненного цикла посадочного материала под собственные нужды и на продажу, выращивание и содержание водных объектов, а также маточных и ремонтных стад, акклиматизацию, селекцию, санитарное рыбоводство, вылов товарной продукции, рыбохозяйственную мелиорацию, рекреационное рыбоводство, другие виды деятельности. Продуктом аквакультуры называется продукция, полученная на рыбоводных предприятиях, применяющих для разведения водных объектов усовершенствованные методики и биотехнику интенсивного характера. Для разведения рыбы используют естественные или искусственные водоемы, в том числе бассейны, танки, садки и аквариумы77 Федеральный закон «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 3 июля 2016 года)» .

В экономике страны рыбное хозяйство играет важную роль в качестве поставщика пищевой, кормовой и технической продукции (рыбной муки и жира, кормовой рыбы для пушного звероводства, агар-агара, различных биологически активных веществ и др.).

Согласно п 57.8 Методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства (код расчета вида использования 01:130), оцениваются исходя из возможности разведения рыбы. Расчет кадастровой стоимости участков, занятых обособленными водными объектами, в том числе участков, занятых объектами рыбного хозяйства, осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на разведение рыбы. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену. Валовой доход рассчитывается исходя из плотности посадки рыбы и учитывается исходя из реализации на месте (без учета доставки потребителю) с учетом набора массы рыбой. Цена реализации рыбы рассчитывается на килограмм живого веса отлавливаемой рыбы на условиях самовывоза. Расчетом предусмотрена реализация всей годной к продаже выращенной отлавливаемой рыбы без предварительной ее переработки. Возможная переработка рыбы и реализация в виде полуфабрикатов или готовой продукции в расчете не учитывается. Расчетом предусмотрен годовой прирост массы рыбы и естественная убыль.

Учреждением в целях сбора необходимой информации для определения кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Рыбоводство» методом капитализации земельной ренты, а именно о методах товарного разведения рыбы и нормативных показателях выращивания рыбы в садках и без устройства садков, был направлен запрос в Камчатский филиал ГНЦ РФ ФГБНУ «Всероссийского научно-исследовательского института рыбного хозяйства и океанографии» (далее - КамчатНИРО) (Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Запросы\Прочие\).

Из официального ответа КамчатНИРО следует, что на территории Камчатского края осуществляется только один способ искусственного воспроизводства водных биологических ресурсов – пастбищное рыбоводство тихоокеанских лососей. Информации об использовании методов садкового или прудового рыбоводства в пределах камчатского края отсутствует.

В связи с чем, Кадастровый оценщик принимает решение отказаться от расчета с применением доходного подхода.

Для расчета в рамках сравнительного подхода методом статистического (регрессионного) моделирования отсутствует достоверное и достаточное количество информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже земельных участков.

Оценщиком принято решение для данной расчетной (оценочной) группы применить метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод заключается в следующем:

Выборе типового (эталонного) объекта

В связи с тем, что наиболее распространенным муниципальным образованием для ведения сельского хозяйства является Елизовский МнО, то в качестве типового (эталонного) объекта принимаем удельный показатель кадастровой стоимости по Елизовскому МнО, рассчитанный в оценочной группе «Сельскохозяйственное использование», модель расчета 01_СХ – 2,58 руб./ кв. м. Исходные данные для расчета эталонных цен в разрезе муниципальных образовании и результаты расчета представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\01_СХ.ods.

2. Определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости – муниципальное образование (район / округ), в границах которых расположен объект недвижимости.

3. Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов для объектов оценки можно выделить:

Местоположение;

Вид использования.

Местоположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор включает себя расположение объекта в регионе.

Расчет корректировки на местоположение проводится путем деления УПКС соответствующего муниципального образования на УПКС эталонного объекта.

Ниже приведен результат расчета корректировки «Местоположение» в разрезе муниципальных образований:

Таблица 152 - Результаты определения величины корректировки

Район/ округ	УПКС 01_СХ, руб./кв. м	Корректировка "Местоположение"
Елизовский МнО	2,58	1,000
Быстринский МнО	1,40	0,543
Алеутский МнО	1,39	0,539
Карагинский МР	0,32	0,124
Мильковский МнО	2,68	1,039
Олюторский МР	0,32	0,124
Пенжинский МР	0,32	0,124
Петропавловск-Камчатский ГО	1,67	0,647
Соболевский МнО	0,67	0,260
Тигильский МнО	0,76	0,295
Усть-Большерецкий МнО	0,92	0,357
Усть-Камчатский МнО	2,42	0,938
Вилючинский ГО	2,58	1,000
Палана ГО	0,76	0,295

Вид использования

Внутри одного сегмента между видами разрешенного использования разницы может и не быть; как правило, разница проявляется, когда вид разрешенного использования несет социальную функцию или ограниченную функциональность.

Вид использования типового (эталонного) объекта определен по 1 сегменту «Сельскохозяйственное использование». Величина корректировки для земельных участков под «Рыбоводство», определяется на основе данных СтатРиелт.

Для расчета корректировки на вид использования применяются средние значения корректировок на вид разрешенного использования за период с 01.01.2025 г. по 01.01.2026 г. (по состоянию на 01.04.2025 78 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2025-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/3792-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-korrektirovki-na-01-04-2025-goda	, 01.07.202579 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2025-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/3879-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-07-2025-goda , 01.10.202580 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2025-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/3943-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-10-2025-goda , 01.01.2026 81 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda ).

Исходный УПКС для типового (эталонного) объекта определен для видов разрешенного использования с кодами расчетов 01:020, 01:030, 01:050, 01:070, 01:160.

Таблица 153 – Среднее значение корректировок на ВРИ земельного участка

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Код ВРИ земельного участка	Среднее значение по состоянию на 01.04.2025	Среднее значение по состоянию на 01.07.2025	Среднее значение по состоянию на 01.10.2025	Среднее значение по состоянию на 01.01.2026
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур	1.2	0,0019	0,0018	0,0020	0,0018
Овощеводство	1.3	0,0064	0,0068	0,0070	0,0066
Садоводство	1.5	0,0300	0,0260	0,0290	0,0270
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	1.16	0,0014	0,0012	0,0016	0,0017
Сенокошение	1.19	0,0009	0,0008	0,0009	0,0009
Выпас сельскохозяйственных животных	1.20	0,0640	0,0580	0,0510	0,0470

Таблица 154 – Среднее значение корректировки за исследуемый период (с 01.01.2025 по 01.01.2026 гг.)

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение корректировки
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур	0,0019
Овощеводство	0,0067
Садоводство	0,0280
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	0,0015
Сенокошение	0,0009
Выпас сельскохозяйственных животных	0,0550
Срденее значение	0,0157

Расчет корректировки проводится по формуле:

КВИ = КВРИ ЗУ ОО / КВРИ ЗУ ЭО

Корректировка для объектов-оценки рассчитывается как отношение среднего значения корректировки для оцениваемого вида разрешенного использования к среднему значению корректировки для земельных участков с видами разрешенного использования кодов расчета 01:020, 01:030, 01:050, 01:070, 01:160.

Таблица 155 – Корректировка «Вид использование»

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Код вида разрешенного использования земельного участка	Корректировка "Вид использования"
Рыбоводство	1.13	3,3121

Расчет объектов недвижимости проводится по формуле:

УПКСОО = УПКСЭО × КМЕСТ × КВИ, где

УПКСОО – удельный показатель кадастровой стоимости объекта-оценки, руб./кв. м,

УПКСЭО - удельный показатель кадастровой стоимости эталонного объекта, рассчитанный по модели 01_СХ, руб./кв. м,

КМЕСТ – корректировка на местоположение,

КВИ – корректировка на вид использования.

4. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения скорректированного значения УПКС объектов недвижимости на величину его площади.

Результаты расчета представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\01_СХ РБ.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное промышленное использование»

Определению кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное промышленное использование» 6 сегмента «Производственная деятельность» подлежат 283 объектов с кодами расчета вида использования 01:071, 01:087; 01:088, 01:091, 01:100, 01:101, 01:110, 01:150, 01:172, 01:180 (модель 06_ПД СХ).

К данной группе относятся объекты сельскохозяйственного промышленного использования под размещение зданий и сооружений, используемых для содержания и разведения скота, животных, хранения кормов, первичной переработки продукции, а также для обеспечения сельскохозяйственного производства.

Для расчета в рамках сравнительного подхода методом статистического (регрессионного) моделирования отсутствует достоверное и достаточное количество информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже земельных участков.

Оценщиком принято решение для данной расчетной (оценочной) группы применить метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод заключается в следующем:

Выборе типового (эталонного) объекта

В связи с тем, что наиболее распространенным муниципальным образованием для ведения сельского хозяйства является Елизовский МнО, то в качестве типового (эталонного) объекта принимаем удельный показатель кадастровой стоимости по Елизовскому МнО, рассчитанный в оценочной группе «Сельскохозяйственное использование», модель расчета 01_СХ – 2,58 руб./ кв. м. Исходные данные для расчета эталонных цен в разрезе муниципальных образовании и результаты расчета представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\01_СХ.ods.

2. Определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости – муниципальное образование (район / округ), в границах которых расположен объект недвижимости.

3. Определение ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость.

В качестве основных ценообразующих факторов для объектов оценки можно выделить:

Местоположение;

Вид использования;

Обеспеченность инженерными коммуникациями;

Наличие обременений (ограничений) земельного участка.

Местоположение

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах края, является его местонахождение. Данный ценообразующий фактор включает себя расположение объекта в регионе.

Расчет корректировки на местоположение проводится путем деления УПКС соответствующего муниципального образования на УПКС эталонного объекта.

Ниже приведен результат расчета корректировки «Местоположение» в разрезе муниципальных образований:

Таблица 156 - Результаты определения величины корректировки

Район/ округ	УПКС 01_СХ, руб./кв. м	Корректировка "Местоположение"
Елизовский МнО	2,58	1,000
Быстринский МнО	1,40	0,543
Алеутский МнО	1,39	0,539
Карагинский МР	0,32	0,124
Мильковский МнО	2,68	1,039
Олюторский МР	0,32	0,124
Пенжинский МР	0,32	0,124
Петропавловск-Камчатский ГО	1,67	0,647
Соболевский МнО	0,67	0,260
Тигильский МнО	0,76	0,295
Усть-Большерецкий МнО	0,92	0,357
Усть-Камчатский МнО	2,42	0,938
Вилючинский ГО	2,58	1,000
Палана ГО	0,76	0,295

Вид использования

Внутри одного сегмента между видами разрешенного использования разницы может и не быть; как правило, разница проявляется, когда вид разрешенного использования несет социальную функцию или ограниченную функциональность.

Вид использования типового (эталонного) объекта определен по 1 сегменту «Сельскохозяйственное использование». Величина корректировок для земельных участков расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное промышленное использование», определяется на основе данных СтатРиелт.

Для расчета корректировки на вид использования применяются средние значения корректировок на вид разрешенного использования за период с 01.01.2025 г. по 01.01.2026 г. (по состоянию на 01.04.2025 82 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2025-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/3792-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-korrektirovki-na-01-04-2025-goda	, 01.07.202583 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2025-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/3879-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-07-2025-goda , 01.10.202584 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2025-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/3943-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-10-2025-goda , 01.01.2026 85 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4072-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-na-01-01-2026-goda ).

Виды разрешенного использования объектов-оценки относятся к 6 сегменту «Производственная деятельность», а именно:

земельные участки с кодом расчета 01:071 к «земельным участкам под скотоводство»,

земельные участки с кодами расчетов 01:087; 01:088 к «земельным участкам под скотоводство»,

земельные участки с кодом расчета 01:091 к «земельным участкам под звероводство»,

земельные участки с кодами расчетов 01:100; 01:101 к «земельным участкам под птицеводство»,

земельные участки с кодом расчета 01:110 к «земельным участкам под свиноводство»,

земельные участки с кодом расчета 01:150 к «земельным участкам под хранение и переработку сельскохозяйственной продукции»,

земельные участки с кодом расчета 01:172 к «земельным участкам под питомники»,

земельные участки с кодом расчета 01:180 к «земельным участкам под обеспечение сельскохозяйственного производства».

Соотношения удельных рыночных цен с различными видами разрешенного использования земельных участков для кодов 01:071, 01:087; 01:088, 01:091, 01:100, 01:101, 01:110, 01:150, 01:172, 01:180 представлены следующими средними значениями:

Таблица 157 – Среднее значение корректировок на ВРИ земельного участка

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение корректировки
Животноводство (среднее значение по ВРИ «Скотоводство», «Звероводство», «Птицеводство», «Свиноводство», «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», «Обеспечение сельскохозяйственного производства»)	0,0389
Скотоводство	0,0080
Звероводство (среднее значение по ВРИ «Скотоводство», «Птицеводство», «Свиноводство»)	0,0335
Птицеводство	0,0548
Свиноводство	0,0590
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	0,2025
Питомники	0,0590
Обеспечение сельскохозяйственного производства	0,2425

Расчет средних значений корректировок на ВРИ по сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование» представлен в разделе 4.9.3.11 Отчета.

Корректировки для объектов-оценки рассчитываются как отношение среднего значения корректировки для оцениваемого вида к среднему значению корректировки для земельных участков с видом разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» по формуле:

КВИ = К ВРИ ЗУ ОО / 0,0157

Корректировка на вид использования представлен в таблице ниже:

Таблица 158 – Корректировка «Вид использования»

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Код расчета вида использования	Корректировка "Вид использования")
Животноводство	01:071	2,4777
Скотоводство	01:087; 01:088	0,5096
Звероводство	01:091	2,1338
Птицеводство	01:100; 01:101	3,4904
Свиноводство	01:110	3,7580
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	01:150	12,8981
Питомники	01:172	3,7580
Обеспечение сельскохозяйственного производства	01:180	15,4459

Обеспеченность инженерными коммуникациями

Земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, в случае если на нем расположен объект капитального строительства86 Данные о наличии, либо отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке предоставлены Росреестром . За обеспеченность инженерными коммуникациями принимаются сведения об обеспеченности объекта центральным электроснабжением и наличие (возможность подключения) водоснабжения.

Объекты недвижимости сегмента «Производственная деятельность» предполагают размещение на земельном участке объектов капитального строительства. Основываясь на этом принято решение использовать корректировки на наличие коммуникаций в соответствии со Сборником корректировок.

В случае наличия/отсутствия коммуникаций у объекта-аналога, водится корректировка из Сборника корректировок согласно рисунку ниже (стр. 146 Сборника корректировок).

При наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов.

Наличие обременений (ограничений) земельного участка

Обременением (ограничением) земельного участка является принадлежность к зоне с особыми условиями использования территории, иные ограничения прав на земельный участок.

На земельные участки, которые попали в ЗОУИТ, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах, в том числе, в полной мере использовать потенциал участка и извлекать максимальный доход.

Доля вхождения земельного участка в границы зон с особыми условиями использования территории определена с помощью анализа пространственного пересечения границ земельного участка с границами ЗОУИТ посредством геоинформационной системы Учреждения.

Допущения, принятые по данному ценообразующему фактору представлены в приложении 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Реестр допущений.ods.

Корректировка на наличие охранной зоны87 Данные о наличии, либо отсутствии охранных зон на земельном участке предоставлены Росреестром вводится путем умножения коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника на долю земельного участка занятого охранной зоной в общей площади земельного участка. Коэффициент принимаем согласно данным Сборника корректировок в размере 0,650 (стр. 92 Сборника корректировок).

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится по формуле:

УПКСОО = УПКСЭО × КМЕСТ × К ВИ × КОБ.КОМ × КЗОУИТ, где

УПКСОО – удельный показатель кадастровой стоимости объекта-оценки, руб./кв. м,

УПКСЭО - удельный показатель кадастровой стоимости эталонного объекта, рассчитанный по модели 01_СХ, руб./кв. м,

КМЕСТ – корректировка на местоположение,

КВИ – корректировка на вид использования,

КОБ.КОМ – корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями,

КЗОУИТ - корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка.

5) Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения скорректированного значения УПКС объектов недвижимости на величину его площади.

Исходные данные и результаты расчета кадастровой стоимости представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\06_ПД СХ.ods.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости

Расчет расчетной (оценочной) группы «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)»

Определению кадастровой стоимости в сегменте «Производственная деятельность» расчетной (оценочной) группы «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)» с кодами расчета 03:011; 06:080; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012, 12:001; 12:005 оценке подлежат 4511 объектов (модель расчета 06_ПД ЛО).

В соответствии с п 61.2.3 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков данной расчетной (оценочной) группы осуществляется с применением метода моделирования на основе УПКС. Расчет УПКС может определяться как среднее (минимальное) значение.

УПКС для расчетной (оценочной) группы «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)» будет определяться по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = S × УПКС (минимальное), где

S – площадь земельного участка;

УПКС (минимальное) – выбранное значение УПКС, полученное на основе расчета значений УПКС по оценочной группе «Производственная деятельность», модель расчета 06_ПД_НЛО

Расчета УПКС осуществляется последовательно по уровням территориальных единиц, в порядке убывания детализации исходных данных:

1. кадастровый квартал – в приоритетном порядке, при наличии достаточных данных статистического наблюдения;

2. населенный пункт – в случае недостаточности или отсутствия репрезентативных данных в границах кадастрового квартала;

3. муниципальное образование – при отсутствии необходимых статистических данных в границах населенного пункта;

4. субъект Российской Федерации – в случае отсутствия достаточных данных на уровне муниципального образования.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\06_ПД ЛО.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Обустройство спортивных и детских площадок»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Обустройство спортивных и детских площадок» 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» в количестве 58 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 02:016; 02:032; 02:052; 02:062 (модель расчета «09_ОПТ УПКС»).

Анализ рынка Камчатского края не выявил аналогов по сделкам и предложениям, чьи цены могли бы лечь в основу расчета кадастровой стоимости земельных участков с видом разрешенного использования «Охраняемые природные территории и благоустройство» с кодами расчета 02:016; 02:052; 02:062. Также Сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство» по своей природе часто уникален: на стоимость сильно влияют локальные ограничения (зоны охраны, особые условия использования), которые сложно обобщить для типового объекта.

В связи с тем, что использование метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода не осуществимы, а также отсутствует возможностью использования других методов расчета из-за недостатка информации, метод УПКС является единственным возможным.

Оценщиком принято решение произвести расчет методом УПКС смежных сегментов «Малоэтажная жилая застройка» и «Многоэтажная жилая застройка» в сегментах 2 и 13, по следующему обоснованию: несмотря на разное назначение, для жилой застройки и благоустройства критически важны одни и те же факторы: обеспеченность транспортной и инженерной инфраструктурой, плотность застройки, характеристики окружения.

УПКС для расчетной (оценочной) группы «Охраняемые природные территории и благоустройство» будет определяться по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = S × УПКС (среднее), где

S – площадь земельного участка;

УПКС (среднее) – выбранное значение УПКС, полученное на основе расчета значений УПКС по оценочным группам «Малоэтажная жилая застройка» и «Многоэтажная жилая застройка», модели расчета 02-13_МЖЗ ВГО; 02-13_МЖЗ ЕГП; 02-13_МЖЗ ЕМО; 02-13_МЖЗ ПКГО; 02-13_МЖЗ УДМР; 13_ЖЗ ЕГП; 13_ЖЗ ЕМО; 13_ЖЗ ПКГО; 13_ЖЗ УДМР; 13_СНТ ЖЗ ВГО.

Расчета УПКС осуществляется последовательно по уровням территориальных единиц, в порядке убывания детализации исходных данных:

1. кадастровый квартал – в приоритетном порядке, при наличии достаточных данных статистического наблюдения;

2. населенный пункт – в случае недостаточности или отсутствия репрезентативных данных в границах кадастрового квартала;

3. муниципальное образование – при отсутствии необходимых статистических данных в границах населенного пункта;

4. субъект Российской Федерации – в случае отсутствия достаточных данных на уровне муниципального образования.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\09_ОПТ УПКС.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Территории общего пользования»

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Территории общего пользования» 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» в количестве 650 объектов осуществлен для кода расчета вида использования 12:006 (модель расчета «09_ТОП УПКС»).

Анализ рынка Камчатского края не выявил аналогов по сделкам и предложениям, чьи цены могли бы лечь в основу расчета кадастровой стоимости земельных участков с данным кодом вида разрешенного использования. Таким образом, в связи с неразвитостью рынка, а также отсутствием информации о сделках и предложениях земельных участков вышеупомянутого вида разрешенного использования, расчет методом статистического (регрессионного) моделирования, методом типового (эталонного) объекта недвижимости или методом индивидуальной оценки в рамках сравнительного и доходного подходов не применим.

В соответствии с Приложением к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» земельные участки общего пользования включают в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1 - 12.0.2 (размещение объектов улично-дорожной сети, благоустройство территории).

В связи с этим расчет производится методом моделирования на основе УПКС. Эталонной ценой для объектов недвижимости с кодом расчетов 12:006 выступает средний УПКС от расчетной модели «06_ ПД ЛО», модели «МЕЖ» (раздел 4.5.2.4.1 Отчета).

УПКС для расчетной (оценочной) группы «Территории общего пользования» будет определяться по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = S × УПКС (среднее), где

S – площадь земельного участка;

УПКС (среднее) – выбранное значение УПКС, полученное на основе расчета значений УПКС по оценочной группе «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)», модель расчета 06_ПД_ЛО и расчетной модели МЕЖ.

Расчета УПКС осуществляется последовательно по уровням территориальных единиц, в порядке убывания детализации исходных данных:

1. кадастровый квартал – в приоритетном порядке, при наличии достаточных данных статистического наблюдения;

2. населенный пункт – в случае недостаточности или отсутствия репрезентативных данных в границах кадастрового квартала;

3. муниципальное образование – при отсутствии необходимых статистических данных в границах населенного пункта;

4. субъект Российской Федерации – в случае отсутствия достаточных данных на уровне муниципального образования.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\ 09_ТОП УПКС.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Специальное, ритуальное использование, запас»

Определению кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Специальное, ритуальное использование, запас» 12 сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» (коды расчета 08:011; 12:000; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030) подлежат 830 объектов (модель расчета «12_СПЕЦ).

Анализ рынка Камчатского края не выявил аналогов по сделкам и предложениям, чьи цены могли бы лечь в основу расчета кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы Специальное, ритуальное использование, запас». Таким образом, в связи с неразвитостью рынка, а также отсутствием информации о сделках и предложениях земельных участков вышеупомянутых видов разрешенного использования, расчет методом статистического (регрессионного) моделирования, методом типового (эталонного) объекта недвижимости или методом индивидуальной оценки в рамках сравнительного и доходного подходов не применим.

УПКС для расчетной (оценочной) группы «Специальное, ритуальное использование, запас» будет определяться по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = S × УПКС (минимальное), где

S – площадь земельного участка;

УПКС (минимальное) – выбранное значение УПКС, полученное на основе расчета значений УПКС по оценочной группе «Производственная деятельность», модель расчета 06_ПД_НЛО

Расчета УПКС осуществляется последовательно по уровням территориальных единиц, в порядке убывания детализации исходных данных:

1. кадастровый квартал – в приоритетном порядке, при наличии достаточных данных статистического наблюдения;

2. населенный пункт – в случае недостаточности или отсутствия репрезентативных данных в границах кадастрового квартала;

3. муниципальное образование – при отсутствии необходимых статистических данных в границах населенного пункта;

4. субъект Российской Федерации – в случае отсутствия достаточных данных на уровне муниципального образования.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\ 12_СПЕЦ.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Неопределенный вид хозяйственной деятельности»

Определению кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Неопределенный вид хозяйственной деятельности» 12 сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» с кодом расчета 12:040 подлежат 314 объектов (модель расчета «12_НХЗ»).

Стоит отметить, что данная Расчетная (оценочная) группа включает в себя земельные участки со сложносоставным ВРИ из различных сегментов, в связи с чем, определить сегмент рынка земельных участков, а соответственно, выбрать подходящие аналоги для определения кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Неопределенный вид хозяйственной деятельности» для расчета методами сравнительного подхода: методом статистического (регрессионного) моделирования или методом типового (эталонного) объекта недвижимости, не предоставляется возможным.

Расчет производится методом моделирования на основе УПКС. Эталонной ценой для объектов недвижимости с кодом расчета 12:040 выступает средний УПКС по всем оценочным группам данного тура государственной кадастровой оценки.

УПКС для расчетной (оценочной) группы «Территории общего пользования» будет определяться по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = S × УПКС (среднее), где

S – площадь земельного участка;

УПКС (среднее) – выбранное значение УПКС, полученное на основе расчета значений УПКС по всем оценочным группам.

Расчета УПКС осуществляется последовательно по уровням территориальных единиц, в порядке убывания детализации исходных данных:

1. кадастровый квартал – в приоритетном порядке, при наличии достаточных данных статистического наблюдения;

2. населенный пункт – в случае недостаточности или отсутствия репрезентативных данных в границах кадастрового квартала;

3. муниципальное образование – при отсутствии необходимых статистических данных в границах населенного пункта;

4. субъект Российской Федерации – в случае отсутствия достаточных данных на уровне муниципального образования.

Описание этапов определения стоимости УПКС отображены в разделе 4.10.4.3 Отчета.

Исходные данные и результат расчета КС ЗУ представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\ 12_НХЗ.ods.

Расчет расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» (земельные участки, не имеющие координат границ)

Определение кадастровой стоимости земельных участков расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» осуществлен для объектов кодом расчета 13:011 в количестве 302 объектов (модель расчета 13_О ЕМО УПКС) и кодом расчета 13:021 в количестве 2 713 объектов (модель расчета 13_СНТ ЕМО УПКС).

Данные модели включают в себя земельные участки, которые расположены на территории Елизовского муниципального округа, не имеющие координат границ, а сведения о точном месте нахождении объектов недвижимости (СНТ, НП, НФ и т.д.) отсутствует.

В случае отсутствия сведений о точном месте нахождения (границ) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, определение значений УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, проводится по следующей последовательности:

1. кадастровый квартал – в приоритетном порядке, при наличии достаточных данных статистического наблюдения;

2. населенный пункт – в случае недостаточности или отсутствия репрезентативных данных в границах кадастрового квартала;

3. муниципальное образование – при отсутствии необходимых статистических данных в границах населенного пункта;

4. субъект Российской Федерации – в случае отсутствия достаточных данных на уровне муниципального образования.

Среднее значение УПКС земельных участков для модели «13_СНТ ЕМО УПКС» рассчитан на основе расчетных моделей, которые представлены в Приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл 13_СНТ ЕМО.ods.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\13 СНТ ЕМО УПКС.ods.

Среднее значение УПКС земельных участков для модели «13_О УПКС ЕМО» рассчитан на основе расчетных моделей, которые представлены в Приложении 2.4. Обоснование использования моделей, файл 06-13_О ЕМО.ods.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\13_О УПКС ЕМО.ods.

Метод индексации прошлых результатов

Метод индексации применялся для земельных участков, кадастровая стоимость которых установлена в размере их рыночной стоимости после утверждения результатов государственной кадастровой оценки 2022 года (объектов недвижимости – 8 с кодами расчета 02:050; 02:052; 04:010; 04:070; 05:013; 09:024).

При проведении государственной кадастровой оценки специалистами Учреждения на постоянной основе повышает качество определения кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости учитываются физические количественные и качественные характеристики объекта недвижимости.

Методическими указаниями не предусмотрено обязательное установление кадастровой стоимости на основании ранее проведенного установления рыночной стоимости, однако, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости и сближения результатов рыночной и кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяется в рамках массовой оценки с использованием сравнительного подхода методом сравнительной единицы (модель расчета «ИНДЕКС»).

Сравнительный подход и метод сравнительной единицы выбран в связи с тем, что в качестве исходных данных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости данной подгруппы используются результаты отчетов об оценке, подготовленных в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Отчет об оценке).

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м площади.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости, изменение которых влияет на кадастровую стоимость земельного участка. Использование рыночной стоимости из Отчета об оценке в качестве исходной информации означает, что единственным отличием между рыночной и кадастровой оценкой выступает дата определения стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с использованием следующей формулы:

КС = УПКС × S, (5), где

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м;

S – площадь земельного участка, кв. м.

Формула для расчета УПКС выглядит следующим образом:

УПКС = УПРСон × К1, (6), где

УПРСон – удельный показатель рыночной стоимости земельного участка согласно отчету, руб./кв. м;

К1 – корректировка на дату определения стоимости.

Формула для расчета УПРСон выглядит следующим образом:

УПРСон = РСон ÷ S, (7), где

РСон – рыночная стоимость земельного участка согласно отчету, руб.;

S – площадь земельного участка, кв. м.

Корректировки на дату определения стоимости, применяемые к рыночной стоимости, в зависимости от даты оценки приведены в таблице ниже. Корректировка рассчитана как произведение индексов изменения цен между турами государственной кадастровой оценки.

Таблица 159 – Корректировка на дату определения стоимости

Дата начала применения кадастровой стоимости в размере рыночной	Корректировка на дату определения стоимости между датой определения (датой оценки) рыночной стоимости и датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость – 01.01.2026
01.01.2023	1,292
01.01.2024	1,197

Для расчета корректировок на дату определения стоимости используются индексы изменения базовой инфляции цен за период 2023-2026 на территории Камчатского края между турами государственной кадастровой оценки, приведенные в таблице ниже.

Таблица 160 – Индексы изменения

Год	Индекс88 https://cbr.ru/search/?Text=основные+показатели+инфляции&PageNum=6&Time=Any
2023	1,080
2024	1,101
2025	1,087

При наличии в отношении одного объекта недвижимости нескольких отчетов проводится применяется ближайший к дате определения кадастровой стоимости (01.01.2026) результат отчета.

Результаты определения кадастровой стоимости данной подгруппы представлены
в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использование моделей, модель «ИНДЕКС».

В случае последующего изменения площади указанных объектов недвижимости без изменения иных характеристик, предусмотренных Порядком № П/0283, которое влечет за собой изменение их кадастровой стоимости, кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также изменяется пропорционально изменению их площади, определение кадастровой стоимости земельных участков. Объектами недвижимости данной подгруппы являются земельные участки, кадастровая стоимость которых в туре государственной кадастровой оценки 2026 года определяется согласно статье 16 Закона № 237-ФЗ, в случае изменения их площади без изменения иных характеристик соответствующих объектов недвижимости, предусмотренных Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, или Порядком № П/0283, которое влечет за собой изменение их кадастровой стоимости, а также при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость таких объектов недвижимости установлена в размере их рыночной стоимости (согласно требованиям п. 73 Методических указаний).

Кадастровая стоимость объектов данной подгруппы определяется с использованием следующей формулы:

КС = УПКСр.с. × S, (8), где:

УПКСр.с. – последняя по дате применения удельная кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная в размере его удельной рыночной стоимости, руб./кв. м;

S – площадь объекта оценки, кв. м.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом индивидуального расчета

В соответствии с п.3 Методических указаний индивидуальный расчет осуществляется путем определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

В рамках настоящей оценки методы индивидуального расчета кадастровой стоимости применены в отношении 1 027 земельных участков.

Таблица 161 – Модели расчеты в рамках индивидуального расчета

Сегмент	Расчетная (оценочная) группа	Кол-во ЗУ	Подход	Модель
Сегмент 3	Историко-культурная деятельность	81	Затратный подход	МЕЖ
Сегмент 8	Обеспечение обороны и безопасности	190	Затратный подход	МЕЖ
Сегмент 11	Водные объекты	2	Затратный подход	МЕЖ
Сегмент 9	Охраняемые природные территории и благоустройство	754	Затратный подход	МЕЖ

В соответствии с п.44.2 Методических указаний затратный подход (модель МЕЖ) применим при оценке земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, а также предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Моделирования на основе затрат на формирование ЗУ

Расчет оценочных групп «Историко-культурная деятельность», «Обеспечение обороны и безопасности», «Охраняемые природные территории и благоустройство», «Водные объекты»

Расчет расчетной (оценочной) группы «Историко-культурная деятельность» (код расчета 09:030), «Обеспечение обороны и безопасности» (код расчета 08:000; 08:020), «Охраняемые природные территории и благоустройство» (код расчета 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003) «Водные объекты» (код расчета 11:000; 11:010) в количестве 1027 земельных участков.

В соответствии с рекомендациями по применимости подходов приложения № 6 к Методическим указаниям расчет кадастровой стоимости земельных участков 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство», включающий коды расчета 09:010, 09:020, 09:022, 12:002 и 12:003, проводится на основе преимущественно сравнительного подхода, основывающемся на построении статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении объекта недвижимости.

Пунктом 58 Методических указаний к объектам недвижимости с кодами расчета 09:010, 09:020, 09:022, 12:002 и 12:003 рекомендовано определять кадастровую стоимость при проведении анализа возможности получения дохода.

Однако, в соответствии с п. 3 Методических указаний выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Так, для расчета кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета 09:010, 09:020, 09:022, 12:002 и 12:003 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» преимущественным подходом является сравнительный. Однако, анализ рынка Камчатского края не выявил аналогов по сделкам и предложениям, чьи цены могли бы лечь в основу расчета кадастровой стоимости земельных участков с указанными кодами расчета. Таким образом, в связи с неразвитостью рынка, а также отсутствием информации о сделках и предложениях с земельными участками вышеупомянутых видов разрешенного использования сравнительный подход не может быть применен.

Более того, анализом рынка также не выявлены аналоги для расчета кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета 09:010, 09:020, 09:022, 12:002 и 12:003 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» в рамках доходного подхода.

Следует отметить, что земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (п. 10 Методических указаний).

Кроме того, в соответствии с п. 8. Методических указаний, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Таким образом, Кадастровым Оценщиком принято решение об определении кадастровой стоимости земельных участков 9, 11 сегментов на основе существующих видов использования «Охраняемые природные территории и благоустройство», «Водные объекты», которые позволяют использовать их наиболее эффективно, и, как результат, приводит к максимизации их стоимости, а именно: методом затрат на формирование таких земельных участков и оформлением прав на них.

Несмотря на то, что код расчета вида использования 09:030 отнесен к сегменту 03 «Общественное использование», его вид разрешенного использования в соответствии с классификатором ВРИ ЗУ принадлежит к 09 сегменту (9.3). В связи с чем объекты оценки с кодом расчета 09:030 также рассчитываются методом затрат на формирование земельных участков и оформлением прав на них.

Определению кадастровой стоимости в сегменте «Охраняемые природные территории и благоустройство» (коды расчета 09:010, 09:020, 09:022, 12:002, 12:003) оценке подлежат 754 объекта, в сегменте «Водные объекты» (коды расчета 11:000, 11:010) оценке подлежат 2 объекта.

В соответствии с п.44.2 Методических указаний затратный подход (модель МЕЖ) применим при оценке земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, а также предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Затраты на формирование земельного участка представляют собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов. Данные работы выполняются на договорной основе юридическими и физическими лицами, обладающими лицензией, дающей право на осуществление картографической и геодезической деятельности.

Для расчета удельного показателя стоимости земельного участка затратным подходом специалистом Учреждения собрана и проанализирована информация о стоимости работ по проведению кадастровых работ земельных участков в Камчатском крае. Сбор фактических данных о стоимости услуг по формированию земельных участков произведен на основе запросов у ОМС о фактах заключения договоров на проведение мероприятий по формированию земельных участков на территории муниципальных образований. Копии ответов на запросы представлены в Приложение 1. Исходные данные\Прил 1.2. Результаты сбора инф-ии для опред-ия КС\Ответы\ОМС.

На основании имеющихся данных проведен анализ зависимости стоимости работ на формирование земельных участков от их площади. Построенный график, представленный в расчетном файле, демонстрирует прямую зависимость переменных: чем больше площадь земельного участка, тем меньше стоимость работ. Высокую силу связи по шкале Чеддока показывают экспоненциальная, линейная, полиномиальная и степенная модели. Однако, для итогового расчета Кадастровый оценщиком используется экспоненциальная модель, имеющая наибольший R2 = 0,8865.

Таким образом, расчет удельного показателя стоимости земельного участка в рамках затратного подхода определяется по формуле:

УПКС ЗУзп = Sзу × Сзп = Sзу × 69959e-1,082x , где

УПКС ЗУзп – удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый в рамках затратного подхода,

Сзп– затраты на формирование земельных участков, руб./кв. м.

Sзу – площадь земельного участка, кв. м.

Важно отметить минимальную и максимальную площадь, которая ограничивается данной моделью. Не следует экстраполировать при меньшей площади объекта оценки, в противном случае модель выдаст неверные результаты корректировки. Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 646 кв. м (0,0646 га), максимальная площадь – 70 000 кв. м (7 га). Для площадей менее 646 кв. м принимается логарифм площади равный 6,47, а для площадей, превышающих размер 70 000 кв. м – логарифм площади принимается равным 11,16.

Исходные данные и результаты расчета КС ЗУ представлены в приложении 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4. Обоснование использования моделей\ МЕЖ.ods.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

В рамках выполнения работ по определению кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Камчатского края земельных установлена кадастровая стоимость объектов. Результаты расчета кадастровой стоимости приведены в Приложении 3 настоящего отчета.

В рамках данной работы выполнены следующие работы:

1) анализ рынка недвижимости на территории Камчатского края;

2) группировка объектов недвижимости:

- проверка полноты и непротиворечивости учетных характеристик в составе перечня объектов оценки;

- формирование перечня объектов оценки;

3) расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

На каждом этапе определения кадастровой стоимости осуществлялся контроль качества результатов определения кадастровой стоимости, который включал в себя процедуры:

1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости:

1.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения приведены в Приложении 1.4 отчета.

По завершении работы по проверке исходных данных об объектах недвижимости, содержащихся в перечне объектов оценки, их сверке и уточнению, кадастровыми оценщиками проведена сегментация с указанием кода сегмента и кода расчета вида использования объектов.

Установленная кадастровыми оценщиками в отношении земельных участков предположение о наименовании вида разрешенного использования согласовано с органами местного самоуправления. Согласование вида использование представлено в Приложении 1. Исходные данные\ Прил 1.2. Результаты сбора инф-ции для определения КС\Ответы\ОМС, в соответствующей наименованию муниципального образования, папке.

1.2. Результаты сбора информации о рынке недвижимости и верификация данных о сделках и предложениях приведены в Приложении 1. Исходные данные\Приложении 1.6. Результаты сбора информации о рынке недвижимости.

В соответствии с Методическими указаниями Аналитиками проведен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости по следующим критериям:

- обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

- обзор сегмента рынка объектов недвижимости.

Анализ проводился в отношении следующих сегментов объектов недвижимости:

- Сегмент «Сельскохозяйственное использование»

- Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

- Сегмент «Общественное использование»

- Сегмент «Предпринимательство»

- Сегмент «Отдых (рекреация)»

- Сегмент «Производственная деятельность»

- Сегмент «Транспорт»

- Сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»

- Сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

- правильность собранной рыночной информации;

- достоверность собранной рыночной информации;

- полнота собранной рыночной информации;

Нарушений установленных требований к анализу рынка, сбору и верификации данных о сделках и предложениях работниками бюджетного учреждения, осуществляющими определение кадастровой стоимости, не выявлено.

2. Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в целом путем анализа соотношений минимальных, максимальных и средних удельных показателей кадастровой стоимости приведена в п. 5.2.1 настоящего отчета.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в целом путем анализа соотношений минимальных, максимальных и средних удельных показателей кадастровой стоимости

В рамках государственной кадастровой оценки 2026 года на рассмотрение поступило 120 630 объектов недвижимости. Для сравнения: в туре государственной кадастровой оценки 2022 года подлежало оценке 120 415 объектов, из которых 114 201 участвовал в обоих турах государственной кадастровой оценки (2022 и 2026 гг.). Таким образом, доля объектов, перешедших из предыдущего тура в текущий, составляет около 94,8 % от общего числа объектов 2022 года. Так же за период с 01.01.2022 по 01.01.2026 в Учреждение поступили сведения о 16 453 вновь образованных земельных участках, подлежащих определению кадастровой стоимости.

При сопоставлении удельных показателей кадастровой стоимости текущего и предыдущего туров необходимо учитывать возможные изменения количественных и качественных характеристик объектов недвижимости по сравнению с данными предыдущих туров. К числу таких изменений относятся:

вид разрешенного использования;

размер площади объекта;

наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций;

нахождение в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);

иные параметры, оказывающие влияние на формирование кадастровой стоимости.

Указанные изменения могут приводить к существенному расхождению УПКС одних и тех же объектов в разных турах государственной кадастровой оценки. Например, смена вида разрешенного использования или включение участка в ЗОУИТ способны значительно скорректировать его кадастровую стоимость даже при сохранении прочих характеристик.

Для корректного анализа минимальных, максимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе сегментов земельных участков рекомендуется включать в выборку только те объекты, код расчета которых остался неизменным с предыдущего тура государственной кадастровой оценки. Такой подход позволяет:

исключить влияние структурных изменений характеристик объектов на итоговые показатели;

обеспечить сопоставимость данных между турами государственной кадастровой оценки;

повысить достоверность результатов статистического анализа за счет минимизации внешних искажающих факторов.

В результате применение данного критерия отбора обеспечит более точное выявление тенденций изменения удельных показателей кадастровой стоимости по ряду сегментов и позволит сформировать обоснованные выводы о динамике кадастровой стоимости в рассматриваемом периоде. Результаты сравнения предоставлены в следующей таблице:

Таблица 162 – Значения УПКС по сегментам объектов недвижимости в разрезе муниципальных районов Камчатского края, руб./кв. м.

Наименование муниципального образования	Показатель	Номер сегмента

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Петропавловск-Камчатский ГО	Минимум	1,67	174,51	5,96	592,81	19,42	0,85	369,20	0,40	0,40	1,52	237,48	76,29

Среднее	1,67	2 339,17	907,70	2 439,69	877,32	965,95	1 519,73	15,03	186,34	1,52	913,99	1 377,82

Максимум	1,67	4 476,77	2 028,32	4 056,65	2 486,67	3 162,06	2 455,40	63,76	3 199,47	1,52	2 098,82	3 874,52
Вилючинский ГО	Минимум	2,58	765,65	51,13	374,98	13,95	33,28	244,55	0,40	0,40	131,14	52,42

Среднее	7,06	1 000,67	358,27	1 034,99	86,49	401,49	517,80	14,13	106,59	193,41	495,20

Максимум	8,55	1 277,16	613,61	1 227,22	219,03	1 036,74	734,69	46,09	1 005,91	491,50	1 083,44
Алеутский МнО	Минимум	1,39	274,23	60,95	374,98	72,41	17,93	255,31	0,40	0,40	73,26	18,68

Среднее	1,39	281,09	161,13	479,04	103,33	174,27	293,06	26,61	42,66	78,20	173,82

Максимум	1,39	287,94	272,72	545,43	227,03	414,70	297,88	63,76	63,76	170,47	397,63
Быстринский МнО	Минимум	1,40	685,57	3,55	374,98	23,14	0,77	379,65	63,76	0,91	1,58	149,56	37,35

Среднее	1,40	685,57	385,66	1 033,42	214,47	210,48	616,76	63,76	66,43	1,59	216,29	557,81

Максимум	1,40	685,57	613,61	1 227,22	736,41	751,64	734,69	63,76	158,43	2,02	416,48	781,55
Елизовский МнО	Минимум	2,58	518,75	0,40	443,16	4,67	1,41	281,46	0,40	0,40	1,52	0,40	97,26	15,30

Среднее	2,60	2 678,75	694,64	1 961,26	222,24	567,58	1 408,89	5,64	64,47	1,54	0,40	314,16	656,56

Максимум	8,55	7 208,69	2 028,32	4 056,65	2 327,24	3 265,73	2 455,40	63,76	4 162,51	4,24	0,40	2 729,22	6 144,12
г. Елизово	Минимум	2,58	833,69	39,61	749,97	138,37	1,41	601,02	0,40	1,01	97,26	30,60

Среднее	2,88	3 424,82	1 027,26	2 618,14	764,59	997,38	1 578,52	2,88	145,49	1 366,64	2 367,77

Максимум	8,55	7 208,69	2 028,32	4 056,65	2 327,24	3 265,73	2 455,40	9,29	4 162,51	2 729,22	6 144,12
Вулканное ГП Елизовского МнО	Минимум	2,58	884,79	81,34	545,43	56,96	373,49	409,32	0,40	0,40	373,49	30,60

Среднее	2,58	1 177,46	537,26	1 128,89	213,52	662,15	778,75	16,17	42,40	454,22	503,02

Максимум	2,58	1 345,32	732,92	1 534,03	800,43	1 295,93	891,76	63,76	1 172,84	499,07	1 417,20
Корякское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	710,62	136,36	443,16	9,67	334,41	3,43	215,48	30,60

Среднее	2,58	819,99	353,96	878,26	292,08	481,17	68,72	407,97	467,06

Максимум	2,58	918,23	511,34	1 022,69	803,47	602,18	71,14	446,47	967,03
Начикинское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	518,75	76,54	545,43	18,15	10,41	282,87	0,43	3,66	1,52	160,49	30,60

Среднее	2,72	591,98	233,26	702,85	66,20	265,01	377,15	0,81	25,40	1,52	211,81	371,64

Максимум	8,55	645,17	357,94	818,15	261,23	475,83	469,35	1,18	69,40	1,52	271,69	750,28
Николаевское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	1 051,51	2,80	784,06	37,62	6,87	312,12	1,03	1,52	226,92	15,30

Среднее	2,76	1 185,12	374,16	1 332,22	113,53	400,62	888,93	11,97	1,52	437,21	486,82

Максимум	8,55	1 231,69	715,88	1 534,03	221,30	951,66	936,73	63,76	1,52	507,30	1 417,20
Новоавачинское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	1 667,00	392,03	1 227,22	36,26	5,51	768,11	63,76	0,40	584,43	30,60

Среднее	2,58	1 884,56	790,93	1 975,43	114,76	607,27	1 042,76	63,76	11,43	772,39	901,88

Максимум	2,58	1 955,07	1 227,22	2 454,44	1 445,01	1 814,30	1 479,04	63,76	63,76	832,86	2 267,51
Новолесновское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	557,29	221,58	545,43	16,01	1,41	502,48	0,40	3,29	1,52	271,72	30,60

Среднее	2,58	615,04	331,42	768,02	55,14	314,69	527,03	0,40	27,48	1,52	369,93	467,44

Максимум	2,58	645,17	426,12	954,51	255,42	589,26	552,18	0,40	64,59	1,52	387,79	750,28
Паратунское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	1 248,63	238,63	886,33	27,33	42,80	386,68	0,40	0,40	532,94	45,90

Среднее	2,98	1 951,09	743,93	2 071,59	375,52	737,25	1 356,79	3,60	52,26	903,78	987,68

Максимум	8,55	2 331,89	1 159,04	2 454,44	1 965,10	1 382,41	1 479,04	6,79	252,12	919,90	2 267,51
Пионерское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	1 126,67	357,94	954,51	65,17	6,87	567,95	0,40	1,56	1 154,09	76,49

Среднее	2,58	1 673,16	746,48	1 867,51	295,10	711,88	1 362,73	0,64	35,32	1 154,09	1 246,37

Максимум	2,58	1 955,07	1 227,22	2 454,44	1 177,70	1 892,05	1 479,04	0,88	63,76	1 154,09	2 267,51
Раздольненское СП Елизовского МнО	Минимум	2,58	903,86	25,78	579,52	8,41	33,28	432,77	1,15	1,52	97,26	30,60

Среднее	2,58	1 135,75	274,01	1 051,09	53,66	310,34	465,56	194,04	1,52	349,41	470,14

Максимум	2,58	1 231,69	545,43	1 261,31	126,79	958,98	498,34	1 155,69	1,52	430,75	1 243,48
Мильковский МнО	Минимум	2,68	589,59	2,51	374,98	8,51	7,13	158,10	0,40	0,40	1,52	92,97	28,02

Среднее	2,68	640,44	300,70	817,46	49,16	178,47	525,94	0,40	97,20	4,12	92,97	382,54

Максимум	2,68	706,14	477,25	954,51	160,38	699,80	580,02	0,40	633,71	4,64	92,97	685,57
Соболевский МнО	Минимум	0,67	274,23	1,14	374,98	10,70	12,17	181,65	9,00	0,99	1,50	39,94	32,69

Среднее	0,67	434,40	180,51	529,85	32,34	125,07	298,40	36,38	71,46	1,50	39,94	361,71

Максимум	0,67	500,47	306,80	613,61	61,12	388,78	359,83	63,76	434,76	1,50	39,94	527,89
Усть-Большерецкий МнО	Минимум	0,92	500,47	0,68	170,45	9,95	0,47	135,28	0,40	0,40	1,50	46,83	28,02

Среднее	0,95	580,13	221,12	661,95	85,80	156,45	383,56	10,97	24,60	1,50	89,95	422,62

Максимум	3,05	706,14	477,25	954,51	604,02	777,56	580,02	25,69	63,76	1,52	276,83	685,57
Усть-Камчатский МнО	Минимум	2,42	274,23	0,40	340,90	7,50	1,32	125,94	0,40	0,40	1,58	70,45	23,35

Среднее	2,46	437,32	209,54	610,85	110,58	178,69	383,15	7,28	29,67	2,01	81,44	317,79

Максимум	8,02	500,47	374,98	749,97	396,24	570,21	444,68	63,76	454,47	2,02	264,55	527,89
Палана ГО	Минимум	0,76	390,77	136,36	340,90	19,63	2,85	241,81	5,77	0,45	93,28	23,35

Среднее	0,76	449,73	265,29	630,98	110,87	192,35	390,31	81,37	0,45	93,28	190,67

Максимум	0,76	459,33	374,98	749,97	297,38	570,21	444,68	86,48	0,45	93,28	527,89
Тигильский МнО	Минимум	0,76	342,79	3,22	443,16	13,27	3,07	177,80	18,77	0,45	0,45	65,27	23,35

Среднее	0,76	439,03	229,21	607,01	144,57	213,51	390,68	18,77	47,88	0,55	65,27	205,24

Максимум	0,76	541,60	374,98	749,97	362,62	451,77	444,68	18,77	433,67	2,02	65,27	527,89
Карагинский МР	Минимум	0,32	274,23	3,18	204,54	9,38	1,12	142,49	8,90	0,49	0,45	42,27	18,68

Среднее	0,41	377,69	131,35	412,48	76,85	125,44	252,87	8,90	57,24	0,56	51,55	195,78

Максимум	1,06	411,34	272,72	545,43	377,49	299,37	328,68	8,90	342,79	2,02	169,92	397,63
Олюторский МР	Минимум	0,32	377,06	6,02	272,72	20,40	0,18	109,51	0,40	4,26	0,45	63,76	58,57	18,68

Среднее	0,32	377,06	176,70	423,68	109,88	154,36	279,03	9,76	51,61	0,45	63,76	63,58	76,41

Максимум	0,32	377,06	255,67	545,43	386,01	333,92	328,68	18,57	334,28	0,45	63,76	115,34	397,63
Пенжинский МР	Минимум	0,32	68,18	204,54	321,26	7,79	217,01	0,40	8,89	0,45	75,28	23,35

Среднее	0,32	171,22	437,48	321,26	136,42	280,02	0,40	77,69	0,45	113,20	292,71

Максимум	0,32	272,72	545,43	321,26	320,56	328,68	0,40	317,43	0,45	189,05	397,63

Таблица 163 – Средние значения УПКС предыдущего и текущего туров ГКО по сегментам земельных участков в разрезе муниципальных районов Камчатского края, руб./кв. м.

Наименование муниципального образования	Показатель	Номер сегмента

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Петропавловск-Камчатский ГО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	1,67	2 339,17	907,70	2 439,69	877,32	965,95	1 519,73	15,03	186,34	1,52	913,99	1 377,82

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	6,13	2 272,03	731,88	2 168,50	1 221,68	971,93	1 293,69	342,60	218,55	1,46	1 030,45	992,82
Вилючинский ГО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	7,06	1 000,67	358,27	1 034,99	86,49	401,49	517,80	14,13	106,59	193,41	495,20

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	8,62	847,15	322,60	1 157,43	257,20	365,45	541,18	22,70	176,78	270,47	194,02
Алеутский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	1,39	281,09	161,13	479,04	103,33	174,27	293,06	26,61	42,66	78,20	173,82

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	1,31	172,89	72,39	317,58	37,55	119,69	165,22	35,01	40,53	128,37	103,36
Быстринский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	1,40	685,57	385,66	1 033,42	214,47	210,48	616,76	63,76	66,43	1,59	216,29	557,81

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	1,24	156,82	265,43	821,05	293,11	190,66	407,90	67,52	54,33	1,52	409,40	251,59
Елизовский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,60	2 678,75	694,64	1 961,26	222,24	567,58	1 408,89	5,64	64,47	1,54	0,40	314,16	656,56

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	32,24	1 817,99	444,19	1 448,05	432,46	435,00	987,31	8,51	240,23	1,49	0,13	415,37	316,99
г. Елизово	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,88	3 424,82	1 027,26	2 618,14	764,59	997,38	1 578,52	2,88	145,49	1 366,64	2 367,77

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	3,07	2 383,35	651,48	1 995,96	653,79	884,40	1 167,76	5,31	600,26	1 061,07	1 260,94
Вулканное ГП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,58	1 177,46	537,26	1 128,89	213,52	662,15	778,75	16,17	42,40	454,22	503,02

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	2,67	548,67	422,77	781,37	178,63	433,70	633,21	20,74	28,95	414,31	280,39
Корякское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,58	819,99	353,96	878,26	292,08	481,17	68,72	407,97	467,06

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	36,14	569,48	371,67	970,32	399,23	575,65	279,88	244,11	278,77
Начикинское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,72	591,98	233,26	702,85	66,20	265,01	377,15	0,81	25,40	1,52	211,81	371,64

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	259,46	355,39	300,04	1 002,17	142,26	374,03	574,36	1,76	96,68	1,46	368,54	221,83
Николаевское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,76	1 185,12	374,16	1 332,22	113,53	400,62	888,93	11,97	1,52	437,21	486,82

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	17,34	752,92	265,89	921,33	172,31	320,38	656,53	395,03	1,46	591,91	273,65
Новоавачинское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,58	1 884,56	790,93	1 975,43	114,76	607,27	1 042,76	63,76	11,43	772,39	901,88

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	88,38	868,01	389,07	1 055,14	493,63	299,69	567,65	67,52	308,07	413,36	369,64
Новолесновское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,58	615,04	331,42	768,02	55,14	314,69	527,03	0,40	27,48	1,52	369,93	467,44

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	53,67	445,52	426,60	878,71	417,17	271,36	657,24	0,09	226,33	1,46	284,36	213,52
Паратунское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,98	1 951,09	743,93	2 071,59	375,52	737,25	1 356,79	3,60	52,26	903,78	987,68

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	3,20	1 480,12	346,89	1 111,54	599,95	463,19	677,00	7,34	76,19	284,75	580,59
Пионерское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,58	1 673,16	746,48	1 867,51	295,10	711,88	1 362,73	0,64	35,32	1 154,09	1 246,37

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	2,67	747,50	352,97	987,57	473,74	468,71	673,79	1,33	339,09	590,41	577,73
Раздольненское СП Елизовского МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,58	1 135,75	274,01	1 051,09	53,66	310,34	465,56	194,04	1,52	349,41	470,14

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	161,12	571,14	236,42	922,65	237,97	262,52	526,08	229,32	1,46	337,57	229,44
Мильковский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,68	640,44	300,70	817,46	49,16	178,47	525,94	0,40	97,20	4,12	92,97	382,54

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	2,43	327,78	154,93	560,16	97,58	95,37	279,15	0,09	50,37	4,21	209,23	161,49
Соболевский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,67	434,40	180,51	529,85	32,34	125,07	298,40	36,38	71,46	1,50	39,94	361,71

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	4,44	178,83	78,31	306,82	61,30	53,76	154,55	41,68	40,51	1,44	115,36	178,64
Усть-Большерецкий МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,95	580,13	221,12	661,95	85,80	156,45	383,56	10,97	24,60	1,50	89,95	422,62

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	12,40	233,03	144,32	495,88	105,37	121,35	269,79	176,82	29,38	1,44	217,04	169,35
Усть-Камчатский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	2,46	437,32	209,54	610,85	110,58	178,69	383,15	7,28	29,67	2,01	81,44	317,79

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	3,36	176,79	103,33	324,39	95,26	96,33	171,25	20,36	21,12	1,78	122,73	124,77
Палана ГО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,76	449,73	265,29	630,98	110,87	192,35	390,31	81,37	0,45	93,28	190,67

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	36,56	204,21	89,89	422,99	148,93	121,27	151,07	89,91	0,43	115,40	81,31
Тигильский МнО	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,76	439,03	229,21	607,01	144,57	213,51	390,68	18,77	47,88	0,55	65,27	205,24

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	3,95	177,37	94,86	292,31	130,22	105,63	147,60	30,83	65,92	4,15	113,96	77,03
Карагинский МР	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,41	377,69	131,35	412,48	76,85	125,44	252,87	8,90	57,24	0,56	51,55	195,78

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	2,45	215,98	34,08	118,33	26,15	39,54	55,67	15,68	35,04	0,52	43,75	96,53
Олюторский МР	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,32	377,06	176,70	423,68	109,88	154,36	279,03	9,76	51,61	0,45	63,76	63,58	76,41

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	7,95	199,55	99,16	287,29	85,38	110,11	147,58	28,91	72,81	23,14	67,52	126,22	35,07
Пенжинский МР	Средний УПКС текущего тура ГКО, руб./кв. м	0,32	171,22	437,48	321,26	136,42	280,02	0,40	77,69	0,45	113,20	292,71

Средний УПКС предыдущего тура ГКО, руб./кв. м	0,15	36,86	107,16	73,32	32,64	70,08	0,72	61,25	0,43	39,15	151,14

5.2.2. Сравнительный анализ рассчитанных значений кадастровой стоимости Объектов оценки

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в рамках настоящего отчета, представляет собой сравнительный анализ результатов рассчитанной кадастровой стоимости с рыночными данными, а также с действующей кадастровой стоимостью.

Контроль качества произведен исходя из следующих условий:

кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки, учитывающими далеко не весь набор ценообразующих факторов, которые могут влиять на величину рыночной стоимости;

наличием на территории края земельных участков, имеющих лучшие или худшие характеристики по сравнению с земельными участками, данные по которым имеются на открытом рынке;

сделки по объектам недвижимости не всегда совершаются по условиям, заявленным в предложениях на открытом рынке;

рыночные данные отражают лишь часть земельных участков и представлены неоднородными объектами;

рыночная стоимость, в отличие от кадастровой, может содержать в себе влияние специфических индивидуальных характеристик объекта (например, конфигурация земельного участка, нет свободного проезда и пр.);

дефицит рыночной информации для моделирования по различным оценочным группам привел к необходимости использовать в математических моделях информацию сегмента МЖЗ.

Сегмент «Сельскохозяйственное использование»

Сравнительный анализ земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» проводился в разрезе муниципальных образований края в отношении тех земельных участков, код расчета которых остался без изменений. Оценке в данном сегменте подлежали 2964 земельных участка, из них у 2633 земельных участков Камчатского края код расчета остался без изменений по сравнению с предыдущим туром ГКО.

Таблица 164 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров ГКО сегмента «Сельскохозяйственное использование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	1,67	1,67	1,67	1,82	1,82	1,82
Вилючинский ГО	2,58	7,06	8,55	2,67	8,62	10,60
Алеутский МнО	1,39	1,39	1,39	1,31	1,31	1,31
Быстринский МнО	1,40	1,40	1,40	1,24	1,24	1,24
Елизовский МнО	2,58	2,60	8,55	2,67	2,70	10,60
Вулканное ГП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Корякское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Начикинское СП Елизовского МнО	2,58	2,86	8,55	2,67	3,05	10,60
Николаевское СП Елизовского МнО	2,58	2,79	8,55	2,67	2,94	10,60
Новоавачинское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Новолесновское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Паратунское СП Елизовского МнО	2,58	2,98	8,55	2,67	3,20	10,60
Пионерское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Раздольненское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
г. Елизово	2,58	2,93	8,55	2,67	3,14	10,60
Мильковский МнО	2,68	2,68	2,68	2,39	2,39	2,39
Соболевский МнО	0,67	0,67	0,67	0,39	0,39	0,39
Усть-Большерецкий МнО	0,92	0,95	3,05	0,84	0,88	3,34
Усть-Камчатский МнО	2,42	2,46	8,02	2,50	2,55	9,93
Палана ГО	0,76	0,76	0,76	0,73	0,73	0,73
Тигильский МнО	0,76	0,76	0,76	0,73	0,73	0,73
Карагинский МР	0,32	0,42	1,06	0,15	0,21	0,60
Олюторский МР	0,32	0,32	0,32	0,15	0,15	0,15
Пенжинский МР	0,32	0,32	0,32	0,15	0,15	0,15

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Сельскохозяйственное использование» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,32 руб./кв. м, максимальное – 8,55 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для северных муниципальных образований края (Пенжинский, Олюторский, Карагинский), максимальное – для Елизовского (СП Начикинское, Николаевское, Паратунское), городов Елизово и Вилючинск;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 0,32 руб./кв. м до 7,06 руб./кв. м.

Рисунок 82 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Сельскохозяйственное использование» предыдущего и текущего туров

В рамках процедуры государственной кадастровой оценки проведен контроль качества определения кадастровой стоимости, предусматривающий выборочную верификацию индивидуальных расчетов и применяемых оценочных моделей. Вместе с тем, проведение детализированного анализа в разрезе муниципальных образований не представляется возможным вследствие недостаточного объема репрезентативных рыночных данных, характеризующих локальные сегменты рынка недвижимости.

Данный сегмент целесообразно рассмотреть более подробно в разрезе оценочных групп: «Рыбоводство» и «Сельскохозяйственное использование».

Расчетная (оценочная) группа «Рыбоводство»

В данную оценочную группу включено 13 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 165 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы 01 СХ_Р – «Рыбоводство» сегмента «Сельскохозяйственное использование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Вилючинский ГО	8,55	8,55	8,55	10,60	10,60	10,60
Елизовский МнО	8,55	8,55	8,55	10,60	10,60	10,60
г. Елизово	8,55	8,55	8,55	10,60	10,60	10,60
Начикинское СП Елизовского МнО	8,55	8,55	8,55	10,60	10,60	10,60
Николаевское СП Елизовского МнО	8,55	8,55	8,55	10,60	10,60	10,60
Паратунское СП Елизовского МнО	8,55	8,55	8,55	10,60	10,60	10,60
Усть-Большерецкий МнО	3,05	3,05	3,05	3,34	3,34	3,34
Усть-Камчатский МнО	8,02	8,02	8,02	9,93	9,93	9,93
Карагинский МР	1,06	1,06	1,06	0,60	0,60	0,60

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 1,06 руб./кв. м, максимальное – 8,55 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Карагиского муниципального района, максимальное – для Елизовского муниципального округа, входящих в него сельских поселений и города Елизово, Вилючинского городского округа.

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 1,06 руб./кв. м до 8,55 руб./кв. м.

Рисунок 83 – Изменение средневзвешенного УПКС Расчетная (оценочная) группа «Рыбоводство» сегмента «Сельскохозяйственное использование» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Сельскохозяйственное использование»

В данную оценочную группу включено 2951 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 166 –Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное использование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	1,67	1,67	1,67	1,82	1,82	1,82
Вилючинский ГО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Алеутский МнО	1,39	1,39	1,39	1,31	1,31	1,31
Быстринский МнО	1,40	1,40	1,40	1,24	1,24	1,24
Елизовский МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Вулканное ГП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
г. Елизово	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Корякское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Начикинское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Николаевское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Новоавачинское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Новолесновское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Паратунское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Пионерское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Раздольненское СП Елизовского МнО	2,58	2,58	2,58	2,67	2,67	2,67
Мильковский МнО	2,68	2,68	2,68	2,39	2,39	2,39
Соболевский МнО	0,67	0,67	0,67	0,39	0,39	0,39
Усть-Большерецкий МнО	0,92	0,92	0,92	0,84	0,84	0,84
Усть-Камчатский МнО	2,42	2,42	2,42	2,50	2,50	2,50
Палана ГО	0,76	0,76	0,76	0,73	0,73	0,73
Тигильский МнО	0,76	0,76	0,76	0,73	0,73	0,73
Карагинский МР	0,32	0,32	0,32	0,15	0,15	0,15
Олюторский МР	0,32	0,32	0,32	0,15	0,15	0,15
Пенжинский МР	0,32	0,32	0,32	0,15	0,15	0,15

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,32 руб./кв. м, максимальное – 2,68 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для северных муниципальных образований края (Пенжинский, Олюторский, Карагинский), максимальное – для Мильковского муниципального округа;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 0,32 руб./кв. м до 2,68 руб./кв. м.

Рисунок 84 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное использование» предыдущего и текущего туров

Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

К данному сегменту отнесено 1673 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 167 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	174,51	2 339,17	4 476,77	243,23	2 272,03	4 811,95
Вилючинский ГО	765,65	1 000,67	1 277,16	486,14	847,15	1 079,63
Алеутский МнО	274,23	281,09	287,94	170,41	172,89	175,37
Быстринский МнО	685,57	685,57	685,57	156,82	156,82	156,82
Елизовский МнО	518,75	2 678,75	7 208,69	179,30	1 817,99	4 529,50
г. Елизово	833,69	3 424,82	7 208,69	400,80	2 383,35	4 529,50
Новоавачинское СП Елизовского МнО	1 667,00	1 884,56	1 955,07	493,58	868,01	1 245,73
Новолесновское СП Елизовского МнО	557,29	615,04	645,17	267,69	445,52	511,81
Николаевское СП Елизовского МнО	1 051,51	1 185,12	1 231,69	488,33	752,92	906,27
Вулканное ГП Елизовского МнО	884,79	1 177,46	1 345,32	273,10	548,67	656,43
Раздольненское СП Елизовского МнО	903,86	1 135,75	1 231,69	305,20	571,14	691,38
Корякское СП Елизовского МнО	710,62	819,99	918,23	188,03	569,48	812,84
Начикинское СП Елизовского МнО	518,75	591,98	645,17	179,30	355,39	507,01
Паратунское СП Елизовского МнО	1 248,63	1 951,09	2 331,89	473,94	1 480,12	1 889,36
Пионерское СП Елизовского МнО	1 126,67	1 673,16	1 955,07	298,87	747,50	1 110,71
Мильковский МнО	589,59	640,44	706,14	112,79	327,78	387,01
Соболевский МнО	274,23	434,40	500,47	1,69	178,83	293,76
Усть-Большерецкий МнО	500,47	580,13	706,14	148,15	233,03	441,42
Усть-Камчатский МнО	274,23	437,32	500,47	85,60	176,79	219,13
Палана ГО	390,77	449,73	459,33	115,40	204,21	233,76
Тигильский МнО	342,79	439,03	541,60	125,36	177,37	221,90
Карагинский МР	274,23	377,69	411,34	148,14	215,98	251,23
Олюторский МР	377,06	377,06	377,06	199,55	199,55	199,55

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 174,51 руб./кв. м, максимальное – 7 208,69 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Петропавловск-Камчатский ГО, максимальное – для г. Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 281,09руб./кв. м до 3 424,82 руб./кв. м.

Рисунок 85 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» предыдущего и текущего туров

В виду отсутствия рыночной информации о земельных участках по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Сегмент «Общественное использование»

К данному сегменту отнесено 2311 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 168 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Общественное использование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	5,96	907,70	2 028,32	0,27	731,88	2 609,70
Вилючинский ГО	51,13	358,27	613,61	0,21	322,60	691,82
Алеутский МнО	60,95	161,13	272,72	5,99	72,39	114,49
Быстринский МнО	3,55	385,66	613,61	5,32	265,43	738,96
Елизовский МнО	0,40	694,64	2 028,32	0,09	444,19	2 401,68
г. Елизово	39,61	1 027,26	2 028,32	0,09	651,48	2 401,68
Новоавачинское СП Елизовского МнО	392,03	790,93	1 227,22	0,10	389,07	754,08
Новолесновское СП Елизовского МнО	221,58	331,42	426,12	94,99	426,60	797,17
Николаевское СП Елизовского МнО	2,80	374,16	715,88	1,46	265,89	559,66
Вулканное ГП Елизовского МнО	81,34	537,26	732,92	3,77	422,77	631,99
Раздольненское СП Елизовского МнО	25,78	274,01	545,43	3,77	236,42	559,66
Корякское СП Елизовского МнО	136,36	353,96	511,34	81,85	371,67	811,54
Начикинское СП Елизовского МнО	76,54	233,26	357,94	4,52	300,04	632,78
Паратунское СП Елизовского МнО	238,63	743,93	1 159,04	0,09	346,89	559,66
Пионерское СП Елизовского МнО	357,94	746,48	1 227,22	0,31	352,97	739,72
Мильковский МнО	2,51	300,70	477,25	2,39	154,93	427,26
Соболевский МнО	1,14	180,51	306,80	0,41	78,31	177,36
Усть-Большерецкий МнО	0,68	221,12	477,25	1,52	144,32	558,46
Усть-Камчатский МнО	0,40	209,54	374,98	0,10	103,33	362,11
Палана ГО	136,36	265,29	374,98	14,93	89,89	174,46
Тигильский МнО	3,22	229,21	374,98	6,24	94,86	185,98
Карагинский МР	3,18	131,35	272,72	6,18	34,08	67,63
Олюторский МР	6,02	176,70	255,67	2,18	99,16	343,79
Пенжинский МР	68,18	171,22	272,72	10,06	36,86	64,25

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Общественное использование» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,40 руб./кв. м, максимальное – 2 028,32 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Усть-Камчатского и Елизовского муниципальных округов, максимальное – для краевой столицы - г. Петропавловск-Камчатский и города Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 131,35 руб./кв. м до 1 027,26 руб./кв. м.

Рисунок 86 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Общественное использование» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Проверка результатов определения кадастровой стоимости показала соответствие итоговых результатов кадастровой оценки данным мониторинга рынка недвижимости по рассматриваемому сегменту (диапазон УПКС составляет от 14,21 до 3 268,26 руб.).

Данный сегмент целесообразно рассмотреть более подробно в разрезе расчетных (оценочных) групп: МЕЖ – Историко-культурная деятельность; 03_ОИ – Общественное использование и 05_ОТД-РЕК – Природно-познавательный туризм.

Расчетная (оценочная) группа «Историко-культурная деятельность»

В данную оценочную группу включен 81 земельный участок, расположенный в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 169 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров оценочной «Историко-культурная деятельность»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	5,96	46,84	63,76	10,91	54,94	67,52
Алеутский МнО	63,76	63,76	63,76	67,52	67,52	67,52
Быстринский МнО	3,55	4,34	5,12	6,82	8,17	9,51
Елизовский МнО	0,40	42,55	63,76	0,34	48,08	67,52
г. Елизово	39,61	55,71	63,76	60,62	65,22	67,52
Николаевское СП Елизовского МнО	2,80	33,28	63,76	5,49	36,51	67,52
Мильковский МнО	2,51	26,75	46,09	4,98	40,99	67,52
Соболевский МнО	1,14	4,04	6,94	2,44	7,48	12,51
Усть-Большерецкий МнО	0,68	26,00	63,76	1,52	37,22	67,52
Усть-Камчатский МнО	0,40	21,64	63,76	0,28	30,35	86,11
Тигильский МнО	3,22	3,22	3,22	6,24	6,24	6,24
Карагинский МР	3,18	26,26	63,76	6,18	37,29	67,52

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,40 руб./кв. м, максимальное – 63,76 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Усть-Камчатского и Елизовского муниципальных округов, максимальное – для краевой столицы - г. Петропавловск-Камчатский, г. Елизово, Алеутского, Елизовского, Усть-Большерецкого, Усть-Камчатского муниципальных округов и Карагинского муниципального района;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 3,22 руб./кв. м до 63,76 руб./кв. м.

Рисунок 87 – Изменение средневзвешенного УПКС Расчетной (оценочной) группы Историко-культурная деятельность сегмента «Общественное использование»

Расчетная (оценочная) группа «Общественное использование»

В данную оценочную группу включено 2 193 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 170 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Общественное использование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	153,40	927,85	2 028,32	0,27	747,73	2 609,70
Вилючинский ГО	51,13	358,27	613,61	0,21	322,60	691,82
Алеутский МнО	136,36	190,90	272,72	29,43	86,16	114,49
Быстринский МнО	187,49	403,20	613,61	35,87	278,78	738,96
Елизовский МнО	85,22	720,08	2 028,32	0,09	461,77	2 401,68
г. Елизово	187,49	1 040,10	2 028,32	0,09	659,22	2 401,68
Новоавачинское СП Елизовского МнО	392,03	790,93	1 227,22	0,10	389,07	754,08
Новолесновское СП Елизовского МнО	221,58	331,42	426,12	94,99	426,60	797,17
Николаевское СП Елизовского МнО	170,45	490,51	715,88	131,93	378,71	559,66
Вулканное ГП Елизовского МнО	443,16	575,26	732,92	297,28	457,69	631,99
Раздольненское СП Елизовского МнО	136,36	346,91	545,43	106,87	304,83	559,66
Корякское СП Елизовского МнО	136,36	353,96	511,34	81,85	371,67	811,54
Начикинское СП Елизовского МнО	85,22	249,28	357,94	52,56	354,86	632,78
Паратунское СП Елизовского МнО	238,63	743,93	1 159,04	0,09	346,89	559,66
Пионерское СП Елизовского МнО	357,94	746,48	1 227,22	0,31	352,97	739,72
Мильковский МнО	34,09	309,00	477,25	2,39	158,38	427,26
Соболевский МнО	85,22	207,31	306,80	0,41	90,26	177,36
Усть-Большерецкий МнО	51,13	270,88	477,25	23,64	173,64	558,46
Усть-Камчатский МнО	68,18	219,41	374,98	0,10	107,29	362,11
Палана ГО	136,36	265,29	374,98	14,93	89,89	174,46
Тигильский МнО	119,31	231,70	374,98	17,23	95,84	185,98
Карагинский МР	34,09	159,01	272,72	8,80	33,24	67,63
Олюторский МР	17,04	178,59	255,67	2,18	100,23	343,79
Пенжинский МР	68,18	171,22	272,72	10,06	36,86	64,25

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 17,04 руб./кв. м, максимальное – 2 028,32 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Олюторского муниципального района, максимальное – для краевой столицы - г. Петропавловск-Камчатский, города Елизово и Елизовского муниципального округа в целом;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 159,01 руб./кв. м до 1 040,10 руб./кв. м.

Рисунок 88 –Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Общественное использование» сегмента «Общественное использование» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Природно-познавательный туризм»

В данную оценочную группу включено 37 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 171 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Природно-познавательный туризм»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Алеутский МнО	60,95	60,95	60,95	5,99	5,99	5,99
Быстринский МнО	131,50	131,50	131,50	5,32	5,32	5,32
Елизовский МнО	25,78	89,01	228,20	1,46	4,47	9,24
Николаевское СП Елизовского МнО	114,56	138,72	176,17	1,46	3,88	5,13
Вулканное ГП Елизовского МнО	81,34	81,34	81,34	3,77	3,77	3,77
Раздольненское СП Елизовского МнО	25,78	26,14	27,53	3,77	3,82	4,00
Начикинское СП Елизовского МнО	76,54	147,82	228,20	4,52	7,67	9,24
Соболевский МнО	6,43	20,64	67,22	3,02	3,85	4,94
Усть-Большерецкий МнО	11,01	29,80	92,06	2,90	4,66	5,88
Усть-Камчатский МнО	60,11	68,77	75,54	5,05	42,08	115,77
Олюторский МР	6,02	6,02	6,02	2,90	2,90	2,90

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 6,02 руб./кв. м, максимальное – 228,20 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Олюторского муниципального района, максимальное – для Начикинского сельского поселения Елизовского муниципального округа;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 6,02 руб./кв. м до 147,82 руб./кв. м.

Рисунок 89 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Природно-познавательный туризм» предыдущего и текущего туров

Сегмент «Предпринимательство»

В данный сегмент включено 2539 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 172 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Предпринимательство»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	592,81	2 439,69	4 056,65	266,12	2 168,50	5 238,29
Вилючинский ГО	374,98	1 034,99	1 227,22	359,49	1 157,43	1 544,71
Алеутский МнО	374,98	479,04	545,43	238,61	317,58	404,38
Быстринский МнО	374,98	1 033,42	1 227,22	238,05	821,05	1 041,78
Елизовский МнО	443,16	1 961,26	4 056,65	3,85	1 448,05	2 945,72
г. Елизово	749,97	2 618,14	4 056,65	406,60	1 995,96	2 945,72
Новоавачинское СП Елизовского МнО	1 227,22	1 975,43	2 454,44	448,54	1 055,14	1 448,43
Новолесновское СП Елизовского МнО	545,43	768,02	954,51	442,99	878,71	1 129,78
Николаевское СП Елизовского МнО	784,06	1 332,22	1 534,03	182,93	921,33	1 268,01
Вулканное ГП Елизовского МнО	545,43	1 128,89	1 534,03	375,55	781,37	1 241,51
Раздольненское СП Елизовского МнО	579,52	1 051,09	1 261,31	92,92	922,65	1 241,51
Корякское СП Елизовского МнО	443,16	878,26	1 022,69	476,25	970,32	1 241,51
Начикинское СП Елизовского МнО	545,43	702,85	818,15	584,05	1 002,17	1 241,51
Паратунское СП Елизовского МнО	886,33	2 071,59	2 454,44	140,21	1 111,54	1 835,21
Пионерское СП Елизовского МнО	954,51	1 867,51	2 454,44	3,85	987,57	1 448,43
Мильковский МнО	374,98	817,46	954,51	236,36	560,16	718,47
Соболевский МнО	374,98	529,85	613,61	3,44	306,82	422,46
Усть-Большерецкий МнО	170,45	661,95	954,51	195,36	495,88	718,47
Усть-Камчатский МнО	340,90	610,85	749,97	109,21	324,39	431,08
Палана ГО	340,90	630,98	749,97	106,96	422,99	663,68
Тигильский МнО	443,16	607,01	749,97	78,93	292,31	395,16
Карагинский МР	204,54	412,48	545,43	35,96	118,33	207,91
Олюторский МР	272,72	423,68	545,43	105,28	287,29	395,16
Пенжинский МР	204,54	437,48	545,43	38,58	107,16	202,95

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Предпринимательство» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 170,45 руб./кв. м, максимальное – 4 056,65 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Усть-Большерецкого муниципального округа, максимальное – для краевой столицы - г. Петропавловск-Камчатский и города Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 412,48 руб./кв. м до 2 618,14 руб./кв. м.

Рисунок 90 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Предпринимательство» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, проведение детализированного анализа в разрезе муниципальных образований не представляется возможным вследствие недостаточного объема репрезентативных рыночных данных, характеризующих локальные сегменты рынка недвижимости.

Сегмент «Отдых (рекреация)»

К данному сегменту отнесено 813 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 173 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Отдых (рекреация)»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	19,42	877,32	2 486,67	209,72	1 221,68	4 574,01
Вилючинский ГО	13,95	86,49	219,03	4,52	257,20	545,87
Алеутский МнО	72,41	103,33	227,03	5,99	37,55	163,78
Быстринский МнО	23,14	214,47	736,41	147,19	293,11	456,49
Елизовский МнО	4,67	222,24	2 327,24	1,13	432,46	3 148,20
г. Елизово	138,37	764,59	2 327,24	2,83	653,79	3 148,20
Новоавачинское СП Елизовского МнО	36,26	114,76	1 445,01	329,59	493,63	737,45
Новолесновское СП Елизовского МнО	16,01	55,14	255,42	3,77	417,17	493,58
Николаевское СП Елизовского МнО	37,62	113,53	221,30	4,90	172,31	503,24
Вулканное ГП Елизовского МнО	56,96	213,52	800,43	3,88	178,63	493,58
Раздольненское СП Елизовского МнО	8,41	53,66	126,79	1,66	237,97	493,58
Начикинское СП Елизовского МнО	18,15	66,20	261,23	2,83	142,26	258,96
Паратунское СП Елизовского МнО	27,33	375,52	1 965,10	2,00	599,95	1 300,70
Пионерское СП Елизовского МнО	65,17	295,10	1 177,70	234,43	473,74	844,63
Мильковский МнО	8,51	49,16	160,38	2,83	97,58	246,25
Соболевский МнО	10,70	32,34	61,12	2,83	61,30	187,40
Усть-Большерецкий МнО	9,95	85,80	604,02	1,44	105,37	366,62
Усть-Камчатский МнО	7,50	110,58	396,24	3,47	95,26	214,65
Палана ГО	19,63	110,87	297,38	89,39	148,93	246,73
Тигильский МнО	13,27	144,57	362,62	3,77	130,22	213,59
Карагинский МР	9,38	76,85	377,49	3,77	26,15	57,19
Олюторский МР	20,40	109,88	386,01	4,90	85,38	210,13
Пенжинский МР	321,26	321,26	321,26	73,32	73,32	73,32

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Отдых (рекреация)» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 4,67 руб./кв. м, максимальное – 2 486,67 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Елизовского муниципального округа, максимальное – для краевой столицы - г. Петропавловск-Камчатский;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 32,34 руб./кв. м до 877,32 руб./кв. м.

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. В виду отсутствия достаточной рыночной информации о земельных участках по сегменту «Отдых (рекреация)», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Сегмент «Производственная деятельность»

Данному сегменту принадлежат 12 307 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 174 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Производственная деятельность»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	0,85	965,95	3 162,06	0,09	971,93	4 297,35
Вилючинский ГО	33,28	401,49	1 036,74	0,09	365,45	1 544,71
Алеутский МнО	17,93	174,27	414,70	11,56	119,69	229,32
Быстринский МнО	0,77	210,48	751,64	1,24	190,66	781,73
Елизовский МнО	0,40	566,79	3 265,73	1,13	434,41	2 936,69
г. Елизово	1,41	993,42	3 265,73	1,61	880,87	2 936,69
Новоавачинское СП Елизовского МнО	5,51	607,27	1 814,30	2,67	299,69	930,36
Новолесновское СП Елизовского МнО	1,41	314,69	589,26	1,61	271,36	733,78
Николаевское СП Елизовского МнО	6,87	400,62	951,66	1,61	320,38	1 009,76
Вулканное ГП Елизовского МнО	373,49	662,15	1 295,93	2,89	433,70	1 033,13
Раздольненское СП Елизовского МнО	33,28	310,34	958,98	1,48	262,52	1 033,13
Корякское СП Елизовского МнО	9,67	292,08	803,47	2,67	399,23	1 033,13
Начикинское СП Елизовского МнО	10,41	265,01	475,83	1,13	374,03	809,16
Паратунское СП Елизовского МнО	42,80	737,25	1 382,41	1,61	463,19	1 097,25
Пионерское СП Елизовского МнО	6,87	711,88	1 892,05	2,67	468,71	1 033,13
Мильковский МнО	7,13	178,47	699,80	0,49	95,37	505,64
Соболевский МнО	12,17	125,07	388,78	0,39	53,76	363,94
Усть-Большерецкий МнО	0,47	156,45	777,56	0,13	121,35	457,44
Усть-Камчатский МнО	1,32	178,69	570,21	0,42	96,33	344,00
Палана ГО	2,85	192,35	570,21	0,38	121,27	569,77
Тигильский МнО	3,07	213,51	451,77	0,38	105,63	326,60
Карагинский МР	1,12	125,44	299,37	0,15	39,54	123,14
Олюторский МР	0,18	154,36	333,92	0,15	110,11	370,68
Пенжинский МР	7,79	136,42	320,56	0,20	32,64	96,00

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,18 руб./кв. м, максимальное – 3 265,73 руб./кв. м. Максимальное значение УПКС земельных участков получено для г. Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 125,07 руб./кв. м до 993,42 руб./кв. м.

Рисунок 91 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Производственная деятельность» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. В виду отсутствия достаточной рыночной информации о земельных участках по сегменту «Производственная деятельность», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Данный сегмент целесообразно рассмотреть более подробно в разрезе расчетных (оценочных) групп: «Недропользование»; «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)»; «Сельскохозяйственное промышленное использование»; «Производственная деятельность»; «Придорожный сервис»; «Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ».

Расчетная (оценочная) группа «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)»

В данную оценочную группу включено 4 511 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 175 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	237,48	506,70	1 048,48	0,09	820,69	4 297,35
Вилючинский ГО	131,14	183,51	229,90	0,09	268,77	698,01
Алеутский МнО	73,26	73,26	73,26	44,80	79,15	88,29
Быстринский МнО	149,56	149,56	149,56	1,24	187,54	781,73
Елизовский МнО	97,26	325,37	806,00	1,13	259,09	1 328,44
г. Елизово	97,26	534,35	806,00	1,61	743,49	1 328,44
Новоавачинское СП Елизовского МнО	584,43	584,43	584,43	2,67	250,81	775,63
Новолесновское СП Елизовского МнО	271,72	271,72	271,72	1,61	173,60	503,37
Николаевское СП Елизовского МнО	226,92	226,92	226,92	1,61	210,67	570,22
Вулканное ГП Елизовского МнО	373,49	373,49	373,49	2,89	46,00	87,00
Раздольненское СП Елизовского МнО	97,26	97,26	97,26	2,89	190,12	353,67
Корякское СП Елизовского МнО	215,48	215,48	215,48	2,89	399,55	563,26
Начикинское СП Елизовского МнО	160,49	160,49	160,49	1,13	118,84	486,74
Паратунское СП Елизовского МнО	532,94	532,94	532,94	1,61	413,40	1 097,25
Пионерское СП Елизовского МнО	507,20	507,20	507,20	2,89	458,17	564,12
Мильковский МнО	92,97	92,97	92,97	0,49	39,65	284,68
Соболевский МнО	39,94	39,94	39,94	1,44	25,84	107,58
Усть-Большерецкий МнО	46,83	46,83	46,83	0,13	57,55	300,96
Усть-Камчатский МнО	70,45	70,45	70,45	0,42	64,68	185,10
Палана ГО	93,28	93,28	93,28	0,38	109,22	416,75
Тигильский МнО	65,27	65,27	65,27	0,38	62,75	185,98
Карагинский МР	42,27	42,27	42,27	0,24	42,85	101,58
Олюторский МР	58,57	58,57	58,57	5,02	85,70	129,50
Пенжинский МР	75,28	75,28	75,28	0,20	24,17	96,00

Рисунок 92 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Объекты инфраструктуры (линейные объекты)» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Недропользование»

В данную оценочную группу включено 618 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 176 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров оценочной «Недропользование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	106,59	194,92	311,79	100,97	229,83	371,73
Вилючинский ГО	38,71	68,33	104,77	43,30	90,21	148,76
Алеутский МнО	47,18	47,18	47,18	38,93	38,93	38,93
Быстринский МнО	15,16	66,45	118,79	12,44	60,46	123,56
Елизовский МнО	34,02	112,18	311,79	1,61	110,66	559,66
г. Елизово	311,79	311,79	311,79	275,98	275,98	275,98
Николаевское СП Елизовского МнО	45,17	76,17	114,89	34,01	82,23	132,62
Раздольненское СП Елизовского МнО	43,00	81,06	111,61	46,37	81,88	132,63
Корякское СП Елизовского МнО	69,36	69,36	69,36	94,25	94,25	94,25
Паратунское СП Елизовского МнО	167,13	205,03	242,93	124,01	139,86	155,71
Мильковский МнО	26,48	56,94	93,54	3,17	42,20	74,58
Соболевский МнО	12,17	39,85	72,34	8,23	19,93	44,75
Усть-Большерецкий МнО	17,99	48,45	93,54	14,51	38,82	148,02
Усть-Камчатский МнО	11,02	29,71	72,34	5,78	18,60	109,21
Палана ГО	28,98	33,36	36,32	17,30	20,51	22,73
Тигильский МнО	23,36	34,71	53,02	10,56	21,76	40,75
Карагинский МР	7,82	21,70	32,01	1,79	5,23	8,02
Олюторский МР	8,69	20,55	35,72	6,53	13,70	26,31
Пенжинский МР	7,79	22,73	48,86	2,27	5,35	13,49

Рисунок 93 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Недропользование» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Производственная деятельность»

В данную оценочную группу включено 6 461 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 177 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Производственная деятельность»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	237,48	1 123,17	2 494,55	22,08	1 049,43	3 339,66
Вилючинский ГО	131,14	436,89	746,40	0,56	359,48	1 544,71
Алеутский МнО	73,26	188,61	333,92	53,53	126,42	213,44
Быстринский МнО	149,56	498,79	716,55	119,32	306,13	751,66
Елизовский МнО	97,26	917,65	2 494,55	1,48	679,95	2 936,69
г. Елизово	412,13	1 103,70	2 494,55	67,52	901,46	2 936,69
Новоавачинское СП Елизовского МнО	584,43	918,41	1 313,29	23,56	486,23	733,78
Новолесновское СП Елизовского МнО	271,72	439,93	589,26	294,18	484,97	733,78
Николаевское СП Елизовского МнО	226,92	513,36	951,66	153,49	381,83	594,23
Вулканное ГП Елизовского МнО	373,49	695,58	904,08	46,71	500,48	755,92
Раздольненское СП Елизовского МнО	97,26	571,49	783,72	1,48	411,14	708,63
Корякское СП Елизовского МнО	215,48	462,49	634,44	259,60	520,40	802,67
Начикинское СП Елизовского МнО	160,49	323,24	475,83	293,93	500,89	754,31
Паратунское СП Елизовского МнО	532,94	1 000,17	1 382,41	257,02	535,61	853,78
Пионерское СП Елизовского МнО	507,20	921,12	1 382,41	238,46	494,00	742,79
Мильковский МнО	92,97	360,12	589,26	3,17	210,75	505,64
Соболевский МнО	39,94	189,92	384,00	0,39	76,94	363,94
Усть-Большерецкий МнО	46,83	265,59	559,80	0,68	185,91	355,74
Усть-Камчатский МнО	70,45	261,51	451,77	2,50	123,90	344,00
Палана ГО	93,28	271,39	451,77	34,10	133,68	569,77
Тигильский МнО	65,27	266,39	451,77	26,21	122,45	326,60
Карагинский МР	42,27	166,96	299,37	0,15	42,64	123,14
Олюторский МР	58,57	186,33	333,92	0,15	125,49	370,68
Пенжинский МР	75,28	187,97	320,56	10,93	43,47	67,59

Рисунок 94 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Производственная деятельность» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Объекты придорожного сервиса»

В данную оценочную группу включено 328 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 178 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Объекты придорожного сервиса»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	881,23	1 825,31	3 162,06	637,86	1 446,10	2 617,85
Вилючинский ГО	259,19	730,19	1 036,74	355,30	794,72	1 058,70
Алеутский МнО	311,02	362,86	414,70	160,61	194,97	229,32
Быстринский МнО	336,94	575,39	751,64	223,45	407,30	518,67
Елизовский МнО	259,19	1 444,12	3 265,73	434,95	1 141,31	2 018,91
г. Елизово	570,21	1 713,86	3 265,73	615,97	1 354,66	2 018,91
Новоавачинское СП Елизовского МнО	1 088,58	1 465,84	1 814,30	570,22	693,45	930,36
Новолесновское СП Елизовского МнО	492,45	492,45	492,45	617,34	617,34	617,34
Николаевское СП Елизовского МнО	673,88	797,00	907,15	550,60	810,09	1 009,76
Вулканное ГП Елизовского МнО	907,15	1 108,02	1 295,93	672,81	851,92	1 033,13
Раздольненское СП Елизовского МнО	958,98	958,98	958,98	1 033,13	1 033,13	1 033,13
Корякское СП Елизовского МнО	440,61	606,49	803,47	479,13	756,72	1 033,13
Начикинское СП Елизовского МнО	259,19	351,75	466,53	472,01	649,43	809,16
Паратунское СП Елизовского МнО	984,90	984,90	984,90	434,95	434,95	434,95
Пионерское СП Елизовского МнО	1 010,82	1 535,67	1 892,05	490,18	807,38	1 033,13
Мильковский МнО	362,86	555,40	699,80	160,33	326,74	448,96
Соболевский МнО	388,78	388,78	388,78	188,10	188,10	188,10
Усть-Большерецкий МнО	285,10	509,04	777,56	179,54	340,80	457,44
Усть-Камчатский МнО	259,19	427,66	570,21	146,39	217,60	277,72
Палана ГО	440,61	501,09	570,21	143,25	178,49	209,63
Тигильский МнО	440,61	440,61	440,61	161,71	161,71	161,71
Карагинский МР	259,19	259,19	259,19	63,23	63,23	63,23

Рисунок 95 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Объекты придорожного сервиса» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Сельскохозяйственное промышленное использование»

В данную оценочную группу включено 283 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 179 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное промышленное использование»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	0,85	22,99	25,79	1,82	44,53	1 026,25
Вилючинский ГО	33,28	34,33	35,74	23,56	23,56	23,56
Алеутский МнО	17,93	17,93	17,93	11,56	11,56	11,56
Быстринский МнО	0,77	17,40	21,62	1,24	30,72	158,73
Елизовский МнО	1,41	21,06	42,80	2,67	36,07	940,00
г. Елизово	1,41	28,86	42,80	2,67	68,36	940,00
Новоавачинское СП Елизовского МнО	5,51	10,27	35,74	2,67	40,99	630,03
Новолесновское СП Елизовского МнО	1,41	20,63	39,85	2,94	17,67	32,39
Николаевское СП Елизовского МнО	6,87	16,49	35,74	2,67	9,63	23,56
Раздольненское СП Елизовского МнО	33,28	34,17	35,74	2,67	12,17	23,56
Корякское СП Елизовского МнО	9,67	34,40	42,80	2,67	16,86	32,39
Начикинское СП Елизовского МнО	10,41	10,41	10,41	11,35	11,35	11,35
Паратунское СП Елизовского МнО	42,80	42,80	42,80	2,67	2,67	2,67
Пионерское СП Елизовского МнО	6,87	14,91	42,80	2,67	102,03	486,65
Мильковский МнО	7,13	31,62	44,46	2,39	15,28	21,09
Усть-Большерецкий МнО	0,47	11,56	15,26	0,84	6,47	7,41
Усть-Камчатский МнО	1,32	27,51	37,38	2,50	18,80	22,06
Палана ГО	2,85	7,30	11,74	8,86	60,99	113,12
Тигильский МнО	3,07	5,31	9,80	3,10	4,21	6,44
Карагинский МР	1,12	2,78	4,43	0,51	0,92	1,32
Олюторский МР	0,18	3,84	4,94	0,15	0,21	0,64

Рисунок 96 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное промышленное использование» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ»

В данную оценочную группу включено 106 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 180 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	75,73	118,90	572,97	28,94	83,39	147,47
Елизовский МнО	53,55	122,55	563,02	2,67	147,46	470,48
г. Елизово	53,55	71,31	142,37	2,67	92,65	292,33
Новоавачинское СП Елизовского МнО	92,79	260,77	514,72	102,73	267,04	470,48
Новолесновское СП Елизовского МнО	92,49	92,49	92,49	63,46	63,46	63,46
Корякское СП Елизовского МнО	92,49	92,49	92,49	65,24	67,47	69,69
Пионерское СП Елизовского МнО	187,72	281,54	563,02	124,74	182,80	278,52

Рисунок 97 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Улично-дорожная сеть и мест общего пользования в СНТ» предыдущего и текущего туров

Сегмент «Транспорт»

К данному сегменту отнесено 5 820 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 181 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Транспорт»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	369,20	1 519,73	2 455,40	420,60	1 293,69	2 941,68
Вилючинский ГО	244,55	517,80	734,69	260,77	541,18	762,19
Алеутский МнО	255,31	293,06	297,88	163,16	165,22	180,27
Быстринский МнО	379,65	616,76	734,69	265,64	407,90	474,80
Елизовский МнО	281,46	1 408,89	2 455,40	17,09	987,31	1 849,39
г. Елизово	601,02	1 578,52	2 455,40	176,28	1 167,76	1 849,39
Новоавачинское СП Елизовского МнО	768,11	1 042,76	1 479,04	412,65	567,65	791,26
Новолесновское СП Елизовского МнО	502,48	527,03	552,18	625,18	657,24	746,58
Николаевское СП Елизовского МнО	312,12	888,93	936,73	257,73	656,53	785,87
Вулканное ГП Елизовского МнО	409,32	778,75	891,76	17,09	633,21	779,37
Раздольненское СП Елизовского МнО	432,77	465,56	498,34	480,61	526,08	571,54
Корякское СП Елизовского МнО	334,41	481,17	602,18	447,95	575,65	687,01
Начикинское СП Елизовского МнО	282,87	377,15	469,35	451,92	574,36	730,86
Паратунское СП Елизовского МнО	386,68	1 356,79	1 479,04	222,38	677,00	785,87
Пионерское СП Елизовского МнО	567,95	1 362,73	1 479,04	302,01	673,79	785,87
Мильковский МнО	158,10	525,94	580,02	21,09	279,15	327,45
Соболевский МнО	181,65	298,40	359,83	116,74	154,55	196,47
Усть-Большерецкий МнО	135,28	383,56	580,02	98,57	269,79	334,16
Усть-Камчатский МнО	125,94	383,15	444,68	66,98	171,25	337,84
Палана ГО	241,81	390,31	444,68	83,56	151,07	186,05
Тигильский МнО	177,80	390,68	444,68	69,27	147,60	193,49
Карагинский МР	142,49	252,87	328,68	36,91	55,67	65,49
Олюторский МР	109,51	279,03	328,68	1,82	147,58	351,55
Пенжинский МР	217,01	280,02	328,68	33,21	70,08	252,13

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Транспорт» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 109,51 руб./кв. м, максимальное – 2 455,40 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Олюторского муниципального района, максимальное – для города Петропавловска-Камчатскогои г. Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 252,87 руб./кв. м до 1 578,52 руб./кв. м.

Рисунок 98 –Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Транспорт» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Для полноценного анализа в разрезе всех муниципальных образовании рыночных данных недостаточно.

Сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»

Данному сегменту принадлежит 190 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 182 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Обеспечение обороны и безопасности»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	0,40	15,03	63,76	0,09	342,60	1 778,05
Вилючинский ГО	0,40	14,13	46,09	0,09	22,70	67,52
Алеутский МнО	0,40	26,61	63,76	0,76	35,01	67,52
Быстринский МнО	63,76	63,76	63,76	67,52	67,52	67,52
Елизовский МнО	0,40	5,77	63,76	0,09	7,75	67,52
г. Елизово	0,40	2,88	9,29	0,40	5,31	16,30
Новоавачинское СП Елизовского МнО	63,76	63,76	63,76	67,52	67,52	67,52
Новолесновское СП Елизовского МнО	0,40	0,40	0,40	0,09	0,09	0,09
Вулканное ГП Елизовского МнО	0,40	16,17	63,76	0,20	20,74	67,52
Начикинское СП Елизовского МнО	0,43	0,81	1,18	1,01	1,76	2,51
Паратунское СП Елизовского МнО	0,40	3,60	6,79	2,41	7,34	12,27
Пионерское СП Елизовского МнО	0,40	0,64	0,88	0,72	1,33	1,93
Мильковский МнО	0,40	0,40	0,40	0,09	0,09	0,09
Соболевский МнО	9,00	36,38	63,76	15,83	41,68	67,52
Усть-Большерецкий МнО	0,40	10,97	25,69	0,09	176,82	482,10
Усть-Камчатский МнО	0,40	7,28	63,76	0,09	20,36	177,36
Тигильский МнО	18,77	18,77	18,77	30,83	30,83	30,83
Карагинский МР	8,90	8,90	8,90	15,68	15,68	15,68
Олюторский МР	0,40	9,76	18,57	0,22	28,91	198,44
Пенжинский МР	0,40	0,40	0,40	0,72	0,72	0,72

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Обеспечение обороны и безопасности» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,40 руб./кв. м, максимальное – 63,76 руб./кв. м.

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 0,40 руб./кв. м до 63,76 руб./кв. м.

Рисунок 99 –Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Обеспечение обороны и безопасности» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

В виду отсутствия рыночной информации о земельных участках по сегменту «Обеспечение обороны и безопасности», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Сравнительный анализ земельных участков сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» проводился в разрезе муниципальных образований края в отношении тех земельных участков, код расчета которых остался без изменений. Оценке в данном сегменте подлежали 2 234 земельных участка, из них у 610 земельных участков Камчатского края код расчета по сравнению с прошлым туром ГКО остался без изменений.

Таблица 183 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	0,40	175,60	3 199,47	0,09	183,38	3 460,14
Вилючинский ГО	0,40	25,45	63,76	0,73	34,24	67,52
Алеутский МнО	0,40	34,75	63,76	0,41	30,79	67,52
Быстринский МнО	6,72	16,12	26,83	12,15	26,51	42,60
Елизовский МнО	0,40	223,47	4 162,51	0,09	138,83	3 148,20
г. Елизово	1,01	936,34	4 162,51	2,19	597,50	3 148,20
Новоавачинское СП Елизовского МнО	0,40	7,97	63,76	1,81	12,29	67,52
Новолесновское СП Елизовского МнО	3,29	11,95	29,26	3,77	17,87	46,07
Николаевское СП Елизовского МнО	4,08	7,74	12,18	3,88	10,52	20,83
Вулканное ГП Елизовского МнО	0,40	129,28	1 172,84	0,09	82,34	664,96
Раздольненское СП Елизовского МнО	1,56	338,64	1 155,69	3,32	155,00	612,22
Паратунское СП Елизовского МнО	0,40	53,79	252,12	0,68	28,40	195,14
Пионерское СП Елизовского МнО	6,64	43,17	63,76	12,03	49,02	67,52
Мильковский МнО	0,40	322,96	633,71	0,49	160,58	382,28
Соболевский МнО	1,01	227,14	434,76	2,19	125,42	223,49
Усть-Большерецкий МнО	0,40	22,38	63,76	0,60	28,37	67,52
Усть-Камчатский МнО	0,40	28,92	63,76	0,83	37,89	67,52
Палана ГО	5,77	43,97	63,76	10,59	51,40	67,52
Тигильский МнО	8,25	106,82	433,67	14,64	74,83	171,56
Карагинский МР	2,23	45,94	342,79	4,47	42,83	179,23
Олюторский МР	4,26	169,27	334,28	8,05	89,57	171,09
Пенжинский МР	20,92	90,63	317,43	34,00	73,85	151,59

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,40 руб./кв. м, максимальное – 4 162,51 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для таких муниципальных образований как: Петропавловск-Камчатский ГО, Вилючинский ГО, Алеутский МнО, Быстринский МнО, г. Елизово, Новоавачинское СП Елизовского МнО, Новолесновское СП Елизовского МнО, Николаевское СП Елизовского МнО, Вулканное ГП Елизовского МнО, Раздольненское СП Елизовского МнО, Паратунское СП Елизовского МнО, Пионерское СП Елизовского МнО, Мильковский МнО, Соболевский МнО, Усть-Большерецкий МнО, Усть-Камчатский МнО, максимальное – для г. Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 7,74 руб./кв. м до 936,34 руб./кв. м.

Рисунок 100 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» предыдущего и текущего туров

В виду отсутствия рыночной информации о земельных участках по сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Сегмент «Использование лесов»

Сравнительный анализ земельных участков сегмента «Использование лесов» проводился в разрезе муниципальных образований края в отношении тех земельных участков, код расчета которых остался без изменений. Оценке в данном сегменте подлежали 668 земельных участка, из них у 647 земельных участков Камчатского края код расчета по сравнению с прошлым туром ГКО остался без изменений.

Таблица 184 –Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Использование лесов»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	1,52	1,52	1,52	1,46	1,46	1,46
Быстринский МнО	1,58	1,59	2,02	1,46	1,53	1,76
Елизовский МнО	1,52	1,54	4,24	1,46	1,47	3,17
Новолесновское СП Елизовского МнО	1,52	1,52	1,52	1,46	1,46	1,46
Николаевское СП Елизовского МнО	1,52	1,52	1,52	1,46	1,46	1,46
Раздольненское СП Елизовского МнО	1,52	1,52	1,52	1,46	1,46	1,46
Начикинское СП Елизовского МнО	1,52	1,52	1,52	1,46	1,46	1,46
Мильковский МнО	1,52	4,10	4,64	1,46	3,39	4,49
Соболевский МнО	1,50	1,50	1,50	1,44	1,44	1,44
Усть-Большерецкий МнО	1,50	1,50	1,52	1,44	1,44	1,46
Усть-Камчатский МнО	1,58	2,01	2,02	1,52	1,76	1,76
Палана ГО	0,45	0,45	0,45	0,43	0,43	0,43
Тигильский МнО	0,45	0,57	2,02	0,43	0,54	1,76
Карагинский МР	0,45	0,56	2,02	0,43	0,52	1,76
Олюторский МР	0,45	0,45	0,45	0,43	0,43	0,43
Пенжинский МР	0,45	0,45	0,45	0,43	0,43	0,43

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Использование лесов» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 0,45 руб./кв. м, максимальное – 4,64 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Олюторского, Пенжинского, Карагинского, ГО «поселок Палана» и Тигильского муниципальных образований, максимальное – для Мильковского муниципального округа;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 0,45 руб./кв. м до 4,10 руб./кв. м.

Рисунок 101 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Использование лесов» предыдущего и текущего туров

В виду отсутствия рыночной информации о земельных участках по сегменту «Использование лесов», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Сегмент «Водные объекты»

Данному сегменту принадлежит 2 земельных участка: один расположен на территории Елизовского муниципального района с УПКС 0,40 руб./кв. м и второй – на территории Олюторского муниципального района с УПКС 63,76 руб./кв. м соответственно (в прошлом туре УПКС составлял 0,13 руб./кв. м и 67,52 руб./кв. м).

В виду отсутствия рыночной информации о земельных участках по сегменту «Иное использование», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»

Данному сегменту принадлежат 1144 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 185 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	237,48	913,99	2 098,82	0,09	1 030,45	2 981,64
Вилючинский ГО	131,14	193,41	491,50	0,09	270,47	359,49
Алеутский МнО	73,26	78,20	170,47	111,30	128,37	165,27
Быстринский МнО	149,56	216,29	416,48	255,80	409,40	789,92
Елизовский МнО	97,26	314,16	2 729,22	0,09	415,37	2 489,01
г. Елизово	97,26	1 366,64	2 729,22	67,52	1 061,07	2 489,01
Новоавачинское СП Елизовского МнО	584,43	772,39	832,86	77,23	413,36	690,72
Новолесновское СП Елизовского МнО	271,72	369,93	387,79	3,77	284,36	629,52
Николаевское СП Елизовского МнО	226,92	437,21	507,30	273,08	591,91	1 131,10
Вулканное ГП Елизовского МнО	373,49	454,22	499,07	2,67	414,31	703,17
Раздольненское СП Елизовского МнО	97,26	349,41	430,75	2,67	337,57	932,28
Корякское СП Елизовского МнО	215,48	407,97	446,47	2,67	244,11	709,51
Начикинское СП Елизовского МнО	160,49	211,81	271,69	2,67	368,54	493,58
Паратунское СП Елизовского МнО	532,94	903,78	919,90	1,77	284,75	1 477,57
Пионерское СП Елизовского МнО	1 154,09	1 154,09	1 154,09	9,42	590,41	1 146,72
Мильковский МнО	92,97	92,97	92,97	209,23	209,23	209,23
Соболевский МнО	39,94	39,94	39,94	109,42	115,36	115,67
Усть-Большерецкий МнО	46,83	89,96	276,83	3,77	217,04	603,51
Усть-Камчатский МнО	70,45	81,44	264,55	4,37	122,73	218,51
Палана ГО	93,28	93,28	93,28	115,40	115,40	115,40
Тигильский МнО	65,27	65,27	65,27	86,67	113,96	115,40
Карагинский МР	42,27	51,55	169,92	28,92	43,75	115,40
Олюторский МР	58,57	63,58	115,34	119,22	126,22	171,16
Пенжинский МР	75,28	113,20	189,05	3,95	39,15	49,76

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Специальное, ритуальное использование, запас» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 39,94 руб./кв. м, максимальное – 2 729,22 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Соболевского муниципального округа, максимальное – г. Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 39,94 руб./кв. м до 1 366,64 руб./кв. м.

Рисунок 102 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» предыдущего и текущего туров

В виду отсутствия рыночной информации о земельных участках по сегменту «Специальное, ритуальное использование, запас», произвести контроль качества на сопоставление полученных кадастровых стоимостей рынку не представляется возможным.

Данный сегмент целесообразно рассмотреть более подробно в разрезе расчетных (оценочных) групп: «Неопределенный вид хозяйственной деятельности»; «Специальное, ритуальное использование, запас».

Расчетная (оценочная) группа «Неопределенный вид хозяйственной деятельности»

В данную оценочную группу включено 314 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 186 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров оценочной «Неопределенный вид хозяйственной деятельности»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	804,70	1 548,43	2 098,82	8,21	1 275,00	2 981,64
Алеутский МнО	170,47	170,47	170,47	111,30	119,76	128,80
Быстринский МнО	416,48	416,48	416,48	486,62	656,34	789,92
Елизовский МнО	97,26	616,44	2 729,22	1,17	307,12	2 489,01
г. Елизово	2 222,04	2 560,16	2 729,22	67,52	1 433,07	2 489,01
Новоавачинское СП Елизовского МнО	684,29	824,61	832,86	77,23	391,08	690,72
Новолесновское СП Елизовского МнО	387,79	387,79	387,79	3,77	246,33	629,52
Николаевское СП Елизовского МнО	507,30	507,30	507,30	273,08	624,68	1 131,10
Вулканное ГП Елизовского МнО	499,07	499,07	499,07	2,67	370,27	703,17
Раздольненское СП Елизовского МнО	430,75	430,75	430,75	2,67	290,70	932,28
Корякское СП Елизовского МнО	446,47	446,47	446,47	2,67	194,22	709,51
Начикинское СП Елизовского МнО	271,69	271,69	271,69	2,67	222,66	493,58
Паратунское СП Елизовского МнО	919,90	919,90	919,90	1,77	275,67	1 477,57
Пионерское СП Елизовского МнО	1 154,09	1 154,09	1 154,09	9,42	590,41	1 146,72
Усть-Большерецкий МнО	276,83	276,83	276,83	3,77	213,29	603,51
Усть-Камчатский МнО	264,55	264,55	264,55	4,37	103,17	218,51
Карагинский МР	169,92	169,92	169,92	28,92	47,40	75,14
Олюторский МР	115,34	115,34	115,34	119,22	139,96	171,16
Пенжинский МР	189,05	189,05	189,05	3,95	28,16	49,76

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 97,26 руб./кв. м, максимальное – 2 729,22 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Елизовского муниципального округа, максимальное – для города Елизово.

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 115,34 руб./кв. м до 2 560,16 руб./кв. м.

Рисунок 103 –Изменение средневзвешенного УПКС Расчетной (оценочной) группы «Неопределенный вид хозяйственной деятельности» предыдущего и текущего туров

Расчетная (оценочная) группа «Специальное, ритуальное использование, запас»

В данную оценочную группу включено 830 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 187 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы 12_СПЕЦ– «Специальное, ритуальное использование, запас»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	237,48	655,91	1 044,96	0,09	930,97	1 153,14
Вилючинский ГО	131,14	193,41	491,50	0,09	270,47	359,49
Алеутский МнО	73,26	73,26	73,26	127,75	128,83	165,27
Быстринский МнО	149,56	149,56	149,56	255,80	327,09	625,99
Елизовский МнО	97,26	130,37	1 011,09	0,09	481,19	878,22
г. Елизово	97,26	471,49	724,58	493,58	782,06	878,22
Новоавачинское СП Елизовского МнО	584,43	584,43	584,43	493,58	493,58	493,58
Новолесновское СП Елизовского МнО	271,72	271,72	271,72	493,58	493,58	493,58
Николаевское СП Елизовского МнО	226,92	226,92	226,92	493,58	493,58	493,58
Вулканное ГП Елизовского МнО	373,49	373,49	373,49	493,58	493,58	493,58
Раздольненское СП Елизовского МнО	97,26	97,26	97,26	386,33	482,86	493,58
Корякское СП Елизовского МнО	215,48	215,48	215,48	493,58	493,58	493,58
Начикинское СП Елизовского МнО	160,49	160,49	160,49	493,58	493,58	493,58
Паратунское СП Елизовского МнО	532,94	532,94	532,94	493,58	493,58	493,58
Мильковский МнО	92,97	92,97	92,97	209,23	209,23	209,23
Соболевский МнО	39,94	39,94	39,94	109,42	115,36	115,67
Усть-Большерецкий МнО	46,83	46,83	46,83	123,90	217,91	220,38
Усть-Камчатский МнО	70,45	70,45	70,45	123,90	123,90	123,90
Палана ГО	93,28	93,28	93,28	115,40	115,40	115,40
Тигильский МнО	65,27	65,27	65,27	86,67	113,96	115,40
Карагинский МР	42,27	42,27	42,27	42,03	43,47	115,40
Олюторский МР	58,57	58,57	58,57	124,89	124,89	124,89
Пенжинский МР	75,28	75,28	75,28	44,64	44,64	44,64

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 39,94 руб./кв. м, максимальное – 1 044,96 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Соболевского муниципального округа, максимальное – для краевого центра – города Петропавловск-Камчатский;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 39,94 руб./кв. м до 655,91 руб./кв. м.

Рисунок 104 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Сельскохозяйственное использование» сегмента «Сельскохозяйственное использование» предыдущего и текущего туров

Сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Данному сегменту принадлежат 96 965 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 188 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	76,29	1 377,82	3 874,52	1,82	992,82	4 448,39
Вилючинский ГО	52,42	495,20	1 083,44	29,45	194,02	1 079,63
Алеутский МнО	18,68	173,82	397,63	1,31	103,36	356,29
Быстринский МнО	37,35	557,81	781,55	1,24	251,59	819,31
Елизовский МнО	15,30	656,59	6 144,12	1,46	317,01	4 483,28
г. Елизово	30,60	2 369,85	6 144,12	2,67	1 262,03	4 483,28
Новоавачинское СП Елизовского МнО	30,60	901,88	2 267,51	2,67	369,64	1 245,73
Новолесновское СП Елизовского МнО	30,60	467,44	750,28	9,85	213,52	519,05
Николаевское СП Елизовского МнО	15,30	486,82	1 417,20	2,67	273,65	934,30
Вулканное ГП Елизовского МнО	30,60	503,02	1 417,20	2,67	280,39	717,96
Раздольненское СП Елизовского МнО	30,60	470,14	1 243,48	2,67	229,44	768,20
Корякское СП Елизовского МнО	30,60	467,06	967,03	2,67	278,77	912,37
Начикинское СП Елизовского МнО	30,60	371,64	750,28	2,67	221,83	906,89
Паратунское СП Елизовского МнО	45,90	987,68	2 267,51	2,67	580,59	1 889,36
Пионерское СП Елизовского МнО	76,49	1 246,37	2 267,51	29,14	577,73	1 255,07
Мильковский МнО	28,02	382,54	685,57	2,39	161,49	718,47
Соболевский МнО	32,69	361,71	527,89	0,39	178,64	307,39
Усть-Большерецкий МнО	28,02	422,62	685,57	1,44	169,35	518,81
Усть-Камчатский МнО	23,35	317,79	527,89	2,50	124,77	275,56
Палана ГО	23,35	190,67	527,89	0,73	81,31	277,41
Тигильский МнО	23,35	205,24	527,89	0,73	77,03	250,40
Карагинский МР	18,68	195,78	397,63	0,15	96,53	257,76
Олюторский МР	18,68	76,41	397,63	0,15	35,07	268,59
Пенжинский МР	23,35	292,71	397,63	3,63	151,14	337,58

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 15,30 руб./кв. м, максимальное – 6 144,12 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Николаевского СП Елизовского МнО, максимальное – для города Елизово.

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 76,41 руб./кв. м до 2 369,85 руб./кв. м.

Рисунок 105 – Изменение средневзвешенного УПКС сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости показала соответствие итоговых результатов кадастровой оценки данным ценового зонирования по рассматриваемой оценочной группе в сегменте.

Данный сегмент целесообразно рассмотреть более подробно в разрезе расчетных (оценочных) групп:

«Многоэтажная жилая застройка» (02-13_МЖЗ ВГО, 02-13_МЖЗ ЕГП, 02-13_МЖЗ ЕМО, 02-13_МЖЗ ПКГО, 02-13_МЖЗ УДМР),

«Малоэтажная жилая застройка» (13_ЖЗ ЕГП, 13_ЖЗ ЕМО, 13_ЖЗ ПКГО, 13_ЖЗ УДМР, 13_СНТ ЖЗ ВГО),

«Садоводство и огородничество» (06-13_О ЕМО, 13_О ЕМО УПКС, 13_О ПКГО, 13_О УДМР),

«Садоводство и огородничество» (13_СНТ ЕМО, 13_СНТ ЕМО УПКС, 13_СНТ ЖЗ ВГО, 06-13_СНТ ПКГО, 13_СНТ УДМР).

Расчетная (оценочная) группа «Многоэтажная жилая застройка»

В данную оценочную группу включено 1 274 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 189 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Многоэтажная жилая застройка»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	401,21	2 122,89	3 874,52	369,15	1 834,78	4 448,39
Вилючинский ГО	456,85	799,99	1 038,29	354,23	869,15	1 079,63
Алеутский МнО	281,08	335,93	397,63	129,28	184,38	356,29
Быстринский МнО	610,16	714,09	781,55	231,60	337,84	403,90
Елизовский МнО	500,19	2 550,57	6 144,12	219,25	1 618,12	4 483,28
г. Елизово	1 058,43	4 115,83	6 144,12	966,80	2 633,66	4 483,28
Новоавачинское СП Елизовского МнО	1 733,98	1 898,63	2 267,51	493,58	952,79	1 245,73
Новолесновское СП Елизовского МнО	500,19	640,52	750,28	326,45	446,79	519,05
Николаевское СП Елизовского МнО	1 183,78	1 198,37	1 417,20	284,90	655,89	934,30
Вулканное ГП Елизовского МнО	866,99	1 159,96	1 417,20	273,10	638,94	717,96
Раздольненское СП Елизовского МнО	1 183,78	1 183,78	1 183,78	448,25	617,41	768,20
Корякское СП Елизовского МнО	750,28	823,79	967,03	219,25	512,52	912,37
Начикинское СП Елизовского МнО	566,88	625,24	750,28	219,62	467,19	906,89
Паратунское СП Елизовского МнО	1 733,98	1 922,51	2 267,51	921,67	1 525,25	1 889,36
Пионерское СП Елизовского МнО	1 884,04	2 075,78	2 267,51	757,36	1 006,22	1 255,07
Мильковский МнО	397,63	643,60	685,57	71,06	348,23	400,94
Соболевский МнО	335,93	442,93	527,89	108,19	235,32	299,70
Усть-Большерецкий МнО	527,89	586,68	685,57	125,90	227,13	348,74
Усть-Камчатский МнО	287,94	466,64	527,89	83,77	215,55	272,63
Палана ГО	404,49	461,39	527,89	115,40	216,29	260,35
Тигильский МнО	370,21	441,75	527,89	72,32	172,42	239,32
Карагинский МР	212,53	343,73	397,63	67,59	184,23	250,49
Олюторский МР	239,95	338,25	397,63	79,78	180,77	268,59
Пенжинский МР	219,38	321,82	397,63	63,64	158,46	263,34

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к данной оценочной группе в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 212,53 руб./кв. м, максимальное – 6 144,12 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Карагинского муниципального района, максимальное – города Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 321,82 руб./кв. м до 4 115,83 руб./кв. м.

Рисунок 106 – Изменение средневзвешенного УПКС оценочной группе сегмента группы «Многоэтажная жилая застройка» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Проверка результатов определения кадастровой стоимости показала соответствие средних значений итоговых результатов кадастровой оценки данным мониторинга рынка недвижимости по рассматриваемой оценочной группе данного сегмента (диапазон УПРС от 302,80 до 2 218,79 руб.).

Расчетная (оценочная) группа «Малоэтажная жилая застройка»

К данной оценочной группе отнесено 23 274 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 190 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка»

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минима-льный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максима-льный УПКС	Минима-льный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максима-льный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	140,36	1 783,79	3 256,31	1,82	1 322,39	4 278,04
Вилючинский ГО	157,27	390,24	943,64	211,97	409,53	542,95
Алеутский МнО	112,05	289,53	315,78	83,36	156,08	239,59
Быстринский МнО	239,38	559,06	758,89	1,24	251,24	819,31
Елизовский МнО	238,11	1 641,98	5 980,72	1,46	853,71	3 412,42
г. Елизово	483,57	2 569,76	5 980,72	39,45	1 365,22	3 412,42
Новоавачинское СП Елизовского МнО	806,94	1 381,47	1 971,05	2,67	525,93	1 054,85
Новолесновское СП Елизовского МнО	343,94	441,74	648,20	110,89	268,57	493,58
Николаевское СП Елизовского МнО	396,85	842,84	1 124,42	2,67	356,67	587,61
Вулканное ГП Елизовского МнО	687,88	808,56	1 071,51	2,67	363,28	493,58
Раздольненское СП Елизовского МнО	476,23	823,24	1 243,48	115,48	358,31	768,20
Корякское СП Елизовского МнО	251,34	567,82	767,25	2,67	362,66	880,33
Начикинское СП Елизовского МнО	238,11	441,08	595,28	62,79	230,86	581,04
Паратунское СП Елизовского МнО	754,02	1 431,89	1 971,05	57,70	974,17	1 879,91
Пионерское СП Елизовского МнО	463,00	1 405,91	1 785,85	35,26	681,41	1 118,93
Мильковский МнО	178,26	434,56	595,90	2,39	190,11	718,47
Соболевский МнО	183,36	347,78	463,48	0,39	168,08	307,39
Усть-Большерецкий МнО	162,98	431,84	595,90	1,44	173,81	518,81
Усть-Камчатский МнО	188,45	337,55	463,48	2,50	136,74	275,56
Палана ГО	127,33	336,07	463,48	63,40	145,92	277,41
Тигильский МнО	127,33	346,64	463,48	0,73	131,82	250,40
Карагинский МР	117,14	264,95	346,34	0,15	133,16	257,76
Олюторский МР	96,77	267,16	346,34	0,51	147,83	234,75
Пенжинский МР	112,05	267,39	315,78	111,45	135,15	170,56

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к оценочной группе «Малоэтажная многоквартирная застройка» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 96,77 руб./кв. м, максимальное 5 980,72 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Олюторского муниципального района, максимальное – для г. Елизово;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 264,95 руб./кв. м до 2 569,76 руб./кв. м.

Рисунок 107 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Малоэтажная жилая застройка» предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Проверка результатов определения кадастровой стоимости показала соответствие итоговых результатов кадастровой оценки данным мониторинга рынка недвижимости по рассматриваемой оценочной группе.

Расчетная (оценочная) группа «Садоводство и огородничество» (код 13:011)

К данной оценочной группе отнесено 4 725 земельных участка, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 191 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» (код 13:011)

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	76,29	196,82	335,69	1,82	83,16	94,43
Алеутский МнО	18,68	24,60	28,02	1,31	35,64	246,29
Быстринский МнО	37,35	50,89	56,03	1,24	68,66	270,34
Елизовский МнО	15,30	84,50	198,88	2,67	56,67	581,38
г. Елизово	30,60	85,06	137,69	47,83	76,71	493,58
Новоавачинское СП Елизовского МнО	30,60	80,33	198,88	14,34	56,20	493,58
Новолесновское СП Елизовского МнО	30,60	44,55	61,19	9,85	45,65	493,58
Николаевское СП Елизовского МнО	15,30	24,73	30,60	2,67	40,13	493,58
Вулканное ГП Елизовского МнО	30,60	43,71	45,90	16,89	25,82	27,24
Раздольненское СП Елизовского МнО	30,60	44,67	76,49	6,76	41,68	493,58
Корякское СП Елизовского МнО	30,60	40,77	45,90	2,67	55,35	493,58
Начикинское СП Елизовского МнО	30,60	45,90	61,19	2,67	13,55	41,39
Паратунское СП Елизовского МнО	45,90	166,17	198,88	2,67	68,60	493,58
Пионерское СП Елизовского МнО	76,49	133,97	183,58	29,14	60,72	581,38
Мильковский МнО	28,02	40,51	46,69	2,39	18,63	104,64
Соболевский МнО	32,69	32,69	32,69	17,61	18,78	19,07
Усть-Большерецкий МнО	28,02	42,02	46,69	7,44	20,91	179,75
Усть-Камчатский МнО	23,35	32,95	37,35	8,08	11,15	11,35
Палана ГО	23,35	34,89	37,35	0,73	10,86	138,68
Тигильский МнО	23,35	35,58	37,35	0,73	11,32	250,40
Карагинский МР	18,68	26,02	28,02	0,15	3,76	40,55
Олюторский МР	18,68	27,32	28,02	0,15	6,38	109,00
Пенжинский МР	23,35	25,69	28,02	3,63	170,61	337,58

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к оценочной группе «Садоводство и огородничество» в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 15,30 руб./кв. м, максимальное 335,69 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Николаевского СП Елизовского МнО, максимальное – для г. Петропавловск-Камчатский;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 24,60 руб./кв. м до 196,82руб./кв. м.

Рисунок 108 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» (код 13:011) предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Проверка результатов определения кадастровой стоимости показала соответствие итоговых результатов кадастровой оценки данным мониторинга рынка недвижимости по рассматриваемой оценочной группе.

Расчетная (оценочная) группа «Садоводство и огородничество» (13:021)

К данной оценочной группе отнесено 67 692 земельных участков, расположенных в разных муниципальных образованиях края.

Таблица 192 – Сравнение показателей УПКС предыдущего и текущего туров оценочной «Садоводство и огородничество» (13:011)

Наименование муниципального образования	Кадастровая стоимость текущего тура, руб./ кв. м	Кадастровая стоимость предыдущего тура, руб./ кв. м

Минимальный УПКС	Средний УПКС текущего тура	Максимальный УПКС	Минимальный УПКС	Средний УПКС предыдущего тура	Максимальный УПКС
Петропавловск-Камчатский ГО	152,59	316,79	1 892,08	1,82	94,38	1 025,72
Вилючинский ГО	52,42	489,55	1 083,44	29,45	152,67	332,93
Алеутский МнО	168,09	182,10	205,45	66,81	69,44	73,46
Елизовский МнО	107,09	492,00	1 866,40	2,67	225,35	569,99
г. Елизово	336,56	892,31	1 024,99	2,67	200,25	292,33
Новоавачинское СП Елизовского МнО	214,18	724,63	1 560,44	41,39	314,05	541,46
Новолесновское СП Елизовского МнО	275,37	534,17	642,53	19,07	167,77	493,58
Николаевское СП Елизовского МнО	107,09	198,45	229,48	2,67	222,15	280,74
Вулканное ГП Елизовского МнО	244,77	390,16	458,95	107,62	250,22	368,19
Раздольненское СП Елизовского МнО	229,48	362,48	550,74	2,67	194,22	493,58
Корякское СП Елизовского МнО	183,58	443,42	657,83	5,63	257,95	406,98
Начикинское СП Елизовского МнО	244,77	282,06	382,46	141,34	437,81	493,58
Паратунское СП Елизовского МнО	305,97	615,72	1 636,93	78,66	205,16	243,25
Пионерское СП Елизовского МнО	367,16	1 008,18	1 514,54	95,39	396,97	568,86
Мильковский МнО	228,80	302,54	415,57	35,75	111,13	209,23
Соболевский МнО	191,44	210,12	228,80	94,72	103,20	111,67
Усть-Большерецкий МнО	228,80	303,16	373,54	13,73	110,61	134,82
Усть-Камчатский МнО	116,73	242,35	322,18	34,94	68,49	162,91
Палана ГО	238,13	250,58	261,48	64,46	81,71	115,40
Тигильский МнО	186,77	226,46	294,17	40,87	58,53	92,17
Олюторский МР	130,74	130,74	130,74	47,20	47,20	47,20

Проведя сравнительный анализ полученных УПКС земельных участков, отнесенных к оценочной группе «Садоводство и огородничество» (13:021) в разрезе муниципальных образований Камчатского края, были сделаны следующие выводы:

–	минимальное средневзвешенное значение УПКС составляет 52,42 руб./кв. м, максимальное 1 892,08руб./кв. м. Минимальное значение УПКС земельных участков получено для Вилючинского городского округа, максимальное – для г. Петропавловск-Камчатский;

–	средние значения УПКС в муниципальных образованиях находится в диапазоне от 130,74 руб./кв. м до 1 008,18руб./кв. м.

Рисунок 109 – Изменение средневзвешенного УПКС расчетной (оценочной) группы «Садоводство и огородничество» (13:021) предыдущего и текущего туров

В процессе проведения кадастровой оценки осуществлялась проверка качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Проверка результатов определения кадастровой стоимости показала соответствие средних значений итоговых результатов кадастровой оценки данным мониторинга рынка недвижимости по рассматриваемой оценочной группе данного сегмента (диапазон УПРС от 66,11 до 1 296,94 руб.).

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

В соответствии с п. 66. Методических указаний при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Для проверки качества случайным образом выбраны объекты недвижимости, на примере которых были проверены все этапы проведенной оценки.

Далее представлен расчет кадастровой стоимости по этим объектам.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости на примере земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:311.

Объект расположен по адресу: Камчатский край, город Петропавловск-Камчатский, вид разрешенного использования – «для размещения домов индивидуальной жилой застройки», площадью 725 кв. м. Проверяемый земельный участок отнесен к 13 сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» (код ВРИ 2.1).

В следующей таблице приведен удельные показатель средней рыночной цены сегмента «Малоэтажная жилая застройка» в расчете на единицу площади.

Таблица 193 - Диапазон рыночных цен в Петропавловск-Камчатском ГО

Сегмент	Наименование МО	Минимальное значение (УПРС, руб./кв. м)	Максимальное значение (УПРС, руб./кв. м)	Среднее значение (УПРС, руб./кв. м)	УПКС проверяемого ЗУ (руб./кв. м)
Малоэтажная жилая застройка	Петропавловск-Камчатский ГО	247,52	8 368,42	2 218,79	2 021,16

Результат расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:311 представлен в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\13_ЖЗ ПКГО.ods. Описание модели расчета 13_ЖЗ ПКГО содержится в разделе 4.9.1.2.1 Отчета.

По результатам проведенной проверки, можно сделать вывод, что земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:311 и его удельный показатель кадастровой стоимости (2 021,16 руб./кв. м) находится в пределах диапазона для сегмента «Малоэтажная жилая застройка» и соответствует среднему значению УПРС.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010117:311 определена, верно, и соответствует сложившемуся рынку. Результаты выборочной проверки совпали с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения, что свидетельствует о корректности выполненных расчетов.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости на примере земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:528.

Объект расположен по адресу: Камчатский край, город Петропавловск-Камчатский, вид разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», площадью 1 844 кв. м. Проверяемый земельный участок отнесен к 4 сегменту «Предпринимательство» (код ВРИ 4.4).

В следующей таблице приведен удельный показатель средней рыночной цены сегмента «Предпринимательство» в расчете на единицу площади.

Таблица 194 - Диапазон рыночных цен в Петропавловск-Камчатском ГО

Сегмент	Наименование МО	Минимальное значение (УПРС, руб./кв. м)	Максимальное значение (УПРС, руб./кв. м)	Среднее значение (УПРС, руб./кв. м)	УПКС проверяемого ЗУ (руб./кв. м)
Предпринимательство	Петропавловск-Камчатский ГО	1 190,54	3 767,87	2 405,51	2 488,53

Результат расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:528 представлен в Приложение 2. Определение кадастровой стоимости\Прил 2.4 Обоснование использования моделей\04_ПР КОМ.ods. Описание модели расчета 04_ПР КОМ содержится в разделе 4.9.1.4 Отчета.

По результатам проведенной проверки, можно сделать вывод, что земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:528 и его удельный показатель кадастровой стоимости (2 488,53 руб./кв. м) находится в пределах диапазона для сегмента «Предпринимательство» и соответствует среднему значению УПРС.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010116:528 определена, верно, и соответствует сложившемуся рынку. Результаты выборочной проверки совпали с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения, что свидетельствует о корректности выполненных расчетов.

Общий вывод: Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе всех категорий земель на территории Камчатского края по состоянию на 01.01.2026 выполнена качественно и соответствует сложившемуся диапазону рыночных цен.